4ème Chambre

ARRÊT N° 262

N° RG 24/02732

N° Portalis DBVL-V-B7I-UYDU

(1)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

RENVOI APRES CASSATION

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Anne-Laure BARNABA, Conseillère, désignée par ordonnance du premier président rendue le 15 octobre 2024

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024, devant M. Alain DESALBRES, Président de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seuls l’audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

DEMANDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION :

Monsieur [M] [H]

né le 15 Mars 1966 à [Localité 5] (76)

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Claude AUNAY de la SCP AUNAY, Plaidant, avocat au barreau du HAVRE

DEFENDEUR SUR RENVOI APRES CASSATION :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3]) pris en son syndic en exercice la SAS CRIC dont le siège social est [Adresse 2] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, Plaidant, avocat au barreau du HAVRE

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 septembre 2009, M. [M] [H] est devenu propriétaire d’une maison d’habitation située au numéro [Adresse 3] dans la commune du [Localité 4], composant le lot n°5 d’un ensemble immobilier constitué de plusieurs immeubles et de 5 lots soumis à un état descriptif de division et à un règlement de copropriété établis le 22 juin 1964 par Me [D], notaire dans cette localité.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2009, à laquelle ont assisté M. [H] et son vendeur M. [K], les comptes des charges de copropriété pour l’exercice 2007-2008 ont été approuvés.

Le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne également qu’à la demande de M. [K], un géomètre-expert serait consulté pour donner son avis sur la répartition des charges de copropriété et que le syndic en rendrait compte au conseil syndical.

Le 27 avril 2010, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires s’est tenue au cours de laquelle plusieurs résolutions ont été adoptées en l’absence de M. [H] et en particulier celles concernant :

— l’approbation des comptes de charges pour l’exercice 2008-2009,

— le quitus donné au syndic pour sa gestion dans le cadre de l’exercice 2008-2009, – l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices 2009-2010 et 2010-2011 – ainsi que l’absence de modification de la répartition des charges telles que définies par le règlement de copropriété.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2010, M. [H] a fait assigner devant le tribunal de grande instance du Havre le Syndicat des copropriétaires afin d’obtenir :

— l’annulation de la répartition des charges établie par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 22 juin 1964,

— la révision des charges et une nouvelle répartition de celles-ci en fonction des critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— sa condamnation au remboursement des charges indûment payées depuis le 04 septembre 2009,

— l’annulation des résolutions N°6 à 15 de l’assemblée générale du 27 avril 2010 et une nouvelle répartition des charges induites par les autres résolutions selon la nouvelle répartition ordonnée,

— la réalisation d’une expertise relative à la répartition des tantièmes de copropriété et la répartition des charges afférentes aux parties communes.

L’ordonnance rendue le 15 décembre 2011 par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance du Havre a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [T] avec notamment pour mission de rechercher si la répartition des tantièmes de copropriété prévue au règlement de copropriété et ses avenants était conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et dans la négative proposer un projet de répartition.

L’expert a déposé son rapport le 26 octobre 2012. Il a indiqué que la copropriété était pour le moins 'atypique’ et que les documents du 22 juin 1964 étaient devenus obsolètes et non conformes aux dispositions de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. S’interrogeant sur le fait de savoir si les règles de la copropriété ou celles du lotissement avaient vocation à s’appliquer, il n’a pu proposer un projet de répartition des charges dont M. [H] est redevable.

Parallèlement, le président du tribunal d’instance du Havre a, par ordonnance du 12 septembre 2011, fait injonction à M. [H] de régler au Syndicat des copropriétaires la somme de 5 183,84 euros au titre des charges de copropriété impayées.

M. [H] a formé opposition à cette ordonnance.

Par jugement du 12 mars 2013, le tribunal d’instance du Havre a sursis à statuer dans l’attente du jugement à intervenir du tribunal de grande instance.

Le jugement contradictoire rendu le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance du Havre a :

— déclaré irrecevable la demande en 'révision’ pour lésion de la répartition des charges de copropriété fixée par le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] en date du 22 juin 1964,

— débouté M. [H] de toutes ses autres demandes,

— ordonné son dessaisissement au profit du tribunal d’instance du Havre concernant la demande du Syndicat des copropriétaires, aux fins de paiement par M. [H] de ses charges de copropriété échues jusqu’au 4 juillet 2011,

— condamné M. [H] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 11 299,44 euros au titre de ses charges de copropriété impayées échues entre le 5 juillet 2011 et le 9 février 2015,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [H] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. [H] aux dépens de l’instance et autorisé la SCP Sagon Loevenbruck à recouvrer directement ceux dont ils justifieront avoir fait l’avance sans recevoir provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

A la suite de l’appel interjeté par M. [H], la cour d’appel de Rouen a, dans son arrêt du 21 juin 2017 :

— confirmé le jugement,

— y ajoutant,

— débouté M. [H] de sa demande tendant à ordonner au Syndicat des copropriétaires de respecter son engagement de consulter un géomètre-expert,

— débouté M. [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [H] a formé un pourvoi contre cette décision.

Par arrêt en date du 14 mars 2019, la troisième chambre civile de la cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt rendu le 21 juin 2017, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes en annulation de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges,

— remis en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Caen,

— condamné le Syndicat des copropriétaires aux dépens,

— rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires et l’a condamné à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [H] a déposé une déclaration de saisine auprès de la cour d’appel de Caen.

Dans son arrêt du 15 février 2022, la cour d’appel de Caen a :

— confirmé le jugement du tribunal de grande instance du Havre en date du 26 mai 2016 sauf en ce qu’il a débouté M. [H] de ses demandes en annulation de la clause de répartition des charges prévues au règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition des charges,

— infirmé de ce seul et unique chef le jugement et statuant à nouveau :

— déclaré nulle, comme contraire à la loi du 10 juillet 1965, la clause de répartition des charges résultant de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble en litige, daté du 22 juin 1964,

— ordonné une nouvelle répartition des charges conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division, opérées sur ces parties privatives depuis le 22 juin 1964 et cela en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté M. [H] du surplus de ses demandes,

— débouté le Syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux seuls dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Le Syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

Suivant un nouvel arrêt en date du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 février 2022 par la cour d’appel de Caen,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Rennes,

— condamné M. [H] aux dépens,

— rejeté la demande formée par M. [H] en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros,

Par déclaration en date du 6 mai 2024, M. [H] a saisi la cour d’appel de renvoi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusion du 4 juillet 2024, M. [M] [H] demande à la cour :

— de le recevoir en sa déclaration de saisine et son appel du jugement du 26 mai 2016,

— de prononcer l’annulation du jugement de première instance, en tout cas sa réformation en une matière susceptible d’être jugée indivisible, et en tout état de cause, l’infirmation sur tous les chefs de la décision de première instance encore en cause ensuite de la cassation intervenue et lui portant grief ainsi que ceux qui en dépendent, et particulièrement en ce qu’elle :

déclare irrecevable la demande en révision pour lésion de la répartition des charges de copropriété fixée par le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] en date du 22 juin 1964,

le déboute de toutes ses autres demandes,

le condamne à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] la somme de 11 299,44 euros au titre de ses charges de copropriété impayées échues entre le 5 juillet 2011 et le 9 février 2015,

le condamne à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamne aux dépens de l’instance et autorise la SCP Sagon Loevenbruck à recouvrer directement ceux dont ils justifieront avoir fait l’avance sans recevoir provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ,

— et statuant à nouveau :

— de déclarer nulle avec toutes suites et conséquences de droit la répartition des charges établie par l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 22 juin 1964,

— en tout état de cause, de réputer la clause de répartition des charges non écrite, et procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant elle-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose,

— de désigner en tant que de besoin et avant dire droit, aux frais avancés du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], un géomètre-expert qui pourra s’entourer de tout sapiteur de son choix pour faire à la cour toutes propositions utiles,

— d’ordonner subsidiairement la révision des charges et une nouvelle répartition en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner le Syndicat des copropriétaire à lui rembourser les charges indûment payées depuis le 4 septembre 2009,

— de déclarer nulles les résolutions 6 à 15 de l’assemblée du 27 avril 2010,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires à lui rembourser toutes les charges par lui payée en vertu d’un règlement de copropriété dont la clause de répartition des charges est réputée non écrite,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 € euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

— de condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise et d’incident, avec distraction au profit de l’avocat soussigné.

Il fait notamment valoir que :

— l’état descriptif de division a été modifié à 6 reprises depuis 1964 sans qu’aucune synthèse n’ait été réalisée alors que ces modifications ajoutent, suppriment, voire divisent des lots ;

— son lot n°5 ne dispose en réalité d’aucun droit de jouissance exclusive de la partie commune qui est composée d’une colline boisée et inaccessible ainsi que d’un chemin dont il n’a aucune utilité ;

— le géomètre-expert qui devait être désigné en application de l’une des résolutions de l’assemblée générale du 14 mai 2009 n’est jamais intervenu;

— l’assemblée générale du 27 avril 2010 a voté, en son absence, une résolution approuvant les comptes de l’année précédente et rejetant sa demande tendant à obtenir une répartition différente des charges concernant notamment l’entretien des espaces verts,

— l’article 10 de la loi de 1965, qui est d’ordre public, prévoit une participation aux charges de chaque copropriétaire en fonction de l’utilité des services collectifs et des éléments d’équipement commun, critères qui sont absents du règlement des charges de sa copropriété rédigé avant l’entrée en vigueur de la loi de 1965

— le règlement de copropriété ne détermine dès lors aucune répartition des charges entre celles soumises au critère d’utilité et celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ;

— selon l’expert amiable qu’il a mandaté, la répartition des charges est en sa défaveur car :

— certains arbres devraient intégrer des parties communes générales et ne pas faire l’objet d’une répartition des charges uniquement entre les lots 1 à 5 de la copropriété compte-tenu de leur classement en partie commune particulière ;

— la répartition des charges de service collectif ou d’équipement commun (voirie) apparaît obsolète ;

— le caractère incohérent de la répartition des charges relatives du personnel d’entretien et aux contrats de maintenance des espaces verts est incontestable ;

— son action fondée sur la révision (rescision) pour lésion est recevable car il acquitte plus de 50% de charges indues ;

— l’expert judiciaire a confirmé dans son rapport que la répartition des charges pour son lot était douteuse et conclut à la nullité du règlement de 1964 ;

— les règles du lotissement et non de la copropriété auraient davantage vocation à s’appliquer selon M. [T] ;

— l’article 49 de la loi du 13 juillet 1965, résultant de la loi SRU du 13 décembre 2000, impartit à l’assemblée générale de décider, dans les cinq ans à venir, des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications survenues depuis son établissement ;

— la nullité des résolutions 6 à 15 du procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2010 s’impose.

Suivant ses dernières écritures du 30 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiées Cric, demande à la cour de :

A titre principal :

— constater qu’aux termes de son arrêt rendu le 25 janvier 2024, la cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 15 Février 2022 par la cour d’appel de Caen,

— constater qu’aux termes de son arrêt rendu le14 mars 2019, la cour de cassation a cassé et annulé partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen le 21 Juin 2017, uniquement en ce qu’il a rejeté les demandes en annulations de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle réparation des charges,

— constater en conséquence que les chefs du dispositif de l’arrêt non frappés par la cassation partielle subsistent et sont définitifs,

— confirmer le jugement rendu le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance du Havre en ce qu’il a débouté M. [H] de ses demandes en annulation de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle réparation des charges,

— déclarer irrecevable la demande de M. [H] tendant à voir déclarer la clause de répartition de charges non écrite et voir procéder par la cour à une nouvelle réparation de charges,

— débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Sagon Loevenbruck Lesieur,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour entendait déclarer la clause de répartition de charges non écrite et désigner avant dire droit un expert-géomètre :

— fixer la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert à la charge de M. [H].

Il fait notamment valoir que :

— les modifications successives de l’état descriptif de division n’ont pas pour autant modifié les critères de répartition des charges ni rendu obsolète ce document ;

— une clause du règlement de copropriété ne peut être nulle mais déclarée non-écrite comme le rappelle la cour de cassation ;

— le fait que M. [H] demande pour la première fois que soit déclarée non-écrite une clause constitue une demande nouvelle irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du Code civil ;

— le tribunal du Havre a considéré à juste raison que le rapport produit par M. [H] n’était pas contradictoire et ne pouvait utilement servir d’élément de preuve ;

— M. [H] n’a pas contesté dans les deux mois les procès-verbaux d’assemblée générale qui ont approuvé les comptes et alors que la cour d’appel de Rouen n’a pas été cassée lorsqu’elle a ordonné le rejet de cette prétention ;

— l’expert judiciaire ne statue pas sur la non-conformité du règlement de copropriété aux règles d’ordre public de la loi de 1965, notamment de son article 10 ;

— son propre expert amiable relève que seul le propriétaire du lot n°1 pourrait utilement contester la répartition des charges de copropriété ;

— l’action en rescision pour lésion apparaît prescrite ce qui n’a pas été remis en cause par la cour de cassation ;

— une éventuelle nouvelle répartition des charges ne vaut que pour l’avenir à compter de la date à laquelle la décision l’ordonnant devient définitive, de sorte que M. [H] ne peut réclamer le remboursement des charges versées depuis l’année 2009 ;

— le caractère abusif des procédures allégué par M. [H] n’est pas démontré.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation du jugement de première instance

Dans ses dernières conclusions, M. [H] ne produit aucun moyen au soutien de sa demande d’annulation du jugement. Celle-ci sera en conséquence rejetée.

Sur la recevabilité de certaines prétentions de M. [H]

La cour de cassation a été saisie une première fois par M. [H] qui soutenait à l’appui de son pourvoi relevé à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 21 juin 2017 un moyen unique décomposé en quatre branches.

La quatrième, contestant le débouté de sa demande d’annulation des décisions n°6 à 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2010, a été rejetée par arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 14 mars 2019.

Dès lors, la réitération de cette prétention devant la présente cour ne peut être examinée par la cour en raison de son irrecevabilité.

S’agissant des autres demandes formulées par M. [H] tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaire du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiées Cric :

— au remboursement des charges indûment payées depuis le 4 septembre 2009,

— au paiement de la somme de 20 000 € euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

celles-ci ne sont également pas recevables dans la mesure où elles ont été définitivement rejetées par la cour d’appel de Rouen dans la partie du dispositif de son arrêt qui n’a pas été censurée par la cour de cassation.

Enfin, l’indivisibilité du litige mentionnée par M. [H] dans ses dernières écritures pour tenter de remettre en cause le caractère définitif du rejet des prétentions évoquées ci-dessus n’est pas étayée ni établie sur le plan juridique.

Sur la non-conformité de la répartition des charges établie par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 22 juin 1964

Au regard des effets de la cassation, il convient d’examiner l’appel formé par M. [H] à l’encontre du jugement rendu le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance de Havre qui a rejeté sa demande tenant à faire reconnaître la non-conformité de la répartition des charges établie par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 22 juin 1964.

Le règlement de copropriété du 22 juin 1964 distingue :

— les charges relatives aux parties ou choses communes à tous les copropriétaires, s’agissant des impôts, des honoraires du syndic, les frais de fonctionnement du syndicat, les frais afférents aux clôtures et aux murs de soutènement, compteurs, branchements et canalisations profitant à tous les lots, les honoraires et rémunérations des personnes chargées de l’entretien des parties communes générales ;

— les charges relatives aux parties ou choses qui ne sont communes qu’à certains propriétaires, s’agissant de frais relatifs à certaines portes d’accès, aux voiries desservant les lots, aux branchements et canalisations profitant à certains lots particuliers.

A la suite de l’entrée en vigueur de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aucune modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division n’a été effectuée afin de se conformer à cette loi dont de nombreux articles sont d’ordre public, et notamment son article 10.

De nombreuses modifications de l’état descriptif de division du 22 juin 1964 sont survenues postérieurement à cette dernière date, ajoutant, supprimant ou modifiant la contenance de certains lots.

Ainsi :

— le lot n°2 a été divisé le 24 juin 1964 pour créer les lots n°8 à 23 composés de trois appartements ;

— les lots n°3 et 4 ont été réunis le 27 novembre 1968 pour former un lot unique n°100, qui a lui-même été divisé pour créer les lots n°101 à 120 composés de 4 appartements, de garages, de celliers, de caves et de chambres complémentaires ;

— les lots n°6 à 23 précités ont été remplacés le 27 octobre 1969 par les lots 24 à 41 composés de trois appartements (lots 29, 30 et 31), de caves, chambres mansardées, de greniers et de garages ;

— les lots 25, 30 et 41 précités ont été supprimés le 15 novembre 1974, celui ayant porté le n°25 étant divisé pour créer les lots 42 et 43 (deux caves), le lot 30 étant divisé pour créer les lots 44 et 45 constitués de deux appartements) alors que le lot 41 a été scindé pour créer les lots 46 et 47 (deux emplacements pour un véhicule automobile) ;

— le lot n°3 constitué d’une appartement a été scindé le 11 janvier 1983 en lots n°48 et 49 (deux appartements) ;

— Le lot n°50 a été créé le 6 mai 2002, s’agissant d’un couloir de distribution.

Toutes ces modifications ont été régulièrement publiées au service des hypothèques de la ville du [Localité 4].

La valeur de chaque lot privatif, définie par l’article 5 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, s’en trouve nécessairement modifiée.

Or, selon le règlement précité, la répartition des charges communes aux lots n°2 à 5 selon le critère de l’utilité évalué en fonction du nombre de logements par bâtiment, n’apparaît plus adaptée au regard des très nombreuses modifications énoncées ci-dessus.

Comme le relève l’expert judiciaire, les notions de lots privatifs, d’espaces communs, d’espaces à usage privatif et d’entretien des espaces n’ont pas été clairement définis dans les actes de 1964.

Le droit à la jouissance exclusive figurant au règlement de copropriété n’apparaît pas totalement en adéquation avec la partie commune à usage exclusif définie à l’article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Des interrogations subsistent pour ce qui concerne la validité de la répartition des charges relatives à la voirie et aux branchements pour les lots n°2 à 5, au regard de la classification des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales imposée par l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (rapports [T] et [F]).

Ces éléments ne peuvent que motiver l’infirmation du jugement du tribunal de grande instance du Havre qui a rejeté la demande présentée par le propriétaire du lot n°5 tendant à déclarer non-conforme la clause de répartition des charges de copropriété.

Sur les conséquences de la non-conformité

Dans son dernier arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation indique, au visa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, que lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiées Cric, ne peut soutenir que la demande présentée par M. [H] tendant à déclarer non écrite, et non plus nulle, la clause de répartition de charges figurant dans le règlement de copropriété constitue une demande nouvelle dont l’irrecevabilité doit être prononcée en application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile. En effet, cette prétention tend aux mêmes fins que celle relative à l’annulation de ladite clause qui a été successivement présentée devant le tribunal de grande instance du Havre puis les cours d’appel de Rouen et de Caen, en l’occurrence à sa suppression. Seuls leurs effets sont différents car ceux d’une clause réputée non écrite ne valent que pour l’avenir alors que la nullité provoque l’anéantissement rétroactif de l’acte concerné.

En conséquence, il y a lieu de déclarer non écrite, et non pas nulle, la clause de répartition de charges figurant dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et donc d’ordonner une mesure d’expertise afin de procéder à une nouvelle répartition des charges de copropriété dont M. [H] sera redevable pour l’avenir prenant en compte les modifications opérées sur les parties privatives depuis le 22 juin 1964 et la nécessaire mise en conformité en application des dispositions des articles 5 et 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. En effet, le précédent expert, M. [T], n’a pas réalisé cette opération pour les raisons évoquées ci-dessus.

La consignation de la mesure d’expertise sera mise à la charge de M. [H] afin d’en assurer la réalisation.

Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens

Les demandes présentées sur ce fondement et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Rejette la demande présentée par M. [M] [H] tendant à obtenir l’annulation du jugement rendu le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance du Havre ;

— Déclare irrecevables les demandes présentées par M. [M] [H] tendant à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiées Cric :

— au remboursement du montant total des charges de copropriété payées depuis le 4 septembre 2009 ;

— au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Déclare recevable la demande présentée par M. [M] [H] tendant à déclarer non écrite la clause de répartition de charges de copropriété de l’ensemble immobilier situé numéro [Adresse 3] dans la commune [Localité 4] ;

— Infirme le jugement rendu le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance du Havre en ce qu’il a rejeté les demandes présentées par M. [M] [H] tendant à obtenir :

— une nouvelle répartition des charges de copropriété en fonction des critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des modifications intervenues au sein de la copropriété depuis le 22 juin 1964 ;

— la réalisation d’une expertise relative à la nouvelle répartition des charges de copropriété dont il est redevable suite aux nombreuses modifications survenues depuis le 22 juin 1964 et en application des dispositions de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juin 1965 ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Déclare non-écrite la clause de répartition des charges résultant de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété en date du 22 juin 1964 de la copropriété située au numéro [Adresse 3] dans la commune [Localité 4] ;

— Avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges de copropriété dont est redevable M. [M] [H], ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder M. [Z] [P] (tel portable : [XXXXXXXX01] et courriel : [Courriel 6]) avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis au [Adresse 3] dans la commune du [Localité 4], les parties présentes ou dûment convoquées ;

— se faire communiquer l’acte descriptif de division et le règlement de copropriété du 22 juin 1964 ainsi que toutes les pièces utiles (actes et plans, procès-verbaux d’assemblée générale, etc.) relatives à la répartition des charges entre copropriétaires et aux modifications intervenues depuis le 22 juin 1964 quant à la consistance et la répartition de chaque lot ;

— prendre connaissance, après en avoir obtenu la communication, du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Y] [T] ainsi que des deux rapports d’expertise amiable rédigés par M. [S] [F] les 27 avril 2010 et 6 janvier 2015 ;

— proposer une répartition POUR L’AVENIR (donc à compter de la date du prononcé du présent arrêt) des charges de copropriété qui doivent être imposées à M. [M] [H] en fonction des modifications qui sont intervenues au sein de la copropriété depuis le 22 juin 1964 et en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

Rappelle que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que M. [M] [H] devra consigner au moyen d’un virement à l’ordre du régisseur de la cour d’appel de Rennes dans un délai de 2 mois à compter du présent arrêt, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe,

Dit qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire;

Dit que l’expert devra déposer son rapport en double exemplaire dans un délai de 8 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous formes de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif.

Dit que lors du dépôt de son rapport en double exemplaire, accompagné de sa demande de rémunération, l’expert devra adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception.

Dit que les parties pourront s’il y a lieu adresser à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l’expert, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération.

Dit qu’en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au juge chargé du contrôle des expertises de la présente cour ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Désigne, le conseiller de la mise en état de la présente chambre pour suivre l’exécution de la présente mesure d’expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 4 novembre 2025 à 10 Heures 30 ;

Sursoit à statuer sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ;

Le Greffier, Le Président,