Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 JANVIER 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18414 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4F3V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/02034

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOUR […] représenté par son syndic en exercice, la SAS GERARD SAFAR, société immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 318 174 315,

C/O Société GERARD SAFAR

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe BENSUSSAN substitué par M^e Rebecca HAZE-SITRUK, de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

INTIMEE

Madame Y X

[…]

[…]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés,devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

---

FAITS & PROCÉDURE

M^me Y X est propriétaire des lots n°3134 et 3369 (un appartement et une cave) dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé Résidence Tour Orient et situé […].

Par acte du 19 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient, située […], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M^me Y X en paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de :

—  9.716,76 €, au titre des arriérés de charges et travaux impayés, du 4^e trimestre 2013 au 3^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 7 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Tour Orient, […] représenté par son syndic, la société Gérard Safar les sommes suivantes :

' 3.702,87 € au titre des charges impayées échues du 1^er avril 2015 au 1^er octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

' 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

' 1.000 € au titre de 1'article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes ;

— prononcé l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné M^me Y X aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient, située […] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 octobre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 octobre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient, située […], appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement,

— condamner M^me X à lui verser les sommes suivantes :

• 10.015,56 €, au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées à l’appel d’octobre 2017 et cotisation fonds travaux octobre 2017, ladite somme assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation introductive d’instance en date du 17.01.2017,

• 3.500 € à titre de dommages et intérêts,

• 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Vu l’assignation devant la cour avec signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à M^me Y X le 9 novembre 2017, par remise de l’acte en l’étude de l’huissier ;

SUR CE,

M^me Y X n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

Sur la demande en paiement des charges et travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient, située […], fait valoir que le montant de 5.617,89 € porté en reprise de solde est bien dû par M^me Y X ;

Il précise que les somme dues par M^me Y X au moment de l’arrêté de compte de l’ancien syndic s’élevaient à la somme de 5.271,28 €, qu’il avait considéré inutile d’en justifier dans la mesure où les règlements ultérieurs venaient s’y affecter ;

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires produit :

— l’extrait de matrice cadastrale et les fiches hypothécaire justifiant de la qualité de propriétaires de l’intimée,

— le jugement rendu le 31 janvier 2014 par le tribunal d’instance du 19^e arrondissement de Paris,

— les décomptes en pièces 8 à 11,

— les appels de fonds et de travaux de septembre 2013 au 1^er trimestre 2015 inclus,

— la régularisation de charges annuelles du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2014,

— le décompte de charges du 1^er avril 2015 au 1^er octobre 2017 (pièce 13),

— les appels de fonds et de travaux du 2 avril 2015 au 19 septembre 2017,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 12 décembre 2012, 11décembre 2013, 10 décembre 2014, 2 décembre 2015 et 14 décembre 2016 portant approbation des comptes du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2016 et vote des budgets prévisionnels du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2018, outre vote des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2008 ayant voté l’autorisation à donner au syndic de procéder aux appels de fonds nécessaires pour financer le plan de redressement

de l’AFUL Orient Occident et déterminer les appels de fonds,

— le procès-verbal du 3 avril 2007 de l’Association Foncière Urbaine Libre Orient Occident ayant ratifié le projet de redressement proposé par Maître Lessertois,

— le rapport de Maître Lessertois,

— le projet de plan de redressement de l’Association Foncière Urbaine Libre Orient Occident,

— le contrat de syndic.

Par jugement rendu le 31 janvier 2014, le tribunal d’instance du 19^e arrondissement de Paris a condanmé M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient les sommes de :

—  4.537,75 € au titre des charges de copropriété impayées au 9 juillet 2013 ,

—  300 € au titre des frais de recouvrement,

—  300 € à titre de dormnages et intérêts,

—  300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

soit un total de 5.412,88 € ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

M^me Y X a effectué des règlements du 31 juillet 2013 au 28 février 2014, pour un total de 5.993,80 € ;

A juste titre, le syndicat des copropriétaires a imputé les règlements effectués par M^me Y X sur la dette la plus ancienne, si bien que ceux-ci ont apuré la dette antérieure à la date du 9 juillet 2013 ;

Il en est résulté un trop-perçu de 580,92 € (5.993,80 € – 5.412,88 €), lequel apparaît sur le décompte des conclusions du syndicat des copropriétaires ;

Ce décompte concerne en effet la période postérieure au jugement du 31 janvier 2014 et fait mention d’une somme due à l’appel de janvier 2015 inclus de 4.843,81 € ;

Sont à déduire néanmoins les frais sur lesquels il sera statué plus loin, détaillés comme suit :

—  13 mai 2014 : mise en demeure : 33,60 €

—  15 juillet 2014 : mise en demeure : 39,60 €

—  13 août 2014 : frais de syndic précontentieux de 300 €

—  7 octobre 2014 : Teboul, frais de sommation de payer : 166,97 €

—  17 octobre 2014 : frais de suivi dossier syndic : 150 €

—  10 décembre 2014 :frais de suivi de dossier : 300 €

total : 990,17 € ;

Dès lors, la somme due au titre des charges impayées à l’appel de janvier 2015 inclus est celle de 3.853,64 € (4.843,81 € – 990,17 €) ;

Le syndicat des copropriétaires produit un second décompte dans ses conclusions courant sur la période d’avril 2015 à octobre 2017 (appel octobre 2017 et cotisation fonds travaux du 1^er octobre 2017 inclus) ;

Ce décompte comprend également des frais d’honoraires du syndic pour transmission du dossier à

avocat d’un montant de 396 € à déduire, soit une somme due pour la période visée de 4.775,75 € (5.171,75 € – 396 €) ;

Les décomptes produits en appel permettent de constater que la somme due à l’appel octobre 2017 et cotisation fonds travaux du 1^er octobre 2017 inclus, est celle de 8.629,39 € (3.853,64 € + 4.775,75 €) ;

Le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.702,87 € au titre des charges impayées échues du 1^er avril 2015 au 1^er octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sera infirmé ;

M^me Y X sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.629,39 € à l’appel octobre 2017 et cotisation fonds travaux du 1^er octobre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 janvier 2017 ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Il a été vu que le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre les sommes suivantes :

—  13 mai 2014 : mise en demeure : 33,60 €

—  15 juillet 2014 : mise en demeure : 39,60 €

—  13 août 2014 : frais de syndic précontentieux de 300 €

—  7 octobre 2014 : Teboul, frais de sommation de payer : 166,97 €

—  17 octobre 2014 : frais de suivi dossier syndic : 150 €

—  10 décembre 2014 :frais de suivi de dossier : 300 €

total : 990,17 € outre 396 € de frais de transmission à l’avocat ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure (33,60 € + 39,60 € = 73,20 €) et de sommation de payer (166,97 €), soit au total 240,17 € ;

Les frais de suivi et de transmission de dossier ne peuvent être pris en compte, s’agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef ;

M^me Y X doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 240,17 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis plusieurs années M^me Y X s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Si les causes du jugement du 31 janvier 2014 ont été réglées, les charges courantes postérieures n’ont pas été payées régulièrement et l’arriéré actualisé s’élève à plus de 8.000 €, de sorte qu’elle ne peut être considérée de bonne foi ;

Les manquements systématiques et répétés de M^me Y X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me Y X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.702,87 € au titre des charges impayées échues du 1^er avril 2015 au 1^er octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient, située […] la somme de 8.629,39 € à l’appel octobre 2017 et cotisation fonds travaux du 1^er octobre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2017 ;

Condamne M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient, située […] la somme de 240,17 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Tour Orient, située […] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT