Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 03 NOVEMBRE 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/11677 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAC2D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/08360

APPELANTE

SARL FROG REVOLUTION agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 799 395 140 (radiée du RCS le 5 octobre 2020)

[…]

[…]

Représentée parMe Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée de M^e Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2487, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S.U. FROGPUBS venant aux droits de la société FROG REVOLUTION et agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié en cette qualité

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 484 941 489

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée de M^e Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2487, avocat plaidant

INTIMEE

SCI DU PERE LACHAISE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 431 823 830

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0004 substitué par M^e Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2479

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 6 janvier 2014, la SCI Du Père Lachaise a consenti à la société Frog Révolution un bail commercial portant sur un local sis […] à Paris 4^e.

Le 15 avril 2014, la société Frog Révolution a sollicité l’accord de la SCI Du Père Lachaise afin de réaliser des travaux de modification de façade, ainsi que divers travaux de gros 'uvre. Le 23 avril 2014, la SCI Du Père Lachaise a fait parvenir à la société Frog Révolution copie du courrier adressé au syndic sollicitant l’autorisation de la copropriété pour réaliser les travaux.

Par assignation délivrée les 29 mai et 3 juin 2014 à la société Frog Revolution, la SCI Du Père Lachaise a saisi le tribunal d’une demande de résiliation du bail en soutenant que sa locataire avait entrepris les travaux sans attendre cette autorisation, qui sera obtenue le 2 juin 2014 et que les

travaux réalisés étaient différents de ceux contenus dans la demande initiale,.

Par actes d’huissier de justice des 17 et 25 septembre 2014, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner en référé les sociétés Frogpubs et Frog Révolution aux fins de suspension immédiate des travaux entrepris dans le local du rez-de-chaussée de l’immeuble et de désignation d’un expert. Par ordonnance du 24 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rejeté l’intervention volontaire de la SCI Du Père Lachaise, il a pris acte de la fin des travaux, et désigné M. X, remplacé plus tard par M. Y, en qualité d’expert chargé notamment de décrire les désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires, d’en déterminer l’imputabilité, ainsi que les conséquences sur la solidité, l’esthétique et l’habitabilité de l’immeuble. Par ordonnance du 1^er avril 2015, le juge chargé du contrôle des expertises a étendu la mission de l’expert à « l’examen de l’ensemble des installations de ventilation située dans la cour commune de l’immeuble, prétendue bruyante, malodorante et non conforme à la réglementation en vigueur. »

Par acte du 16 janvier 2015, la SCI Du Père Lachaise a fait délivrer à la société Frog Révolution un commandement visant la clause résolutoire du bail, reprochant à cette dernière la réalisation de travaux d’extraction sans l’accord du syndic et non conformes aux normes administratives, ainsi que la suppression du local de ménage. Par acte du 16 février 2015, la société Frog Révolution a fait assigner la SCI Du Père Lachaise en opposition au dit commandement.

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures.

Par ordonnance en date du 12 juin 2015, le juge de la mise en état a notamment sursis à statuer dans l’attente des conclusions de l’expertise ordonnée par le juge des référés le 24 octobre 2014 et il a de nouveau désigné M. Y en qualité d’expert.

L’expert désigné par le juge des référés a déposé son rapport le 12 octobre 2015.

Par acte d’huissier de justice du 5 janvier 2016, la SCI Du Père Lachaise a fait délivrer à la société Frog Révolution un second commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à remettre les lieux dans leur état initial s’agissant des travaux non autorisés. Par acte d’huissier de justice du 7 mars 2016, la société Frog Révolution a fait assigner la SCI Du Père Lachaise en opposition audit commandement devant la présente juridiction.

Le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures.

Par ordonnance en date du 5 avril 2017, le juge de la mise en état, chargé du contrôle de l’expertise, a rejeté la demande de la SCI Du Père Lachaise en remplacement de l’expert.

L’expert désigné par le juge de la mise en état a déposé son rapport le 26 mai 2017.

Par jugement en date du 11 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré nuls les commandements visant la clause résolutoire délivrés le 16 janvier 2015 et le 5 janvier 2016 par la SCI Du Père Lachaise à la société Frog Révolution ; il a rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ; mais il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Frog Révolution, ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de restitution volontaire des lieux dans les six mois de la signification du jugement. Il a condamné la société Frog Révolution à payer à la SCI Du Père Lachaise une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer outre les charges, et taxes contractuelles qui auraient été dues en cas de poursuite du bail ; il a jugé réputée non-écrite la clause d’indexation prévue aux articles 4.3 et 4.4 du bail, et il a débouté la société Frog Révolution de sa demande en paiement de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts et en paiement d’une amende civile pour procédure

abusive ; il l’a condamnée à payer à la SCI Du Père Lachaise une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec autorisation de recouvrement direct en application des dispositions de l’artic1e 699 du code de procédure civile, à l’exception du coût des deux commandements de payer en date des 16 janvier 2015 et 5 janvier 2016, demeurant à la charge de la SCI Du Père Lachaise ; il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 06 juin 2019, la SARL Frog Révolution a interjeté appel de ce jugement. Par ses conclusions notifiées par le RPVA le 02 décembre 2019, la SCI Du Père Lachaise a formé un appel incident.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 07 décembre 2020, la société Frogpubs est volontairement intervenue à l’instance. La société Frog Révolution a été dissoute par réunion de toutes les parts sociales entre les mains de l’associé unique, entraînant transmission universelle du patrimoine à l’issue du délai d’opposition, en application de l’article 1844-5 du code civil. La radiation a été mentionnée au registre du commerce le 5 octobre 2020. La société Frogpubs est depuis lors seule partie appelante, aux droits de la société Frog Révolution.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 septembre 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 29 juin 2021, la société Frogpubs, demande à la Cour de la recevoir en son intervention volontaire ; de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré de nul effet les commandements visant la clause résolutoire délivrés le 16 janvier 2015 et le 5 janvier 2016, et en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Du Père Lachaise en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ; Elle demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a réputé non écrite la clause d’indexation stipulée au bail ; mais de l’infirmer pour le surplus et de juger que les manquements invoqués par la SCI Du Père Lachaise, pour ceux que la Cour retiendrait bien fondés, ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail, et en conséquence de débouter la SCI Du Père Lachaise de toutes ses demandes et prétentions.

Elle demande à la Cour de condamner la SCI Du Père Lachaise à lui payer la somme de 50.000 euros pour procédure abusive, ainsi qu’une somme de 40.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

À titre subsidiaire, pour le cas où la résiliation judiciaire serait confirmée à la date du 11 avril 2019, de condamner la SCI Du Père Lachaise à restituer à la société Frogpubs la somme de 148.995,73 euros TTC au titre du supplément de loyer versé d’avance ; et de juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses moyens fondés sur l’exception d’inexécution et/ou la perte de la chose louée ; et en conséquence, de débouter la SCI Du Père Lachaise de sa demande de condamnation au titre des indemnités d’occupation pour la période du 14 mars au 2 juin 2020 et pour celle du 6 octobre 2020 au 18 mai 2021 ; et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la moitié du loyer et des charges contractuels pour la période du 3 juin au 5 octobre 2020 et à compter du 19 mai 2021 en ordonnant en tout état de cause la compensation du dépôt de garantie avec les sommes dont la société Frogpubs serait jugée redevable ;

Elle demande à la Cour de juger irrecevable comme nouvelle la demande de la SCI Du Père Lachaise en constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 23 septembre 2020, et subsidiairement de déclarer de nul effet ce commandement et de rejeter la demande de la SCI Du Père Lachaise en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

Plus subsidiairement, elle demande à la Cour de lui accorder un délai de grâce pour se libérer de sa

dette et de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai ;

Elle demande à la Cour de juger irrecevable comme nouvelle la demande de la SCI Du Père Lachaise en paiement des loyers, de la déclarer de plus fort irrecevable pour la période du 1^er mai au 31 octobre 2020 et subsidiairement de ramener la créance de la SCI Du Père Lachaise pour la période du 1^er mai au 31 octobre 2020 à la somme de 35 131,87 ' H.T.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 07 juin 2021, la SCI Du Père Lachaise, intimée, demande à la Cour de confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 11 avril 2019 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Frog Révolution, ordonné son expulsion, condamné la société Frog Révolution à payer à la SCI Du Père Lachaise une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer outre les charges et taxes contractuelles qui auraient été dues en cas de poursuite du bail ; mais préciser que ladite condamnation interviendra à l’encontre de la société Frogpubs venant aux droits de la société Frog Révolution en raison de la transmission universelle de son patrimoine.

