Référés Civils

ORDONNANCE N°140/2021

N° RG 21/07209 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SG6E

S.N.C. BATIMALO

C/

S.C.I. BONNEROCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DÉCEMBRE 2021

Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre délégué par ordonnance de Monsieur le Premier Président,

GREFFIER :

Madame X-Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Décembre 2021

ORDONNANCE :

Contradictoire, prononcée publiquement le 17 Décembre 2021, par mise à disposition date indiquée à l’issue des débats

****

Vu l’assignation en référé délivrée le 10 Novembre 2021

ENTRE :

La société BATIMALO, SNC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

représentée par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D’AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

La société BONNEROCHE, SCI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

représentée par M^e Kristell CATTANI du cabinet TAYLOR WESSING, avocate au barreau de PARIS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 28 juillet 2009, la société Batimalo, filiale du groupe Sacib, a obtenu un permis de construire portant sur l’édification à Saint Malo, […], d’un immeuble de six logements avec parkings sur une parcelle cadastrée section A, numéro 445. Ce permis de construire a été contesté devant les juridictions administratives par la société Jumax, propriétaire d’un immeuble voisin dans lequel est exploité un hôtel («'Le Villefromoy'»). Par arrêt en date du 20 mars 2015, la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté le recours contre le permis de construire. Un pourvoi en cassation a été formé devant le Conseil d’État.

La société Bonneroche, filiale de la société Demeter, a souhaité racheter l’hôtel de la société Jumax et s’est rapprochée de la société Batimalo afin d’acquérir l’immeuble en construction. Suivant acte sous seing privé du 18 septembre 2017, un protocole transactionnel a été conclu entre la société Demeter et la société Batimalo prévoyant l’arrêt des recours en contrepartie de la signature d’un contrat de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement du bâtiment. Suite à cela la société Demeter a racheté l’hôtel et a fait acter le désistement de l’instance par la société Jumax.

Le contrat de réservation prévu par le protocole transactionnel a été signé entre la société Bonneroche et la société Batimalo le 30 mai 2018.

Arguant de la nullité du contrat de réservation faute de versement du dépôt de garantie de 5'%, la société Batimalo a fait assigner, par acte du 30 septembre 2019, la société Bonneroche devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Saint Malo. Par jugement du 4'octobre 2021 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a notamment :

— déclaré la société Bonneroche recevable et bien fondée en son action tendant à obtenir la régularisation à son profit d’un acte de vente, relatif à l’ensemble immobilier sis "Résidence Brocéliande", […] à Saint-Malo,

— dit que le contrat de réservation signé entre la société Bonneroche et la société Batimalo le 30 mai 2018 doit recevoir application,

— dit qu’aucun manquement contractuel grave ne peut être reproché à la société Bonneroche,

— ordonné la vente de l’immeuble sis «'résidence Brocéliande'», boulevard Hébert à Saint-Malo au profit de la société Bonneroche moyennant le prix de 2'511'000 euros dans le délai de 45 jours suivant la signification du présent jugement sous astreinte de 5'000 euros par jour de retard pendant

un délai de 2 mois.

— condamné la société Batimalo à verser à la société Bonneroche la somme totale de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Batimalo a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 octobre 2021.

Par exploit du 10 novembre 2021, la société Batimalo a fait assigner, au visa de l’article 517-1 du code de procédure civile, la société Bonneroche aux fins de suspension de l’exécution provisoire et en payement d’une somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il existe plusieurs moyens sérieux d’annulation ou de réformation du jugement. Elle relève tout d’abord que le tribunal a renversé la charge de la preuve s’agissant du payement du dépôt de garantie. Elle ajoute qu’il a travesti la volonté des parties en requalifiant le contrat de réservation en contrat de vente. Enfin, elle prétend que la juridiction a statué ultra petita en ordonnant le paiement d’une somme de 2'511'000 euros tout en omettant le montant des frais supplémentaires s’élevant à la somme de 287'638,69 euros et soutient que la société Bonneroche ne peut ignorer le fait que le prix fixé par le tribunal est très largement inférieur à la somme qui aurait dû être réglée. Cette dernière aurait reçu initialement, d’après la société demanderesse, un accord de financement portant sur la somme de 2'370'000 euros comprenant le coût des aménagements et des frais liés qui ont été omis, en violation de l’accord des parties, du prix retenu par le tribunal.

Elle affirme également que l’exécution du jugement aurait des conséquences manifestement excessives. En effet, elle estime le prix fixé par le tribunal très inférieur à la valeur contractuelle du bien et considère comme abusive l’astreinte prononcée.

Elle s’interroge enfin sur les garanties offertes par la société Bonneroche qui pourrait bien revendre l’immeuble à un ou plusieurs tiers et ne pas être en mesure de restituer la valeur du bien.

