5ème Chambre

ARRÊT N°-270

N° RG 22/06017 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TF3M

(Réf 1ère instance : 21/00063)

M. [R] [P]

Mme [T], [K], [B] [Z]

Mme [G] [I] [F] [A] NÉE [M]

M. [D] [X] [J] [A]

M. [V] [N] [E] [A]

M. [O], [N], [U] [A]

C/

S.A.R.L. TRINITY

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur [V] FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [R] [P]

né le 14 Juin 1951 à [Localité 26]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représenté par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Madame [T], [K], [B] [Z]

née le 02 Septembre 1954 à [Localité 24]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Madame [G] [I] [F] [A] née [M] ès qualités de bénéficiaire légal et donataire de Monsieur [J], [H], [E] [A], décédé

née le 22 Mars 1960 à [Localité 17]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représentée par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [D] [X] [J] [A] ès qualités d’héritier de Monsieur [J], [H], [E] [A], décédé

né le 31 Août 1984 à [Localité 27]

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représenté par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [V] [N] [E] [A] ès qualités d’héritier de Monsieur [J], [H], [E] [A], décédé,

né le 13 Mai 1991 à [Localité 18]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représenté par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [O], [N], [U] [A] ès qualités d’héritier de Monsieur [J], [H], [E] [A], décédé,

né le 23 Mai 1995 à [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représenté par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

S.A.R.L. TRINITY

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marie-caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte notarié en date du 17 novembre 2011, M. [C] [P], Mme [T] [Z] et M. [J] [A] ont consenti à la société Les délices d’antan, le renouvellement du bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 23] (lots l à 5), pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 jusqu’au 31 mars 2020, moyennant un loyer mensuel hors taxes de 2 672,39 euros.

M. [J] [A] est décédé le 14 décembre 2016 laissant pour lui succéder : Mme [G] [A] née [M], M. [D] [A], M. [V] [A], et M. [O] [A].

Par acte du 8 février 2019, la société Les délices d’antan a cédé son fonds de commerce à la société Trinity.

Par acte du 26 septembre 2019, les bailleurs ont notifié à la société Trinity une offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2020, moyennant un loyer mensuel de 6 000 euros hors taxes.

Par courrier du 25 octobre 2019, la société Trinity a déclaré accepter le renouvellement du bail mais refuser le montant du loyer proposé.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 octobre 2021, M. [C] [P], Mme [T] [Z] Mme [G] [A] née [M], M. [D] [A], M. [V] [A], et M. [O] [A], ci-après appelés les bailleurs, ont fait citer devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lorient statuant en matière de baux commerciaux la société Trinity.

Par jugement en date du 19 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lorient a :

— déclaré irrecevable la demande en fixation du loyer,

— constaté le renouvellement, aux conditions identiques, du bail consenti par M. [C] [P], Mme [T] [Z], Mme [G] [A], M. [D] [A], M. [V] [A] et M. [O] [A] et portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 23] à compter du 1er avril 2020,

— rejeté l’ensemble des demandes formées par les bailleurs,

— condamné les demandeurs à payer à la société Trinity la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les demandeurs aux entiers dépens.

Le 13 octobre 2022, M. [R] [P], Mme [T] [Z] et les consorts [A] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 27 juillet 2023, ils demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— réformer le jugement rendu par le juge des loyers de [Localité 25] le 19 septembre 2022 en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable la demande en fixation du loyer,

* constaté le renouvellement aux conditions identiques du bail consenti par M. [R] [P], Mme [T] [Z], Mme [G] [A], M. [V] [A] et M. [O] [A] et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 22], à compter du 1er avril 2020,

* rejeté l’ensemble des demandes formées par les bailleurs,

* condamné les demandeurs à payer à la société Trinity la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Puis statuant à nouveau

— les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes,

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 7 novembre 2020 à la valeur locative,

— fixer la valeur locative à la somme de 6 000 euros hors taxe par mois, soit 72 000 euros hors taxe par an,

A titre subsidiaire :

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour d’appel de Rennes de nommer avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués par la société Trinity, avec effet au 31 mars 2020, et le cas échéant, rechercher si les facteurs locaux de commercialité ont changé depuis la conclusion du bail et les conséquences à en tirer,

En tout état de cause,

— débouter la société Trinity de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Trinity à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Trinity aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2025, la société Trinity demande à la cour d’appel de Rennes de :

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le loyer doit être fixé à son montant plafonné, soit 36 574 euros hors taxe, à compter du 1er avril 2020,

A titre infra-subsidiaire,

— dire et juger que l’augmentation de loyer résultant du déplafonnement du loyer sera limitée à 10% du montant du loyer réglé l’année précédente, conformément aux dispositions de l’article L.145-34 dernier alinéa du code

de commerce,

En toute hypothèse,

— débouter les consorts [P], [Z] et [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— les condamner à payer à la société Trinity la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande des bailleurs

M. [R] [P], Mme [T] [Z] et les consorts [A] sollicitent l’infirmation du jugement qui a conclu que leur demande en fixation d’un nouveau loyer était irrecevable faute d’intérêt à agir en retenant qu’ils s’étaient engagés à consentir le renouvellement du bail moyennant la fixation du loyer indexé au vu d’un simple document à l’entête du docteur [R] [P] auquel était ajouté le nom de Mme [Z], la date du 1er août 2018 et qui était adressé aux consorts [S], les gérants de la société Les Délices d’Antan.

Ils font valoir que ledit document contrevient au formalisme légal des articles L.145-9 et L.145-11 du code de commerce en ce qu’il a été rédigé sur le papier d’une ordonnance médicale et n’a pas été signifié par acte extra-judiciaire, qu’il a été écrit près de deux ans avant le terme du bail mais également avant la cession du droit au bail à la société Trinity. Ils considèrent que seul le congé avec offre de renouvellement délivré le 26 septembre 2019 est valable et est à l’origine de renouvellement du bail.

Ils ajoutent que lors de la rédaction du document du 1er août 2018, la société Trinity n’était même pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ce qui est contraire aux dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce qui impose que le preneur soit immatriculé au dit registre au moment de l’émission de l’offre de renouvellement.

Ils soutiennent également que les consorts [Y] ne disposaient pas des pouvoirs des autres co-indivisaires, l’indivision bailleresse étant constituée de 6 personnes. Ils critiquent le jugement qui a retenu que le consentement des consorts [A] n’était pas nécessaire car ceux-ci, en leur qualité de nus-propriétaires, ne toucheraient aucun loyer. Ils arguent à ce sujet que, même si le nu-propriétaire n’est pas le percepteur des loyers, il demeure intéressé par la valeur locative de son bien et que la modification à la hausse du loyer renouvelé contribue à accroître la valeur du droit au bail qui constitue un actif patrimonial indéniable.

Ils s’opposent à un prétendu 'mandat apparent’ invoqué par la société Trinity en ce que le bail commercial du 4 octobre 2002 a été régularisé entre la société Les Delices d’Antan et M. [R] [P], Mme [T] [Z] mais également avec les consorts [A], que le bail a été renouvelé en 2011 entre les mêmes parties et que l’offre de renouvellement du 26 septembre 2019 a été régularisée par M. [R] [P], Mme [T] [Z] et les consorts [A].

Enfin, ils avancent qu’aux termes de l’attestation du 1er août 2018, la société Trinity n’est bénéficiaire d’aucun engagement, la société cessionnaire du fonds ne pouvant se prévaloir de cette attestation dont elle n’est pas bénéficiaire. Ils rappellent que M. [P] et Mme [Z] ont rédigé une offre de renouvellement du bail aux consorts [S] et en déduisent que ce document a été conclu intuitu personae. Ils critiquent le jugement qui a considéré que cette offre avait été faite dans la perspective de la vente du fonds de commerce par les consorts [S] afin de leur permettre de négocier la vente avec leur cessionnaire alors qu’il n’est nullement justifié que les consorts [S] avaient l’intention de vendre leur fonds en août 2018 et ce d’autant que la société Trinity n’existait pas à cette date.

Ils en déduisent que l’offre de renouvellement de bail émise sur une ordonnance n’a aucune valeur et ne saurait faire échec à la saisine du juge des loyers commerciaux pour solliciter la fixation du loyer déplafonné.

La société Trinity demande de confirmer le jugement qui a déclaré l’action des bailleurs irrecevable, faute d’intérêt à agir en fixation du loyer puisqu’ils s’étaient engagés à consentir un renouvellement du bail moyennant la fixation du loyer au montant indexé.

En réponse aux appelants qui invoquent l’irrégularité de forme du congé, elle expose que même si le congé est irrégulier, cela n’empêche pas le bailleur de faire part de son accord sur le renouvellement et le montant du loyer sous une autre forme que l’acte d’huissier, le congé tout comme la procédure de fixation du loyer n’étant nécessaire qu’à défaut d’accord.

Elle relève que l’offre du 1er août 2018 rappelle l’ensemble des conditions du bail, à savoir la date de renouvellement, les conditions du bail antérieur, le loyer indexé et que les bailleurs ont, par cet acte, renoncé à solliciter une augmentation du loyer.

Elle soutient qu’il importe peu qu’elle ait été immatriculée à la date de la rédaction de cette offre puisque l’accord était donné aux consorts [S], gérants de la société Les Délices d’Antan, seuls titulaires du bail à cette date et seuls bénéficiaires de cet accord.

Elle acquiesce au jugement qui a considéré que les termes utilisés par les rédacteurs de l’engagement unilatéral expriment sa neutralité et l’absence de tout intuitu personae, l’engagement ne visant pas un renouvellement au profit des consorts [S] mais un renouvellement s’appliquant à l’égard de tout preneur au bail.

S’agissant du fait que seuls deux des bailleurs ont donné leur accord au renouvellement, elle invoque la théorie du mandat apparent en arguant que M. [P] et Mme [Z] ont toujours été les deux seuls interlocuteurs du locataire et ont toujours représenté les consorts [A] qui ne sont, au demeurant, propriétaires que d’une faible partie de l’immeuble.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Le document sur lequel le preneur se fonde pour soutenir que les bailleurs, qui s’étaient engagés à renouveler le bail aux mêmes conditions, ne sont pas recevables à saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé est un document rédigé sur une ordonnance médicale au nom du docteur [P], à côté duquel est mentionné le nom de Mme [Z] de manière manuscrite et est ainsi rédigé manuscritement : 'le 01/08/2018

objet: renouvellement de bail aux consorts [S] [Adresse 3]

Nous soussignés Bailleurs nous nous engageons à renouveler le bail du commerce sis [Adresse 4] à l’échéance aux mêmes conditions financières et d’usage avec indexation prévue au bail (en fonction éventuellement des nouveaux indices en vigueur si obligatoire)'.

Ce document est signé par 'Mme [Z], bailleur indivis et M. [P], bailleur indivis’ et précédé de la mention 'lu et approuvé'.

En l’espèce, le document du 1er août 2018 rédigé sur une ordonnance médicale et signé par deux des bailleurs deux ans avant le terme du bail et avant la cession du droit au bail à la société Trinity ne peut valoir offre de renouvellement en ce qu’il ne répond pas aux exigences de forme des articles L.145-9 et L.145-11 du code de commerce.

Si ledit document mentionne 'le bail du commerce sis [Adresse 5] 'en ne visant pas spécifiquement le bail conclu avec les consorts [S], il peut effectivement en être déduit, comme l’a relevé le jugement, que ce document vise un renouvellement de bail qui n’est pas limité aux consorts [S]. En revanche, il ne peut être affirmé par la décision entreprise que ce renouvellement a été adressé aux consorts [S] parce que ces derniers s’apprêtaient à vendre leur fonds et que les bailleurs pouvaient légitimement vouloir donner des garanties à leur futur cessionnaire dans le cadre des négociations de cession qu’ils allaient mener, et ce en l’absence de toute pièce en ce sens, la société Trinity n’ayant d’ailleurs été immatriculée au registre du commerce et des sociétés que postérieurement, le 13 novembre 2018.

De plus, il est acquis que le document en cause n’a été signé que par M. [P] et Mme [Z] alors que l’indivision bailleresse est également constituée de 4 autres personnes : Mme [G] [M] épouse [A], M. [D] [A], M. [V] [A] et M. [O] [A].

Or il résulte des dispositions de l’article 815-3 du code civil et 595 du code de procédure civile que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout autre acte de disposition que ceux visés au 3° et que le congé avec offre de renouvellement doit être délivré à la requête de tous les indivisaires sauf si l’auteur justifie d’un mandat donné par les co-indivisaires ou s’il obtient une autorisation judiciaire. Il est, dès lors, sans incidence que les 4 autres bailleurs, les consorts [A], ne soient propriétaires que de la nu-propriété d’une surface limitée du local.

La société Trinity soutient que M. [P] et Mme [Z] se sont comportés comme mandataires apparents de sorte que l’ensemble des propriétaires a été engagé par leur document.

Il est constant que pour déterminer s’il y a un mandat apparent, il faut que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, la croyance étant légitime si les circonstances autorisent le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

Or il apparaît que le bail commercial du 4 octobre 2002 a été régularisé entre la société Les Delices d’Antan et M. [R] [P], Mme [T] [Z] et les consorts [A], que le bail a été renouvelé en 2011 entre les mêmes parties et l’offre de renouvellement du 26 septembre 2019 a été régularisée par M. [R] [P], Mme [T] [Z] et les consorts [A].

L’ensemble des actes ayant été signé au nom de M. [P], Mme [Z] mais également au nom des consorts [A], la société Trinity, ne pouvait légitimement croire que seuls M. [P] et Mme [Z] agissaient en vertu d’un mandat des autres bailleurs et dans la limite de ce mandat. La société Trinity ne peut ainsi utilement invoquer la théorie du mandat apparent.

De surcroît, les appelants relèvent justement que si les consorts [A] ne percevaient aucun loyer en leur qualité de nu-propriétaires, il n’en demeure pas moins qu’ils restent intéressés par la valeur locative du bien en ce que la modification à la hausse du loyer renouvelé contribue à accroître la valeur du droit au bail qui constitue un actif patrimonial indéniable.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le document du 1er août 2018 s’analyse comme une simple proposition de renouvellement rétractable par un congé postérieur régulier en la forme. Ledit congé a été délivré, en l’espèce, par acte extra-judiciaire du 26 septembre 2019.

Dans ces conditions, le document du 1er août 2018 ne peut ne faire échec à la saisine du juge des loyers afin de solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé.

Le jugement, qui a considéré que la demande de fixation du loyer formée par les bailleurs était irrecevable en raison de ce document du 1er août 2018, sera infirmé et leur demande en fixation du loyer des bailleurs sera déclarée recevable.

— Sur la fixation du loyer

M. [R] [P], Mme [T] [Z] et les consorts [A] sollicitent, à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative en application des dispositions des articles L.145-33 et suivants du code de commerce et R.145-3 du même code.

Ils soutiennent que la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré favorable au commerce exercé par le preneur permet de déplafonner le loyer et de le fixer à la valeur locative qui est supérieure à la variation de l’indice. Ils exposent qu’une terrasse de 26m2 a été créée suite à la suppression de stationnement le long du [Localité 19] des Quais, ce qui caractérise une modification des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux et ne peut que constituer une augmentation de clientèle et de chiffre d’affaires pour le preneur.

Ils indiquent que la suppression de ces parkings est un élément favorable en ce que la clientèle est plus disposée à s’installer en terrasse face au port et que la clientèle installée à l’intérieur de l’établissement dispose d’une vue sur le port. Ils précisent qu’il existe de nombreuses places de stationnement aux extrémités du [Localité 19] des Quais pour permettre l’afflux de population le long du port et des commerces.

Ils invoquent également l’attractivité du littoral sud du Morbihan depuis la pandémie avec une hausse des résidences secondaires et de la population des communes avoisinantes.

Ils ajoutent que les prix pratiqués dans le voisinage justifient que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 6 000 HT par mois soit 72 000 euros HT par an à compter du 31 mars 2020.

A titre subsidiaire, ils demandent, avant-dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire pour recueillir l’avis d’un expert sur la valeur locative du bien.

La société Trinity s’oppose à cette demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

En réponse aux bailleurs qui invoquent la modification notable des facteurs locaux de commercialité, elle expose que si la possibilité d’exploiter une terrasse non couverte sur le domaine public peut constituer une telle modification, cette création de terrasse a eu pour corollaire la suppression de places de stationnement [Adresse 20], ce qui est, selon elle, un inconvénient pour un restaurateur. Elle rappelle que les parkings à l’extrémité des quais n’ont pas permis de compenser cette perte puisqu’ils étaient déjà existants avant la prise d’effet du bail expiré.

Elle ajoute que l’autorisation d’installation de cette terrasse est précaire et révocable, que cette terrasse est soumise aux aléas climatiques et que les bailleurs ne démontrent nullement l’incidence favorable de cette terrasse sur l’activité exercée dans les lieux étant précisé que tous les établissements concurrents situés à proximité ont eu également la possibilité d’exploiter une terrasse extérieure suite à l’aménagement de la rue.

Elle soutient que les bailleurs ne démontrent pas la forte augmentation de l’attractivité des communes du littoral breton. Elle argue que la population de [Localité 21] a baissé entre 2011 et 2018, dernières statistiques connues et que l’augmentation invoquée de la ville d'[Localité 16] et de [Localité 27] ne peut compenser la diminution de celle de la ville de [Localité 21] et ne constitue nullement une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Elle expose que la hausse des résidences secondaires en 2020 a été exceptionnelle et que cela ne peut être pris en compte puisque le renouvellement est en date du 1er avril 2020. Elle indique qu’il n’est pas démontré, en tout état de cause, l’impact favorable de ces modifications pour l’attractivité exercée dans les lieux.

Elle rappelle que l’évolution des prix dans le voisinage ne peut constituer un motif de déplafonnement.

A titre subsidiaire, elle reproche aux bailleurs de ne pas démontrer la valeur locative qu’ils invoquent et s’oppose à la demande d’expertise sollicitée en rappelant que le juge des loyers n’est pas tenu d’ordonner une telle mesure lorsque la partie qui sollicite une modification du loyer lors du renouvellement, n’apporte aucune justification à sa demande.

Elle demande de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 36 574 euros HT à compter du 1er avril 2020 et subsidiairement, de voir limiter l’augmentation de loyer résultant du déplafonnement du loyer à 10% du montant du loyer réglé l’année précédente, conformément aux dispositions de l’article L.145-34 dernier alinéa du code de commerce.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce : 'À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié'.

L’article L.145-33 prévoit pour sa part que : ' le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé et sa fixation à la valeur locative, est possible dès lors qu’une modification notable d’au moins un des quatre premiers critères d’évaluation de la valeur locative prévus par l’article L.145-33 est établie.

Aux termes de l’article R.145-6 du code précité, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués.

Il résulte des articles L.145-34 et R.145-6 précités que la modification des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

S’agissant de l’ajout d’une terrasse de 26m2, il résulte des pièces versées que :

— par arrêté du maire de la commune du 23 avril 1996 une terrasse couverte de 37m2 sur le domaine public communal avait été autorisée soit bien avant le bail expiré,

— par arrêté du maire de la commune du 17 mai 2018 une terrasse couverte fermée de 33,89m2 sur le domaine public communal a été autorisée pour une durée d’un an contre paiement d’une redevance.

Si ces pièces n’évoquent pas une terrasse de 26m2, la cour relève que le preneur ne conteste pas son existence aux termes de ces écritures.

Si l’exploitation d’une terrasse devant l’établissement sur le domaine public en vertu d’une autorisation administrative ne constitue pas une modification des caractéristiques des locaux loués, elle peut entraîner le déplafonnement si elle implique une modification des facteurs locaux de commercialité. Or le simple fait d’affirmer que l’ajout de cette terrasse ne peut que constituer une augmentation de clientèle et de chiffres d’affaires est insuffisant, à lui seul, à caractériser l’incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire et ce d’autant que les bailleurs ne justifient pas que le commerce a bénéficié d’une extension notable de sa terrasse par rapport au bail expiré qui bénéficiait d’une terrasse couverte fermée de 33,89m2.

S’agissant de l’attractivité du littoral sud du Morbihan, les bailleurs produisent les données locales Insee de la commune de [Localité 21] en 2020 et soutiennent que l’attractivité du littoral s’est accrue depuis la pandémie or ces données ne peuvent être prises en compte puisque le renouvellement du bail est en date du 1er avril 2020. Les données Insee relatives à la population de la commune de [Localité 27] et d'[Localité 16] ne peuvent caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la commune de [Localité 21].

Enfin, s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il est constant que l’évolution des prix du voisinage ne peut constituer un motif de déplafonnement.

Par conséquent, les bailleurs, ne justifiant pas d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, seront déboutés de leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

En ce qui concerne la demande d’expertise avant-dire droit présentée par les bailleurs à titre subsidiaire, il convient de rappeler qu’une mesure d’instruction n’a pas vocation à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

En l’occurrence, les bailleurs, qui n’apportent aucune justification à leur demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, seront déboutés de leur demande d’expertise.

Le loyer du bail renouvelé sera fixé au loyer plafonné soit 36 574 euros HT à compter du 1er avril 2020 conformément à la demande du preneur, les bailleurs ne contestant pas ledit montant ni celui des indices appliqués.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, les bailleurs seront condamnés à verser la somme de 4 000 euros au preneur au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. Les bailleurs seront déboutés de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Infirme le jugement entreprispour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande de M. [C] [P], Mme [T] [Z] Mme [G] [A] née [M], M. [D] [A], M. [V] [A], et M. [O] [A] en fixation du loyer du bail renouvelé ;

Déboute M. [C] [P], Mme [T] [Z] Mme [G] [A] née [M], M. [D] [A], M. [V] [A], et M. [O] [A] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dit que le loyer annuel du bail renouvelé doit être fixé à son montant plafonné, soit 36 574 euros hors taxe, à compter du 1er avril 2020 ;

Condamne M. [C] [P], Mme [T] [Z] Mme [G] [A] née [M], M. [D] [A], M. [V] [A], et M. [O] [A] à payer à la société Trinity la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [C] [P], Mme [T] [Z] Mme [G] [A] née [M], M. [D] [A], M. [V] [A], et M. [O] [A] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,