5ème Chambre

ARRÊT N°-184

N° RG 22/03227 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SYUO

(Réf 1ère instance : 21-000389)

Mme [D] [O] [U]

C/

M. [C] [Y]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [D] [O] [U]

née le 01 Septembre 1951 à

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4845 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉ :

Monsieur [C] [Y]

né le 23 Janvier 1945 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sandrine GAUTIER de la SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2018, M. [C] [Y] a donné à bail à Mme [D] [O] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 470 euros hors charges.

Dès son installation dans les lieux, Mme [D] [O] [U] faisait le constat de désordres affectant le logement et l’association CDHAT ([Adresse 4]) était saisie.

Le 1er octobre 2019, un rapport de visite a été établi et un constat de non décence a été dressé par la CAF du Morbihan le 15 octobre 2019.

Le 21 août 2020, un nouveau diagnostic a été réalisé par l’association CDHAT lors d’une contre-visite.

Du fait du constat d’indécence, la CAF a refusé de verser à Mme [D] [O] [U] une allocation logement d’un montant de 68 euros par mois.

Le 29 septembre 2020, M. [C] [Y] a fait délivrer un congé par huissier à sa locataire pour vente du logement portant offre de vente et lui donnant congé pour le 30 avril 2021, proposant un prix net vendeur de 70 000 euros.

Par acte d’huissier en date du 21 mai 2024, M. [C] [Y] a attrait Mme [D] [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection.

Par jugement en date du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la validité du congé pour vente définitive délivré le 29 septembre 2020 pour le terme du bail au 30 avril 2021,

— débouté Mme [D] [O] [U] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

— autorisé l’expulsion de Mme [D] [O] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux à usage d’habitation situés n°[Adresse 2] à [Localité 5], avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que Mme [D] [O] [U] devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

— rappelé que l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : 'Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissé sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir les retirer’ dans un délai d’un mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion,

— condamné Mme [D] [O] [U] à régler à M. [C] [Y] la somme de 1 287 euros correspondant à l’arriéré de loyers avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Mme [D] [O] [U] à régler à M. [C] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, provision sur charge incluse, avec indexation suivant les termes du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clefs,

— dit que toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès sa date d’exigibilité,

— condamné M. [C] [Y] à régler à Mme [D] [O] [U] la somme de 3 200 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— rejeté toute autre demande d’indemnisation,

— rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire,

— condamné Mme [D] [O] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Le 23 mai 2022, Mme [D] [O] [U] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 mars 2025, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 7 avril 2022 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [C] [Y],

— réformer le jugement du 7 avril 2022 en ce qu’il :

* a constaté la validité du congé pour vente délivré le 29 septembre 2020 pour le terme du bail au 30 avril 2021,

* l’a déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux,

* a autorisé son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation situés n°[Adresse 2] à [Localité 5] avec notamment au besoin le concours de la force publique,

* dit qu’elle devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

* l’a condamnée à régler à M. [C] [Y] la somme de 1 287 euros correspondant à l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* l’a condamnée à régler à M. [C] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, provision sur charge inclus, avec indexation suivant les termes du bail et, ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

* a condamné M. [C] [Y] à lui régler la somme de 3 200 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

* a rejeté ses demandes plus amples ou contraires,

* l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— juger qu’elle a quitté le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] le 20 juin 2023,

— juger en conséquence sans objet sa demande de délais pour quitter ledit logement formée initialement avant de quitter les lieux et, ce, dans l’attente de son relogement,

— juger que la responsabilité contractuelle de M. [C] [Y] étant engagée, il lui doit réparation,

— condamner en conséquence M. [C] [Y] à lui verser la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— juger que la responsabilité délictuelle de M. [C] [Y] étant engagée, il lui doit réparation,

— condamner M. [C] [Y] à lui verser la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouter M. [C] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger, à titre subsidiaire, que le montant des arriérés de loyers réclamés par M. [C] [Y] à hauteur de 1 287 euros, sera réduit à la somme de l 180 euros,

— débouter M. [C] [Y] du surplus de ses demandes,

— condamner M. [C] [Y] à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [Y] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel qui seront recouvrés par la société Jean-David Chaudet, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, M. [C] [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* constaté la validité du congé pour vente délivré le 29 septembre 2020 pour le terme du bail au 30 avril 2021,

* débouté Mme [D] [O] [U] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

* autorisé l’expulsion de Mme [D] [O] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation situés n°[Adresse 2] à [Localité 5], avec au besoin le concours de la force publique, et selon es modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

* dit que Mme [D] [O] [U] devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

* rappelé que l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai d’un mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion,

* condamné Mme [D] [O] [U] à lui régler la somme de 1 287 euros correspondant à l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* condamné Mme [D] [O] [U] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, provision sur charge incluse, avec indexation suivant les termes du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

* dit que toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès sa date d’exigibilité,

* rejeté toutes ses autres demandes plus amples ou contraires,

— réformer le jugement en ce qu’il :

* l’a condamné à payer à Mme [D] [O] [U] la somme de 3 200 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

* rejeté toute demande plus ample ou contraire,

* l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— constater que Mme [D] [O] [U] a annoncé son intention de quitter le logement le 15 juin 2023,

— débouter Mme [D] [O] [U] de ses demandes sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle du bailleur,

— la débouter de ses demandes tant au titre du préjudice de jouissance que du préjudice moral,

— condamner Mme [D] [O] [U] à lui payer la somme de 2 239,68 euros au titre de l’arriéré de loyer,

— condamner Mme [D] [O] [U] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [D] [O] [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] [O] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 août 2020, le coût du congé pour vendre du 29 septembre 2020, la signification du jugement et le commandement de quitter les lieux, ainsi que les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le congé

Si Mme [O] [U] demande à la cour d’infirmer le jugement qui a constaté la validité du congé pour vente délivré le 29 septembre 2020 pour le terme du bail au 30 avril 2021, elle ne formule toutefois aucune demande tendant à déclarer nul ce congé.

Mme [O] [U] a formé appel pour solliciter également l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux, mais elle précise, dans ses dernières conclusions, que cette demande de délai n’a plus d’objet dans la mesure où elle a quitté les lieux le 20 juin 2023 et qu’un état des lieux de sortie a été fixé le 22 juin 2023.

M. [Y] demande à la cour de confirmer le jugement en ses dispositions portant sur le congé, sur le rejet de la demande de délai, sur l’expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation.

En l’absence de toute contestation sur le congé pour le 30 avril 2021, force est de constater que Mme [O] [U] s’étant maintenue dans les lieux postérieurement à cette date, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux est justifiée. Le jugement est confirmé à ce titre.

La mesure d’expulsion ordonnée par le tribunal a donné lieu à un commandement de quitter les lieux le 6 mai 2022 et la libération des lieux, intervenue plus d’un an après le 20 juin 2023, au regard des déclarations de parties, soit postérieurement au jugement. Ce jugement est donc confirmé sur ce point.

Il est rappelé que Mme [O] [U] ne maintient pas sa demande de délai pour quitter les lieux, devenue sans objet.

— sur le préjudice de jouissance

Mme [O] [U] critique le jugement qui lui accorde 3 200 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance qu’elle soutient avoir subi. Elle demande de porter cette indemnisation à 8 000 euros.

Elle fait état des désordres suivants :

— radiateurs non performants, elle n’a notamment jamais pu avoir une température supérieure à 15 ° C en chauffant la maison d’une façon normale,

— diagnostic énergétique absent,

— absence de mention de la superficie du logement qui n’aurait une superficie que de 55 m² alors que le bailleur lui avait annoncé 70 m²,

— fenêtres non étanches à l’air et à l’eau,

— humidité importante dépassant 80 % avec odeurs de moisi,

— odeurs désagréables d’eaux usées,

— absence de volets à l’étage et au rez-de-chaussée,

— présence d’eau au sol et aux murs lorsqu’il fait froid,

— installation électrique dangereuse, fils volants, échauffements, fils apparents, dominos accessibles, prises non changées, mal fixées et non reliées à la terre,

— absence de ventilation, de VMC et de grilles d’aération.

Elle soutient ainsi que le logement loué n’était pas décent et portait atteinte à sa sécurité et sa santé.

Elle rappelle qu’en juin 2019, suite à un dégât des eaux survenu suite à un épisode de canicule, tout le rez-de-chaussée a été inondé, qu’elle a fait dresser le 1er octobre 2019 un rapport par le CDHAT, éloquent sur l’état du bien, et que la CAF a dressé un constat d’indécence le 15 octobre 2019.

Elle indique que si M. [Y] a annoncé des travaux, en guise de mise en conformité de l’installation électrique, il n’y a eu que le changement d’un interrupteur et d’une prise dans la salle de bain, seuls deux garde-corps ont été changés à l’avant de la maison, le radiateur de la chambre a été remplacé par un radiateur non performant, de sorte que cette chambre n’a plus eu de chauffage depuis l’hiver 2021, et elle a dû acheter un poêle à gaz ; en outre, la VMC n’a pas été revue et l’isolation n’a pas été faite par un professionnel,

Elle argue également du fait que le bailleur a toujours refusé de déplacer le compteur électrique qui se trouve dans la pièce de vie, alors qu’elle rencontre des problèmes de santé liés aux ondes électromagnétiques émises par celui-ci.

