4ème Chambre

ARRÊT N° 33

N° RG 23/02613

N°Portalis DBVL-V-B7H-TXCI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 11 septembre 2023

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2023

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Février 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 25 Janvier 2024 prorogée au 08 Février 2024

****

APPELANTE :

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Erwan LAZENNEC de l’ASSOCIATION CLL Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [N] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Hadrien PRALY de la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

Représenté par M^e Mikael GUEGAN, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [H] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par M^e Hadrien PRALY de la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

Représentée par M^e Mikael GUEGAN, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

S.E.L.A.R.L. DAVID-GOIC ET ASSOCIES

prise en la personne de Maître [B], es qualité de mandataire judiciaire de la société MAISONS DELTA

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Assignée en intervention forcée

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. [D] & ASSOCIES

prise en la personne de Maître [O] [D], es qualité d’administrateur judiciaire de la société MAISONS DELTA

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Assignée en intervention forcée

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. MAISONS DELTA

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

(APPELANTE dans le RG 23/03070 dossier joint le 07.09.23 sous le RG 23/02613, INTIMEE dans le RG 23/02613)

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

Le 30 novembre 2020, M. [N] [F] et Mme [H] [Y] ( les consorts [F]) ont conclu avec la société Maisons Delta un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans portant sur un terrain leur appartenant situé au [Adresse 2], pour un prix convenu de 194 297 euros TTC, les maîtres de l’ouvrage se réservant l’exécution de travaux à hauteur de 13 488 euros TTC.

Le contrat prévoyait un délai de livraison de douze mois à compter d’un délai de deux mois après la levée des conditions suspensives, devant elles-mêmes être réalisées dans un délai de douze mois.

Une garantie de livraison à prix et délais convenus a été souscrite par la société Maisons Delta auprès de la société Compagnie européenne de garanties et de cautions (CEGC).

La déclaration d’ouverture du chantier est datée du 7 octobre 2021.

Constatant un retard dans l’exécution du chantier, par courrier du 7 juin 2022, les maîtres de l’ouvrage ont mis en demeure le constructeur de poursuivre les travaux.

Par actes d’huissiers des 11 et 13 janvier 2013, M. [F] et Mme [Y] ont fait assigner la société CEGC et la société Maisons Delta devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, afin de voir condamner la société Maisons Delta à reprendre et à achever le chantier sous astreinte et la société CEGC à mettre en demeure la société Maisons Delta de leur livrer le bien dans un délai de quinze jours et à défaut de désigner une personne en charge de l’achèvement des travaux.

Par ordonnance en date du 20 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta in solidum à verser à M. [F] et Mme [Y] la somme de 17 681,03 euros au titre des pénalités de retard sur la période du 7 juillet 2022 au 6 avril 2023 ;

— rejeté la demande de pénalités postérieures au 6 avril 2023 ;

— condamné la société Maisons Delta à reprendre les travaux de construction de la maison dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période de deux mois ;

— condamné la société Maisons Delta à achever les travaux dans un délai de quatre mois à compter de la reprise des travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant quatre mois ;

— débouté M. [F] et Mme [Y] de leur demande de faire réaliser les travaux par la CEGC,

— débouté la CEGC de sa demande de compensation et de condamnation de la société Maisons Delta à la garantir ;

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta à verser à M. [F] et Mme [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta in solidum aux dépens.

La société CEGC a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 2 mai 2023, intimant M. [F], Mme [Y] et la société Maisons Delta.

La société Maisons Delta a également interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 26 mai suivant.

Par acte d’huissier en date du 17 juillet 2023, la société CEGC a fait assigner les sociétés [D] & Associés, en qualité d’administrateur judiciaire de la société Maisons Delta, et David-Goïc et Associés, en qualité de mandataire judiciaire de la société Maisons Delta, en intervention forcée devant la cour.

Les procédures ont été jointes par ordonnance de mise en état du 7 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 août 2023, la société CEGC au visa des articles 463 et 835 du code de procédure civile, L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence, y faisant droit,

Statuant sur l’appel principal de la CEGC,

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta in solidum à verser à M. [F] et Mme [Y] la somme de 17 681,03 euros au titre des pénalités de retard sur la période du 7 juillet 2022 au 6 avril 2023 ;

— débouté la CEGC de sa demande de compensation et de condamnation de la société Maisons Delta à la garantir ;

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta à verser à M. [F] et Mme [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta in solidum aux dépens ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a écarté les demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires des consorts [F]-[Y] ;

Statuant à nouveau,

— débouter les consorts [F]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la CEGC, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses ;

A défaut,

— compenser la provision éventuellement allouée aux consorts [F]-[Y] avec la somme due par ceux-ci au profit de la société Maisons Delta au titre des appels de fonds, à parfaire, à hauteur de 58 289,10 euros TTC ;

— condamner en outre la société Maisons Delta à garantir la CEGC de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, conformément à la convention de cautionnement conclue entre elles le 14 mai 1996 ;

— condamner la société Maisons Delta à rembourser toutes les éventuelles sommes versées à la CEGC au titre de la mobilisation de sa garantie, sur simple présentation des factures acquittées ou de justificatifs autres, et ce sous huitaine ;

— fixer en conséquence la créance de la CEGC au passif de la société Maisons Delta au titre de la contre-garantie dont elle aurait bénéficié ;

Statuant sur l’appel incident des consorts [F]-[Y],

A titre principal,

— déclarer les consorts [F]-[Y] mal fondés en leur appel incident ;

— débouter les consorts [F]-[Y] de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— débouter les consorts [F]-[Y] de leur demande de fixation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’astreinte sollicitée à de plus justes proportions ;

— condamner en outre la société Maisons Delta à garantir la CEGC de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, conformément à la convention de cautionnement conclue entre elles le 14 mai 1996 ;

— condamner la société Maisons Delta à rembourser toutes les éventuelles sommes versées par la CEGC au titre de la mobilisation de sa garantie, sur simple présentation de factures acquittées ou de justificatifs autres, et ce sous huitaine ;

— fixer, en conséquence, la créance de la CEGC au passif de la société Maisons Delta au titre de la contre-garantie dont elle aurait bénéficié ;

Statuant sur l’appel incident de la société Maisons Delta,

— accueillir la société Maisons Delta en ses demandes :

— d’infirmation partielle de l’ordonnance entreprise ;

— de confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les demandes plus amples ou contraires des consorts [F]-[Y] ;

— de débouté de l’appel incident des consorts [F]-[Y] ;

— statuant par l’effet dévolutif de l’appel, de débouter les consorts [F]-[Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

— débouter la société Maisons Delta de sa demande de rejet de la demande de la CEGC tendant à sa condamnation au titre de la contre-garantie ;

En tout état de cause,

— condamner les consorts [F]-[Y] ou à défaut la société Maisons Delta à verser à la CEGC une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter les consorts [F]-[Y] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— condamner les consorts [F]-[Y] ou à défaut la société Maisons Delta aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 16 août 2023, M. [F] et Mme [Y] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance sauf en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de pénalité postérieure au 6 avril 2023 ;

— assorti la condamnation de la société Maisons Delta à achever les travaux dans un délai de quatre mois à compter de la reprise des travaux d’une astreinte de 100 euros par jour passé ce délai et ce pendant un délai de quatre mois ;

— débouté M. [F] et Mme [Y] de leur demande de faire réaliser les travaux par la CEGC ;

L’infirmant de ces chefs et statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner in solidum la société Maisons Delta et la CEGC à verser aux consorts [F]-[Y] :

— une somme provisionnelle de 32 514, 54 euros, subsidiairement de 26 555,70 euros, au titre des pénalités de retard antérieures au 21 novembre 2023 inclus ;

— une somme provisionnelle de 64,77 euros par jours de retard pour la période comprise entre le 22 novembre 2023 et la date à laquelle la livraison du bien sera effectuée ;

— fixer au passif de la liquidation de la société Maisons Delta :

— une somme provisionnelle de 32 514,54 euros, subsidiairement de 26 555,70 euros, au titre des pénalités de retard antérieures au 21 novembre 2023 inclus ;

— une somme provisionnelle de 64,77 euros par jours de retard pour la période comprise entre le 22 novembre 2023 et la date à laquelle la livraison du bien sera effectuée ;

