5ème Chambre

ARRÊT N°-377

N° RG 21/00240 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RHZI

KMEXX INDUSTRIES SARL

C/

S.A.S. TROUILLARD

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

KMEXX INDUSTRIES SARL Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marie-Cécile NIERENGARTEN-MAALEM, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE :

S.A.S. TROUILLARD immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro B 855 802 369, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Florent LUCAS de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Suivant acte authentique en date du 6 juillet 2007, la SAS Trouillard a donné à bail à construction à la Sarl Kmexx industries un terrain d’un hectare six ares trois centiares, sis [Adresse 3] à [Localité 5], dont elle était propriétaire, moyennant un loyer de 104 000 euros hors taxes les 4 premières années puis de 130 000 euros hors taxes.

Le bail a été consenti pour une durée de 30 ans et 6 mois à compter rétroactivement du 1er juillet 2007. La société Kmexx industries a pour activité principale 'la location et gestion d’emplacement publicitaire, locations immobilières’ et notamment les baux à construction. Elle propose à la location des bâtiments industriels et commerciaux, à destination notamment de grandes enseignes de l’alimentation et de la distribution.

En exécution de son engagement stipulé dans le bail à construction du 6 juillet 2007, la société Kmexx industries a fait édifier sur le terrain loué des locaux à usage commercial et de stockage, suivant permis de construire en date du 5 février 2007, qu’elle a ensuite donné à bail pour 9 ans à la société Lapeyre suivant acte en date du 2 juillet 2007. Celle-ci y a exercé son activité normalement, puis a donné congé le 1er mars 2016 pour le 31 décembre 2016, date à laquelle elle a quitté les lieux.

Les sociétés Kmexx industries et Trouillard se sont rapprochées pour envisager la cession conjointe du terrain et du bail à construction, en faisant des appels d’offres auprès de promoteurs immobiliers de la région Loire Atlantique. Ces derniers ayant le projet d’édification d’un immeuble d’habitation, la société Kmexx industries a autorisé la réalisation d’études de sol sur le terrain afin de s’assurer de la faisabilité technique de leur projet.

Un diagnostic initial de pollution des sols a été établi par la société Qcs Services, 'mandatée dans le cadre d’une transaction foncière du terrain« . Le rapport du 21 mars 2017, conclut à 'de fortes anomalies en hydrocarbures (concentrations dépassant les seuils d’acceptation en ISDI) et en composés métalliques » et de forts indices organoleptiques, détectées à certains endroits du terrain. Ces résultats présentant certaines incertitudes liées « à la représentativité des sondages et des prélèvements », il est préconisé d’effectuer de nouvelles analyses dans le cadre d’un plan de gestion, compte tenu de l’usage futur projeté (construction de bâtiments d’habitation).

Le 3 avril 2017, les parties signaient un protocole d’accord afin de convenir des modalités de la vente à un tiers.

En invoquant l’impossibilité de continuer l’exploitation du bâtiment en location compte tenu de la pollution du sol, par lettre recommandée du 30 mai 2017, la société Kmexx industries sollicitait de la société Trouillard qu’elle lui fasse une proposition sérieuse sous peine d’engager une procédure 'pour garantir ses intérêts sachant que la perte d’exploitation est sur une durée de 21 ans".

Par deux autres courriers recommandés des 29 juin et 11 juillet 2017, la Sarl Kmexx industries sollicitait de la SAS Trouillard, à titre d’indemnisation, une restitution des loyers du bail à construction et ce, du 1er janvier 20l7 jusqu’à la vente définitive.

Par acte authentique du 26 janvier 2018, la SAS Trouillard cédait le terrain et la Sarl Kmexx industries son droit au bail à la société [Localité 5] [Adresse 3], qui faisait l’acquisition de l’ensemble immobilier en vue de les démolir et d’édifier un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial.

Les loyers du premier semestre 2017 dus à la société Trouillard étaient prélevés sur le montant du prix de vente devant revenir au preneur, la société Trouillard renonçant également à réclamer le paiement des loyers dus au titre du second semestre 2017.

Les parties se sont ensuite opposées sur le paiement des taxes foncières, mises par le bail à construction à la charge de la Sarl Kmexx industries. Cette dernière n’a pas voulu payer celle de 2017 pour un montant de

38 6251,30 euros, en raison de l’état de pollution du sol, malgré des mises en demeure de la SAS Trouillard en date du 21 février 2018 et du 10 avril 2018.

Par acte du 4 juin 2018, celle-ci l’a assignée en référé.

Suivant ordonnance en date du 6 septembre 2018, désormais définitive, la Sarl Kmexx industries a été condamnée à titre provisionnel à lui payer la somme de 38 625,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018, avec capitalisation des intérêts.

Suivant exploit d’huissier en date du 31 octobre 2018, la Sarl Kmexx industries a fait assigner devant le tribunal judiciaire la SAS Trouillard, lui reprochant la violation de son engagement contractuel.

Par jugement en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— constaté l’irrecevabilité des demandes de la Sarl Kmexx industries en dommages et intérêts formées à l’encontre de la SAS Trouillard, en conséquence du protocole d’accord signé le 3 avril 2017 entre ces mêmes parties,

— débouté la Sarl Kmexx industries de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la Sarl Kmexx industries à payer à la SAS Trouillard une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné la société Kmexx industries en tous les dépens dont distraction au profit de la Selarl d’avocats inter-barreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon) Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S.-M^e Florent Lucas),

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 13 janvier 2021, la société Kmexx Industries a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 septembre 2021, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— dire et juger ses demandes recevables,

— dire et juger que la société Trouillard a gravement manqué à ses obligations contractuelles à son préjudice,

— en conséquence, condamner la société Trouillard à l’indemniser des sommes suivantes :

* le remboursement intégral des dépenses engagées soit la somme de

3 278 079 euros,

* le manque à gagner soit la somme de l 775 309 euros,

* le remboursement des loyers du bail à construction prélevés soit la somme de 75 309 euros,

* le remboursement de la taxe foncière 2017 soit la somme de 38 625 euros,

* le coût du remboursement des prêts soit la somme de 40 000 euros,

— condamner la société Trouillard à verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2021, la société Trouillard demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en date du 17 décembre 2020 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter la société Kmexx industries de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont irrecevables et à tout le moins infondées,

Y ajoutant,

— condamner la société Kmexx industries à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Kmexx industries en tous les dépens dont distraction au profit de la Selarl d’avocats inter-barreaux (Nantes-Paris-Rennes- Lille-Bordeaux-Lyon) Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S.-M^e Benoît Bommelaer).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité des demandes

La société Kmexx industries rappelle qu’aux termes des conditions générales du bail consenti par la société Trouillard, il était précisé que 'le bailleur restera garant des vices cachés et de l’état du sol et du sous-sol', et que 'le terrain loué n’est frappé d’aucune pollution'.

Elle fait grief à la société Trouillard de lui avoir loué en connaissance de cause un terrain gravement pollué sans l’en informer.

Elle soutient que c’est bien la découverte de cette pollution du sol qui a conduit à la cession du droit au bail, faisant observer que l’emplacement était très rentable, qu’elle avait des contacts avec des preneurs potentiels intéressés et qu’elle n’aurait eu, sans cet état de pollution, aucune difficulté à relouer le local.

Elle estime donc que la violation de ses engagements contractuels par la société Trouillard lui a été gravement préjudiciable, dans la mesure où elle a été privée de ses droits au titre du bail à construction, ne pouvant plus poursuivre l’exploitation sur la durée restante du bail soit 21 ans.

Elle considère que les premiers juges ont, à tort, constater l’irrecevabilité de ses demandes d’indemnisation, en invoquant la transaction intervenue entre les parties.

Elle demande de faire une interprétation restrictive de cette transaction. Elle estime que ce protocole d’accord du 3 avril 2017 a pour seul objet l’accord des parties pour céder le terrain et le droit au bail à une société tierce, que le montant de la cession a été fixé dans l’article 1er dudit protocole, qu’il s’agissait d’un prix de cession à la charge d’une société tierce et non d’une indemnité en réparation à la charge de la société Trouillard. Elle observe qu’il ne prévoit pas d’indemnité à la charge de la société Trouillard mais seulement ce prix de cession du droit au bail, qu’il n’y a en outre aucune clause de renonciation à recours mentionné dans le protocole d’accord signé entre les parties. Elle indique ainsi n’avoir jamais renoncé à engager une action en responsabilité et à solliciter des dommages-intérêts à l’encontre de la société Trouillard et estime ses demandes en ce sens parfaitement recevables.

En réponse, la société Trouillard entend rappeler que de l’aveu même de la société Kmexx industries, la société Lapeyre avait restitué les locaux en très mauvais état et que la relocation du site s’avérait particulièrement délicate. Elle soutient que le projet de cession a été évoqué entre les parties dès janvier 2017 bien avant la première étude des sols réalisés en mars 2017.

Elle souligne que, dans le préambule du protocole d’accord, cette difficulté de relocation a été mentionnée.

Elle observe que la société Kmexx industries s’est engagée expressément à consentir irrévocablement à la cession de son bail, si le résultat d’appel d’offres lui permettait de percevoir un prix de cession de 1'300'000 euros net avant impôt et taxes, et que les parties se sont également mises d’accord s’agissant des loyers dus, la société Trouillard renonçant à réclamer le paiement des loyers dus au titre du second trimestre semestre 2017 et s’engageant également à entreprendre les démarches nécessaires à la réalisation des études de sol après accord de la société Kmexx industries.

Elle considère que le courrier du 30 mai 2017 de la société Kmexx industries vient démentir formellement la version des faits présentée aujourd’hui par la société appelante dans le seul but de battre monnaie.

Suite à l’acquisition de l’ensemble immobilier, elle précise que la société Kmexx industries n’a pas contesté au notaire le droit, comme les parties en avait convenu, de prélever sur le montant du prix de vente devant lui revenir, les loyers du premier semestre 2017, qu’elle a donc payés sans réserve à une date où elle connaissait la pollution alléguée aujourd’hui, de sorte qu’elle ne peut prétendre pouvoir lui opposer un manquement à ce titre en sollicitant des dommages-intérêts exorbitants.

Elle entend rappeler que les arguments développés par la société Kmexx industries n’avaient manifestement pas convaincu le juge des référés le 6 septembre 2018 qui a fait droit aux demandes de la société Trouillard.

Elle demande à la cour de confirmer l’analyse des premiers juge, selon laquelle la transaction intervenue entre les parties rend les demandes formées par l’appelante irrecevable. Elle souligne que les parties à cette transaction sont les mêmes que celles à la présente procédure, elles ont entendu régler définitivement le montant de l’indemnité devant revenir à la société Kmexx industries au titre de la cession anticipée du bail à construction, de la restitution des lieux par la société Lapeyre et à la difficulté de relocation. Elle demande donc de dire la société Kmexx industries irrecevable en ses demandes de réparation de ses prétendus préjudices et du remboursement des loyers taxe foncière de l’année 2017 du fait de la cession anticipée du bail à construction.

L’article 2044 du code civil dispose :

La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, termine une contestation née ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’article 2048 du code civil dispose :

Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui a donné lieu.

L’article 2049 du code civil énonce :

Les transactions ne règlent que les différents qui s’y trouvent compris, soit que les parties ont manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

L’article 2052 du code civil prévoit :

La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il appartient au juge d’interpréter les conventions transactionnelles intervenues entre les parties.

La société Trouillard et la société Kmexx industries, parties au présent litige, ont signé le 3 avril 2017 un protocole d’accord.

Ce protocole indique en préambule que 'la société Kmexx industries a donné l’immeuble à bail à titre commercial à la société Lapeyre, laquelle a donné congé à l’issue du bail et a quitté les lieux le 31 décembre 2016", que 'la relocation de l’immeuble s’avérant difficile, la société Trouillard et la société Kmexx industries se sont rapprochées pour rechercher les conditions dans lesquelles elle pourrait envisager la cession conjointe du terrain et du bail.'

Ce protocole d’accord comprend quatre articles.

L’article 1er mentionne que 'la société Kmexx industries autorise expressément la société Trouillard a lancé un appel d’offres simplifié pour la cession simultanée du terrain et du bail’ et qu’elle 'entend négocier la cession du bail au prix de 1'300'000 euros net avant impôts et taxes et consent irrévocablement la cession de son bail, si le résultat de l’appel d’offres simplifié lui permet de percevoir un tel prix de cession.'

L’article 2 prévoit que 'la société Trouillard s’engage à faire les démarches à la réalisation des études de sol après accord de la société Kmexx industries’ ainsi qu’à lancer un appel d’offres simplifié portant sur la cession simultanée du bail et du terrain'.

L’article 3 porte sur le délai dans lequel l’appel d’offres doit intervenir et sur le nom du notaire chargé de rédiger les avants contrats et actes authentiques réitérés.

L’article 4 est ainsi rédigé :

'D’un commun accord entre les parties la société Trouillard accède aux soins du preneur de différer le paiement des six premiers mois de loyer de l’année 2017 de janvier à juin 2017. Au 1er juillet 2017 le preneur devra s’acquitter outre le loyer dû, de la totalité du montant des loyers différés.'

La société Kmexx industries ne peut nier avoir eu des difficultés à relouer le bien après le départ de la société Lapeyre, au regard de l’état dans lequel cette dernière a laissé les locaux loués lors de son départ le 31 décembre 2016, puisqu’elle-même y fait référence dans ses conclusions en date du 2 août 2018 notifiées dans le cadre de la procédure de référé.

Elle ne verse aux débats aucun élément permettant de contredire ses propres affirmations quant à ces difficultés de relocation en raison de l’état des locaux après le départ de l’ancien preneur, et si elle justifie par un mail de novembre 2016 de son mandataire de 'négociations avancées avec la société Action ou la société Basic Fit', elle ne démontre pas que ces négociations n’ont pu aboutir au seul motif d’une pollution du sol.

Si elle produit un courrier du 20 mars 2017 qui lui a été adressé par une société ABC, commercialisant son bien, faisant référence 'aux analyses de sol du 7 mars courant que vous avez bien voulu nous communiquer’ et l’informant que 'faute de dépollution du site déclassement à l’ICPE, il ne pouvait envisager de continuer la commercialisation', ce courrier peut avoir été établi pour les besoins de la cause, puisque le rapport de la société QCS services, intervenue effectivement le 7 mars 2017 pour procéder à des sondages n’a conclu à une pollution du sol que dans un rapport du 21 mars 2017 et est donc postérieurement à cette correspondance.

Dans ces mêmes conclusions du 2 août 2018, la société Kmexx industries expose que :

'Dans le même temps, des promoteurs immobiliers se sont présentés à la société Kmexx industries avec un projet d’édification d’un immeuble d’habitation sur le terrain objet du bail à construction.

Le projet de plan local d’urbanisme en cours d’élaboration par la mairie de [Localité 5] devant permettre une telle destination, la société Kmexx industrie a autorisé les promoteurs immobiliers à réaliser des études de sol sur le terrain afin de s’assurer de la faisabilité technique du projet.

Des fouilles ont alors été entreprises sur le terrain et ont révélé une pollution importante du sol dont l’origine était antérieure à la signature du bail.'

La société QCS services indique avoir été effectivement mandatée dans le cadre d’une transaction foncière du terrain et d’un projet de construction de logements d’habitation collective sur la parcelle d’études.

La société Kmexx industries a adressé le 30 mai 2017 à la société Trouillard un courrier recommandé dans lequel elle fait référence au protocole d’accord signé entre les parties le 3 avril précédent, rappelle l’intention conjointe de vendre le foncier à plusieurs promoteurs et que la parcelle était gravement polluée.

Dans ce courrier, si elle relève la garantie des vices cachés du sol due par le bailleur, elle évoque deux solutions s’offrant aux parties :

'- première solution : un promoteur achète le foncier, le bâtiment est démoli et le sol dépollué sur toute sa surface, la société Kmexx industries reçoit comme convenu pour la part du produit de la banque lui revenant, un chèque de 1,3 M hors-taxes.

— deuxième solution : aucune offre n’est faite pour l’achat de ce terrain, la société Kmexx industries continue donc sa relation avec la société Trouillard et loue le bâtiment sur la durée restant à courir du bail à construction.' La société Kmexx industries évoque alors l’état de pollution du terrain, l’impossibilité de continuer l’exploitation de ce bâtiment et sollicite une proposition sérieuse afin de ne pas être contrainte d’engager une procédure pour garantir ses intérêts.

Ce courrier éclaire la commune intention des parties lors de l’accord intervenu.

Il résulte de ces éléments qu’en réalisant la cession de son bail au prix réclamé par elle, la société Kmexx Industries se considérait comme remplie de ses droits, ne se réservant aucune revendication au titre d’une indemnisation complémentaire, (cf première solution) l’état de pollution de site révélé dans un rapport du 21 mars 2017, apparaissant pour elle sans incidence. Une éventuelle réparation n’apparaît avoir été envisagée par elle-même qu’en cas d’échec du projet de cession, qui la plaçait alors effectivement dans une situation distincte de la cession, à savoir le maintien de sa qualité de preneur (cf deuxième solution).

Il est observé également que le protocole contient également des dispositions relatives aux loyers qui devront être payés uniquement lors de la vente, étant arrêtés aux seuls loyers du premier trimestre 2017. L’imputation de ces sommes par le notaire sur le prix de cession lui revenant, conformément à l’accord, n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune discussion.

Le protocole signé entre les parties le 3 avril 2017 apparaît donc avoir eu pour objet de traiter l’ensemble des difficultés de relocation auxquelles la société Kmexx Industries était confrontée et le prix de 1 300 000 euros réclamé par elle fixé au regard de l’ensemble des répercussions engendrées par cette situation pour la société appelante, étant rappelé que l’état de pollution du sol était connu.

C’est donc à raison que les premiers juges ont considéré que la société Kmexx Industries s’estimait remplie de ses droits par la seule application du protocole.

La cour confirme donc le jugement qui déclare, au vu de l’exécution du protocole d’accord signé le 3 avril 2017, irrecevables les demandes d’indemnisation formées par la société Kmexx industries, en application de l’article 2052 du code civil.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Trouillard ; la société Kmexx industries est donc condamnée à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et est condamnée en outre aux dépens distraits au profit de la Selarl d’avocats inter-barreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon) Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S.-M^e Benoît Bommelaer).

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Kmexx industries à payer à la société Trouillard la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Kmexx industries aux dépens d’appel distraits au profit de la Selarl d’avocats inter-barreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon)Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S.-M^e Benoît Bommelaer).

Le Greffier La Présidente