Elle soutient que le tribunal n’a pas pris en compte tous les désordres subis, précise avoir dû faire intervenir un électricien pour changer un radiateur le 4 février 2023, que le bailleur a réglé la facture et a donc reconnu l’existence d’un problème avec le radiateur électrique de la chambre. Elle ajoute avoir fait une déclaration de sinistre en janvier 2023 pour deux autres appareils électriques.

Elle revendique ainsi son droit d’user paisiblement du logement loué, et estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas être partie, alors qu’il lui était impossible de trouver rapidement un logement en adéquation avec ses ressources et qu’elle a dû se résoudre à prendre un logement en colocation.

Elle invoque la responsabilité contractuelle de M. [Y], qui n’a pas respecté son obligation fixée aux articles 6a et 6b de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1719 du code civil.

M. [Y] critique également le jugement sur ce point et conclut au rejet de toute demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance.

Il fait valoir que :

— un diagnostic de performance énergétique a été établi le 29 février 2019 et révèle un logement parfaitement dans les normes sans consommation électrique excessive,

— les fenêtres étaient parfaitement étanches à l’air comme à l’eau,

— le logement disposait d’appareils électriques suffisants pour se chauffer,

— les affirmations de Mme [O] [U] ne sont pas crédibles,

— cette dernière fait état d’événements totalement ignorés de lui, et qui sont imaginaires,

— Mme [O] [U] a tout fait pour se maintenir dans les lieux ce qui est contradictoire avec son discours sur l’état prétendu du logement,

— le certificat médical qu’elle produit est visiblement de complaisance,

— sur les trois points objets du constat du CDHAT, avant même la contre-visite, il a fait intervenir des entreprises pour des travaux de mise en conformité de l’installation électrique, et Mme [O] [U] a refusé l’accès au logement des entreprises,

— à aucun moment, l’installation électrique n’a présenté une situation de dangerosité,

— la locataire n’a subi aucun préjudice.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au litige :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret °2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 3.2 du décret précité prévoit que les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

L’article 3.5 du même texte prévoit :

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 3.6 du même texte prévoit :

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Mme [O] [U] ne peut invoquer la responsabilité contractuelle du bailleur que pendant la durée du bail, soit jusqu’au 30 avril 2021.

Il ressort d’un constat contradictoire réalisé par l’association CDHAT le 1er octobre 2019, puis visite de contrôle le 20 août 2020, les désordres subsistants suivants :

— des prises électriques potentiellement non raccordées à la terre, des fils et dominos apparents,

— extraction de l’air vicié directement dans les combles et non en sortie de toiture, et dominos accessibles sur le moteur de VMC,

— garde corps non présents pour les deux fenêtres en façade arrière.

Si le rapport de contrôle précise que deux gardes corps à l’étage en façade avant, stables et à bonne hauteur, ont été posés par le bailleur, alors qu’ils étaient absents lors de la visite initiale, sur ce point, M. [B] ne démontre toujours pas que le logement répond aux critères de décence, compte tenu des anomalies des fenêtres arrière.

Il en est de même de désordres électriques constatés lors de la visite de contrôle, auxquels il n’est pas justifié avoir été mis fin.

Un défaut dans la VMC a été constaté, au regard du rejet de l’air vicié directement dans les combles, l’association CDHAT précisant que cela est d’autant plus problématique que la toiture n’est pas totalement isolée et que les risques de condensation en sont accrus. Toutefois, l’humidité prétendue par la locataire n’a pas été constatée par l’association CDHAT lors de ses visites. Seules deux attestations de témoins établies en mars 2021 font état de cette humidité.

Mme [O] [U] soutient avoir souffert d’une insuffisance de chauffage.

Le CDHAT a constaté en 2020 lors de la visite de contrôle qu’un radiateur neuf avait été posé à l’étage. La locataire justifie s’être plainte de ce que ce radiateur ne chauffait plus par courrier du 9 février 2023, soit après la fin du bail et M. [B], qui produit la facture acquittée au titre du remplacement de ce radiateur en date du 4 février 2023 transmise par la locataire, n’apparaît pas contester ce dysfonctionnement. M. [Y] a donc été diligent. Mme [O] [U] ne démontre aucun préjudice de jouissance à ce titre, ne pouvant évoquer l’achat en février 2019 d’un poêle à gaz dont le CDHAT avait au demeurant constaté en 2020 qu’il était utilisé uniquement dans la partie véranda en hiver.

Ses affirmations selon lesquelles elle n’a jamais eu dans le logement loué une température de plus de 15°C ne sont étayées par aucune pièce probante.

Il est observé que Mme [O] [U] ne justifie par aucune pièce l’existence d’ondes électromagnétiques émises par le compteur électrique, qui seraient la cause d’une perturbation de son état de santé.

Elle ne justifie pas que son bailleur lui a annoncé une superficie du logement de 70 m2, et avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l’absence de communication d’un diagnostic de performance énergétique lors de son entrée dans les lieux.

Les désordres affectant le logement, ci-avant établis, portent atteinte à la sécurité (absence de garde corps et anomalies électriques) et la santé des personnes (défauts dans le système de ventilation). Mme [O] [U] peut prétendre pendant toute la durée de l’occupation du logement à un préjudice de jouissance à ce titre.

La cour considère au vu de ces éléments produits par elle, que le tribunal a parfaitement évalué le préjudice de jouissance subi par la locataire et confirme le jugement.

— sur l’arriéré de loyers

Mme [O] [U] demande à la cour d’infirmer le jugement qui la condamne à ce titre, faisant valoir une exception d’inexécution. Selon elle, si la CAF a suspendu le versement de l’allocation logement versée directement au bailleur, c’est uniquement en raison de l’indécence du logement. Elle entend par ailleurs contester le décompte de l’arriéré locatif désormais réclamé par M. [Y]. Notamment, elle considère qu’au vu des pièces versées aux débats, l’arriéré locatif fixé à 1 287 euros par le tribunal doit être ramené à 1 280 euros.

M. [Y] conclut à :

— la confirmation du jugement qui condamne Mme [O] [U] à un arriéré locatif de 1 287 euros correspondant à la différence entre le loyer dû d’octobre 2019 à avril 2021 (loyer mensuel de 470 euros) et les sommes versées mensuellement par la locataire de 402 euros (soit 68 euros pendant 19 mois),

— la condamnation de Mme [O] [U] au paiement d’une somme de

2 239,68 euros d’arriéré locatif correspondant à :

* loyer en retard : 470 euros,

* dette préalable : 1 292 euros,

* dépôt de garantie : 20 euros,

* taxes d’ordures ménagères de 2018 à 2022 : 210 euros,

* taxes d’ordures ménagères sur le garage occupé pour 1/3 de 2018 à 2022 : 87 euros,

* frais d’huissier : 160,68 euros.

L’article 1219 du code civil prévoit : Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de bail, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur. L’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’autorise le locataire à s’abstenir de payer les loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’habiter ce logement.

La locataire en payant partiellement son loyer, comptait sur un complément d’allocation logement. La retenue de ce complément par la CAF en raison de l’indécence du logement, imputable au bailleur, ne peut justifier l’exception d’inexécution soulevée que si Mme [O] [U] rapporte la preuve de ce que les conditions précitées sont réunies. Or, cette preuve n’est pas rapportée.

Le bail fixe le loyer à 470 euros par mois. Mme [O] [U] produit un courrier de la CAF en date du 28 avril 2021 qui l’informe que la retenue concerne les sommes suivantes :

— de novembre 2019 à décembre 2019 : 68 euros,

— de janvier à décembre 2020 : 66 euros,

— de janvier à mars 2021 : 63 euros,

— d’avril à avril 2021 : 63 euros.

La CAF précise que logement étant toujours indécent au 30 avril 2021, l’allocataire ne peut plus percevoir l’allocation logement à compter de mai 2021.

Si M. [Y] produit quelques quittances de loyers mentionnant le versement par Mme [O] tantôt d’une somme de 402 euros, tantôt de 404 euros ou 406 euros, cette dernière justifie le versement en 2021 de sommes de 407 euros par mois. Le bailleur ne peut donc utilement prétendre à un solde mensuellement dû de 68 euros durant toute la période litigieuse.

La cour fixe l’arriéré locatif au mois d’avril 2021 à la somme de 1 280 euros, tel qu’admis par la locataire, et infirme le jugement sur ce point.

S’agissant des sommes réclamées devant la cour par M. [Y], ce dernier ne peut inclure dans celles-ci le montant de l’arriéré arrêté à avril 2021 dans la mesure où cette créance prétendue est invoquée par lui ci-avant.

Le bailleur ne précise par pour quel mois il sollicite un paiement de 470 euros de loyer impayé. Cette réclamation n’est pas justifiée.

Un solde de 20 euros sur le dépôt de garantie, dont le bailleur soutient que le montant total était de 470 euros n’est pas démontré, alors que le bail mentionne expressément un montant de 450 euros à ce titre, somme dont il est admis qu’elle a été réglée.

Les montants réclamés au titre des taxes d’ordures ménagères sont en revanche justifiés. La cour retient les sommes de 210 euros et 87 euros.

Enfin s’agissant des frais d’huissier, M. [Y] verse aux débats plusieurs actes d’huissier, sans préciser sur quels actes porte sa réclamation. Seuls actes postérieurs au jugement, les actes de signification du jugement et de commandement de quitter les lieux seront pris en compte, soit la somme de 149,32 euros, et peuvent être mis à la charge de la locataire.

Mme [O] [U] est donc condamnée à payer à M [Y] la somme totale de 210 + 87 + 149,32 = 446,32 euros.

— sur la somme réclamée par Mme [O] [U] au titre d’un préjudice moral

Au soutien de cette demande, Mme [O] [U] avance ses nombreux problèmes de santé qui se sont aggravés faute de chauffage suffisant et d’une humidité persistante. Elle indique que l’inertie du bailleur l’a mise en difficulté sur un plan financier, que ces difficultés ont généré un stress.

Elle reproche à M. [Y] de s’être acharné (commandement puis congé pour motifs légitimes et sérieux, puis congé pour vendre), alors qu’il n’a nullement cherché à vendre son bien et l’a reloué.

Elle estime la responsabilité de ce dernier engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil et réclame 7 000 euros de dommages et intérêts.

Selon M. [Y], le préjudice moral invoqué est le fruit d’une pure construction intellectuelle. Il fait valoir qu’il n’a fait qu’exercer ses droits et qu’aucune faute de sa part n’est démontrée. Il conclut à la confirmation du jugement qui rejette cette demande indemnitaire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [O] [U] soutient que son bailleur a eu un comportement fautif constitué par son inertie volontaire face aux travaux à réaliser et son acharnement à la faire quitter les lieux en prétextant des manquements de sa part.

Le congé pour vendre étant validé, un comportement fautif du bailleur qui aurait invoquer de faux prétextes pour solliciter le départ des lieux de sa locataire ne peut être retenu.

S’il est exact qu’après la visite de contrôle de l’association CDHAT, certains désordres subsistaient, il n’est cependant pas rapporté la preuve d’une mauvaise foi du bailleur qui justifie par plusieurs attestations d’artisans de ce qu’ils n’ont pu accéder au logement (attestation de l’entreprise A2 Diagnostic et attestation de l’entreprise Cobigo du 18 octobre 2022). Il est souligné que M. [Y] a réglé immédiatement le remplacement d’un radiateur réclamé par la locataire en 2023.

Dès lors, aucune faute du bailleur ne peut être retenue et la cour confirme le jugement qui déboute Mme [O] [U] de cette demande d’indemnisation.

— sur la demande indemnitaire formée par M. [Y]

L’intimé fait grief au jugement de rejeter sa prétention à ce titre. Il considère que la procédure engagée par Mme [O] [U] est guidée par un esprit de revanche, ce qui lui a causé un préjudice moral. Il réclame sa condamnation à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Mme [O] [U] objecte n’avoir commis aucune faute et que le principe même d’un préjudice moral n’est pas démontré.

L’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’ester en justice, qui suppose la démonstration d’une faute. Or, une telle faute de Mme [O] [U], accueillie pour partie de ses prétentions, notamment au titre d’un préjudice de jouissance, n’est pas démontrée.

La cour confirme le jugement qui rejette cette prétention indemnitaire de M. [Y].

— sur les autres demandes

Comme en première instance, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Le jugement est confirmé sur ce point et les parties déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

En ce qui concerne les dépens, la cour confirme le jugement. Les parties succombant pour partie chacune en cause d’appel, elles supporteront les dépens d’appel par elles exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne Mme [D] [O] [U] à régler à M. [C] [Y] la somme de 1 287 euros correspondant à l’arriéré de loyers avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Condamne Mme [D] [O] [U] à régler à M. [C] [Y] la somme de 1 280 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au mois d’avril 2021;

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [O] [U] à payer à M. [C] [Y] une somme de 446,32 euros au titre des taxes d’ordures ménagères et frais d’huissier ;

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les parties supporteront chacune les dépens d’appel par elles exposés.

Le Greffier La Présidente