Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 8, 21 décembre 2018, n° 18/00193

TI Longjumeau 21 septembre 2017

CA Paris
Infirmation 21 décembre 2018

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que Mme D E X a effectivement violé le règlement intérieur en hébergeant une personne non déclarée, ce qui constitue un manquement grave justifiant la résiliation du contrat.
Accepté
Violation du règlement intérieur et sur-occupation
La cour a jugé que la sur-occupation et la violation des règles d'hébergement justifient l'expulsion de Mme D E X.
Accepté
Indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux
La cour a décidé que Mme D E X doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, équivalente à la redevance contractuelle.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Mme D E X aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas lieu d'accorder une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 8, 21 déc. 2018, n° 18/00193
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/00193
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Longjumeau, 21 septembre 2017, N° 1216002239
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Sylvie KERNER-MENAY, président
Avocat(s) :	Renaud ZEITOUNVirginie TEICHMANN
Cabinet(s) :	CABINET BAULAC & ASSOCIES
Parties :	Société d'Economie Mixte ADOMA

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 21 DECEMBRE 2018

(n° 441, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00193 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4WZO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Septembre 2017 -Tribunal d’Instance de LONGJUMEAU – RG n° 1216002239

APPELANTE

Société d’Economie Mixte ADOMA

[…]

N° SIRET : 788 058 030

Représentée et assistée par M^e Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0207

INTIMEE

Madame D E X Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle : décision du 12.03.2018 Nomination en date du 13.03.2018

3 rue B C

[…]

née le […] à […]

Représentée et assistée par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0376

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie KERNER-MENAY, Présidente et par Z A, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2012, la société Adoma a consenti à M^me D-E X un contrat de résidence portant sur une chambre dans un logement-foyer situé au n° 3, rue B C à Massy.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 mai 2016 et reçue le 20 mai 2016, la société Adoma a adressé à M^me X une mise en demeure de se conformer au règlement intérieur et de cesser d’héberger une tierce personne dans la résidence.

Par acte du 31 octobre 2016, la société Adoma a fait assigner M^me X devant le juge du tribunal d’instance de Longjumeau statuant en référé afin d’obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de résident antérieurement consenti par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Par ordonnance du 21 septembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Longjumeau a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Adoma, a rejeté la demande de cette dernière au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

Par déclaration du 20 décembre 2017, la société Adoma a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 17 avril 2018, la société Adoma demande à la cour de :

• constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence ;

• ordonner en conséquence l’expulsion de M^me X et de celle de tous occupants de son chef de la chambre n° 35 du foyer sis 3, rue B C à Massy, ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

• ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de M^me X des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

• condamner M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance contractuelle due en cas de poursuite du contrat jusqu’à libération des lieux ;

• condamner M^me X au paiement d’une indemnité de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions remises le 4 avril 2018, M^me X demande à la cour de :

• la recevoir en toutes ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

A titre principal,

• confirmer l’ordonnance de référé rendue le 21 septembre 2017 ;

En conséquence,

• dire et juger qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes formées par la société Adoma ;

• débouter la société Adoma de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

• lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement ;

• appliquer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

• appliquer la prorogation du délai prévu à l’article précité par un délai de trois mois en application de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

• dire et juger que l’expulsion aurait en l’espèce des conséquences d’une exceptionnelle dureté ;

• accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de la redevance actuelle, soit 568,38 euros ;

En tout état de cause,

• débouter la société Adoma de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

SUR CE, LA COUR,

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, qui s’insère dans un chapitre relatif aux personnes hébergées en logement-foyer, prévoit notamment que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

De même, l’article R. 633-3 du même code prévoit que le gestionnaire ou le propriétaire du logement-foyer peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2, dont celui qui vient d’être énoncé, sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L’article R. 633-9 prévoit notamment que la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur. Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Au cas d’espèce, il est constant que l’article 9 règlement intérieur du logement-foyer tenu par la société Adoma prévoit, en ses quatre premiers alinéas : 'Pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.

Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.

Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. (') Un même invité ne pourra être accueilli dans la résidence que pour une période totale ne pouvant excéder trois mois par an.

Cette possibilité d’hébergement pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement.'

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du 13 mai 2016 et remise le 20 mai, la société Adoma a mis M^me X en demeure de faire cesser l’hébergement d’une tierce personne, sous deux jours, en rappelant le risque de résiliation du contrat encouru.

Puis, suivant procès-verbal de constat du 29 septembre 2016, établi en tout début de matinée, il a été relevé que se trouvait dans la chambre, outre M^me X et trois enfants qui dormaient, M. Y, dont le nom n’était pourtant pas inscrit sur le registre prévu à cet effet.

Il est dès lors établi que le logement est non seulement sur-occupé mais qu’il l’est en violation du règlement intérieur puisque la présence de M. Y n’avait pas été signalée.

La présence de M. Y à 6 h 05 du matin, alors que trois enfants dormaient dans la chambre, n’est pas expliquée par M^me X comme procédant d’une autre raison que celle d’un hébergement. Cette présence est en outre constatée alors que quatre mois auparavant, la société Adoma avait déjà demandé à M^me X de mettre fin à l’hébergement d’une tierce personne.

Il résulte de ces circonstances et de l’absence de déclaration préalable de la présence de M. Y sur le registre des entrées que M^me X a enfreint le règlement intérieur de manière manifeste, ce qui est constitutif d’un trouble compte-tenu de la situation de sur-occupation de la chambre de 9 mètres carrés qui en résulte.

Aussi convient-il, en infirmant l’ordonnance entreprise, de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence souscrit entre la société Adoma et M^me X et d’ordonner l’expulsion de cette dernière.

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement mais ce délai peut être réduit ou supprimé lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement, effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation, n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. A l’inverse, des délais renouvelables peuvent être ordonnés aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du

propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au cas d’espèce, la constatation de l’infraction au règlement est ancienne, pour dater de l’année 2016. Pour autant, il convient de tenir compte du fait que M^me X s’occupe de trois jeunes enfants et de ce qu’elle fait état de recherches d’une solution de relogement. Elle produit à cet égard une attestation de renouvellement d’une demande de logement locatif dans le secteur social, du mois de mars 2018.

Compte-tenu de ces éléments, il convient d’accorder à M^me X un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt pour procéder à son expulsion.

PAR CES MOTIFS :

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Constate la résiliation du contrat de résidence en logement-foyer souscrit entre la société Adoma et M^me X ;

Ordonne l’expulsion de M^me X et de tout occupant de son chef des lieux situés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Accorde à M^me X un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt pour procéder à cette mesure d’expulsion ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compte de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne, à titre provisionnel et jusqu’à la libération des lieux, M^me X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au paiement de la redevance contractuelle qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi ;

Condamne M^me X aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de la société Adoma formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,