5ème Chambre

ARRÊT N°-389

N° RG 18/05940 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PEI7

Société BIO-GOLFE

C/

SCI COTE OUEST SCI

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société BIO-GOLFE Société anonyme coopérative de consommation à conseil d’administration,

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e A-B C de la SCP A-B C, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Maud MULOT de la SELARL SELARL MAUD MULOT, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

COTE OUEST SCI Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON-PELLEN – THOMAS-BLANCHARD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 26 mars 2010, la SCI Coté Ouest a donné à bail à la société Bio Golfe un immeuble situé […] 1944 à Vannes.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, commençant à courir le 15 avril 2010 pour se terminer le 14 avril 2019.

Le montant du loyer a été fixé à la somme de 30 000 euros HT annuel à compter du 15 avril 2010 soit 2 500 euros HT par mois.

Un avenant au bail non daté a été régularisé entre la SCI Coté Ouest et la société Bio Golfe portant sur la révision du loyer.

Aux termes de cet avenant, le loyer annuel était fixé, à compter du 15 avril 2013, à la somme de 24 600 euros HT par an (soit 2 050 euros HT par mois, au lieu de 2 500 euros HT) à charge pour la société Bio Golfe de réaliser des travaux.

Arguant d’une absence de réaction de la bailleresse face à sa demande de remise en conformité du bâtiment (notamment par rapport à une toiture en amiante), la société Bio Golfe a donné congé à la SCI Coté Ouest par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 septembre 2015.

Par courrier en date du 3 décembre 2015, la SCI Coté Ouest a informé la société Bio Golfe de ce qu’elle appliquait l’article 8 de l’avenant au bail commercial et :

— dénonçait l’avenant du bail commercial,

— réclamait les compléments de loyer dus depuis avril 2013 en cas de non-respect des clauses de l’avenant,

— appliquait le bail commercial du 20 mars 2010, le montant du loyer et sa révision prévue par celui-ci"

Faute d’accord entre les parties, la SCI Coté Ouest a saisi le tribunal de commerce de Vannes aux fins de voir condamner la société Bio Golfe à lui régler :

— la somme de 24 989,97 euros HT, soit 29 987,96 euros TTC correspondant à la réduction du loyer appliquée du 1er mai 2013 au 14 avril 2016, avec intérêts au taux légal,

— la somme de 325, 20 euros TTC, au titre du solde de la taxe foncière 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure de payer,

— outre une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par jugement en date du 22 juin 2018, le tribunal de commerce de Vannes a :

— condamné la société Bio Golfe à payer à la SCI Coté Ouest la somme de

24 989,97 euros HT soit 29 987,96 euros TTC au titre de la différence de montant des loyers entre le bail commercial original et l’avenant au bail commercial, pour les causes sus-énoncées,

— condamné la société Bio Golfe à payer à la SCI Coté Ouest la somme de

325,20 euros TTC au titre de la taxe foncière 2015,

— débouté la société Bio Golfe de sa demande de communication de la facture relative à la taxe foncière 2016 sous astreinte de 20 euros par jour de retard, pour les causes sus-énoncées,

— condamné la société Bio Golfe à payer à la SCI Coté Ouest la somme de 3 031,32 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 25 du bail commercial du 26 mars 2010, pour les causes sus-énoncées,

— débouté la SCI Coté Ouest de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, pour les causes sus-énoncées,

— débouté la Société Bio Golfe de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et perte de production, pour les causes sus-énoncées,

— condamné la SCI Coté Ouest à payer à la société Bio Golfe la somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie, pour les causes sus-énoncées,

— condamné la SCI Coté Ouest à payer à la société Bio Golfe la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Coté Ouest aux entiers dépens de l’instance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

— arrêté et liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 74,88 euros TTC dont TVA 12,48 euros.

Par jugement du 28 septembre 2018, le tribunal de commerce a rectifié le jugement précité et condamné à la société Bio Golfe à payer à la SCI Coté ouest la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 6 septembre 2018, la société Bio Golfe a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 septembre 2021, elle demande à la cour de :

— réformer les jugements déférés en ce qu’ils ont prononcé des condamnations à l’encontre du preneur,

À titre principal,

— constater que le coût des travaux convenus dans 1'avenant de 2013 s’établit à 18 990 euros HT, et que le preneur a réalisé pour 56 193 euros de travaux qui profitent au seul bailleur,

— juger que la totalité des travaux prévus à l’avenant, en contrepartie d’une réduction de loyer, ont bien été réalisés avant le départ du locataire,

— juger que la climatisation Daikin qui représentait l’essentiel du coût des travaux convenus dans l’avenant (15 766 euros HT sur 18 990 euros HT), a été mise en place immédiatement (facture F2C du 11 mai 2013 en pièce n°4),

— juger que la bailleresse n’a jamais mis en demeure sa locataire d’exécuter les travaux, ni ne s’est jamais prévalue de la moindre déchéance du terme de l’avenant avant que sa locataire ne mette fin au contrat de bail,

En conséquence :

— juger que les clauses n°4, 6, 7 et 8 de l’avenant sont imprécises, et nécessitent d’être interprétées en ayant à 1'esprit que l’acte a été rédigé par le bailleur ou sous sa dictée,

— juger que 1e terme d’un an est inapplicable faute de point de départ du délai invoqué, de sorte que la commune volonté des parties doit être recherchée,

— juger que les travaux listés devaient seulement être réalisés dans un délai raisonnable et surtout, avant le départ de la locataire,

— juger par conséquent, que le délai prévu à l’avenant a été respecté par la locataire,

En conséquence,

— débouter la SCI Coté Ouest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa prétention à obtenir un complément de loyer de 24 989 euros HT pour retard dans l’exécution des travaux prévue à 1'avenant, outre la clause pénale afférente de 3 031 euros,

À titre subsidiaire,

— juger que les locaux ont été immédiatement reloués, au départ de la société Bio Golfe, sans que le bailleur ne soit tenu de réaliser de travaux,

— juger que la clause n°8 invoquée par 1e bailleur est une clause pénale,

— juger que le prétendu retard de réalisation de certains travaux n’a pas occasionné de préjudice à la SCI Coté Ouest,

En conséquence, et au regard du montant exorbitant des dommages et intérêts réclamés, en l’absence du moindre préjudice,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Société Bio Golfe à payer la somme de 24 989,97 euros HT au titre de la différence de montant des loyers entre le bail originel et l’avenant au bail commercial,

À titre tout aussi subsidiaire,

Si par incroyable la cour d’appel considérait devoir confirmer les condamnations prononcées par le tribunal de commerce de Vannes,

— condamner le bailleur à rembourser le preneur d’un total de 56 193 euros sur le fondement de l’enrichissement injustifié, en application de l’article 1303 du code civil,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Coté Ouest de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’i1 a condamné la SCI Coté Ouest à restituer le montant du dépôt de garantie d’un montant de 5 000 euros,

— juger que la société Bio Golfe a remboursé la taxe foncière dès la demande faite,

— condamner la SCI Coté Ouest, à des fins de conformité comptable et fiscale (impôts directs / TVA), à adresser à la société Bio Golfe la facture correspondante mentionnant la TVA déductible, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner la SCI Coté Ouest à payer 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, et pertes de production du fait des infiltrations par la toiture,

— condamner la SCI Coté Ouest à payer une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Coté Ouest aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile,

— juger que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, A-B C pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, 1'exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier charge de l’exécution forcée en application de l’article A 444-32 du décret n°2016-230 du 26 février 2016 sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2021, la SCI Coté Ouest demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Vannes du 22 juin 2018 en ce qu’il a :

* condamné la société Bio Golfe à lui payer la somme de 24 989,97 euros HT soit 29 987,96 euros TTC au titre de la différence de montant des loyers entre le bail commercial original et l’avenant au bail commercial,

* condamné la société Bio Golfe à lui payer la somme de 325,20 euros TTC au titre de la taxe foncière 2015,

* débouté la société Bio Golfe de sa demande de communication de la facture relative à la taxe foncière 2016 sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

* débouté la société Bio Golfe de sa demande de dommages et intérêts pour

procédure abusive,

* condamné la société Bio Golfe à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné la société Bio Golfe aux dépens,

— réformer le jugement du tribunal de commerce de Vannes du 22 juin 2018 en ce qu’il a :

* l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* l’a condamnée à payer la somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie,

Et, statuant de nouveau,

— dire et juger qu’elle est recevable et fondée à garder le bénéfice du dépôt de garantie correspondant à la somme de 5 000 euros,

— condamner la société Bio Golfe à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

À titre subsidiaire, dans le cas où la cour entendait requalifier la clause résolutoire en clause pénale :

— condamner la société Bio Golfe à lui payer la somme de 24 989,97 euros HT soit 29 987,96 euros TTC au titre de la différence de montant des loyers entre le bail commercial original et l’avenant au bail commercial,

En tout état de cause,

— déclarer irrecevable la demande présentée, pour la première fois en cause d’appel, par la société Bio Golfe, sur le fondement de l’enrichissement sans cause,

— débouter la société Bio Golfe de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la société Bio Golfe à lui régler la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Bio Golfe aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, la société Bio Golfe indique que par courrier du 2 juillet 2015, elle a informé la bailleresse de la présence d’amiante dans la toiture du bâtiment et sollicité une remise en conformité de l’immeuble. Elle fait part d’une absence de réaction de la société Coté Ouest malgré un

nouveau courrier du 23 décembre 2015.

Elle estime que le tribunal a retenu une appréciation littérale de l’avenant au mépris de l’esprit du contrat.

Concernant l’interprétation de l’avenant, la société Bio Golfe signale qu’il n’est pas daté et qu’il n’est pas possible de retenir la date fixée par le tribunal.

Elle indique avoir reçu l’avenant signé par la bailleresse plus tard.

Pour elle, il n’existe aucun point de départ pour le délai stipulé pour la réalisation des travaux, ceux-ci ayant été ainsi nécessairement réalisés à temps.

La société Bio Golfe souligne que les travaux ont été réalisés avant son départ et que le bailleur en a profité.

Dans l’hypothèse où la cour considérait qu’elle n’a pas respecté ses engagements, la société Bio Golfe précise que l’article 8 de l’avenant constitue une clause pénale.

Pour elle, cette disposition contractuelle prévoit la caducité de la révision du loyer et de l’avenant lui-même de façon rétroactive. Elle rappelle que les travaux ont été réalisés et que le bailleur a pu remettre le local en location. Elle allègue que la société Coté Ouest n’a subi aucun préjudice. Elle souhaite que la condamnation, si elle devait être prononcée, soit ramenée à un euro.

Pour la société Bio Golfe, si l’article 8 est qualifiée de clause résolutoire, cette dernière n’a pas été mise en oeuvre de manière régulière et légitime.

Sur la qualification de l’article 8 en clause de caducité, la société Bio Golfe explique que cette caducité entraînerait la restitution des loyers et le remboursement des frais engagés pour les travaux réalisés.

La société Bio Golfe allègue avoir réalisé les travaux tels que prévus par l’article 5 de l’avenant soit l’isolation, l’installation d’une climatisation réversible Daikin, la suppression du mur de clôture et la réalisation d’une séparation, un contrat d’entretien pour la porte d’entrée pour un montant total de 18 990,83 euros.

Elle rappelle qu’entre le 15 avril 2013 et le 30 avril 2016, la réduction du loyer a été de 16 200 euros HT.

La société Bio Golfe soutient qu’elle a restitué les locaux dans un bien meilleur état que celui trouvé à son arrivée, et qu’elle a réalisé des travaux supplémentaires à ceux prévus par l’avenant soit l’isolation, la remise aux normes de l’installation électrique, le remplacement d’une fenêtre par du double vitrage, des travaux de plomberie, la mise en place d’une chambre froide pour un montant total de 37 203 euros.

Si le jugement était confirmé, la société Bio Golfe argue d’un enrichissement sans cause du bailleur.

Elle conteste tout préjudice pour le bailleur du fait des travaux réalisés.

La société Bio Golfe explique que plusieurs désordres imputables au bailleur l’ont gênée dans l’exploitation du fonds, tels que le décollement du carrelage, des infiltrations par la toiture et les gouttières ainsi que la présence d’amiante dans la toiture.

Reconventionnellement, la société Bio Golfe demande le paiement d’une somme de 5 000 euros.

Elle signale que le dépôt de garantie d’un montant de 5 000 euros n’a pas été restitué. Elle réclame les factures pour les taxes foncières 2015 et 2016 sous astreinte et conteste devoir une somme de 325,50 euros TTC au titre de la taxe foncière 2015.

En réponse, la SCI Coté Ouest affirme que l’avenant litigieux a été signé par les deux parties le mercredi 3 avril 2013 à 11 heures. Elle conteste que cet avenant ait été transmis au preneur avec retard.

Elle avance que les travaux, objets de l’avenant, ont débuté dès le mois d’avril 2013 par l’installation du climatiseur.

Concernant l’avenant litigieux, la SCI Coté Ouest estime que le tribunal de commerce a procédé à une appréciation souveraine de la commune intention des parties, en décidant que les stipulations de l’avenant étaient applicables à compter du 15 avril 2013.

Elle soutient que les demandes de la société Bio Golfe sont nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile et donc irrecevables en ce que ces demandes concernent des clauses peu claires et précises et un délai d’un an inapplicable.

Elle fait état d’un courrier de la société Bio Golfe dans lequel cette dernière reconnaît avoir tardé dans la réalisation de certains travaux.

La SCI Coté Ouest soulève la mauvaise foi du preneur, qui connaissait l’état des locaux ainsi que la présence d’un toit en fibrociment.

Concernant la clause n° 8 de l’avenant, elle l’analyse comme une clause résolutoire, et non comme une clause pénale. Elle demande le paiement du complément de loyer qui n’est que la conséquence de la caducité de l’avenant et non la conséquence de l’inexécution par le locataire de ses obligations.

Elle entend invoquer le caractère nouveau des demandes de la société Bio Golfe sur l’enrichissement sans cause et le versement d’une somme de 56 196 euros et conteste le bien fondé de ces demandes.

Concernant l’exécution des travaux, la SCI Coté Ouest conclut qu’elle a écrit, le 3 décembre 2015, au preneur pour lui faire constater que tous les travaux prévus n’avaient pas été réalisés dans les travaux. Elle fait remarquer que malgré ce courrier, la société Bio Golfe a refusé de paiement les compléments de loyer.

Pour le bailleur, une grande partie des travaux a été effectuée après l’assignation du preneur devant le tribunal de commerce.

La bailleresse souligne que la société Bio Golfe s’était engagée à prendre les locaux en l’état et qu’elle a signé le bail en toute connaissance de cause. Pour elle, à défaut d’état des lieux d’entrée, la société Bio Golfe est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et ne peut se prévaloir de prétendues réparations nécessaires à la charge du bailleur.

La SCI Coté Ouest invoque un préjudice du fait d’une mauvaise qualité des travaux réalisés par le preneur et ce sans autorisation préalable et hors le contrôle d’un architecte. Elle signale des dégâts sur le parking, le mur de clôture et le climatiseur.

La SCI Coté Ouest déclare que les travaux réalisés par le preneur ne l’ont pas été aux frais du preneur mais à ses frais puisque le loyer a été réduit. Elle conteste toute plus-value apportée au local par les travaux du preneur.

Elle signale des dégâts sur le carrelage du local, dus à l’utilisation de transpalettes.

Pour elle, la taxe foncière de l’année 2015 n’a pas été réglée.

Sur la demande d’astreinte de la société Bio Golfe, la SCI Coté Ouest rappelle qu’elle a communiqué l’avis de taxe foncière pour l’année 2016, ainsi que l’ensemble des factures relatives aux charges et loyers.

Elle évalue les travaux de remise en état à la somme de 6 421,56 euros, justifiant la conservation du montant du dépôt de garantie.

En préliminaire, il convient de constater que la SCI Coté Ouest n’a pas repris dans le dispositif de ses écritures ses demandes sur le caractère nouveau des demandes de la société Bio Golfe relative aux clauses peu claires et précises de l’avenant et sur le délai d’un an inapplicable. Il ne sera pas statué sur ce point.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au cas présent, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’avenant conclu entre les parties prévoit :

'Article 1 – L’avenant au bail commercial a pour but : de modifier le loyer annuel en contrepartie de la baisse du montant du loyer, des aménagements nouveaux seront réalisés par le preneur, dans et hors du local commercial (…)

Article 3 – révision du loyer

La révision du présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes fixé à 24 600 euros à compter du 15 avril 2013, que le preneur s’engage à payer au bailleur en 12 termes égaux et d’avance, le premier de chaque mois, soit 2 050 euros hors taxe.

Article 4 – Conditions de transformations et améliorations par le preneur

En contrepartie de la révision du loyer :

Le preneur s’engage à réaliser des travaux d’améliorations et de transformations, valorisant le local commercial, dans un délai défini par le bailleur dans l’article 6.

Le preneur abandonne le droit à l’usage du garage présent sur le parking du local commercial, donnant sur l’avenue du 4 août 1944 et laissé à sa disposition, depuis le 15 avril 2010 à titre gracieux (…).

Tous les travaux seront intégralement pris en charge par le preneur. En aucun cas et pour aucune raison que ce soit, le preneur ne pourra demander le remboursement de tout ou partie de la somme investie pour les transformations ou/et améliorations réalisées (…)

Article 6 – Délai de transformations et améliorations

Le preneur s’engage :

— à commencer les travaux indiqués à l’article 5, dans un délai de trois mois après la signature de l’avenant,

— à finir les travaux indiqués dans l’article 5 dans un délai de douze mois après la date de signature de l’avenant.'

Force est de constater que cet avenant ne comporte pas de date alors que la réduction du loyer a commencé le 15 avril 2013.

La société Bio Golfe prétend que l’avenant ne lui a été remis signé par le bailleur qu’à la fin de l’année 2015 de sorte que le délai ne peut avoir couru antérieurement.

La société Bio Golfe oublie son courrier du 23 février 2016 (sa pièce 7d) dans lequel elle écrit : Je fais référence aux divers courriers que vous avez échangés avec notre société concernant le respect des articles 5, 6 et 7 de l’avenant au bail commercial signé entre nous en mars 2013.

La date du 15 avril 2013 apparaît logique s’agissant d’un acte signé en mars 2013.

Contrairement aux affirmations de la société Bio Golfe, la société Coté Ouest ne lui a pas transmis début 2016 l’avenant signé mais une copie de l’avenant.

Au surplus, la société Bio Golfe ne peut pas, tout à la fois, exciper de la non signature de l’avenant avant 2015 (et donc son inexistence) tout en commençant l’exécution des travaux contractuellement prévus dès le mois de mai 2013. En outre la société Bio Golfe convient qu’elle a 'tardé pour effectuer les travaux d’isolation du plafond ainsi que ceux concernant le muret et la clôture’ dans un courrier du 23 février 2016 (pièce n° 7d), démontrant ainsi qu’elle avait conscience de ce qu’un délai était prévu.

Par cet avenant, les parties ont souhaité convenir d’une réduction de loyers en contrepartie de l’exécution de travaux pendant une durée déterminée. La baisse de loyer est le corollaire de l’exécution des travaux.

En conséquence, il convient de fixer la date de l’avenant au 15 avril 2013, comme l’ont décidé les premiers juges.

Seule la date posait difficulté, les autres clauses de l’avenant sont claires et non équivoques.

Ainsi la société Bio Golfe devait réaliser les travaux entre le 15 juillet 2013 et le 14 avril 2014, soit pendant un délai de 9 mois (et non pas d’une année comme affirmée par l’appelant).

Conformément à l’article 5 de l’avenant, la société Bio Golfe devait effectuer les travaux suivants :

'- isolation du plafond du rez de chaussée, par la mise en place d’un isolant thermique sur la dalle béton du 1er étage,

— installation d’une climatisation réversible Daiklin pour la surface de vente,

— suppression du mur de clôture situé entre l’avenue du 4 août 1944 et le parking privatif du local commercial,

— réalisation d’une séparation entre l’avenue du 4 août 1944 et le parking privatif du local commercial,

— signer un contrat d’entretien pour la porte d’entrée du local commercial, par l’entreprise choisie par le bailleur'

La société Bio Golfe a réalisé les travaux :

— pour l’isolation, les matériaux ont été acquis le 13 avril 2016 et posés à une date indéterminée,

— la climatisation Daikin a été installée le 11 mai 2013,

— la suppression du mur et la réalisation d’une séparation : les travaux ont fait l’objet d’une demande d’autorisation à la mairie le 17 février 2016. Les matériaux ont été achetés entre 23 mars et le 13 avril 2016, et les travaux ont été réalisés à une date ignorée,

— le contrat d’entretien a été signé pour l’année 2014 et reconduit.

Force est de constater que tous les travaux n’ont pas été réalisés dans les délais contractuels. La société Bio Golfe convient qu’elle a 'tardé pour effectuer les travaux d’isolation du plafond ainsi que ceux concernant le muret et la clôture’ dans un courrier du 23 février 2016 (pièce n° 7d).

La cour constate également que certains travaux ont été réalisés après l’assignation de la société Bio Golfe par la SCI Coté Ouest par acte du 9 mars 2016.

La société Bio Golfe n’a donc pas rempli ses obligations.

Après avoir été avisée par la société Bio Golfe de son souhait de mettre un terme au bail, par courrier du 3 décembre 2015, la société Coté Ouest a signalé au preneur l’absence de réalisation de certains travaux et l’application de l’article 8 de l’avenant.

L’article 8 de l’avenant au contrat de bail prévoit :

'Non-respect des conditions de l’avenant au bail commercial ou bail commercial original :

En cas de non-respect d’un des articles de l’avenant du bail commercial ou du bail commercial original,

En cas de non réalisation de tout ou partie des travaux présentés à l’article 5,

En cas de non-respect des délais de réalisation des travaux présentés dans l’article 6,

Qui sont tous de rigueur -la révision du loyer présenté dans l’article 3 de l’avenant au bail commercial sera caduque ainsi que l’avenant lui-même de façon rétroactive. Le droit de jouissance, à titre gracieux du garage, sera quant à lui perdu par le preneur et les travaux ayant été réalisés deviendront entièrement après le départ du preneur, la propriété du bailleur sans indemnité.

Le loyer sera calculé, selon le bail commercial original, signé le 26 mars 2010, par le preneur et le bailleur'.

Les parties sont en désaccord sur la nature juridique de cette clause.

Une clause pénale est une clause par laquelle une partie à un contrat s’engage envers son contractant à payer une somme prévue de manière forfaitaire en cas d’inexécution de ses obligations. La cour constate qu’aucune somme forfaitaire n’est prévue.

Une clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Dans le cas présent, la sanction de l’inexécution par le locataire de ses obligations est la caducité de l’avenant et non pas le paiement d’une somme forfaitaire.

Le complément de loyer sollicité par le bailleur n’est pas une sanction pécuniaire de l’inexécution par le preneur de ses obligations, mais la conséquence de l’effet rétroactif de la caducité de l’avenant.

Il s’agit donc d’une clause prévoyant une caducité de l’avenant et le retour de l’application des clauses du bail commercial.

C’est ce qu’a dénoncé la bailleresse dans son courrier du 3 décembre 2015, dans lequel elle a constaté l’absence des travaux dans les délais prévus et a mis en demeure de payer les sommes dues (la mauvaise foi alléguée par la société Bio Golfe sur ce point n’est pas démontrée).

La société Bio Golfe sollicite la restitution des frais engagés dans les travaux visés à l’avenant.

Or l’article 8 de l’avenant prévoit que les travaux réalisés deviendront entièrement, après le départ du preneur, la propriété du bailleur sans indemnité.

Le fait que le bailleur n’ait pas suivi l’avancement des travaux ne modifie pas la situation et l’inexécution contractuelle de ses obligations par le preneur.

En conséquence, conformément aux clauses contractuelles, sans qu’il n’y ait besoin de justifier de l’existence d’un préjudice, il convient de condamner la société Bio Golfe à payer à la SCI Coté Ouest la somme de 24 989,97 euros hors taxe, soit 29 987,96 euros TTC.

Le jugement est confirmé à ce titre.

La société Bio Golfe entend invoquer l’enrichissement sans cause de la société Coté Ouest pour avoir réalisé des travaux d’un montant de 18 990,83 euros et qu’il restait des travaux d’un montant de 2 633 euros à effectuer dans le cadre de l’avenant, sans compter les travaux d’un montant de 37 203 euros 'hors avenant'.

Cette demande en paiement d’une somme de 56 193 euros sur le fondement de l’enrichissement sans cause est une demande nouvelle pour ne pas avoir été présentée devant les premiers juges.

Elle donc irrecevable au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

— Sur le dépôt de garantie.

La SCI Coté Ouest fait état de désordres sur le parking et le mur de clôture. Elle entend se prévaloir d’un courrier qu’elle a envoyé à la mairie de Vannes selon lequel : 'la société Bio Golfe a creusé une tranchée dans la dalle béton pour installer cette haie. Elle a donc créé un barrage à l’écoulement naturel des eaux de pluie. L’eau peut maintenant s’infiltrer sous la dalle du parking et ne peut s’évacuer rapidement. Il y a un risque important de remontée d’humidité au niveau du magasin et de dégradations des murs délimitant le terrain par des pressions exercées par l’eau stagnante'. Elle verse au dossier un devis de 2 256 euros.

Ce courrier émanant de la société bailleresse elle-même ne saurait constituer un justificatif probant. La SCI Côte Ouest ne peut se constituer de preuve à elle-même.

À défaut d’élément probant objectif, la SCI Coté Ouest est déboutée de cette demande.

Les autres difficultés invoquées par la bailleresse, soit la qualité et la conformité des travaux réalisés à l’intérieur du local le fonctionnement de la climatisation (et son éventuelle usure précoce), ainsi que le carrelage ne sont pas démontrées soit dans leur existence, leur quantum ou leur imputabilité à la société Bio Golfe (l’attestation de M^me X n’étant pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile est écartée des débats).

S’il est avéré que la dépose de son enseigne par la société Bio Golfe a laissé une trace sur le bardage de l’établissement, le devis communiqué par la SCI Côte Ouest est insuffisant dans la mesure où il ne

précise pas l’adresse du chantier.

La SCI Coté Ouest est déboutée de sa demande concernant le dépôt de garantie.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Coté Ouest à payer à la société Bio Golfe la somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie.

— Sur la taxe foncière.

La société Bio Golfe a réglé la somme de 1 025 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2016 (pour un montant de 998 euros) et la régularisation pour la taxe foncière 2015 (pour un montant de 27 euros).

La SCI Coté Ouest explique qu’il reste due une somme de 325,20 euros au titre de la taxe foncière 2015.

La cour constate l’absence de toute pièce justifiant cette taxe foncière, notamment le document de l’administration.

La SCI Coté Ouest est déboutée de sa demande en paiement.

Le jugement est infirmé à ce titre.

— Sur la transmission de factures.

La société Bio Golfe sollicite, sous astreinte, la transmission de facture lisible pour les taxes foncières 2015 et 2016.

La société Coté Ouest a communiqué une facture pour la provision sur la taxe foncière des mois de janvier, février, mars, avril 2016.

En conséquence, il convient de condamner la société Côte Ouest à transmettre à la société Bio Golfe les factures pour les taxes foncières 2015 et 2016 dans le mois de la présente décision et à défaut sous astreinte de 20 euros par jour de retard, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois à l’issue duquel il sera à nouveau fait droit.

Le jugement est infirmé à ce titre.

— Sur les autres demandes.

La cour constate que la société Coté Ouest ne sollicite pas la confirmation du jugement sur l’application de la clause pénale prévue à l’article 25 du bail commercial et ne formule aucune demande à ce titre. Le jugement est infirmé de ce chef et la SCI Coté Ouest est déboutée de cette demande.

La société Bio Golfe demande le paiement d’une somme de 5 000 euros à divers titres, soit une procédure abusive, une perte de production du fait des infiltrations en toiture.

Sur le premier moyen, la société Bio Golfe ayant principalement succombé ne peut arguer de l’existence d’une procédure abusive de la part de la SCI Coté Ouest.

Sur le deuxième, la cour constate l’absence de tout élément de preuve.

La société Bio Golfe est déboutée de cette demande. Le jugement est confirmé à ce titre.

La SCI Coté Ouest réclame le paiement d’une somme de 5 000 euros au titre d’une procédure abusive. Tout d’abord, il convient de relever que la SCI Côte Ouest est celle qui a pris l’initiative d’introduire une procédure. Ensuite, le fait pour deux parties de ne pas être d’accord n’est pas synonyme de mauvaise foi de la part de l’une ou de l’autre. Ensuite, la SCI Coté Ouest ne justifie d’aucun autre préjudice que celui résultant du retard dans le paiement Elle est déboutée de sa demande. Le jugement est confirmé à ce titre.

La société Bio Golfe, succombant principalement en son recours, est déboutée de sa demande en frais irrépétibles, et condamnée à payer à la SCI Coté Ouest la somme de 3 000 euros ainsi qu’aux dépens, étant précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Juge irrecevable la demande en paiement d’une somme de 56 193 euros sur le fondement de l’enrichissement sans cause ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives à la taxe foncière 2015, à la transmission de facture pour les taxes foncières 2015 et 2016 et l’application de la clause pénale ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Coté Ouest de sa demande au titre de la taxe foncière 2015 pour un montant de 323,20 euros ;

Condamne la société Coté Ouest à transmettre à la société Bio Golfe les factures pour les taxes foncières 2015 et 2016 dans le mois de la présente décision et à défaut sous astreinte de 20 euros par jour de retard, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois à l’issue duquel il sera à nouveau fait droit ;

Déboute la SCI Coté Ouest de sa demande au titre de l’application de la clause pénale (pour un montant de 3 031,32euros) ;

Y additant,

Condamne la société Bio Golfe à payer à la SCI Coté Ouest la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la société Bio Golfe de sa demande en frais irrépétibles ;

Condamne la société Bio Golfe aux dépens

La greffière La présidente