Subsidiairement elle demande à la Cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Frog Révolution par la SCI Du Père Lachaise, à compter du 5 février 2016, et de faire droit dans ce cas aux même demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Subsidiairement elle demande à la Cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit à compter du 23 octobre 2020, et de faire droit dans ce cas aux même demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2020 . Dans ce cas, elle demande à la Cour de condamner, la société Frogpubs venant aux droits de la société Frog Révolution à verser à la société SCI Du Père Lachaise, la somme de 86.211, 07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2020, conformément au décompte joint au commandement de payer, outre la somme de 17.160 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2020, soit un total de 103.371, 07 euros ;

Elle demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Frog Révolution, et toutes les demandes reconventionnelles de la société Frog Révolution aux droits de laquelle intervient désormais la société Frogpubs ; notamment, de juger la demande subsidiaire en remboursement de l’indemnité de dépréciation de la société Frogpubs venant aux droits de la société Frog Révolution irrecevable et subsidiairement de débouter la société Frogpubs de sa demande subsidiaire à ce titre.

Elle demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Frog Révolution à payer à la SCI Du Père Lachaise la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens, et rappelé que ces derniers comprennent les frais d’expertise, et y ajoutant de préciser que cette condamnation intervient désormais à l’encontre de la société Frogpubs venant aux droits de la société Frog Révolution ; et y ajoutant de condamner la société Frogpubs, venant aux droits de la société Frog Révolution à lui payer la somme de 10.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Olivier Ohayon, avocat.

MOTIFS DE L’ARRET

I) Sur les commandements visant la clause résolutoire délivrées le 16 janvier 2015 et le 5 janvier 2016.

En application de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les conventions doivent s’exécuter de

bonne foi.

Le bailleur ayant saisi le tribunal d’une action en résiliation du bail du 6 janvier 2014 par actes d’assignation des 28 mai et 3 juin 2014, a manifesté son intention de mettre fin aux relations contractuelles en faisant grief à la société Frog Révolution d’avoir entrepris des travaux avant l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, et au motif que les travaux portant sur la structure de l’immeuble n’auraient pas été réalisés conformément aux règles de l’art suivant le constat du cabinet GSM Architecture.

Le tribunal doit être approuvé d’avoir jugé que la signification de deux commandements visant la clause résolutoire aux fins de remettre les lieux dans un état identique à celui dans lequel ils étaient lors de l’entrée dans l’immeuble, le 16 janvier 2015 et le 5 janvier 2016, alors que la SCI du Père Lachaise avait fait délivrer antérieurement à sa locataire une assignation aux fins de résiliation judiciaire du bail pour la réalisation de travaux non autorisés et non conformes à ce qui avait été décidé et autorisé par la copropriété et par elle, et alors qu’une expertise judiciaire portant sur les travaux litigieux et l’installation d’une extraction non conforme était en cours, la SCI du Père Lachaise, a usé de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles, n’attendant nullement la régularisation dans le délai d’un mois.

Il en résulte que ces commandement doivent être annulés, et que les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondées sur ces actes, ne sont pas fondées.

II. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, 'le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

Et selon l’article 1729; 'Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.'

En l’espèce, la SCI du Père Lachaise entend faire résilier le bail en invoquant:

• La réalisation de travaux sur les parties communes de l’immeuble avant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

• La réalisation de travaux de façade sans autorisation

• La réalisation de travaux non confirmes aux autorisations du bailleur et de la copropriété

L’Article 7-4 du bail stipule que 'Le Preneur ne devra faire aucun travaux de gros ouvre dans les lieux loués sans l’autorisation expresse du bailleur auquel il devra soumettre le projet des travaux ; (…) Changement de distribution : le Preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ni démolition, ni percement de murs ou de cloisons, ni changement de distribution. (Et par ajout manuscrit en marge) Le bailleur autorise le preneur à effectuer tous travaux de changement de distribution sous la seule réserve d’adresser au bailleur un plan des modifications.'

Il est constant que la société Frog Révolution a soumis son dossier de travaux au bailleur dès le mois de mars 2014 auquel celui-ci répondait favorablement par courriel du 7 mars 2014 ; et qu’elle a de ce fait formalisé sa demande d’autorisation de travaux par courrier recommandé en date du 15 avril 2014 en sollicitant la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires. De même, le

bailleur a fait part de son accord par lettre recommandée du 23 avril 2014 manifestant son désaccord seulement sur les postes 2 et 3 relatifs au remplacement d’une pile en pierre par un poteau béton et à l’habillage d’un poteau métallique, préconisant leur suppression pure et simple ; mais cette solution n’a pas été retenue par la copropriété qui, dans son assemblée générale du 2 juin 2014, a validé entièrement le dossier de travaux présenté par le locataire, avec vote conforme de la SCI du Père Lachaise.

Il n’est pas contesté que certains des travaux soumis à l’autorisation de la copropriété ont été entamés début mai, soit avant que l’autorisation de la copropriété ne soit donnée : dans son rapport d’expertise, l’expert judiciaire Y mentionne le percement de deux trémies, l’escalier du rez-de-chaussée au sous-sol et le remplacement de la pile en pierre par un poteau béton.

Les conclusions du rapport de l’expert en date du 12 octobre 2015 établissent que la copropriété ayant donné son accord par assemblée du 2 juin 2014, monsieur Z, architecte de la copropriété, s’est rendu sur le chantier le 18 juin 2014, établissant un rapport de visite auquel la copropriété n’a donné aucune suite.

L’expert note cependant que les travaux dans le couloir des caves consistant à la mise en place d’un carrelage remplaçant la terre battue, le remplacement d’une canalisation d’eau usée défectueuse, sont les seuls travaux concernant les parties communes réalisés sans autorisation de la copropriété, qui cependant ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble et n’ont aucune incidence sur la solidité et l’habitabilité du bâtiment, notant que la copropriété ne demande pas le rétablissement de l’état antérieur.

L’expert a également relevé sans être contredit par les parties, qu’il n’a pas été observé de désordres en relation avec les travaux entrepris portant sur les parties communes, et qu’aucune malfaçon n’a été constatée.

Dans son deuxième rapport du 24 mai 2017, l’expert Y décrit par ailleurs les travaux réalisés sur la façade de l’immeuble pour relever qu’ils ont été entrepris avant l’obtention d’une autorisation administrative, ce qui a donné lieu à un procès-verbal de constatation d’infraction le 21 juillet 2014, qui cependant faisait mention d’une déclaration de travaux du 24 juin 2014, aboutissant à un arrêté de non opposition du 11 septembre 2014.

La copropriété ne se plaignant pas de ces travaux, le bailleur n’est pas fondé à prétendre que ces travaux, pour lesquels son autorisation n’était pas nécessaire, constitueraient des manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles. L’expert doit être approuvé d’avoir estimé que les fenêtres du premier étage avaient été remplacées à l’identique, qu’aucune nouvelle porte n’a été posée, que la grille à venelles a été posée en remplacement d’une grille en acier et que les deux soupiraux de cave existaient avant les travaux et figuraient d’ailleurs sur les plans soumis à l’assemblée générale de la copropriété.

En revanche, la modification des deux gaines de ventilation a été effectuée sans autorisation. Il s’agit du remplacement d’une gaine de ventilation de la cuisine de diamètre 400mm par une gaine de 450 mm. Il convient de relever le caractère très minime de cette modification. Et la bailleresse ne parvient pas à démontrer que la pose d’un silencieux en sortie de gaine VMC constituerait une infraction au bail.

