MINUTE N° 24/527

Copie exécutoire à :

— M^e Raphaël REINS

— M^e Valérie SPIESER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 Novembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01182 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIQI

Décision déférée à la cour : ordonnance (référé) rendue le 26 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de strasbourg

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [Y] [T] [C] [F]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2093 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

S.A. HABITATION MODERNE S.A.E.M. L. Société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration, prise en la personne de son réprésentant légal,

[Adresse 2]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la Selarl V² Avocats, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 21 juin 2022 prenant effet le 1er juillet 2022, la Saeml Habitation Moderne a consenti à M. [Y] [T] [C] [F] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 372,67 euros, outre 219,70 euros de provision sur charges et 3,47 euros de frais de câble-antenne TV.

Le 4 février 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [C] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 1 860,88 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 16 janvier 2023.

Par acte d’huissier délivré le 9 mai 2023, la Saeml Habitation Moderne a fait assigner en référé M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir :

— constater, en tout cas prononcer, la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de M. [C] [F] et de tous occupants de son chef,

— condamner M. [C] [F] à payer à la société Habitation Moderne la somme de 2 053,79 euros à titre de provision sur loyers et charges impayés arrêtés au 11 avril 2023,

— condamner M. [C] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 613,11 euros,

— condamner M. [C] [F] au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience, le bailleur a actualisé la dette locative à 3 362,32 euros au 2 novembre 2023 et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement au motif que les engagements pris n’étaient pas tenus et que le paiement du loyer courant n’avait pas repris.

Comparant en personne, M. [C] [F] a sollicité des délais de paiement, proposant d’apurer sa dette par le paiement d’une somme de 200 euros par mois, en plus du loyer résiduel de 333 euros.

Par ordonnance contradictoire du 26 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— constaté la résiliation judiciaire à la date du 5 avril 2023 du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [C] [F], et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [C] [F] à payer à la Saeml Habitation Moderne la somme de 3 362,32 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés et sur les indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,

— condamné M. [C] [F] à payer à la Saeml Habitation Moderne la somme de 3 362,32 euros, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 613,11 euros par mois, révisable au 1er janvier de chaque année comme l’était le loyer, ce le dernier jour de chaque mois à compter du mois de novembre 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux et sous réserve du décompte de charges définitif,

— débouté M. [C] [F] de sa demande de délais de paiement,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le commandement de payer délivré le 4 février 2023 était resté infructueux pendant deux mois, de sorte que le contrat de location s’était trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire.

Le juge a également relevé que le locataire n’avait pas réglé les loyers d’août, septembre et octobre 2023, ce qui justifiait de rejeter sa demande de délais de paiement.

M. [C] [F] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 12 mars 2024.

L’affaire été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 4 juillet 2024, M. [C] [F] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel principal formé par le concluant recevable et bien fondé,

— faire droit à l’ensemble des demandes du concluant,

— déclarer les demandes de l’intimée irrecevables en tous cas mal fondées, y compris s’agissant d’un appel incident, les rejeter,

— corrélativement, infirmer la décision entreprise en ce que le 1er juge a :

' constaté la résiliation à la date du 5 avril 2023 du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties,

' ordonné en conséquence l’expulsion de M. [C] [F] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard 2 mois après la signification du commandement d’avoir à libéré les locaux (article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

' dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné M. [C] [F] à payer à la Saeml Habitation Moderne la somme de 3 362,32 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés et sur les indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,

' condamné M. [C] [F] à payer à la Saeml Habitation Moderne, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 613,11 euros par mois, révisable au 1er janvier de chaque année comme l’était le loyer, ce le dernier jour de chaque mois à compter du mois de novembre 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux et sous réserve du décompte de charges définitif,

' débouté M. [C] [F] de sa demande de délais de paiement,

' dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [C] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau sur ces points,

— débouter l’intimée de toutes ses demandes,

Subsidiairement, si la cour venait à confirmer l’ordonnance entreprise,

— accorder au concluant un délai de 3 ans à la concluante pour quitter l’appartement litigieux,

— accorder au concluant les plus larges délais pour échelonner le paiement d’arriérés dus à l’intimée,

Sur l’appel incident,

A titre principal,

— déclarer l’appel incident irrecevable, en tous cas mal fondé, le rejeter,

Subsidiairement, si la Cour venait à faire droit à l’appel incident,

— accorder au concluant un délai de 3 ans pour quitter l’appartement litigieux,

— accorder au concluant les plus larges délais pour échelonner le paiement d’arriérés dus à l’intimée,

En tout état de cause,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus,

— débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens de 1ère instance et d’appel.

L’appelant fait valoir qu’il a récemment connu des difficultés financières mais qu’il aspire néanmoins à demeurer dans le logement, proposant d’apurer sa dette par un premier versement de 1 000 euros puis des versements de 200 euros par mois en sus du loyer résiduel de 333 euros.

Subsidiairement, il fait état de problèmes de santé et financier justifiant l’octroi de larges délais afin de pouvoir se reloger.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 septembre 2024, la Saeml Habitation Moderne demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer M. [C] [F] irrecevable en son appel, en tout cas mal fondé,

— le rejeter,

— le débouter de toutes ses fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise,

Subsidiairement,

En tant que de besoin, si par impossible la résiliation de plein droit du bail ne devait pas être confirmée,

Sur appel incident,

— déclarer la Saeml Habitation Moderne recevable et fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties concernant les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [F] et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4],

— condamner M. [C] [F] à payer à la société Habitation Moderne les loyers et charges arrêtés à la date de la résiliation qui sera prononcée et à titre de provision sur loyers et charges impayées arrêtés au 16 septembre 2024 la somme de 9 109,54 euros,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [C] [F] au bailleur à compter de la résiliation à la somme mensuelle de 653,35 euros et condamner M. [C] [F] à son paiement au profit de la concluante,

— dire et juger que cette indemnité suivra les révision ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 2ème trimestre, et qu’elle sera intégralement due pour tout mois commencé,

— réserver à la société Habitation Moderne le droit au décompte définitif des charges,

— condamner M. [C] [F] à verser à la société Habitation Moderne une indemnité de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’appelant aux entiers dépens des deux instances incluant le coût du commandement de payer.

L’intimée fait valoir que le bail est résilié de plein droit depuis le 5 avril 2023 par le jeu de la clause résolutoire et que M. [C] [F] se maintient dans les lieux sans payer le loyer résiduel ni apurer l’arriéré locatif, de sorte que la dette locative s’élève à la somme de 9 109,54 euros à la date du 16 septembre 2024.

Sur la demande de délais d’évacuation, le bailleur soutient que l’appelant est un locataire de mauvaise foi dès lors qu’il s’est abstenu de régler régulièrement le loyer dès son entrée dans les lieux, qu’un précédent bail a déjà été résilié pour défaut de paiement des loyers et que sa dette locative ne cesse de croître. L’intimée ajoute qu’aucune condition anormale de relogement n’est démontrée.

Sur la demande de délais de paiement, le bailleur indique que le locataire n’a pas respecté les engagements pris devant le premier juge et qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant, ce qui exclut l’octroi de délais.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir :

L’article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

En l’espèce, la société Habitation Moderne ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par M. [C] [F].

De même, l’appelant ne développe aucun moyen à l’appui de sa prétention tendant à voir déclarer irrecevables les demandes et l’appel incident formés par la société Habitation Moderne.

Par conséquent, il convient de rejeter les fins de non-recevoir soulevées par les parties.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à M. [C] [F] le 4 février 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 1 860,88 euros au titre des impayés de loyers et charges pour la période juin à décembre 2022.

Il n’est pas contesté par l’appelant que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 avril 2023, constaté la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion du locataire et condamné M. [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’appelant ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative, de sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [C] [F] au paiement de la somme de 3 362,32 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés et sur les indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [C] [F] justifie percevoir l’allocation aux adultes handicapés d’un montant mensuel de 971,37 euros.

Cependant, l’appelant ne règle pas son loyer courant depuis plusieurs mois et sa dette locative n’a cessé d’augmenter puisqu’elle s’élevait à la somme de 9 109,54 euros à la date du 16 septembre 2024, ce qui tend à établir qu’il n’est pas en capacité d’apurer la dette ou une partie substantielle de la dette dans le délai légal de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur les délais d’évacuation :

En vertu des dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution dans leur version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, l’appelant ne justifie d’aucune démarche entreprise en vue de son relogement alors qu’il a cessé de procéder au règlement de son loyer courant depuis plusieurs mois et que sa dette locative s’élève à la somme de 9 109,54 euros.

Par ailleurs, il n’explique pas en quoi sa situation de handicap est susceptible de compromettre son relogement.

Le locataire ne justifie ainsi ni d’une bonne volonté suffisante dans l’exécution de ses obligations locatives, ni de difficultés avérées à se reloger dans des conditions normales.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande de délais d’évacuation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. [C] [F] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevé par la société Habitation Moderne,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevé par M. [Y] [T] [C] [F],

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de délais d’évacuation de M. [Y] [T] [C] [F],

CONDAMNE M. [Y] [T] [C] [F] aux dépens de l’instance d’appel.

CONDAMNE M. [Y] [T] [C] [F] à payer à la société Habitation Moderne la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente