5^e Chambre

ARRÊT N°29

N° RG 17/08256 – N° Portalis DBVL-V-B7B-ONJX

SAS DRA ATLANTIQUE

C/

SCI PINHEIRO

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JANVIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame X LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Octobre 2020

devant Madame Isabelle LE POTIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré.

****

APPELANTE :

SAS DRA ATLANTIQUE Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SCI PINHEIRO

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandrine CARON-LE QUERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

*****************

EXPOSÉ DU LITIGE

Courant 2013 et 2014, la SCI Pinheiro a conclu des baux commerciaux avec la société Dsa Ravalement et la société Z A, portant sur un bâtiment à usage commercial et professionnel situé à Plougoumelen.

Invoquant la résiliation unilatérale et fautive des baux ainsi que le non versement des loyers par les deux sociétés depuis juillet 2014, la SCI Pinheiro a délivré à la Sas Dsa Atlantique venant aux droits de la Sas Z A et de la Sas Dsa Ravalement, un commandement de payer la somme de 20 257,93 euros.

Puis, elle a assigné en référé la société Dsa Atlantique pour solliciter le paiement des loyers impayés et faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 9 février 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper a débouté la SCI Pinheiro de ses demandes.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2016, la SCI Pinheiro a assigné en paiement la société Dsa Atlantique, aujourd’hui dénommée Dra Atlantique, devant le tribunal de grande instance de Lorient.

Par jugement du 24 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Lorient a :

— débouté la Sas Dra Atlantique de sa demande de résolution des baux ;

— condamné la Sas Dra Atlantique à verser à la SCI Pinheiro :

— la somme de 14 000 euros au titre de dommages-intérêts,

— la somme de 808,50 euros au titre du remboursement de la taxe foncière;

— condamné la Sas Dra Atlantique à verser à la SCI Pinheiro la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné la Sas Dra Atlantique aux dépens.

Le 24 novembre 2017, la société Dra Atlantique a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 février 2018, elle demande à la cour de :

— recevoir la société Dra Atlantique son appel et le déclarer bien fondé,

Y faire droit.

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions, le jugement déféré,

Statuant à nouveau :

— prononcer la résolution des baux signés les 1^er juillet 2013 et 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2013 en ce qui concerne le bail signé par la société Ravalement Dsa et au 31 juillet 2014 en ce qui concerne la société Z A;

Subsidiairement,

— constater que les sociétés Ravalement Dsa et Z A ont respecté leurs obligations découlant des contrats de bail signés ;

— condamner la Sci Pinheiro à payer à la société Dra Atlantique la somme de 3 600 euros correspondant au surplus de loyers reçus par la Sci Pinheiro entre juillet et décembre 2013 ;

— dire que cette somme portera intérêts de droit à compter du 1^er janvier 2014, outre l’anatocisme ;

— débouter la SCI Pinheiro de toutes demandes, fins et conclusions contraires;

— condamner la SCI Pinheiro à verser à la société Dra Atlantique la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la même aux dépens ;

— dire que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 15 mai 2018, la SCI Pinheiro demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions, le jugement dont appel;

En conséquence,

— condamner la société Dra Atlantique au paiement de la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la Société Dra Atlantique au paiement de la somme de 808,30 euros TTC au titre de la taxe foncière 2014 et 2015 ;

— débouter la société Dra Atlantique de sa demande de condamnation de la SCI Pinheiro à payer la somme de 3 600 euros correspondant au surplus de loyer;

— condamner la Sarl Dra Atlantique à payer à la Société Dsa Atlantique la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2020.

MOTIFS

La société Dra Atlantique maintient sa demande, rejetée par le tribunal, tendant au prononcé de la résolution des baux signés les 1^er juillet 2013 et 1^er janvier 2014, au 31 décembre 2013 en ce qui concerne le bail signé par la société Ravalement Dsa et au 31 juillet 2014 en ce qui concerne la société Z A, en faisant valoir que le diagnostic de performance énergétique prévu par les articles L.134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et l’état des risques naturels et technologiques exigé par l’article L.125-5 du code l’environnement, n’ont pas été annexés au bail, et elle maintient que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, en l’absence de la mention 'pris connaissance’ il n’est pas prouvé que les preneurs avaient pris connaissance de ces documents.

Les contrats de bail commercial consentis à la société Z A et à la société Ravalement Dsa comportent des paragraphes relatifs à l’état des risques naturels, technologiques et sismiques, rappelant les articles L.125-5 et suivants du code l’environnement, précisant que la ville de Plougoumelen est dans une zone de sismicité de niveau 2 et indiquant que l’état des risques et ses annexes sont annexés au bail.

Les

sociétés qui ont paraphé toutes les pages des baux et, in fine, signé les baux après la mention 'lu

et approuvé’ ont donc ainsi reconnu que lesdites pièces étaient annexées au bail.

Au surplus, la

société Dra Atlantique ne caractérise en toute hypothèse pas un manquement du

bailleur de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts du chef du prétendu défaut de communication de pièces.

Subsidiairement, la société Dra Atlantique maintient que les baux ont été résiliés amiablement puisque :

— la SCI Pinheiro a mis fin au 31 décembre 2013 au contrat consenti le 1^er juillet 2013 à la société Ravalement Dsa. puisque par contrat du 1^er janvier 2014, annulant le précédent contrat, elle a donné les mêmes locaux à bail à la société Z,

— il résulte des échanges de correspondance entre la société Z, titulaire du bail au 1^er janvier 2014, et le bailleur que la résiliation amiable est intervenue en cours de bail.

Elle considère qu’à l’inverse de ce qu’a jugé le tribunal, la société Pinheiro ne peut pas demander paiement des loyers d’un bail résilié d’un commun accord entre les parties, ou qu’à tout le moins les loyers et la taxe foncière ne sont dus que jusqu’en juillet 2014, date du départ de la société Z.

D’abord, pour répondre à certaines allégations confuses de la société Dra Atlantique, il faut relever que les trois baux litigieux portent tous sur les mêmes lieux situés à Plougoumelen, ZC Kenyah nord, parcelle section B numéro 632, et sont tous signés par M. B C, comme directeur général soit de la société Z, soit de la société Ravalement DSA.

Les trois baux sont les suivants:

— l’un daté du 1^er juillet 2013, au nom de la société Ravalement Dsa, mentionnant un loyer mensuel de 2 000 euros HT,

— le deuxième également daté du 1^er juillet 2013, au profit de la société Ravalement DsA, mentionnant en en-tête ' annule et remplace le précédent’ et prévoyant un loyer mensuel de 1400 euros,

— le troisième daté du 1^er janvier 2014, au nom de la société SAS Z A, prévoyant un loyer annuel de 7 200 euros HT soit 600 euros HT par mois.

Ensuite, le tribunal a procédé à une exacte analyse des pièces du dossier en retenant que :

— au vu des quittances de loyers produites par la SCI Pinheiro qui établissent que la société Ravalement DSA a réglé, sans contestation, des loyers de 2 000 euros HT de juillet 2013 à décembre 2013, puis de 1 400 euros à compter de janvier 2014 jusqu’en juillet 2014, tandis que la société Z versait sur la même période de janvier à juillet 2014, les loyers de 600 euros HT, il y a lieu de déduire que le second bail consenti à la société Ravalement Dsa, remplaçant celui du 1^er juillet 2013, a pris effet le 1^er janvier 2014, que ce bail a réduit le loyer de 2000 euros à 1400 euros tandis que la société Z s’engageait par le bail du même jour du 1^er janvier 2014 à payer le complément de 600 euros,

— le contrat de la société Ravalement Dsa n’a donc pas été résilié le 1^er janvier 2014 pour être remplacé par le bail consenti à la société Z,

— en réalité, le bail initial a été dédoublé pour permettre l’occupation des lieux par les deux sociétés,

— il n’est pas établi l’existence d’un accord entre la SCI Pinheiro et la société Z pour une résiliation amiable du bail au cours de l’année 2014.

En conséquence, le tribunal a jugé à raison que le départ des preneurs en juillet 2014, sans préavis ni congé, s’analyse en une résiliation fautive du bail, et que la SCI Pinheiro est fondée à obtenir réparation du préjudice par elle subi jusqu’à la relocation des lieux en mars 2015.

Les dispositions du jugement ayant condamné, à ce titre, la société Dra Atlantique à payer à la SCI Pinheiro la somme de 14 000 euros, soit sept mois de loyers, ainsi que la taxe foncière due par application des clauses contractuelles, pour 808,50 euros, seront donc confirmées.

Il y a lieu aussi à confirmation du jugement qui a rejeté la demande reconventionnelle de la société Dra Atlantique en restitution de loyers indûment versés en 2013, puisqu’en exécution du premier bail elle devait bien un loyer mensuel de 2 000 euros qu’elle a au demeurant versé de juillet à décembre 2013.

Les dispositions du jugement relatives à la charge des dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile étaient justifiées et seront maintenues.

La société Dra Atlantique, dont aucune prétention ne prospère en appel, sera condamnée aux dépens de son recours, et devra verser à la SCI Pinheiro la somme de 3 000 euros au titre des frais non

taxables qu’elle a dû exposer pour obtenir la confirmation du jugement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré;

Y ajoutant,

Condamne la société Dra Atlantique à payer à la SCI Pinheiro la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Dra Atlantique aux dépens d’appel.

Le Greffier, La Présidente,