5^e Chambre

ARRÊT N° 20

N° RG 18/01404 – N° Portalis DBVL-V-B7C-OU34

M. O L-M

M^me A Y

C/

M^me C D épouse X-K

M. G X-K

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e TARDY-JOUBERT

M^e COUETMEUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JANVIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Octobre 2020

devant Madame Marie-France DAUPS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats, après prorogation du délibéré

****

APPELANTS :

Monsieur O L-M

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Inès TARDY-JOUBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame A Y

née le […] à PARIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Inès TARDY-JOUBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame C D épouse X-K

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur G X-K

né le […] à PARIS

[…]

[…]

Représenté par M^e Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

******

Par acte sous seing privé du 15 mai 2014, M^me C X-K et M. G X-K ont donné à bail à M^me A Y et M. O L-M une maison à usage d’habitation située 13 Les Parcs Pointus à Saint-André-Des-Eaux, pour un loyer mensuel initial de 960 euros outre 40 euros de provision sur charges, et contre un dépôt de garantie de 960 euros versé à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 16 mai 2014.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2015, il a été établi contradictoirement un état des lieux de sortie au cours duquel il a été procédé à la remise des clés.

Les bailleurs ont déposé le 26 octobre 2015 auprès du président du tribunal d’instance de Saint-Nazaire une requête en injonction de payer pour un montant total de 4 182, 38 euros, correspondant notamment à des sommes sollicitées au titre des loyers de juillet 2014 et août 2015, ainsi qu’à des factures de gaz.

Par ordonnance du 13 décembre 2015, le président du tribunal d’instance de Saint-Nazaire a enjoint à M^me A Y et M. O L-M de payer aux époux X-K la somme de 3 390, 45 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, outre 210,06 euros au titre des frais.

M^me A Y et M. O L-M ont formé opposition à cette ordonnance le 19 janvier 2016 et les parties ont été convoquées à l’audience du 23 mars 2016.

Par jugement du 30 janvier 2017, le tribunal d’instance de Saint-Nazaire a :

— déclaré recevable l’opposition à injonction de payer de M^me A Y et M. O L-M,

— mis à néant l’ordonnance en injonction de payer du 13 décembre 2015 et statuant à nouveau,

— rejeté les demandes de M^me A Y et M. O L-M,

— condamné solidairement M^me A Y et M. O L-M à verser à M^me C X-K et M. G X-K la somme de 1 739, 99 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation due entre le 15/09/2015 et le 21/09/2015, et déduction faite du montant du dépôt de garantie qui sera conservé par les anciens bailleurs,

— condamné solidairement M^me A Y et M. O L-M aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer limités à 210, 06 euros,

— condamné solidairement M^me A Y et M. O L-M à verser à M^me C X-K et M. G X-K la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M^me C X-K et M. G X-K de toutes leurs autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire des présentes dispositions.

Le 26 février 2018, M^me A Y et M. O L-M ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 mai 2018, ils demandent à la cour de :

— recevoir l’appel de M. L-M et M^me Y et le dire bien fondé,

— réformer la décision entreprise,

En conséquence,

— condamner M et M^me X-K solidairement à payer à M. L-M et M^me Y 2 251, 44 euros en règlement des sommes dues au titre du bail d’habitation du 15 mai 2014, résilié le 14 août 2015,

— condamner M. et M^me X-K solidairement à payer à M. L-M et M^me Y la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. et M^me X-K solidairement à payer à M. L-M et M^me Y la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et M^me X-K aux entiers dépens,

— confirmer pour le surplus.

Par dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2018, M^me C X-K et M. G X-K demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Saint-Nazaire du 30 janvier 2017 sauf en ce qu’il déboute M^me X-K C et M. X-K G de toutes leurs autres demandes,

Réformant ledit jugement de ce dernier chef,

— condamner solidairement M. L-M O et M^me Y A d’avoir à leur verser une somme de 4 000 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation selon préavis légal à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions des articles 1142 et suivants du code civil, 1714 et suivants du code civil et la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

— condamner solidairement M. L-M O et M^me Y A d’avoir à leur verser une somme de 1 209, 19 euros correspondant à la facture recto-verso Primagaz du 19 février 2015 à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions des articles 1142 et suivants du code civil, 1714 et suivants du code civil et la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

— condamner solidairement M. L-M O et M^me Y A à verser à M. X-K G et à M^me X-K C une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts (non réalisation des travaux prévus au bail) conformément aux dispositions des articles 1142 et suivants du code civil, 1714 et suivants du code civil,

— condamner solidairement M. L-M O et M^me Y A à payer à M. X-K G et à M^me X-K C une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de première instance incluant les frais de procédure d’injonction de payer et d’appel conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile,

— débouter M. L-M O et M^me Y A de l’ensemble de leurs demandes aussi irrecevables qu’infondées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

En premier lieu, la recevabilité de l’opposition à injonction de payer sera confirmée au visa de l’article 1416 du code de procédure civile, l’ordonnance du 13 décembre 2015 ayant été signifiée à étude le 18 décembre 2015 et les locataires ayant formé opposition directement au greffe du tribunal d’instance de Saint-Nazaire le 19 janvier 2016.

En second lieu, les parties ne s’accordent pas sur la date de cessation du bail et la dette locative, des sommes étant revendiquées de part et d’autre.

Les appelants font valoir qu’ils prennent acte que, la lettre recommandée du 22 avril 2015 n’ayant pas été distribuée, le congé n’a pu courir qu’à compter du 14 août 2015, date de présentation de leur seconde correspondance de sorte que le bail a été résilié au 21 septembre 2015 ; qu’ils sont redevables du loyer en cours jusqu’au 14 septembre 2015 soit la somme de 1 466, 66 euros ; qu’ils contestent devoir la somme de 233, 33 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue du 15 septembre 2015 au 21 septembre 2015, les bailleurs étant informés qu’ils souhaitaient l’organisation d’un état des lieux de sortie sans délai et avant le 31 juillet 2015 ; qu’ils acceptent de payer la somme de 1 000 euros au titre du loyer échu pour le mois de juillet 2014 à la condition que les propriétaires leur remboursent les factures payées par eux et n’entrant pas dans les réparations locatives soit un montant total de 1 838, 10 euros en raison des dysfonctionnements graves du système de chauffage et de production d’eau, outre la restitution du dépôt de garantie et des dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis (3 semaines sans chauffage ni eau chaude au c’ur de l’hiver ; impossibilité d’utiliser une salle d’eau comprenant lavabo, douche et toilettes pendant toute la durée du bail, soit 16 mois).

Les intimés répliquent qu’ils n’ont jamais été payés du loyer du mois de juillet 2014 ; que les locataires ne leur ont notifié aucun congé ; qu’ils ont appris leur départ le 10 août 2015 par la société Primagaz ; que la Poste n’a trouvé aucune trace du pli recommandé du 22 avril 2015 ; que la lettre reçue le 14 août 2015 ne peut être considérée comme un congé régulier ; que si la date de l’état des lieux de sortie dressé par un huissier de justice peut être considérée comme étant l’équivalent d’un congé, les locataires sont redevables d’un mois supplémentaire à titre de préavis ; qu’ils doivent également les rembourser de la facture Primagaz du 19 février 2015 d’un montant de 1 209, 19 euros ; qu’ils conserveront le dépôt de garantie, mais en dehors de toute déduction des loyers et indemnités d’occupation dus, les locataires n’ayant pas respecté leur obligation d’exécution des travaux extérieurs et intérieurs détaillés au bail hormis le changement de quelques ardoises ; que leur défaillance fera l’objet d’une indemnisation à hauteur de 2 000 euros puisqu’ils ont bénéficié d’une minoration de loyer indue ; qu’ils contestent toute allégation de dysfonctionnements multiples (autre que celui indemnisé d’un commun accord) opposée sans preuve par les consorts L-M et Y ; que la demande des appelants de condamnation à une somme de 2251,44 euros « au titre du bail d’habitation » est irrecevable car nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le congé

C’est à juste titre que le premier juge a fixé la date de cessation du bail au 14 septembre 2015 alors que le congé donné par lettre recommandée avec avis de réception du 22 avril 2015 n’a pas été délivré aux bailleurs ; qu’en revanche ils ont bien reçu la lettre recommandée avec avis de réception du 10 août 2015 (AR signé le 14 août 2015) aux termes de laquelle les locataires ont réitéré leur volonté de mettre fin au bail dans les meilleurs délais, évoquant un départ effectif au 31 juillet 2015 et être en attente d’une date concernant l’état des lieux de sortie. Le logement étant situé dans une zone de tension locative au sens de l’article 17 I de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis était effectivement d’un mois et a commencé à courir à compter du jour de la réception du courrier recommandé susvisé et non de l’état des lieux de sortie comme prétendu à tort par les propriétaires.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la demande principale en paiement au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation, des dysfonctionnements du système de chauffage et de production d’eau ainsi que des factures Primagaz

Il est avéré que les clés n’ont été restituées que le 21 septembre 2015. Il s’en suit que les locataires sont redevables d’une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 15 septembre 2015 et le 21 septembre 2015 inclus, aucun élément ne démontrant l’absence de diligences des bailleurs pour l’établissement de l’état des lieux de sortie. Ils doivent également des loyers et charges.

La dette locative s’établit donc comme suit : 1 466, 66 euros au titre des loyers et charges dus au 14 septembre 2015 + 233, 33 euros au titre de l’indemnité d’occupation. En outre le loyer du mois de juillet 2014 d’un montant de 1 000 euros, demeuré impayé, doit être ajouté.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu ces trois sommes.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Il est avéré que le 8 juin 2014, l’entreprise Z & H I et Fils est intervenue en urgence à la demande des locataires pour la fuite importante d’un radiateur rouillé ; qu’une nouvelle intervention s’est avérée nécessaire le 6 mars 2015 pour l’installation provisoire d’un ballon d’eau de marque Atlantic 200 l suite à la panne de la chaudière ; que le coût de ces deux interventions a été pris en charge par les locataires soit respectivement les sommes de 1 199 euros et 639, 10 euros.

Devant la cour, les consorts L-M et Y sollicitent que ces dépenses leur soient remboursées par les bailleurs, le premier juge ayant fait observer, s’agissant des frais versés au titre des réparations effectuées sur le radiateur courant juin 2014, qu’ils n’incombaient pas aux locataires.

Ils demandent également la somme de 1 920 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

En réponse, les époux X-K concluent à l’irrecevabilité de ces prétentions.

S’il est exact que ces demandes sont nouvelles, il n’en demeure pas moins qu’elles tendent à opposer compensation aux demandes de la partie adverse. Elles seront donc déclarées recevables.

Les bailleurs ayant failli en leur obligation de délivrer aux locataires un logement doté d’une installation permettant un chauffage normal, ils supporteront les sommes exposées par les consorts L-M et Y en réparation du radiateur et en remplacement du ballon d’eau chaude (total : 1 838, 10 euros). En revanche, aucune indemnisation complémentaire ne leur sera allouée alors que les époux X-K ont payé en leurs lieu et place la facture Primagaz du 6 janvier 2015 d’un montant de 1 390, 45 euros « en dédommagement des préjudices liés au mauvais fonctionnement de la chaudière » (cf : mail de M. G X-K du 11 juin 2015).

S’agissant de la facture Primagaz du 19 février 2015 d’un montant de 1 209, 19 euros, elle correspond à la livraison de 961 litres de propane au 13 Les Parcs Pointus à Saint-André-Des-Eaux. L’adresse de livraison figurant au verso de la facture correspond à l’adresse du bien pris à bail par les locataires. Dès lors que les propriétaires sont en droit de réclamer le paiement des combustibles consommés et que l’adresse de livraison est effective, ladite somme sera mise à la charge des consorts L-M et Y.

Il convient dès lors de retenir la somme de 1 838, 10 euros qui viendra en compensation des sommes dues par les locataires, de rejeter leur demande indemnitaire à hauteur de 1 920 euros et d’infirmer le

jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X-K de leur demande en paiement de la somme de 1 209, 19 euros.

Le compte entre les parties s’établit donc comme suit :

— sommes dues par les locataires : 3 909, 18 euros,

— sommes dues par les bailleurs : 1 838, 10 euros,

Soit un total en faveur des propriétaires de 2 071, 08 euros.

Sur la non-réalisation des travaux

Le bail prévoit expressément les conditions particulières suivantes à l’article 1.10 :

« ' Pour finir, un loyer de 1 000 euros mensuel est consenti au preneur pour une durée de trois ans en contre-partie de travaux effectués sur le bien désigné au paragraphe 1.4.

A compter du 16 mai 2017 le loyer sera de 1 200 euros mensuel.

Les deux parties l’entendent et le conçoivent ainsi pour en avoir déterminé les conditions ensemble et avec le cabinet Patrimoine Modernisation.

Les travaux détaillés ci-dessous devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de la date d’entrée dans les lieux soit le 16 novembre 2014. Une visite sera alors effectuée par le propriétaire afin de vérifier la bonne tenue des travaux. Si à cette date, et sauf accord entre les parties au préalable, les travaux ne sont pas réalisés le loyer s’élèvera à 1 200 euros mensuel.

- Réfection du toit : changer les ardoises cassées ainsi que la faîtière, procéder à un nettoyage de la toiture.

- A l’intérieur : enlever les moquettes et papiers peints qui se décollent dans les chambres du rez-de-chaussée, pose d’un parquet flottant en remplacement de ces moquettes et réfection en peinture toujours dans ces mêmes pièces. Pour ces éléments le preneur concertera le propriétaire avant toute pose de matériaux afin qu’il donne son accord sur ces choix ».

Faute de justifier de la tenue de la visite de contrôle prévue au contrat de location, la demande des bailleurs ne peut pas prospérer alors qu’ils ne produisent aucun élément permettant de constater la non-réalisation des travaux extérieurs et intérieurs et, ainsi la violation par les locataires des conditions d’exécution du bail.

C’est donc à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur demande.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au bail signé le 15 mai 2014, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce et comme en première instance, les époux X-K justifient que les consorts L-M et Y restent leur devoir des sommes au titre du bail d’habitation et ce après compensation des sommes susvisées. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie aux locataires.

Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation ou réparation locative. Il s’en suit que la somme de 960 euros viendra en déduction de la dette locative.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

Les consorts L-M et Y sollicitent à ce titre la somme de 1 000 euros, invoquant la résistance abusive de leurs anciens propriétaires.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, le compte entre les parties fait ressortir un solde en faveur des bailleurs d’un montant de 1 111, 08 euros, après déduction du dépôt de garantie, de sorte qu’ils ne peuvent leur reprocher d’avoir fait preuve d’une prétendue résistance abusive.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue de la procédure devant la cour, les consorts L-M et Y seront condamnés solidairement aux dépens de la procédure d’appel, sans qu’il y ait matière à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives à la demande principale en paiement ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Condamne solidairement M. O L-M et M^me A Y à payer à M. G X-K et M^me C X-K la somme de 1 111, 08 euros au titre des loyers et charges impayés, de l’indemnité d’occupation due entre le 15 septembre 2015 et le 21 septembre 2015 et de la facture Primagaz du 19 février 2015 après compensation avec les factures de l’entreprise Z et H I et Fils des 8 juin 2014 et 6 mars 2015 et déduction faite du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel ;

Condamne solidairement O L-M et M^me A Y aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente