COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CP/SS

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 16/00079

Jugement du 08 Décembre 2015

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 11/03453

ARRET DU 20 FEVRIER 2018

APPELANTS :

Monsieur G Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e VANNIER substituant M^e Ludovic TORNIER de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau de SAUMUR

SCI 235 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité à son siège

[…]

[…]

Représentée par M^e VANNIER substituant M^e Ludovic TORNIER de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau de SAUMUR

INTIMEE :

SCI M ET M

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 313087

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 11 Décembre 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame PORTMANN, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

M^me LE BRAS, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 février 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié reçu par M^e Boizard, notaire associé à Saint-Mathurin sur Loire, du 14 mai 1991, M. Y a acquis un immeuble à usage commercial sis 42, rue B d’Angers, à Angers, cadastré section BV […], d’une surface de 185m2. L’acte mentionne en page 2 que 'd’après les anciens titres de propriété ci-après énoncés, l’immeuble vendu n’est que d’une superficie d’environ 100m2 (ancien cadastre n°746 section H)'. M. Y a donné à bail cet immeuble.

Par acte notarié de M^e Gautier, notaire associé à Angers, du 19 mars 1998, la SCI M et M a acquis un immeuble à usage commercial et d’habitation sis 2, boulevard Foch et 44, rue B d’Angers à Angers, cadastré […]) pour une contenance de 198m2.

Par acte notarié de M^e Gautier, du 23 décembre 1999, la SCI M et M a donné à bail à loyer commercial l’immeuble à la SARL CLAP, devenue par changement de nom la SARL Bora, qui y exploite le café de la mairie.

Par jugement du 18 janvier 2012, le tribunal de commerce d’Angers a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL Bora, désigné M^e Z en qualité d’administrateur judiciaire et M^e I J en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 18 juillet 2012, le tribunal de commerce de Laval a arrêté le plan de cession totale des actifs de la société Bora, café de la mairie, à la SAS Aubret Gestion, au prix de 370.000 euros pour le fonds de commerce. Par jugement du même jour, du fait de la cession totale des actifs, le tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de la société Bora.

Le 16 février 2011, à l’occasion d’un litige relatif à des infiltrations d’eaux usées affectant un

[…] à Angers, mettant en cause sa propriété, M. Y précise que le syndic de copropriété de cet immeuble lui a transmis un extrait cadastral des lieux lui faisant réaliser que la superficie de sa propriété est supérieure de 85m2 à celle occupée et que cette surface est utilisée par la SARL Bora, partie par une construction et partie pour une courette.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2011, M. Y a mis en demeure la SCI M et M de cesser cette occupation illicite.

Par courrier officiel du 02 mai 2011, la SCI M et M a répondu que l’inscription au cadastre n’est pas une preuve de la propriété et qu’une erreur de cadastre ne peut avoir pour effet de déposséder un propriétaire. Elle a demandé la communication des titres de propriété relatifs à l’immeuble de M. Y et du bail en cours.

Par acte d’huissier du 17 mai 2011, M. Y a fait assigner la SCI M et M et la SARL Bora devant le tribunal de grande instance d’Angers pour demander la condamnation de la SCI M et M, sous astreinte, à cesser l’occupation illicite, à lui restituer les locaux, ainsi qu’à lui verser une provision de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et le paiement de frais irrépétibles, outre de déclarer le jugement commun à la SARL Bora.

Par ordonnance du 26 juillet 2012, le juge de la mise en état a donné acte notamment à la SCI 235 dont la gérante est l’épouse de M. Y et à qui M. Y avait vendu l’immeuble le 16 janvier 2012 de sa reprise d’instance aux lieu et place de M. Y et donné acte aux parties de ce que la demande de communication des coordonnées du nouveau propriétaire de l’immeuble, est devenue sans objet.

Les époux A, associés de la SARL Bora et exploitants du café de la mairie, sont intervenus volontairement à la procédure, concluant à l’irrecevabilité et au rejet des demandes de la SCI 235 et de M. Y et à leur condamnation in solidum à les indemniser de leur préjudice.

Par ordonnance du 10 juin 2013, le juge de la mise en état a notamment débouté M. Y de sa demande de dépaysement de la procédure devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Les administrateur et mandataire judiciaire de la SARL Bora sont intervenus à la procédure mais se sont désistés de leur demande par conclusions signifiées le 05 juin 2014, puisque par jugement du 09 avril 2014, le tribunal de commerce de Laval avait ordonné la clôture des opérations de liquidation judiciaire et que le président de ce même tribunal avait désigné M. A en qualité de liquidateur amiable de la SARL Bora.

Par jugement du 08 décembre 2015, le tribunal de grande instance d’Angers a, avec exécution provisoire :

— constaté le désistement de la SELARL K L et Z es qualités d’administrateur judiciaire de la SARL Bora ainsi que de M^e I J, mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Bora de leurs demandes,

— constaté l’intervention volontaire à la procédure de M. A, es qualité de liquidateur amiable de la SARL Bora,

— déclaré les époux A et la SARL Bora (preneurs) irrecevables en leurs demandes relatives à la propriété des immeubles objet du litige,

— débouté la SCI 235 et M. Y de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la SCI M et M de sa demande en garantie et en paiement de dommages et intérêts,

— débouté les époux A et la SARL Bora de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles,

— condamné in solidum M. Y et la SCI 235 à payer à la SCI M et M la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI 235 et M. Y aux dépens comprenant les frais relatifs aux procédures d’incident, recouvrés suivant les dispositions de l’article 699 du même code,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

M. Y et la SCI 235 ont interjeté appel total de cette décision par déclaration du 12 janvier 2016.

M. Y et la SCI 235 d’une part, la SCI M et M d’autre part ont régulièrement conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2017.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement:

— du 4 octobre 2016 pour M. Y et la SCI 235,

— du 1^er juin 2016 pour la SCI M et M,

qui peuvent se résumer comme suit.

M. Y et la SCI 235 demandent à la cour, au vu des articles 544 et suivants du code civil, de:

— dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leur appel, y faire droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions leur faisant grief,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la SCI 235 justifie de son droit de propriété sur la parcelle de 185m2 cadastrée section BV […] située 42, rue B d’Angers,

— dire et juger que la SCI M et M exploite illégalement 85m2 de la parcelle cadastrée section BV […],

— condamner la SCI M et M à restituer à la SCI 235 les 85m2 qu’elle exploite illégalement, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SCI M et M à payer à M. Y une indemnité d’un montant de 62.271,44 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner la SCI M et M à payer à la SCI 235 une somme de 45.788,54 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi,

A titre infiniment subsidiaire,

— tirer toutes conséquences du rejet de la demande de revendication de propriété formée par la SCI 235,

— mettre à la charge de la SCI M et M tous frais afférents à la modification des limites de propriété et à la mutation cadastrale,

En tout état de cause,

— débouter la SCI M et M de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées,

— condamner la SCI M et M à leur payer la somme de 6.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés suivant l’article 699 du même code.

Faisant valoir que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, les appelants prétendent que la preuve du droit de propriété de la SCI 235 sur la totalité de la parcelle cadastrée section BV […] se trouve rapportée par la conjonction des pièces suivantes :

— le compromis de vente du 13 février 1990 mentionnant expressément une superficie du bien de 185m2,

— l’acte authentique du 14 mai 1991 le confirmant en précisant : 'le tout d’une superficie de cent quatre vingt mètres carrés, porté au cadastre comme suit : section BV […] – 42 rue B d’Angers – 1 a – 85 ca.',

— le cadastre rénové, qui a opéré une redéfinition des limites de propriétés et met en évidence que la superficie de la parcelle […] s’est trouvée augmentée en 1971,

— l’acte authentique du 16 janvier 2012 par lequel M. Y a cédé l’immeuble situé 42, rue B d’Angers à la SCI 235, et ses annexes prévoyant que le bien cédé est d’une superficie de 185m2.

Ils soulignent que le titre de propriété de la SCI M et M tout comme le relevé de propriété du cadastre indiquent expressément que la superficie de l’immeuble acquis parcelle cadastrée n°166, n’est seulement que de 198m2. Ils relèvent que suite à la rénovation du cadastre, cette parcelle d’une ancienne superficie de 220m2 sur le cadastre napoléonien ne s’est pas trouvée agrandie mais a bien été réduite de 22m2.

Ils considèrent que l’intimée ne peut invoquer la théorie de l’usucapion, en particulier sur la petite cour de 22m2, dès lors qu’une possession continue et non interrompue pendant 30 ans est exclue et qu’elle ne peut se prévaloir d’une jonction de sa possession avec les possessions des précédents propriétaires pour prescrire la propriété de la cour non incluse dans son acte de vente du 18 mars 1998.

En conséquence, ils excipent du bien fondé de leurs demandes de condamnation sous astreinte de l’intimée à restituer la partie de parcelle dont elle a dépossédé la SCI 235 et d’indemnités en réparation du manque à gagner qu’elles ont successivement subi du fait de cette dépossession, calculée pour chacune, dans la limite des cinq années précédant l’assignation, sur la base du montant des loyers versés par sa preneuse à l’intimée.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour rejetait l’action en revendication de propriété de la SCI 235,

ils estiment que les frais afférents à la modification des limites de propriété et à la mutation cadastrale, rendue nécessaire au vu des incidences juridiques que fiscales, doivent être mis à la charge de l’intimée.

La SCI M et M demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile, 545 du code civil et très subsidiairement des articles 2260 et suivants du code civil, de :

— dire et juger que la demande des appelants visant à la condamner à prendre en charge les frais afférents à la modification des limites de propriété et à la mutation cadastrale est une demande nouvelle irrecevable,

— dire et juger que la revendication de propriété de M. Y et de la SCI 235 n’est pas fondée,

— déclarer M. Y et la SCI 235 irrecevables et en tous les cas mal fondées en leurs demandes, fins et conclusions, les en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum M. Y et la SCI 235 à lui payer une indemnité de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner in solidum les mêmes aux dépens d’appel recouvrés suivant l’article 699 du même code.

L’intimée estime que les appelants ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils auraient été dépossédés par elle d’une partie de leur propriété, alors qu’elle n’a effectué aucun travaux de construction sur l’ensemble immobilier qu’elle a acquis en 1998. Elle prétend que le cadastre actuel n’est pas une preuve de propriété.

Elle se prévaut de son titre de propriété et de ceux de ses auteurs pour préciser que la surface de sa propriété n’a jamais augmenté, que c’est par une erreur cadastrale dont ne peuvent profiter les appelants, qu’elle se trouve, sur le cadastre, réduite de 22m2, correspondant selon elle à l’oubli d’une petite cour.

Pour le cas où la cour retiendrait une appropriation, elle s’estime fondée à invoquer la théorie de l’usucapion, les actes qu’elle verse attestant d’une occupation de ses auteurs et d’elle-même, répondant aux caractères impartis par l’article 2261 du code civil.

Elle se prévaut du paragraphe venant compléter la désignation de l’immeuble bâti acquis par M. Y sur l’acte notarié du 14 mai 1991, et prétend que la superficie d’environ 100m2 indiquée correspond exactement à cet immeuble propriété de M. Y puis de la SCI 235.

Elle conclut au rejet de la demande indemnitaire adverse alors qu’elle n’a effectué aucun acte ou travaux aboutissant à l’appropriation d’un bien d’autrui, que subsidiairement sa prescription acquisitive y fait obstacle et que la demande n’est pas justifiée en ses principe et montant.

Enfin, invoque l’irrecevabilité de la demande des appelants quant aux frais afférents à la modification des limites de propriété et à la mutation cadastrale comme nouvelle en cause d’appel. Elle ajoute qu’elle est mal fondée en ce qu’assimilable à une demande en bornage judiciaire ne pouvant s’exercer s’agissant de bâtiments qui se touchent, et en toute hypothèse se faisant à frais commun.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. Y, aux droits duquel se trouve la SCI 235, revendique la propriété d’une superficie de 85 m2 dont les parties conviennent qu’elle est actuellement occupée par le locataire de la SCI M et M,

qui y exploite un café.

La preuve par la SCI 235 de ce qu’elle est propriétaire de la parcelle revendiquée peut être rapportée par tous moyens, étant précisé qu’en l’espèce, aucun titre commun aux deux parties n’est produit.

Les appelants se prévalent de leurs titres de propriété.

S’agissant de l’acte authentique du 14 mai 1991, par lequel M. Y s’est porté acquéreur de la parcelle cadastrée section BV […], il mentionne que celle-ci a une superficie de 1a85ca.

Néanmoins, le notaire a pris soin d’indiquer : 'Etant ici fait observer que d’après les anciens titres de propriété ci-après énoncés, l’immeuble vendu n’est que d’une superficie d’environ cent mètres carrés (ancien cadastre n°746 section H)'.

Cette mention affaiblit considérablement la portée à donner à la superficie avancée de 1a85ca, laquelle était également précisée dans le compromis de vente.

Quant à l’acte authentique du 16 janvier 2012, comportant vente par M. Y de son immeuble au profit de la SCI 235, SCI familiale dont la gérante est son épouse, qui mentionne également une superficie de 185 m2, il apparaît dénué de toute valeur probante dès lors qu’il a été conclu alors que la procédure était déjà en cours et au profit de proches du demandeur.

M. Y et la SCI 235 invoquent ensuite le cadastre, lequel rattache effectivement la partie revendiquée à la parcelle […], mais il doit être rappelé qu’une inscription à celui-ci ne saurait valoir preuve de propriété.

Outre le fait que le cadastre a une fonction purement fiscale, il peut en effet être affecté d’erreurs et d’imprécisions.

C’est d’autant plus vrai en l’espèce que sur l’ancien cadastre (pièce 32 des appelants), la parcelle litigieuse cadastrée 746 était mentionnée comme ayant une superficie de 100 m2 et que rien n’explique que, lors du passage au nouveau cadastre, celle-ci se soit agrandie de 85 m2, alors que par ailleurs, la parcelle 745 devenue la parcelle 166, n’a diminué que de 22 m2, et pas nécessairement au profit du fonds situé 42 rue B d’Angers.

L’examen de l’ancien cadastre, peu lisible, ne permet pas de rattacher la partie litigieuse à la parcelle 746.

Enfin, les appelants n’expliquent pas de quelle manière et sur quel fondement juridique, la révision du cadastre aurait pu redéfinir les limites de propriété.

S’agissant de la SCI M et M, force est de constater que son acte de propriété du 19 mars 1998 fait mention d’une superficie de 198 m2, ce qui apparaissait également dans l’attestation de propriété dressée le 19 mars 1998 après le décès de M^me C.

Dans l’attestation de propriété établie le 30 juin 1967 après le décès de M^me Veuve M dans celle établie les 26 mai et 10 juin 1959 après le décès de son époux, il était fait référence à une parcelle castrée 745 de 2a20ca.

Or, le mesurage de la parcelle n°166 telle qu’elle apparaît sur le cadastre actuel, ne conduit pas à une superficie de 198 m2, alors que si on enlève la partie litigieuse de la parcelle 167, celle-ci mesure à peu près 100m2.

Enfin, et surtout, il résulte des écritures même des parties, que la parcelle revendiquée est occupée de

longue date par la SCI M et M et ses locataires, puisque M. Y indique s’être rendu compte de la difficulté uniquement en 2011, soit 20 ans après son achat, lorsque la copropriété voisine s’est plainte d’infiltrations.

Il n’avait donc, auparavant, jamais élevé de contestation à l’occupation d’une partie de la parcelle cadastrée 167 par le propriétaire du fonds voisin.

Si le bail commercial conclu le 10 septembre 1975 entre Melle D, auteur de M. E et les époux F fait, comme le compromis, état d’une cour couverte, alors que tel n’est pas le cas du bail commercial consenti par la société M et M le 23 décembre 1999 (pièces 34 et 38 des appelants), il ne peut en être tiré aucune conclusion, alors que, d’une part, il n’est pas établi que cette courrette existe toujours et, d’autre part, que l’ancien cadastre fait apparaître, sur la parcelle 746, un décrochement qui pouvait constituer une petite cour.

Les autres pièces nouvelles produites en cause d’appel (relevés de propriété des parcelles BV 166 et 167, renseignements du service de la publicité foncière et feuille renouvelée de cadastre pour 1971), n’apportent aucun élément pertinent.

Sans même qu’il soit besoin d’apprécier l’existence d’une prescription acquisitive, il apparaît, au regard des éléments qui précèdent, que M. Y et la SCI 235 ne démontrent pas qu’ils sont propriétaires de la parcelle qu’ils revendiquent. Ils seront par suite également déboutés de ce chef de prétentions ainsi que de leur demande de dommages et intérêts, laquelle était motivée par le fait que la SCI M et M aurait perçu à tort des loyers leur revenant.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée.

S’agissant de la demande relative à la modification du cadastre, il s’agit d’une demande subsidiaire, conséquence nécessaire du rejet de la prétention initiale. Elle est donc recevable même pour la première fois en cause d’appel.

Cependant, elle est mal fondée, dès lors qu’il ne s’agit pas de procéder à une modification consécutive à une mutation de propriété.

Il appartiendra à la partie la plus diligente de faire les démarches.

La décision entreprise sera également confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Parties succombantes, M. Y et la SCI 235 supporteront les dépens de l’instance d’appel. Il n’apparaît pas inéquitable de mettre à leur charge une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par leurs adversaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le rendu le 8 décembre 2015 par le tribunal de grande instance d’Angers en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. Y et la SCI 235 de leur demande relative à la modification du cadastre,

CONDAMNE M. Y et la SCI 235 in solidum aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction

au profit du conseil de leur adversaire,

CONDAMNE M. Y et la SCI 235 in solidum à payer à la SCI M et M une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

REJETTE les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C.X M. ROEHRICH