— fixer le taux de l’astreinte assortissant la condamnation de la société Maisons Delta à achever les travaux dans un délai de quatre mois à compter de la reprise des travaux à la somme de 500 euros – condamner la CEGC, en qualité de garant de livraison à prix et délai convenus, à désigner sous sa responsabilité la personne chargée de terminer les travaux, sous astreinte de 500 euros par jour commençant à courir à l’expiration d’un délai de huit jours suivants la signification de la décision à intervenir ;

— débouter la CEGC et la société Maisons Delta de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables ou à tous le moins infondées ;

— condamner in solidum la société Maisons Delta et la CEGC à verser aux consorts [F]-[Y] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions en date du 10 août 2023, la société Maisons Delta, la société [D] & Associés, en qualité d’administrateur judiciaire de la société Maisons Delta, et la société David-Goïc et Associés, en qualité de mandataire judiciaire de la société Maisons Delta, demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta in solidum à verser à M. [F] et Mme [Y] la somme de 17 681,03 euros au titre des pénalités de retard sur la période du 7 juillet 2022 au 6 avril 2023 ;

— condamné la société Maisons Delta à reprendre les travaux de construction de la maison dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période de deux mois ;

— condamné la société Maisons Delta à achever les travaux dans un délai de quatre mois à compter de la reprise des travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant quatre mois ;

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta à verser à M. [F] et Mme [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné la CEGC et la société Maisons Delta in solidum aux dépens ;

— la confirmer en ce qu’elle a écarté les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de M. [F] et de Mme [Y] ;

— débouter M. [F] et Mme [Y] de leur appel incident et donc de leurs demandes tendant à voir :

— condamner in solidum la société Maisons Delta et la CEGC à leur verser :

— une indemnité provisionnelle de 32 514,54 euros subsidiairement de 26 555,70 euros, au titre des pénalités de retard antérieures au 21 novembre 2023 inclus ;

— une somme provisionnelle de 64,77 euros par jour de retard pour la période comprise entre le 22 novembre 2023 et la date à laquelle la livraison du bien sera effectuée ;

— fixer le taux de l’astreinte assortissant la condamnation de la société Maisons Delta à achever les travaux dans un délai de quatre mois à compter de la reprise des travaux à la somme de 500 euros ;

— condamner in solidum la société Maisons Delta et la CEGC à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [F] et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Maisons Delta lesquels se heurtent à des contestations sérieuses ;

— débouter la société CEGC de ses demandes dirigées contre la société Maisons Delta ;

Y additant,

— condamner solidairement M. [F] et Mme [Y] à verser à la société Maisons Delta et la société [D] & Associés et la société David-Goïc et Associés une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2023.

La cour a sollicité des parties la production d’une note en délibéré comprenant un extrait K Bis à jour au 22 janvier 2024 de la société Maisons Delta et toutes observations utiles sur les conséquences éventuelles de ces informations sur les prétentions principales et incidentes des parties.

Par note du 1er février 2024, la société CEGC a transmis l’extrait Kbis demandé dont il résulte que la procédure de redressement judiciaire de la société Maisons Delta ouverte le 28 juin 2023 a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Rennes du 13 décembre 2023 et désigné la SCP David-Goïc & Associés en la personne de Maître [B] en qualité de liquidateur.

La société CEGC a indiqué que survenue après l’ouverture des débats, la liquidation judiciaire de la société Maisons Delta n’était pas de nature à interrompre l’instance et qu’elle avait déclaré sa créance au passif de la société le 20 juillet 2023. Elle ajoute avoir attrait les organes de la procédure collective à l’instance le 17 juillet 2023, pour régulariser la procédure et permettre la reprise d’instance, la demande d’inscription du passif ayant été formulée à titre conservatoire, alors que la créance sera nécessairement examinée dans le cadre de la procédure d’admission.

Par note en délibéré du 1er février 2024, M. [F] et Mme [Y] ont demandé à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 20 avril 2023 sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de pénalité postérieure au 6 avril 2023 ; assorti la condamnation de la société Maisons Delta à achever les travaux dans un délai de 4 mois à compter de la reprise des travaux d’une astreinte de 100 € par jour passé ce délai et ce pendant 4 mois ; débouté les consorts [F]-[Y] de leur demande de faire réaliser les travaux par la CEGC ;

Statuant à nouveau -condamner in solidum la société Maisons Delta et la société CEGC à leur verser une somme provisionnelle de 32.514, 54 €, subsidiairement de 26.555, 70 €, au titre des pénalités de retard antérieures au 21 novembre 2023 inclus ; une somme provisionnelle de 64,77 € par jours de retard pour la période comprise entre le 22 novembre 2023 et la date à laquelle la livraison du bien sera effectuée ; fixer au passif de la liquidation de la société Maisons Delta une somme provisionnelle de 32.514, 54 €, subsidiairement de 26.555,70 €, au titre des pénalités de retard antérieures au 21 novembre 2023 inclus ; une somme provisionnelle de 64,77 € par jours de retard pour la période comprise entre le 22 novembre 2023 et la date à laquelle la livraison du bien sera effectuée ; fixer le taux de l’astreinte assortissant la condamnation de la société Maisons Delta à achever les travaux dans un délai de 4 mois à compter de la reprise des travaux à la somme de 500 € ; condamner la société CEG à désigner sous sa responsabilité la personne chargée de terminer les travaux, sous astreinte de 500 € par jour commençant à courir à l’expiration d’un délai de 8 jours suivants la signification de la décision à intervenir ; débouter la société CEGC et la société Maisons Delta de l’ensemble de leurs demandes, les condamner à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux dépens.

Ils font valoir qu’en l’état de la liquidation judiciaire prononcée en décembre 2023, la société Maisons Delta est dans l’incapacité de reprendre ses travaux, de sorte que la demande de désignation par le garant de livraison d’une société pour les achever est justifiée, de même que sa demande de condamnation provisionnelle au titre des pénalités de retard.

Motifs :

En vertu de l’article 835 al 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— Sur la demande de reprise ou d’achèvement de la construction :

*Par la société Maisons Delta :

Le juge des référés a condamné la société Maisons Delta à reprendre les travaux de construction dans un délai de trois semaines suivant la signification de l’ordonnance et à l’achever dans un délai de quatre mois, condamnations assorties d’une astreinte.

Il n’est pas contesté que le chantier objet d’une déclaration d’ouverture le 7 octobre 2021 est demeuré inachevé, ce qui a donné lieu à plusieurs courriers de relance de la part des maîtres d’ouvrage et de leur conseil, le constructeur ayant indiqué dans ses écritures devant la cour du 19 juin 2023 que les difficultés rencontrées avec plusieurs entreprises étaient solutionnées et que la construction pourrait être achevée.

Or, quelques mois après l’ordonnance contestée, le 28 juin 2023, la société Maisons Delta a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire. Si suite aux mises en demeure adressées en juillet suivant à l’administrateur de prendre parti sur la poursuite du contrat, celui-ci a opté le 14 août 2023 pour une poursuite du marché, les travaux sont demeurés en l’état, ce qui n’est pas discuté et est d’ailleurs attesté par la propriétaire voisine du chantier, Mme [T]. La reprise du chantier et son achèvement sont désormais impossibles du fait de la conversion de la procédure de redressement en liquidation judiciaire, laquelle emporte l’arrêt d’activité de la société. Dans ces conditions, l’ordonnance sera réformée et la demande des consorts [F] rejetée à l’encontre de la société Maisons Delta.

*Par un repreneur désigné par la société CEGC :

Dans le cadre de leur appel incident, les consorts [F] sollicitent l’infirmation de l’ordonnance qui a rejeté leur demande de voir condamner la société CEGC à désigner une société afin de terminer les travaux, sous astreinte. Ils font valoir que le chantier n’a pas évolué depuis l’ordonnance, que face à la défaillance définitive du constructeur, le garant de livraison doit organiser l’achèvement.

La société CEGC observe que les consorts [F] ne développent dans leurs écritures aucune argumentation au soutien de leur demande de réformation de l’ordonnance sur ce point alors que l’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend par la critique du jugement à obtenir sa réformation ou son annulation.

Elle ajoute que cette demande se heurte à une contestation sérieuse et qu’en tout état de cause le prononcé d’une astreinte est inutile, dès lors qu’elle présente des garanties qui permettent d’assurer l’exécution de sa condamnation, ce d’autant qu’elle doit répondre du retard de livraison par le paiement de pénalités de retard.

Les pièces de procédures mettent en évidence que dans le cadre de la procédure d’appel initiée par la société Maisons Delta ( RG23/3070), intimant l’ensemble des parties, les consorts [F] ont dans leurs premières conclusions du 17 juillet 2023 demandé que le garant de livraison soit condamné à désigner un repreneur pour achever le chantier, arguant de la défaillance caractérisée du constructeur dès lors que ce dernier n’assurerait pas la reprise du chantier. Ils ont en conséquence régulièrement saisi la cour de leur appel incident sur ce point contre le garant de livraison, co-intimé en motivant leur demande. L’argumentation de la société CEGC fondée sur l’article 542 sera écartée.

Selon l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation :

«(')II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l’article L. 231-2. »

En l’espèce, la défaillance du constructeur est caractérisée depuis de nombreux mois. La société CEGC a mis en demeure l’administrateur le 17 juillet 2023 de se prononcer sur la poursuite du contrat sans justifier d’une réponse dans le délai d’un mois, tandis qu’il a été vu plus haut que la poursuite du contrat et la reprise des travaux annoncée aux maîtres d’ouvrage par l’administrateur n’ont pas été suivies d’effets. Dans ces conditions en application de l’article L 231-6 sus-rappelé, l’obligation de la société CEGC de désigner une société afin d’achever l’immeuble n’est pas sérieusement contestable. En conséquence, la société CEGC sera condamnée à procéder à cette désignation.

Les consorts [F] justifient avoir été destinataires le 17 octobre 2023 d’un courrier du garant de livraison leur précisant avoir saisi la société Scesra afin d’évaluer les travaux restant à terminer dans la perspective de la désignation d’un constructeur en charge de l’achèvement des travaux. La société désignée pour procéder à cette évaluation a contacté par courrier du 19 octobre suivant les maîtres d’ouvrage pour obtenir de leur part diverses pièces pour remplir sa mission. Au regard de ces éléments, le prononcé d’une astreinte assortissant la condamnation de la société CEGC n’est pas justifiée. L’ordonnance est réformée en ce sens.

En outre, la société CEGC est fondée à solliciter que les paiements aux différents stades de la réalisation de la construction lui soient versés directement par les maîtres de l’ouvrage conformément au dernier alinéa de l’article L 231-6. Au vu des pièces produites, le dernier appel de fonds de la société Maisons Delta date du 23 mai 2023 et se rapportait à la mise hors d’eau pour un montant de 38369,20€ TTC réglé à hauteur de 18268€, l’état d’avancement n’étant pas atteint à raison de l’inachèvement de la couverture, ce qui n’a pas été contesté par le constructeur.

— Sur les pénalités de retard :

La société CEGC estime que la demande des consorts [F] se heurte à une contestation sérieuse.

Elle fait valoir que l’acte de cautionnement du 7 mai 2021 stipule que les pénalités sont fixées et payées au jour de la livraison, que l’interprétation de cette clause relative à leur exigibilité excède la compétence du juge des référés, puisque la livraison n’est pas intervenue.

Elle ajoute qu’il existe également un débat sur le calcul du délai d’exécution de la maison et donc sur le point de départ des pénalités de retard, caractérisant une contestation sérieuse. Elle fait observer que le point de départ du délai d’exécution de la construction se situe à la date indiquée dans le contrat pour l’ouverture du chantier, laquelle correspond à la date prévisionnelle d’ouverture du chantier, soit en l’espèce deux mois après la réalisation des conditions suspensives du 30 novembre 2021, donc à compter du 30 janvier 2022, de sorte que la livraison devait intervenir avant le 30 janvier 2023, point de départ des pénalités de retard, sous réserve des causes légitimes de prorogation énoncées au contrat.

Elle invoque une troisième contestation sérieuse résidant dans un risque de compensation avec des sommes restant dues par les maîtres d’ouvrage au constructeur, ces sommes devant être déduites de celles mises à la charge du garant. Elle fait observer que le premier juge ne pouvait rejeter ce moyen au motif que les maîtres d’ouvrage n’étaient pas ses débiteurs. Elle fait observer que les consorts [F] n’ont pas réglé l’appel de fonds de 95% et le solde de 5% du prix, qu’ils retiennent encore un somme de 58289,10€TTC qu’ils devront lui payer si la garantie est mise en 'uvre.

Les consorts [F] soutiennent qu’il n’existe pas de contestation sérieuse concernant la demande de paiement des pénalités de retard et se portent appelant incident sollicitant que la provision soit fixée à 32514,54€ montant arrêté au 21 novembre 2023 outre 64,77€ au-delà jusqu’à la livraison.

Ils estiment que le défaut d’exigibilité des pénalités en l’absence de livraison ne peut leur être opposé, que le dépassement du délai de livraison de plus de 30 jours oblige le garant à prendre en charge les pénalités de retard. Ils font observer que si les pénalités de retard sont définitivement évaluées à la livraison, elles peuvent être payées au fur et à mesure de leur exigibilité.

Ils contestent le point de départ des pénalités retenu par le garant au regard des dispositions d’ordre public applicables et estiment que dans l’hypothèse où le chantier démarre avant la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, le délai d’exécution commence à courir à compter de cette date. Ils font observer qu’en l’espèce, les conditions suspensives étaient levées le 7 mai 2021 de sorte que le constructeur devait démarrer le chantier le 7 juillet suivant et le livrer un an plus tard en juillet 2022 ; que le garant ne peut se prévaloir de la date à laquelle la police a été obtenue disposant de la maitrise totale du délai pour l’accorder. Ils rappellent que le chantier a démarré le 7 octobre 2021, que le délai de 12 mois doit à tout le moins partir de cette date, de sorte que faute de livraison au 7 octobre 2022 son obligation n’est pas contestable.

De la même façon, ils contestent l’exception de compensation et font observer qu’ils ont toujours réglé les appels de fonds, celui de mai 2023 relatif à la mise hors d’eau, prématuré au regard du niveau d’exécution des travaux a été payé par leur règlement et la compensation avec les condamnations prononcées par le premier juge, qu’il n’existe aucun risque de compensation, puisque les sommes qui devront être payées se rapportent à des travaux qui n’ont pas été encore exécutés.

En vertu de l’article L 231-6 I-c du code de la construction et de l’habitation, en cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.

L’acte de garantie de livraison accordée par la société CEGC le 7 mars 2021 à la société Maisons Delta, relatif à la construction des consorts [F] mentionne dans la rubrique définissant l’étendue de la garantie « les pénalités fixées et payées au jour de la livraison (art 231-6 du CCH)sont forfaitaires et le maître d’ouvrage ne peut se prévaloir auprès du garant d’aucune réparation supplémentaire. » Cette précision a essentiellement pour objet d’informer sur la nature de la pénalité liée au retard au regard des autres préjudices susceptibles d’être invoqués. L’article L231-6 visé dans cette clause comme l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation n’évoquent pas l’exigibilité de ces pénalités et si leur montant définitif ne peut être déterminé avant la livraison de la maison, aucune disposition n’interdit au maître d’ouvrage créancier d’en solliciter un paiement provisionnel dès lors que le garant doit en assumer la charge en présence d’un retard de livraison supérieur à 30 jours. Il ne peut donc être opposé de contestation sérieuse sur ce point.

S’agissant du point de départ des pénalités de retard, l’article 2-6 du contrat stipule que les travaux commençaient dans le délai fixé aux conditions particulières qui définissait également le délai de construction. Après avoir indiqué les causes de prorogation de ce délai, il précisait qu’en cas de retard à la livraison était due au maître d’ouvrage une pénalité égale à 1/3000 du prix convenu.

Les conditions particulières précisent que les travaux devaient commencer dans le délai de deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales. La durée d’exécution des travaux était de 12 mois. Les parties s’opposent sur le point de départ du délai d’exécution de la maison. Les maîtres d’ouvrage retiennent deux mois à compter de l’acquisition des conditions suspensives qu’il fixe au 7 mai 2021, soit un début de travaux au 7 juillet 2021 et une livraison le 7 juillet 2022, tandis que le garant estime que le délai maximum pour obtenir la levée des conditions suspensives était le 30 novembre 2021 soit un début de travaux au plus tard le 30 janvier 2022 pour une livraison le 30 janvier 2023.

Or, nonobstant ce débat qui doit être tranché par le juge du fond, il demeure qu’à la date la plus tardive invoquée par le garant de livraison, la maison des consorts [F] se trouvait à un stade de construction excluant toute possibilité de livraison, situation toujours d’actualité à la date de l’audience devant la cour, ce qui caractérise incontestablement un retard de plus de 30 jours. De plus, n’est démontré aucun des motifs de prorogation du délai visés dans l’article 2-6 des conditions générales, le départ du chantier d’un sous-traitant ne constituant pas un cas de force majeure. Dès lors, le retard justifiant l’obligation pour le garant de payer les pénalités n’est pas contestable à compter 31 janvier 2023.

La société CEGC ne peut invoquer un risque sérieux de compensation entre la créance de pénalités de retard des maîtres d’ouvrage et des sommes retenues par les maîtres d’ouvrage et dues au constructeur. Comme le rappellent et en justifient les consorts [F], ils ont payé les appels de fonds émis par la société Maisons Delta et le paiement partiel de l’appel de fonds du 31 mai 2023 était fondé puisque l’état d’avancement de l’immeuble déclenchant ce paiement n’était pas atteint. Les sommes restant dues sur l’immeuble visées par le garant de livraison se rapportent à des stades d’exécution des travaux ( 95% et 5%) qui ne sont pas atteints par les travaux effectués par la société Maisons Delta et ne génèrent aucune créance à son profit. Ces sommes toujours détenues par les maîtres d’ ouvrage seront libérées lors de l’exécution des travaux effectués dans le cadre de l’achèvement organisé par la société CEGC. Il n’existe donc pas de risque sérieux de compensation rendant contestable la créance de pénalités de retard des maîtres d’ouvrage.

Les pénalités de retard sont incontestables de la période du 1er février 2023 à l’audience, ce qui représente en appliquant une pénalité journalière de 64,77€, une somme de 19107,15€. Dès lors que les conditions de la reprise du chantier demeurent indéterminées, que cette exécution peut être affectée par des évènements caractérisant des motifs légitimes de report du délai, leur octroi par anticipation au-delà de l’audience est sérieusement contestable et sera écarté. En conséquence, la société CEGC sera condamnée à verser aux consorts [F] la somme de 19107,15€. L’ordonnance est réformée en ce sens.

Cette somme est due par la société Maisons Delta qui n’a pas respecté son engagement de livraison. Cependant, compte tenu de sa situation, l’ordonnance qui a prononcé à son encontre une condamnation sera réformée Dès lors que la procédure de référé ne constitue pas une instance au fond et donc une instance en cours au sens de l’article L622-21 du code de commerce, il n’y a pas lieu de fixer la créance des maîtres d’ouvrage au passif de la société Maisons Delta. Leur créance sera fixée dans le cadre de la procédure de vérification des créances. L’ordonnance est réformée.

Sur la demande de garantie de la société CEGC contre la société Maisons Delta :

Il n’est pas contestable que le garant de livraison bénéficie de plein droit d’un recours en garantie contre le constructeur, intervenant en qualité de caution solidaire de celui-ci. Toutefois, pour les mêmes motifs que ceux développés concernant la demande des maîtres d’ouvrage contre la société Maisons Delta, la fixation de la créance de la société CEGC au passif du constructeur doit intervenir dans le cadre de la procédure de vérification des créances. L’ordonnance est confirmée par substitution de motifs.

Sur les demandes annexes :

Les dispositions de l’ordonnance sont infirmées concernant des demandes contre la société Maisons Delta et confirmées contre la société CEGC. Celle-ci qui succombe en son recours sera condamnée aux dépens d’appel et à verser aux consorts [F] une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles d’appel. La demande de la société Maisons Delta au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Par ces motifs :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance quant au rejet de la demande de pénalités de retard au-delà de l’audience, à la condamnation de la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [F] et Mme [Y] de leurs demandes de reprise et d’achèvement des travaux, de paiement provisionnel de pénalités de retard contre la société Maisons Delta,

Condamne la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions à désigner un constructeur chargé d’achever les travaux de construction de l’immeuble tels que définis suivant contrat de construction de maison individuelle du 30 novembre 2020,

Déboute M. [F] et Mme [Y] de leur demande d’astreinte,

Condamne la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions à verser à M. [F] et Mme [Y] une indemnité provisionnelle de 19107,15€ au titre des pénalités de retard,

Déboute M. [F] et Mme [Y] de leur demande de fixation de créance au passif de la société Maisons Delta au titre des pénalités de retard,

Déboute la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions de sa demande de fixation de créance au passif de la société Maisons Delta au titre de son recours en garantie contre le constructeur,

Condamne la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions aux dépens d’appel et au paiement à M. [F] et Mme [Y] d’une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le Greffier, Le Président,