Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 5 janvier 2022, n° 18/05125

CA Rennes
Infirmation 5 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a estimé que le bailleur n'était pas tenu d'informer chaque locataire des conséquences de leur choix d'équipement, et que le choix de la locataire n'était pas déterminant pour l'augmentation de loyer.
Rejeté
Dommages et intérêts pour perte de loyer
La cour a jugé que la perte de loyer n'était pas justifiée, car l'augmentation était liée à des travaux et non au choix d'équipement de la locataire.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la locataire à payer les dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Rennes a infirmé la décision de première instance dans toutes ses dispositions concernant le litige opposant la société Brest Métropole Habitat à Mme Y X. Le litige porte sur l'augmentation de loyer appliquée à Mme X suite à des travaux de réhabilitation de son logement social. Le tribunal d'instance avait condamné Brest Métropole Habitat à rectifier le loyer de Mme X sur une base de surface corrigée de 19m² au lieu de 21m² à compter de juin 2015. La cour d'appel a estimé que l'augmentation de loyer était liée au choix de Mme X d'installer une baignoire au lieu d'une douche, contrairement à ses voisines. Elle a également jugé que le bailleur avait respecté son devoir d'information envers les locataires. Par conséquent, la cour d'appel a débouté Mme X de ses demandes et l'a condamnée à payer une somme de 300 euros à Brest Métropole Habitat.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 5 janv. 2022, n° 18/05125
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/05125
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Pascale LE CHAMPION, président
Avocat(s) :	Lison RIDARD-DESGUESBruno HALLOUET
Cabinet(s) :	CHEVALLIER & ASSOCIES
Parties :	Etablissement Public BREST METROPOLE HABITAT

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N°-7

N° RG 18/05125 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PBKG

Etablissement Public BREST METROPOLE HABITAT

M^me Y X

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JANVIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Janvier 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société BREST METROPOLE HABITAT Etablissement public local, agissant poursuites et diligences de son Président, Monsieur C D

[…]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

Madame Y X

née le […] à BREST

25, rue de SAINT-BRIEUC

[…]

Représentée par M^e Lison RIDARD-DESGUES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/009908 du 07/09/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Mme X est locataire d’un logement social conventionné, un appartement de type T4 d’une surface de 118m² sis 25 rue de Saint-Brieuc à Brest, loué auprès de Brest Métropole Habitat, Office Public de l’Habitat.

Le 5 décembre 2013, le bailleur social a annoncé aux locataires procéder à des travaux de réhabilitation sur toute la résidence.

A la fin des travaux, Brest Métropole Habitat a appliqué à M^me X une augmentation de loyer d’un montant de 48,84 euros.

Contestant l’augmentation de loyer à hauteur de 48,84 euros au lieu de 40,31 euros résultant de la simulation opérée au mois de mars 2014, M^me X a, par déclaration au greffe en date du 7 août 2017, saisi le tribunal d’instance de Brest d’une demande de condamnation de l’OPH Brest Métropole Habitat à lui verser la somme de 221,78 euros au titre d’une régularisation (8,53 euros sur 26 mois), outre 8,53 euros par mois depuis août 2017, ainsi que le paiement d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un premier jugement en date du 29 mars 2018, le tribunal d’instance a ordonné la réouverture des débats et a invité l’OPH Brest Métropole Habitat à s’expliquer sur la fixation réglementaire des surfaces superficielles retenue pour le portier électronique (1m2), le combiné interphone (0,50m2 , et la prise PTT (0,50m2 ) non trouvées à la lecture du décret du 22 novembre 1948.

Par jugement en date du 28 juin 2018, le tribunal d’instance de Brest a :

- dit que l’OPH a commis une faute en n’indiquant pas à M^me X les conséquences financières que devait entraîner pour elle le choix d’une baignoire au lieu d’une douche, le choix d’une douche étant certain dès lors que l’information aurait été convenablement donnée,

- dit que l’OPH Brest Métropole Habitat doit à titre de dommages et intérêts subir une perte de loyer correspondant à 2m2 de surface corrigée à compter de la réfection de logements,
- condamné en conséquence l’OPH Brest Métropole Habitat à rectifier le loyer de M^me X sur une base de surface corrigée de 19m2 au lieu de 21m2 à compter de juin 2015.

Le 25 juillet 2018, la société Brest Métropole Habitat a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 avril 2019, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Brest le 28 juin 2018 en ce qu’il a :

* dit que l’OPH a commis une faute en n’indiquant pas à M^me X les conséquences financières que devait entraîner le choix d’une baignoire au lieu d’une douche, le choix d’une douche étant certain dès lors que l’information aurait été convenablement donnée ;

* dit que l’OPH Brest Métropole Habitat doit à titre de dommages et intérêts subir une perte de loyer correspondant à 2m² de surface corrigée à compter de la réfection des logements ;

* condamné l’OPH Brest Métropole Habitat à rectifier le loyer de M^me X sur une base de surface corrigée de 19m² au lieu de 21m² à compter de juin 2015,

En conséquence,

Statuant à nouveau,

- débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Brest Métropole Habitat ;

- condamner M^me X au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M^me X aux entiers dépens, de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Chevallier et associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2021, M^me Y X demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes ;

- confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* dit que l’OPH Brest Métropole Habitat a commis une faute en n’indiquant pas à M^me X les conséquences financières que devait entraîner pour elle le choix d’une baignoire au lieu d’une douche, le choix d’une douche étant certain dès lors que l’information aurait été convenablement donnée,

* dit que l’OPH Brest Métropole Habitat doit à titre de dommages et intérêts subir une perte de loyer correspondant à 2m 2 de surface corrigée à compter de la réfection de logements,

* condamne en conséquence l’OPH de Brest Métropole Habitat à rectifier le loyer de M^me X sur une base de surface corrigée de 19m2 au lieu de 21m2 à compter de juin 2015 ;

Y ajoutant :

* constater que l’OPH Brest Métropole Habitat s’était engagé sur le montant de l’augmentation de loyer au stade de la concertation et n’a pas respecté ses engagements, * condamner l’OPH Brest Métropole Habitat à payer à M^me X la somme de 1 500 euros au titre de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, M^me X en étant bénéficiaire à hauteur de 30%,

* condamner l’OPH Brest Métropole Habitat aux entiers dépens,

* débouter l’OPH Brest Métropole Habitat de ses demandes plus amples et contraires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Il est observé que si le premier juge dans les motifs de son jugement a estimé que la demande en paiement de 200 euros formée à titre de dommages et intérêts n’était pas justifiée, la décision critiquée ne comporte pas de rejet exprès de celle-ci dans son dispositif. Il y a donc omission de statuer sur ce point ; M^me X toutefois ne fait part d’aucune prétention de ce chef.

La société Brest Métropole Habitat qui sollicite l’infirmation du jugement, conteste toute responsabilité et fait valoir que :

- seule une information des associations de locataires et non de chaque locataire sur les répercussions prévisibles sur les loyers est exigée,

- elle a parfaitement respecté ses obligations légales et réglementaires,

- le choix entre baignoire et douche était indifférent quant à l’augmentation du loyer, dans la mesure où la surface corrigée de 3m2 appliquée à M^me X n’est pas liée au fait qu’elle a choisi une baignoire plutôt qu’une douche, mais due à l’installation d’un portier électronique, à la mise en place d’une prise électrique supplémentaire, du fait de l’évolution des normes en la matière et à la création de deux postes d’eau froide supplémentaires, soit un robinet supplémentaire dans la salle de bain et un second branchement dans la cuisine permettant d’installer un lave-linge ou lave-vaisselle.

- il n’est pas démontré avec certitude que M^me X aurait opté pour une douche si elle avait eu conscience que cela diminuerait son augmentation de loyer, le choix de cette dernière ayant toujours été guidé par des considérations de confort personnel et non des considérations économiques.

M^me X objecte à l’appelante que l’augmentation de loyer n’était pas prévisionnelle mais fixe, et affirme que le bailleur a incontestablement manqué à son devoir d’information en ne mentionnant pas au locataire les incidences du choix d’une baignoire par rapport à une douche.

La société Brest Métropole Habitat ne peut affirmer qu’en l’espèce, le choix porté par M^me X pour l’installation d’une baignoire ou d’une douche dans son appartement rénové est étranger à l’augmentation de loyer la concernant.

En effet, il ressort des pièces produites que l’augmentation des loyers, du fait de la réhabilitation des logements, s’est effectuée en prenant en compte la surface corrigée des logements, calculée conformément aux décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, modifié par les décrets n° 48-1881 du 10 décembre 1948 et n° 64-624 du 27 juin 1974, et l’arrêté préfectoral n° 92-0542 du 16 mars 1992, ce dernier fixant les équivalences superficielles pour de nouveaux équipements.
En l’espèce, s’il est acquis effectivement que l’augmentation de surface corrigée (+ 3m2) résultant de la réhabilitation des logements est la conséquence de la pose d’équipements nouveaux (portier électronique, prise électrique supplémentaire, création de deux postes d’eau froide supplémentaires), il n’en demeure pas moins que l’augmentation de loyer critiquée par M^me X, par comparaison à celle appliquée à ses voisines, dont le loyer antérieur était le même que le sien, tient au fait qu’elle a choisi l’installation d’une baignoire au lieu d’une douche.

Telle est d’ailleurs l’analyse de la société Brest Métropole Habitat, qui, dans un document du 17 novembre 2017 (pièce 19 de l’appelante) intitulé ' éléments de réponse à la demande de M^me X', écrit :

Les différences (en euros) constatées sur les loyers et les charges, entre le logement de M^me X et ceux de M^mes E et Moriot, s’expliquent par une différence de surface corrigée différente :

- 121 m2 de surface corrigée pour le logement de M^me X

- 119 m2 de surface corrigée pour les logements de M^mes E et Moriot.

La différence de deux mètres carrés d’équivalence superficielle provient d’une différence d’équipement :

- une baignoire pour M^me X : équivalence superficielle de 4 mètres carrés

- une douche pour M^mes E et Moriot : équivalence superficielle de 2 mètres carrés.

… de ce fait, l’impact de l’augmentation de surface corrigée suite aux travaux de réhabilitation est amoindri. Il passe de 1m2 de surface corrigée supplémentaire au lieu de 3m2 pour les logements de M^mes E et Moriot.

Il est donc incontestable que si M^me X avait opté pour une douche, comme ses voisines, elle aurait bénéficié de la même augmentation de loyer appliquée à ces dernières, et donc moindre que celle qui lui a été appliquée.

S’agissant de l’information due aux locataires, en cas de travaux de réhabilitation engagés par le bailleur social, la loi instaure une concertation définie par les articles 41 à 44 quater de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Les parties conviennent également de l’application d’une circulaire n° 93-60 du 6 août 1993 relative à la concertation avec les locataires concernés par les projets de réhabilitation d’immeubles à l’aide de financement PALULOS.

Il est inexactement prétendu par la société appelante qu’elle n’est tenue à la lecture de ces dispositions qu’à une information envers les associations de locataires et non envers chaque locataire individuellement, relativement à la répercussion prévisible sur les loyers.

En effet, si cette information envers les associations de locataires est effectivement prévue par l’article 3 de la circulaire précitée, l’article 4 poursuit comme suit :

Lorsque les associations se sont prononcées, une information personnelle doit alors être adressée à chaque locataire lui indiquant notamment la position des associations ainsi que les répercussions sur son loyer, ses charges locatives et son aide personnelle au logement.

La société Brest Métropole Habitat a écrit d’ailleurs le 20 mars 2014 à M^me X pour l’informer qu’en ce qui la concerne personnellement, son loyer serait de 351,74 euros, en ce compris la contribution aux travaux d’économie d’énergie de 18 euros, soit une augmentation de 40,31 euros.

Il n’est démontré par aucun élément que le bailleur social est tenu par le montant du loyer ainsi annoncé au conditionnel au locataire.

Alors que sa responsabilité est, en tout état de cause, recherchée ici par M^me X au titre d’un manquement à son devoir d’information, le bailleur objecte à raison qu’aucun texte réglementaire ou légal n’imposait à la société Brest Métropole Habitat d’aviser M^me X de l’incidence sur son loyer futur, du choix qu’il lui a été demandé d’opérer entre baignoire et douche, information que sur question du tribunal l’appelante a indiqué ne pas avoir donnée.

Par ailleurs, à supposer établi, ce qui n’est pas le cas, un manquement du bailleur à une obligation d’information de ce chef, le préjudice en résultant pour la locataire, n’aurait en tout état de cause pu se résoudre qu’en une perte de chance mesurée à la chance perdue et ne pouvant donc être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Le tribunal a donc à tort, d’une part dit que l’OPH avait commis une faute en n’indiquant pas à M^me X les conséquences financières de son choix avant qu’elle ne l’exprime, et d’autre part affirmé en premier lieu que M^me X aurait de toute évidence opté pour une douche, si elle avait eu connaissance de l’incidence d’un tel choix sur son loyer futur, ce qui est loin d’être acquis, notamment au vu de ses capacités financières lui permettant de faire face à l’augmentation de loyer qui lui a été appliquée (M^me X disposant en 2015 de 16 433 euros de revenus annuels) et a fixé en second lieu cette perte de chance à 100 % du préjudice.

La cour infirme le jugement en toutes ses dispositions et déboute M^me X de ses demandes dont le bien fondé n’est pas établi.

M^me Y X supportera les dépens. L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie appelante. M^me X sera condamnée à lui payer de ce chef un somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement du 28 juin 2018 ;

Statuant à nouveau,

Déboute M^me Y X de ses demandes ;

Y ajoutant,

Condamne M^me Y X à payer à la société Brest Métropole Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me Y X aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Chevallier et associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente