4ème Chambre

ARRÊT N° 290

N° RG 25/03005

N°Portalis DBVL-V-B7J-V7DA

(Réf 1ère instance : 1224000704)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

devant M^me Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 11 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société SCCV RIVAGES

Société civile de construction vente, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [C] [P]

né le 17 Février 1995 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Alexandre QUEMENER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date 22 février 2022, Monsieur [C] [P] a acquis, de la société SCCV Rivages, un immeuble en état futur d’achèvement dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11], dénommé 'Rivages’ sis [Adresse 7].

Un procès-verbal de livraison avec réserves a été signé entre les parties le 21 mars 2024.

Par courriel du 11 avril 2024, la SCCV Rivages a transmis à Monsieur [P] le rapport de levée des réserves de livraison et l’a informé en conséquence de l’encaissement des chèques de 9.870,00 € correspondant au 5% exigible à la livraison, et de 599,02 € correspondant au solde de l’option cuisine et TMA.

Cependant, Monsieur [P] n’a pas signé ce document.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2024, il a présenté des réserves supplémentaires à la société SCCV Rivages, qu’il a mise en demeure de lever et s’est plaint de difficultés de distribution d’eau chaude sollicitant la consignation du solde du prix.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties sur une date de rendez-vous afin de constater contradictoirement les réserves supplémentaires dont Monsieur [P] faisait état.

A la demande de ce dernier, MaÎtre [Z], commissaire de justice, a le 19 décembre 2024, établi un procès-verbal de constat en l’absence de la SCCV qui avait été invitée à être présente.

Entre temps, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, M. [P] a fait citer en référé la société SCCV Rivages, devant le tribunal judiciaire de Brest, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance en date du 13 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a :

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’interruption d’un délai de forclusion relatif aux réserves émises,

— condamné la société SCCV Rivages à payer à Monsieur [P] la somme de 9.870 euros par provision à valoir sur la diminution du prix de vente des lots 20 et 43 situes dans un ensemble immobilier sis 'Rivages’ sis [Adresse 5] de la [Adresse 13], acquis le 22 février 2022 en l’état de futur achèvement,

— ordonné à la société SCCV Rivages de remettre à Monsieur [P] le 'dossier d’intervention ultérieur de l’ouvrage’ concernant l’immeuble susvisé, dans un délai d’un mois suivant signification de la présente décision, à peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, courant sur une période de 90 jours,

— ordonné à la société SCCV Rivages de remettre à Monsieur [P] la 'déclaration d’achèvement et de conformité’ concernant l’immeuble susvisé, dans un délai d’un mois suivant signification de la présente décision, à peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, courant sur une période de 90 jours,

— ordonné à la société SCCV Rivages de remettre à M. [P] le certificat du maître d’oeuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux concernant la survenance de cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison concernant l’immeuble susvisé, dans un délai de deux mois suivant signification de la présente décision, à peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, courant sur une période de 90 jours,

— réservé la liquidation de l’astreinte,

— débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts pour action abusive ou dilatoire,

— condamné la société SCCV Rivages aux dépens, en ce compris d’exécution de la présente décision,

— condamné la société SCCV Rivages à payer à M. [P] la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— dit que les indemnités au titre de la présente décision, dépens et frais irrépétibles, produiront intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024,

— rappelé qu’en application de l’article L.313-3 du code monétaire et financier, ce taux est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour ou la décision de justice est devenue exécutoire,

— dit que la société SCCV Rivages supportera la charge intégrale des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit sur le tout en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

La société SCCV Rivages a relevé appel de cette décision le 28 mai 2025.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 13 octobre 2025, la société SCCV Rivages conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée :

— à payer à Monsieur [P] la somme de 9.870 euros par provision à valoir sur la diminution du prix de vente des lots 20 et 43 situes dans un ensemble immobilier sis '[Adresse 12]' sis [Adresse 6] [Adresse 13], acquis le 22 février 2022 en l’état de futur achèvement,

— à payer à M. [P] la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les indemnités au titre de la présente décision, dépens et frais irrépétibles, produiront intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024,

— En conséquence, elle demande à la cour de :

— A titre principal :

— débouter Monsieur [P] de sa demande de paiement de la somme de 9.870 euros par provision à valoir sur la diminution du prix de vente des lots 20 et 43 situé dans un ensemble immobilier 'Rivages’ sis [Adresse 3] de la [Adresse 13], acquis le 22 février 2022 en l’état futur d’achèvement,

— débouter Monsieur [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des dépens et plus généralement de ses entières demandes, fins et conclusions,

— juger que la juridiction des référés a statué ultra petita au titre des intérêts puisque M. [P] n’a pas demandé en première instance que les indemnités au titre de la décision, dépens et frais irrépétibles produisent intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024,

— donner acte à la société SCCV Rivages de la communication par courrier d’avocat du 27 mai 2025 des pièces dont la communication a été ordonnée par l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Brest du 13 mars 2025,

— A titre subsidiaire :

— enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur, ou si mieux n’aime la Cour, enjoindre à M. [P] d’ouvrir sa porte à la société SCCV Rivages aux fins de constat contradictoire et pour permettre de planifier des levées de réserves après constat contradictoire,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’issue du processus de médiation ou du constat contradictoire,

— Y additant :

— condamner Monsieur [P] à lui payer une indemnité de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter Monsieur [P] de son appel incident.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 9 octobre 2025, Monsieur [P] conclut à titre principal à la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions, et à titre subsidiaire en cas d’infirmation sur la condamnation de la société SCCV Rivages à lui payer la somme de 9.870 euros à valoir sur la diminution du prix de vente, à sa condamnation à lui rembourser ladite somme au titre de l’indû.

Il sollicite en outre que soit ordonnée la remise, sous astreinte, des contrats d’assurance de toutes les entreprises et maîtres d''uvre intervenus à l’acte de construction dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard, et en tout état de cause, conclut au rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de la SCCV Rivages, et sa condamnation au paiement d’une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision de Monsieur [P]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La SCCV Rivages se prévaut de contestations sérieuses faisant obstacle à ce qu’elle puisse être condamnée en référé à payer à Monsieur [P], une indemnité à valoir sur la diminution du prix de vente, ce que celui-ci conteste, sollicitant à titre subsidiaire le paiement d’une somme équivalente au titre de la répétition de l’indû.

L’article 1642-1 du code civil visé par le tribunal dispose :

' Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.'

Si l’article 1642-1 du code civil prévoit qu’une diminution du prix est possible lorsque le vendeur ne s’est pas obligé à réparer les désordres dénoncés avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, cela suppose d’une part que les désordres invoqués dans ce délai aient tous pu être constatés par le vendeur, et d’autre part que celui-ci démontre s’être engagé à les réparer.

En l’espèce, si une première liste de réserves figurant au procès-verbal de livraison a été constatée contradictoirement, il existe un doute sur le fait que les autres désordres l’aient également été, dès lors qu’il est fait état d’une visite d’un opérateur de la SCCV le 23 mai 2024, sans que ne soit produit par la SCCV son rapport de visite listant les désordres constatés à cette occasion.

Par ailleurs, il résulte des différents courriers et courriels échangés entre les parties, qu’elles n’ont pu s’accorder sur la fixation d’une date pour constater les désordres, sans qu’il puisse toutefois être imputé un refus de Monsieur [P] d’ouvrir sa porte.

Enfin, aucune des pièces produites ne permettait de chiffrer le montant d’une éventuelle diminution du prix de vente, que le juge des référés a fixé à la somme de 9.870,00 €, somme qui correspond précisément aux 5% du prix de vente dus à la livraison du bien, chèque que la SCCV Rivages a encaissé au motif que les réserves étaient levées.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la demande de provision au titre de la diminution du prix de vente formée par Monsieur [P], se heurte à des contestations sérieuses et justifie un débat sur le fond.

Il soutient à titre subsidiaire que c’est de façon indue que la SCCV Rivages a encaissé le chèque de 9.870,00 € qu’il lui avait remis, alors que le procès-verbal de livraison assorti de réserves mentionnait qu’il ne serait encaissé que lors de la signature du procès-verbal de levée des réserves.

La SCCV Rivages répond qu’il s’agit d’une demande nouvelle et qu’elle a légitimement encaissé le chèque dès lors que les réserves ont été levées.

En vertu de l’article 565 du code de procédure civile, ne constituent pas des prétentions nouvelles, celles qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

C’est précisément le cas en l’espèce, puisque si Monsieur [P] invoque un fondement juridique différent, sa demande reste la même. Il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle.

La cour constate à la lecture du procès-verbal de livraison qu’y figure la mention suivant laquelle le chèque d’un montant de 9.870,00 € ne serait encaissé qu’après signature du PV de levée des réserves annotées au PV de livraison.

Force est de constater que bien qu’aucun PV de levée des réserves n’ait été signé, la SCCV qui ne produit d’ailleurs pas ce document, a néanmoins encaissé ce chèque malgré ce qui était contractuellement prévu.

Son manquement contractuel n’est donc pas sérieusement contestable, sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur le point de savoir si elle pouvait encaisser ce chèque en application des dispositions de l’article L.131-31 du code monétaire et financier, cet argument étant inopérant dans le cas présent.

Dès lors, Monsieur [P] est bien-fondé à solliciter à titre de provision la restitution de la somme de 9.870,00 € indûment encaissée en infraction avec l’accord convenu entre les parties,

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de Monsieur [P] et a condamné la SCCV Rivages à payer à celui-ci la somme de 9.870,00 € par provision à valoir sur la diminution du prix de vente des lots 20 et 43 situés dans un ensemble immobilier sis '[Adresse 12]' sis [Adresse 4] de la [Adresse 13], acquis le 22 février 2022 en l’état futur d’achèvement.

La SCCV Rivages sera condamnée à payer à celui-ci la somme de 9.870,00 € par provision au titre de la répétition de l’indû.

Sur la demande de remise de documents sous astreinte

Le juge des référés a ordonné la communication sous astreinte des documents suivants :

— le dossier d’intervention ultérieur de l’ouvrage concernant l’immeuble,

— la déclaration d’achèvement et de conformité de l’immeuble,

— un certificat du maître d’oeuvre chargé de la direction et de la surveillance des travaux concernant la survenance de cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison,

Ces documents ont été communiqués à Monsieur [P] et l’appel ne porte pas sur ce point.

En cause d’appel, il réclame la remise sous astreinte des contrats d’assurance de toutes les entreprises et maîtres d’oeuvre intervenus à l’acte de construction.

La SCCV Rivages soutient qu’il s’agit d’une demande nouvelle et donc irrecevable.

Elle affirme que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement mentionne l’identité de son assureur dommages-ouvrage et CNR et qu’aucune disposition légale ne lui impose de joindre et de remettre à l’acquéreur en VEFA d’un lot de copropriété l’ensemble des attestations d’assurance des entreprises et maîtres d’oeuvre intervenus sur le chantier.

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, ne constituent pas des prétentions nouvelles, les demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de celles qui ont été soumises au premier juge.

Monsieur [P] a présenté en première instance des demandes de communication de documents sous astreinte auxquelles il a été fait droit.

Cette demande supplémentaire formée en cause d’appel doit être considérée comme le complément de ses demandes initiales.

Il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle.

Il importe peu qu’aucune disposition légale n’impose la communication des pièces demandées à l’acquéreur en VEFA, celui-ci pouvant tout à fait la solliciter afin de d’attraire le cas échéant les constructeurs concernés et leurs assureurs en justice, en présence de non-conformités et de désordres, ce qui est le cas en l’espèce.

Néanmoins, il ne peut s’agir que des contrats d’assurance des entreprises et maîtres d’oeuvre qui sont intervenus sur le lot de Monsieur [P].

Il sera en conséquence ordonné à la SCCV Rivages de communiquer à Monsieur [C] [P] les contrats d’assurance des entreprises et maîtres d’oeuvre qui sont intervenus sur son lot, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l’issue de ce délai, courant sur une période de 60 jours.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCCV Rivages à payer à Monsieur [C] [P], la somme de 900,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner à lui payer celle de 3.000,00 € à ce titre en cause d’appel.

Elle sera déboutée quant à elle de sa demande sur ce fondement.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens d’appel, l’ordonnance entreprise étant confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance.

Sur les intérêts

L’appel de la SCCV Rivages porte également sur la disposition de l’ordonnance entreprise qui dispose 'dit que les indemnités au titre de la présente décision, dépens et frais irrépétibles, produiront intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024".

Si le point de départ des intérêts au taux légal pouvait être fixé au 18 septembre 2024, date de l’assignation en référé, pour la somme de 9.870,00 €, cela ne peut être le cas s’agissant des frais irrépétibles et des dépens qui résultent d’une condamnation. L’intérêt au taux légal court seulement en ce qui les concerne à compter du prononcé du jugement en vertu de l’article 1231-7 du code civil.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Brest du 13 mars 2025 dans la limite des chefs dont elle est saisie en ce qu’elle a :

— condamné la SCCV Rivages à payer à celui-ci la somme de 9.870,00 € par provision à valoir sur la diminution du prix de vente des lots 20 et 43 situés dans un ensemble immobilier sis '[Adresse 12]' sis [Adresse 8], acquis le 22 février 2022 en l’état futur d’achèvement,

— dit que les indemnités au titre de la présente décision, dépens et frais irrépétibles produiront intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SCCV Rivages à payer à Monsieur [C] [P] la somme de 9.870,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, au titre de la répétition de l’indu,

ORDONNE à la SCCV Rivages de communiquer à Monsieur [C] [P] les contrats d’assurance des entreprises et maîtres d’oeuvre qui sont intervenus sur son lot, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à l’issue de ce délai, courant sur une période de 60 jours,

CONDAMNE la SCCV Rivages à payer à Monsieur [C] [P] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCCV Rivages de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCCV Rivages aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président