L’expert doit être approuvé d’estimer que le remplacement de la pile en pierre par un poteau métallique avec encoffrement en staff demeure conforme à l’autorisation de la copropriété qui avait accepté un poteau métallique rempli de béton, dès lors qu’il s’agit simplement, suivant le plan d’exécution du bureau d’étude, d’une modification mineure du procédé assurant de la même façon la stabilité au feu. De même l’acceptation de la création du monte-charge impliquait la réalisation de la cuvette décaissée par rapport au sol, incluse implicitement dans l’autorisation.

L’ouverture réalisée pour l’accès au soupirail depuis la cave ne nécessitait pas d’autorisation spéciale. Il en va de même pour la suppression d’un mur de briques au premier étage, simple cloison qui ne participe pas à la structure du bâtiment.

La modification du plancher du premier étage à l’emplacement de la cuisine, par la pose de 'bac Lewis’ de cinq centimètres de béton, nécessitait une autorisation dès lors que le règlement de copropriété, chapitre II, section 2, article 3, stipule que constituent des parties communes les seuls gros oeuvres des planchers à l’exclusion du revêtement de sol de sorte que ces travaux qui n’ont conservé du plancher existant que les solives, portaient sur les parties communes.

Pour autant, l’architecte de la copropriété, dans son rapport de visite a noté que cette réfection ne peut affecter la structure de l’immeuble ce qui explique que la copropriété n’ait pas critiqué cette réfection.

Il résulte de toutes les constatations qui précèdent que les travaux de restauration, approuvés pour l’essentiel par la SCI du Père Lachaise et par la copropriété, ont donné lieu à des manquements de la société Frog révolution à ses obligations, soit par anticipation de l’autorisation de l’assemblée, soit par anticipation de l’autorisation administrative pour la façade, soit par réalisation de certains travaux sans autorisation à la cave, et au premier étage.

Il est cependant établi que ces travaux sont conformes aux règles de l’art, ne causent aucun préjudice et en particulier ne portent pas atteinte à la structure ou à l’habitabilité de l’immeuble, et ne donnent pas lieu à réclamation du syndicat des copropriétaires.

Ces travaux sont, sous ces réserves, conformes au projet initialement accepté par la société bailleresse, et s’agissant du sous-sol étaient en outre nécessaires pour respecter les obligations réglementaires, sanitaires et de sécurité.

Il apparaît que la société locataire les a entrepris et réalisés de bonne foi, conformément aux projets soumis au bailleur dès le début d’exécution du contrat de bail.

A l’inverse, la SCI du Père Lachaise, saisissant très rapidement le tribunal d’une action en résiliation de bail alors même que la copropriété donnait son accord, a démontré sa tentative de tirer immédiatement parti de manquements contractuels relevant d’erreurs et de manque de rigueur de la société locataire, ce qu’illustre le fait qu’elle a fait délivrer des commandements de mauvaise foi en cours de procédure pour tenter de parvenir plus sûrement à la résiliation du contrat, alors qu’elle n’invoque aucun préjudice direct ou indirect de ces infractions mineures.

En tout état de cause, les manquements constatés ne sont pas d’une telle gravité qu’ils justifient la résiliation du bail. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a prononcé cette résiliation.

III) Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement délivré le 23 septembre 2020

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Cependant il résulte de l’article 563 que 'pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.' et de l’article 565 que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

En l’espèce, la prétention de résiliation judiciaire du bail, en cause d’appel n’a pas été fondée par l’intimée sur le manquement du preneur à son obligation de payer le loyer, mais seulement sur le manquement résultant de travaux réalisés sans autorisation ou non conformes aux autorisations obtenues. Cette prétention, comme cela a été développé plus haut, a été rejetée.

Le constat de la résiliation de plein droit du bail n’est pas une prétention, mais la prétention d’expulser un occupant sans droit ni titre repose sur ce constat. Ainsi la demande d’expulsion n’est pas nouvelle, puisque la SCI du Père Lachaise l’a soumise au premier juge et seul le moyen tiré de l’acquisition de la clause résolutoire par suite du défaut de paiement dans le mois de sa signification est nouveau ; mais ce moyen nouveau est recevable.

Par commandement de payer du 23 septembre 2020, reproduisant la clause résolutoire du bail, la SCI du Père Lachaise exigeait le paiement des loyers et provisions sur charges de mai à septembre 2020, soit 17160*5= 85800 euros.

Or, la Cour étant saisie de l’appel, le conseiller de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire par ordonnance du 19 décembre 2019. Les parties ayant accepté cette mesure et consigné les sommes fixées pour la rémunération du médiateur, ce dernier a informé la Cour du report de la réunion de médiation qui n’a pas pu être immédiatement mise en oeuvre, en raison des mesures de confinement prises pour lutter contre l’épidémie de Covid-19.

Ainsi, par ordonnance du 11 juin 2020, un nouveau délai de médiation a été fixé au 25 septembre 2020 et par ordonnance du 8 octobre 2020, à la demande du médiateur, un nouveau délai de trois mois a été accordé pour poursuite de la médiation jusqu’au 28 décembre 2020.

En faisant signifier à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire au cours même de la mesure de médiation, la SCI du Père Lachaise, a usé de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

Ce commandement doit être annulé, et à défaut d’acquisition de la clause résolutoire, les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ne sont pas fondées.

IV. Sur la demande en paiement de loyers et charges

En application des articles 563 à 565 du code de procédure civile, déjà cités, la demande en paiement de loyers et charges formée pour la première fois en cause d’appel est irrecevable.

En effet, il s’agit bien d’une prétention nouvelle, dès lors que le tribunal n’a pas été saisi d’une action en paiement de sommes au titre des loyers et charges, et de ce fait n’a pas statué.

Cette demande ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions dont le tribunal était saisi, concernant exclusivement la résiliation du bail qui était demandée, soit par acquisition de la clause résolutoire, soit en raison de manquements graves du bailleur à ses obligations, et parmi ces manquements n’était pas invoqué le défaut de paiement des loyers et charges. D’ailleurs, la SCI du Père Lachaise n’avait pas fait signifier de commandement de payer les loyers ni demandé un titre de condamnation pour aucun loyer.

La société Frogpubs doit dès lors être accueillie en son exception d’irrecevabilité, de sorte que les parties ne seront pas privées d’un double degré de juridiction pour débattre de l’exigibilité des loyers en période de pandémie.

V) Sur le caractère non écrit de la clause d’indexation prévue au bail

Le jugement du 11 avril 2019 a réputé non écrite la clause d’indexation prévue aux articles 4.3 et 4.4

du bail en date du 6 janvier 2014.

La déclaration d’appel du 6 juin 2019 tendait à l’annulation ou à l’infirmation du jugement.

Or, l’appelante n’a soutenu aucun moyen d’annulation.

Et les dernières conclusions de la SCI du père Lachaise ne critiquent pas cette disposition du jugement entrepris.

Il en résulte que cette disposition doit être confirmée.

VI. Sur les dommages-intérêts

L’action de la SCI du Père Lachaise, jugée non fondée, n’a pas dégénéré en abus de droit. Il en est d’autant plus ainsi que le loyer et les charges sont impayés depuis de nombreux mois.

La demande de dommages-intérêts de la société Frogpubs n’est donc pas fondée.

VII. Sur les autres demandes

La SCI du père Lachaise succombe pour l’essentiel, toutes ses prétentions étant rejetées. Elle devra supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu d’indemniser la société Frogpubs de ses frais irrépétibles d’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Frogpubs, constate la transmission universelle à son profit du patrimoine de la société Frog Révolution,

REFORME partiellement le jugement rendu le 11 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,

Le confirme en ce qu’il a annulé les commandements signifiés le 16 janvier 2016 et le 5 janvier 2016, rejeté les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

Le confirme en ce qu’il a réputé non écrite la clause d’indexation prévue aux articles 4.3 et 4.4 du bail en date du 6 janvier 2014,

Le confirme en ce qu’il a débouté la société Frog Révolution de sa demande de dommages-intérêts et de paiement d’une amende civile,

L’infirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de la SCI du Père Lachaise en paiement de loyers et charges,

Déboute la SCI du Père Lachaise de toutes ses autres prétentions,

Déboute la société Frogpubs de sa demande d’indemnisation de frais irrépétibles d’instance,

Condamne la SCI du Père Lachaise aux dépens de première instance et d’appel,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT