5ème Chambre

ARRÊT N°-69

N° RG 18/06699 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PHDN

SARL LA BEAUJOIRE SERVICES AUTO

C/

SAS CARMILA FRANCE

Réouverture des débats

à l’audience du 20.06.22

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2021

devant Madame Pascale LE CHAMPION et Madame Virginie PARENT, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats ****

APPELANTE :

SARL LA BEAUJOIRE SERVICES AUTO

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SAS CARMILA FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Y CARIOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

**************

Suivant acte sous seing privé du 22 mars 2003, la SAS Immobilière Carrefour a donné à bail commercial à la SAS Auto Service des locaux dans le centre commercial Carrefour Nantes Beaujoire à Nantes pour une activité de centre automobile sous 1'enseigne Feu Vert pour une durée de 12 ans à compter du 23 mars 2003 et moyennant un loyer annuel de 43 350 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2015, la SARL La Beaujoire Services Auto, venant aux droits de la SAS Auto Service a fait signifier à la SAS Carmila France, venant aux droits de la SAS Immobilière Carrefour, une demande de renouvellement de bail pour neuf ans aux mêmes conditions, sauf les clauses contraires aux dispositions de 1a loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 avec une diminution du loyer à 40 000 euros, l’indexation sur l’indice des loyers commerciaux, le paiement mensuel du loyer, la répartition des charges et du coût des travaux relatifs en fonction des surfaces exploitées par les locataires de l’ensemble commercial, le transfert de la charge des travaux visés par l’article 606 du code civil, y compris de ceux de vétusté ou de mise en conformité à la réglementation au bailleur, la conservation de la charge de l’impôt foncier par le bailleur et 1'absence de facturation d’honoraires de gestion au locataire.

Par décision du 1er avril 2016, le juge des loyers commerciaux a désigné M^me X en qualité d’expert.

Le rapport expertal a été déposé le 11 décembre 2017.

Par jugement en date du 4 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nantes a :
- fixé à 58 680 euros hors taxes et hors charges le nouveau montant du loyer à compter du 1er octobre 2015,

- dit que le différentiel de loyer porte intérêt au taux légal et que les intérêts pourront être capitalisés par années entières,

- ordonné l’exécution provisoire,

- rejeté toutes autres prétentions plus amples on contraires,

- fait masse des dépens, y compris les frais d’expertise, et les a partagé par moitié entre les parties.

Le 16 octobre 2018, la SARL La Beaujoire Services Auto a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 novembre 2021, elle demande à la cour de :

- la recevoir la société en son appel et le dire bien fondé,

- réformer le jugement rendu le 4 octobre 2018 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a fixé, entre elle et la société Carmila France, le loyer annuel à la somme de 58 680 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2015,

- et statuant à nouveau, fixer à 30 265,04 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel dû à compter du 1er octobre 2015,

- débouter la société Carmila France de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Carmila France au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- condamner la même en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2021, la SAS Carmila France demande à la cour de :

- débouter la société La Beaujoire Services Auto de tous ses chefs de demandes ;

- infirmer le jugement du 4 octobre 2018 en ce qu’il a fixé à 58 680 euros par an en principal le nouveau montant du loyer à compter du 1er octobre 2015,

- fixer à 64 800 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er octobre 2015,

- l’admettre à titre privilégié au passif de la société La Beaujoire Services Auto à hauteur de 550 813,37 euros TTC pour la période antérieure au redressement judiciaire,

- condamner la SELARL Blanc MJ-O, prise en la personne de Maître Frédéric Blanc, ès-qualités de mandataire judiciaire, et la société La Beaujoire Services Auto aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Au soutien de son appel, la SARL La Beaujoire Services Auto explique que le bail renouvelé doit échapper à la règle du plafonnement dans la mesure où sa durée a été fixée à 12 années et que le bail d’origine précisait que le loyer devait être fixé à la valeur locative.

Elle critique l’absence de pondération de la superficie et conteste les coefficients de pondération retenus par le premier juge notamment pour le local de stockage des pneus. Elle rappelle que le bailleur n’a jamais entrepris d’aménagement spécifique dans le local loué.

Concernant la valeur commerciale, elle fait état du manque de visibilité du local, et considère que le flux important de véhicules ne présente aucun intérêt.

Elle souligne la destination particulièrement restrictive du bail qui impacte la valeur locative du local.

En réponse, la SAS Carmila France, appelant incident, discute la surface pondérée retenue par l’expert à hauteur de 489 m² (pour une surface de 540,60 m² selon le bail). Elle argue de ce que le local, totalement indépendant du centre commercial, n’a pas à être pondéré. Elle estime qu’elle n’est pas responsable de l’aménagement intérieur décidé par le preneur.

Elle soutient que l’activité du centre automobile est la vente et pose de pièces et accessoires, l’entretien de véhicules, la location de véhicules de remplacement, le vitrage et qu’ainsi l’activité de vente n’est pas accessoire à celle de pose des pièces automobiles.

Elle affirme, à l’opposé du preneur, que le local dispose d’une bonne visibilité et bénéficie de la zone de chalandise générée par le centre commercial. Elle demande la confirmation du jugement pour une valeur locative de 120 euros le m².

Elle précise que la société La Beaujoire Services Auto a cessé tout paiement des loyers et charges depuis juillet 2014 et qu’elle fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du 14 octobre 2020. Elle sollicite l’admission de sa créance au passif du preneur pour une somme de 550 813,37 euros TTC pour la période antérieure à la procédure collective.

Selon les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

- 1° les caractéristiques du local considéré,

- 2° la destination des lieux,

- 3° les obligations respectives des parties,

- 4° les facteurs locaux de commercialité,

- 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le bail initial était d’une durée de 12 années, de sorte que la règle du plafonnement n’est pas applicable.

Ainsi le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Selon les dispositions de l’article R 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
- 1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

- 2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

- 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée,

- 4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

- 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

- Sur la surface.

Les parties sont en désaccord sur la surface du local commercial.

Les conditions générales du bail commercial indiquent :

Désignation : le bailleur donne à bail au preneur qui accepte un local entièrement et exclusivement à usage commercial sis à Nantes Beaujoire-Centre Commercial Carrefour Nantes Beaujoire et correspondant aux caractéristiques ci-après désignées :

- surface approximative de vente de m²

- surface approximative de réserve de m²

- soit une superficie totale de m²

- local n°

Les conditions particulières du bail commercial mentionnent une surface de 540,60 m².

L’acte de cession du 28 janvier 2011 entre la SAS Feu Vert et la société La Beaujoire Service Auto prévoit :

Le fonds présentement cédé est exploité à Nantes….dans un local entièrement et exclusivement à usage commercial d’une surface hors d’oeuvre nette d’environ 540,60 m² comprenant une surface de vente de 200 m², comptant 4 baies d’atelier ce, dans le cadre d’un bail commercial (…).

Selon les déclarations des parties, l’expert a pris les mesures du local et a conclu à une surface de 541,20 m².

La cour constate que la société Carmila France n’a pas communiqué le rapport d’expertise de M^me X ; son bordereau de communication de pièces ne fait pas état de ce rapport.

La cour constate que la société La Beaujoire Services Auto cite, dans son bordereau de pièces, le rapport de M^me X en pièce 16. Or la pièce 16 est constituée d’une question posée à Lexis 360 sur l’application des pondérations.

Les deux parties se prévalent de l’expertise pour fonder leurs demandes tant sur l’appel principal que sur l’appel incident et ne permettent pas à la cour de statuer utilement et valablement.
En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de communiquer, l’une et l’autre, le rapport d’expertise de M^me X en ce compris les dires.

La cour ignore également la situation de la SARL La Beaujoire Services Auto par rapport à la procédure collective qui aurait fait l’objet d’un jugement le 14 octobre 2020.

Il appartiendra à chacune des parties de communiquer toutes informations et documents utiles sur cette procédure.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de communiquer chacune :

- le rapport d’expertise de M^me X en ce compris tous les dires,

- toutes informations et documents utiles sur la procédure collective dont fait l’objet la société La Beaujoire Services Auto ;

Renvoie le dossier à l’audience du 20 juin 2022 ;

Réserve les dépens.