Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 6 mars 2025, n° 23/05920

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL DE RENNES
- Composition de la Cour
- Débats
- Parties
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Sur les charges de copropriété et les frais y afférents
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur l'article 700 du Code de procédure civile
- Dispositif
- — sur la somme de 6 189,32 euros à compter de la signification du commandement...
- — sur la somme de 7 068,45 euros à compter du 11 avril 2023, date de la délivr...
- — sur le solde à compter de la date du prononcé du présent arrêt

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

CA Rennes
Infirmation partielle 6 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [Y] ne contestait pas sa dette et que les charges étaient dues, ce qui justifie la condamnation au paiement des arriérés.
Accepté
Préjudice financier causé par l'impayé
La cour a reconnu que les retards de paiement de Monsieur [Y] ont causé un préjudice financier direct au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnité pour couvrir les frais de justice engagés, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 6 mars 2025, n° 23/05920
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	23/05920
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie SOUET
Cabinet(s) :	ARES
Parties :	son syndic en exercice la SAS FONCIA ARMOR dont le siège social est [ Adresse 1 ], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' MMEUBLE [ Adresse 3 ] A [ Localité 5 ]

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 63

N° RG 23/05920

N° Portalis DBVL-V-B7H-UFXR

Copie exécutoire délivrée

le : 06.03.25

à : – M^e GRENARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’MMEUBLE [Adresse 3] A [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ARMOR dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Sophie SOUET de la SELARL ARES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [S] [Y]

né le 22 Juillet 1981 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 27 décembre 2023 à personne

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [Y] est propriétaire des lots n°103 et 122 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3], dans la commune de [Localité 5].

Le 5 mai 2022, un commandement de payer lui a été adressé par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, afin d’obtenir le règlement des charges de copropriété demeurées impayées.

Par acte du 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble susvisé, représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété.

Le jugement rendu le 18 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— condamné M. [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société Foncia Armor, la somme de 454,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— dit que le point de départ de cette capitalisation sera fixé au 11 avril 2024,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [S] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer représentant la somme de 157,66 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision le 16 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon ses dernières conclusions en date du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de

— juger son appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a condamné M. [S] [Y] à lui payer la somme de 454,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023,

— l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau :

— condamner M. [S] [Y] au paiement de la somme de 31 171,83 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 12 décembre 2023, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 189,32 euros à compter de la signification du commandement de payer, sur la somme de 7 068,45 euros à compter du 11 avril 2023, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 8 643,80 euros à compter du 27 décembre 2023 et sur le solde à compter de la date de notification des présentes conclusions,

— condamner M. [S] [Y] au versement d’une somme de 1 200 euros au titre des dommages et intérêts,

— confirmer pour le surplus le jugement en ce qu’il :

— a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— a dit que le point de départ de cette capitalisation sera fixé au 11 avril 2024,

— a condamné M. [S] [Y] au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer représentant la somme de 157,66 euros,

— condamner M. [S] [Y] à lui verser une indemnité de 3 000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et au paiement des entiers dépens d’appel.

M. [S] [Y] n’a pas constitué avocat. Conformément aux articles 902 et 911 du code de procédure civile, la déclaration d’appel et les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, lui ont été signifiées respectivement les 27 décembre 2023 et 18 novembre 2024 (articles 656 et 658 du Code de procédure civile).

MOTIVATION

Sur les charges de copropriété et les frais y afférents

Tout copropriétaire est tenu de s’acquitter des charges communes visées à l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, s’agissant des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun définies à l’alinéa 1er de ce texte et des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes visées à l’alinéa 2 de cet article.

La décision déférée indique que M. [S] [Y] ne conteste pas être redevable des charges de copropriété qui lui sont réclamées par le syndicat des copropriétaires mais évoque des difficultés financières pour expliquer sa carence.

Le premier juge a limité le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre du copropriétaire défaillant en relevant que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2021 mentionnait la SAS Foncia Rouaut en qualité de syndic alors que la mise en demeure du 9 février 2022 faisait état de la SAS Foncia Armor. Estimant qu’il existait un doute sur l’identité et l’habilitation du véritable syndic pouvant représenter le syndicat, il a rejeté toute demande relative au paiement des charges comprises entre le 1er juillet 2021 et le 12 avril 2022, des frais de mise en demeure ainsi que de ceux de relance portant sur cette période.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires démontre que la SAS Foncia Rouaut a bien été désignée en qualité de syndic pour la période comprise entre le 13 avril 2021 au 12 avril 2022.

Par la suite, les pièces versées aux débats attestent la nomination de la SAS Foncia Armor pour une durée de trois ans (13 avril 2022/12 avril 2025) par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est déroulée le 8 décembre 2021 (p5).

Il s’avère que la SAS Foncia Rouaut, créée en 2006, a changé de dénomination sociale au cours de l’année 2021 et se nomme désormais SAS Foncia Armor. Ces deux sociétés disposent du même numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Rennes et sont donc une seule et même entité juridique.

Ainsi, si le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2021, dont la lecture fait apparaître que M. [S] [Y] a voté en faveur de l’approbation des comptes au titre de la période comprise entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020 et a donné quitus au syndic (p3), mentionne en qualité de syndic la SAS Foncia Rouaut, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2021, régulièrement adressé à M. [S] [Y] par LRAR le 8 juillet 2021, mentionne tout à fait logiquement la SAS Foncia Armor en qualité de syndic.

Ce dernier document, qui valide la réalisation d’un nombre important de travaux, n’a pas été contesté par M. [S] [Y] dans le délai de deux mois.

Il en est de même pour ce qui concerne les procès-verbaux des assemblées générales des :

—  8 décembre 2021, (approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et quitus donné au syndic), régulièrement notifié par LRAR à l’intimé le 24 décembre 2021 ;

—  17 janvier 2023 (approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et quitus donné au syndic), régulièrement notifié par LRAR le 1er février 2023 ;

—  2 mai 2023 validant un nombre de travaux exceptionnels, régulièrement notifié à M. [S] [Y] par LRAR le 12 mai suivant.

Enfin, M. [S] [Y] était présent à l’assemblée générale extraordinaire du 4 juin 2024 et a voté en faveur de la réalisation d’importants travaux de désamiantage et de réhabilitation de la copropriété nécessitant le recours à des entrepreneurs et à une maîtrise d’oeuvre qualifiés.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds y afférents ainsi que les factures des sociétés étant déjà intervenues à la suite des délibérations des assemblées générales précitées.

En conséquence, le tribunal ne pouvait limiter le montant de la condamnation mise à la charge du copropriétaire défaillant. Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point.

L’absence de paiement, même partiel, du montant des charges depuis le mois de janvier 2022 s’est poursuivie après la date du prononcé de la décision déférée comme le démontre le syndicat. Il est en droit d’actualiser la dette de l’intimé sans qu’une telle actualisation constitue une demande nouvelle en application de l’article 566 du Code de procédure civile.

En définitive, au regard des pièces produites, M. [S] [Y] se montre désormais redevable de la somme de 32 125,86 euros se décomposant comme suit :

— charges impayées : 30 822,10 euros, montant arrêté au 12 décembre 2024;

— frais de relance et de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: 1 199,76 euros, après déduction des sommes de 46 euros (mise en demeure du 9 février 2022) et de 40 euros (frais de deuxième relance du 2 mars 2023) doublement comptabilisés ;

— frais de prise d’hypothèque : 104 euros.

Le coût du commandement de payer a déjà été intégré dans les dépens par le jugement entrepris qui n’est pas critiqué sur ce point. Il ne peut donc s’ajouter à la somme réclamée.

Cependant, il doit être constaté que, dans son dispositif, le syndicat ne réclame le versement par le copropriétaire défaillant que de la somme de 31 171,83 euros. Ce montant sera donc retenu.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il doit être constaté que M. [S] [Y] s’abstient, depuis l’envoi de son dernier virement d’un montant de 170 euros effectué le 17 janvier 2022, de régler de manière régulière les charges de copropriété alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété et que ceux-ci font apparaître d’importantes dépenses, liées aux obligations imposées par la DUP qui a été prise à l’encontre de l’immeuble, qui doivent être financées en 2024 et pour les années suivantes.

Le montant de l’impayé apparaît conséquent et doit être rapproché du faible nombre de copropriétaires pour apprécier l’incidence de la carence de M. [S] [Y] sur la capacité de la copropriété à financer les importants travaux qui sont déjà en cours ou à venir.

Les manquements répétés de M. [S] [Y] privent la collectivité des copropriétaires de sommes importantes et cause au syndicat, représenté par son syndic en exercice, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ces éléments motivent la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement ayant rejeté la demande présentée par le syndicat sera donc réformé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de M. [S] [Y] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de le condamner au versement au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, d’une indemnité complémentaire de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu le 18 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Rennes (RG 23/02942) en ce qu’il a :

— condamné M. [S] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société Foncia Armor, la somme de 454,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne M. [S] [Y] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Armor, de la somme de 31 171,83 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 12 décembre 2024, outre intérêts au taux légal :

— sur la somme de 6 189,32 euros à compter de la signification du commandement de payer,

— sur la somme de 7 068,45 euros à compter du 11 avril 2023, date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance,

— sur le solde à compter de la date du prononcé du présent arrêt ;

— Condamne M. [S] [Y] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Armor, de la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne M. [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Armor, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne M. [S] [Y] au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,