La société Bonneroche s’oppose à la demande et réclame une somme de 10'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les seules dispositions applicables sont celles de l’article 524 ancien du code de procédure civile et conteste l’existence de conséquences manifestement excessives, observant que le prix de 2'511'000 euros est celui qui a été stipulé et que si celui-ci faisait état de réserves concernant les frais, la société Batimalo n’a présenté aucune demande en ce sens devant le premier juge.

Elle conteste également, la demande étant fondée sur l’article 517-1 du code de procédure civile, l’existence de moyens sérieux de réformation, le jugement ayant fait application de la convention liant les parties dont la validité n’est pas contestée.

SUR CE :

L’action devant le premier juge ayant été introduite en septembre 2019, c’est à dire avant le 1er janvier 2020, le droit applicable en matière d’exécution provisoire est celui antérieur au décret du 11 décembre 2019 ainsi qu’en dispose l’article 55 de ce texte.

Le premier président tient de l’article 524 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au présent litige, le pouvoir d’arrêter, en cas d’appel, l’exécution provisoire ordonnée par le premier juge lorsqu’elle risque d’entraîner, pour le débiteur de l’obligation, des conséquences manifestement excessives, celles-ci pouvant notamment résulter du caractère irréversible de la décision critiquée ou des facultés de payement de son adversaire en cas d’infirmation du jugement.

Il appartient à celui qui entend se prévaloir de cette disposition, de rapporter la preuve de telles conséquences, toutes autres circonstances tirées notamment du fond du droit étant indifférentes. Il s’ensuit que l’existence de moyens sérieux de réformation est indifférente à ce stade de la procédure.

Il convient, en conséquence, de rechercher si la vente sous astreinte de l’immeuble engendre des conséquences manifestement excessives pour la société Batimalo.

En premier lieu, il convient de rappeler que la SNC Batimalo est une filiale du groupe Sacib qui exerce notamment l’activité de promoteur immobilier, que cet immeuble ' qui est un immeuble comprenant six logements ' était destiné à la vente. Le fait que le tribunal ait ordonné la vente de ce bien ne peut engendrer les conséquences visées au texte précité puisque telle était sa vocation.

En second lieu, la société Batimalo fait valoir que le prix fixé par le tribunal (2'511'000 euros) est inférieur à la valeur réelle de l’immeuble. Cependant ce prix est celui convenu entre les parties dans le contrat de réservation qu’elles ont signé le 30 mai 2018. Il est exact que ce contrat prévoyait expressément que ce prix sera adapté pour tenir compte des modifications des plans et notice descriptives, ces modifications s’effectueront par avenants au contrat de réservation. Si la société Batimalo prétend que les frais supplémentaires ainsi convenus s’élèvent à la somme de 288'000 euros environ, force est de constater qu’elle n’a saisi le tribunal d’aucune demande en ce sens, concluant seulement à la nullité et, subsidiairement, à la résiliation du contrat de réservation. Si la cour devait décider d’un prix supérieur, un supplément de prix sera alors dû par l’acquéreur.

En troisième lieu, la société Batimalo s’interroge sur la solvabilité de l’acquéreur, sous-entendant que celui-ci pourrait ne pas payer le prix ou le supplément, ce qui serait de nature à engendrer des conséquences manifestement excessives. Il ressort cependant du jugement et des pièces produites que le prix fixé à hauteur de la somme de 2'511'000 euros est entièrement financé d’une part, au moyen d’un apport de la société Demeter, société mère de la société Bonneroche, et, d’autre part, d’un accord de financement de 2'300'000 euros donné par la société Arkéa Banque le 21 septembre 2018 (dont il est justifié, pièce 23). La société Demeter, société au capital de 10'052'128 euros, s’est, par lettre du 2'décembre 2021, porté caution de tout financement de sa filiale, la société Bonneroche, ayant pour objet l’acquisition du bien immobilier situé, […]). Ainsi, aucun élément ne permet de mettre en doute la capacité de cette société à financer, même au-delà du prix déterminé par le contrat de réservation, l’opération.

Il s’ensuit que la vente de l’immeuble au prix fixé à la société Bonneroche n’engendre aucune conséquence manifestement excessive.

Enfin, l’astreinte prononcée n’engendre en elle même aucune conséquence manifestement excessive, celle-ci, limitée dans le temps, ayant pour seul objet de contraindre les parties à exécuter le jugement et ne donnera lieu à liquidation qu’en cas de résistance.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera, en conséquence, rejetée.

Partie succombante, la société Batimalo supportera la charge des dépens.

Elle devra verser à la société Bonneroche une somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance rendue contradictoirement :

Vu l’article 524 ancien du code de procédure civile :

Rejetons la demande de la société Batimalo aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement du tribunal judiciaire de Saint Malo rendu le 4 octobre 2021.

Condamnons la société Batimalo aux dépens.

La condamnons à payer à la société Bonneroche une somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT