5ème Chambre

ARRÊT N°-150

N° RG 22/05411 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TC3X

(Réf 1ère instance : 18/06537)

Me [C] [T]

M. [H] [I]

M. [P] [A]

S.A.R.L. STAR TERRE EVENEMENTS

C/

S.C.I. HD

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Maître [C] [T], ès qualités de mandataire liquidateur de la Société STAR TERRE EVENEMENTS nommé en cette qualité suivant jugement de conversion en liquidation judiciaire du tribunal de commerce de RENNES en date du 4 novembre 2020

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [H] [I]

né le 01 Juillet 1980 à [Localité 7] (91)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [P] [A]

né le 13 Juillet 1966 à [Localité 10] (35)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. STAR TERRE EVENEMENTS

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.C.I. HD

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-marie BERTHELOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé daté du 10 janvier 2008, la SCI HD a donné à bail à la société Star terre événements, un local commercial à destination de 'discothèque, loisirs, bar, dancing, restauration, réception et séminaires’ situé au [Adresse 9] à [Adresse 11], moyennant le versement d’un loyer principal mensuel initial de 4 900 euros.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 10 janvier 2008 et s’est poursuivi de manière tacite après ce terme.

Le 5 octobre 2018, la SCI HD a fait délivrer à la société Star terre événements un commandement visant la clause résolutoire aux fins de produire l’assurance du local commercial contre les risques locatifs et de payer les loyers impayés en raison d’un arriéré locatif de 114 240,47 euros suivant décompte arrêté à la date du commandement.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2018, la société Star terre événements a saisi le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de contestation du commandement de payer.

Entre temps, la SCI HD a fait délivrer le 19 décembre 2018 à la société Star terre événements un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant au défaut de paiement régulier de loyers depuis plusieurs années, à l’absence de règlement intégral de l’arriéré locatif et de production d’attestation d’assurance du local loué malgré la délivrance d’un commandement de payer valant mise en demeure suivant exploit du 5 octobre 2018.

Par jugement du 25 septembre 2019, le tribunal de commerce de Rennes a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Star terre événements, la date de cessation des paiements étant fixée au 25 mars 2018. La société Ajire a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de la procédure agissant par l’intermédiaire de M. [X] [U] et M. [C] [T] en qualité de mandataire judiciaire à la procédure.

Par courrier avec accusé de réception du 3 octobre 2019, la SCI HD a déclaré entre les mains de M. [C] [T] sa créance de 112 795,94 euros décomposée comme suit :

* 96 550,34 euros au 30 juin 2019 pour la dette locative, au titre du privilège du bailleur d’immeubles notamment,

*11 604,00 euros pour l’indemnité d’occupation pour juillet et août 2019 (2 x 5 802 euros soit 11 604,00 euros) et 4 641,60 euros pour l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2019 (jusqu’au 24 septembre 2019 : 5 802/30*24 soit 4 641,60 euros) au titre du privilège du bailleur d’immeubles notamment, les locaux étant occupés sans droit ni titre selon elle puisque le bail avait pris fin de plein droit sans faculté de renouvellement le 6 novembre 2018.

Le mandataire judiciaire a informé la société HD suivant correspondance du 10 août 2020, du rejet de sa déclaration de créance compte tenu de l’existence d’une instance en cours.

Par actes séparés d’huissier du 8 janvier 2020, la société Star terre evenements a fait assigner en intervention forcée la société Ajire prise en la personne de M. [X] [U], ès-qualités d’administrateur judiciaire et M. [C] [T], ès-qualités de mandataire judiciaire.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 16 janvier 2020.

Par jugement du 4 novembre 2020, le tribunal de commerce de Rennes a converti la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la société Star terre événements en liquidation judiciaire et M. [C] [T] a été désigné en tant que mandataire liquidateur à la procédure.

Par jugement en date du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— débouté la SCI HD de sa demande de constat de la résiliation de plein droit du bail conclu avec la société Star terre événements à la suite de la délivrance le 5 octobre 2018 du commandement de payer et de produire une attestation d’assurance,

— déclaré valide le congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’éviction délivré le 19 décembre 2018 par la SCI HD à la société Star terre événements,

— dit que le bail a pris fin le 30 juin 2019,

— dit que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Star terre événements à la SCI HD à compter du 1er juillet 2019 est égal au montant du loyer contractuel mensuel et ce, jusqu’à la libération des lieux loués et la remise des clés,

— fixé la créance de la SCI HD au passif de la liquidation judiciaire de la société Star terre événements à la somme de 51 287,53 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au 25 septembre 2019, date d’ouverture de la procédure collective,

— condamné la SCI HD à payer à la société Star terre événements la somme de 29 111,11 euros en remboursement des travaux de mise aux normes des sanitaires du local commercial,

— ordonné la compensation entre les sommes susmentionnées,

— fixé la créance de la SCI HD postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective de la société Star terre événements au montant mensuel des indemnités d’occupation ayant couru à compter du 25 septembre 2019 et jusqu’à la libération des lieux loués et la remise des clés, sauf à déduire les versements intervenus en paiement de celles-ci,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Star terre événements à supporter les dépens de la présente instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le 5 septembre, la société Star terre événements et M. [C] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Star terre evenements, M. [H] [I] et M. [P] [A] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 5 décembre 2022, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

* déclaré valide le congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’éviction délivré le 19 décembre 2018 par la SCI HD à la société Star terre evenements,

* dit que le bail a pris fin le 30 juin 2019,

* dit que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Star terre événements à la SCI HD à compter du 1er juillet 2019 est égal au montant du loyer contractuel mensuel et ce, jusqu’à la libération des lieux loués et la remise des clés,

* fixé la créance de la SCI HD au passif de la liquidation judiciaire de la société Star terre événements à la somme de 51 287,53 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au 25 septembre 2019, date d’ouverture de la procédure collective,

* fixé la créance de la SCI HD postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective de la société Star terre événements au montant mensuel des indemnités d’occupation ayant couru à compter du 25 septembre 2019 et jusqu’à la libération des lieux loués et la remise des clés, sauf à déduire les versements intervenus en paiement de celles-ci,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [C] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Star terre événements à supporter les dépens de la présente instance,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau :

Concernant la sommation de communication de l’attestation d’assurance afférente au local loué :

—  1. dire et juger que la société Star terre evenements a honoré le commandement délivré par la SCI HD de produire les pièces de nature à justifier que le local commercial loué est assuré contre les risques locatifs,

—  2. dire et juger que la société Star terre événements a honoré ses obligations en termes d’assurance du local donné à bail dans le mois suivant l’envoi du commandement visant la clause résolutoire du bail,

En conséquence

—  3. débouter la SCI HD de toutes ses demandes, fins et prétentions tenant à l’acquisition de la clause résolutoire ou au caractère motivé par un motif grave et légitime dû à raison d’un prétendu défaut d’assurance du local loué contre les risques locatifs,

Concernant le défaut d’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’ouverture de la procédure collective :

—  1. dire et juger que la société Star terre événements a été placée en procédure de redressement judiciaire avant qu’une décision exécutoire ne constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial,

—  2. dire et juger que l’action visant à l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être poursuivie du fait de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, conformément au principe d’interruption des poursuites individuelles,

En conséquence

—  3. débouter la SCI HD de toutes ses demandes, fins et prétentions présentées à titre subsidiaire et tenant à l’acquisition de la clause résolutoire le 6 novembre 2018, à la suite de l’envoi du commandement de payer les loyers délivré le 5 octobre 2018,

Concernant la nullité du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction en raison du défaut de motif grave et légitime :

—  1. dire et juger que le motif grave et légitime, invoqué dans le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré le 19 décembre 2018, consiste, outre la prétendue absence d’assurance du local écartée ci-avant, en l’absence de paiement de la dette locative telle que visée dans le commandement de payer les loyers délivré le 5 octobre 2018 par la SCI HD,

Partant et à titre principal,

—  1. débouter la SCI HD de toutes ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires, afférentes à la fixation au passif de la société Star terre événements de sa créance alléguée, en ce qu’elle serait défaillante dans l’administration de la preuve de ses prétentions,

En ce cas :

—  1. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, au titre de la répétition des charges autres que locatives indûment supportées par la preneuse à bail, la somme de 50 101,60 euros,

—  2. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, la somme de 19 634 euros, telle que portée à l’actif du bilan de la preneuse à bail,

—  3. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, à titre de dommages et intérêts, la somme de 138 240 euros correspondant à la perte de marge brute subséquente à la réduction de la capacité d’accueil de la discothèque,

—  4. condamner la société HD à payer à la société Star terre événements, à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale de ses prérogatives contractuelles, une somme de 10 000 euros,

—  5. condamne la SCI HD à payer à la société Star terre événements, M. M.

[P] [A] et [H] [K] (lire [I]) la somme de 10 000 euros chacun en raison de la posture déloyale adoptée dans le cadre de la procédure collective,

Partant et à titre subsidiaire :

Concernant la prescription de la créance alléguée à hauteur de 74 930,47 euros

—  6. dire et juger prescrit les arriérés locatifs antérieurs à 5 ans,

—  7. dire non fondés les arguments de la SCI HD relatifs à la convention en date du 19 décembre 2015, laquelle ne saurait valoir reconnaissance de dette de la société Star terre événements, faute de voir la créance prétendument reconnue rédigée en chiffres et en lettres de la main de ses représentants légaux et en raison de l’absence d’univocité de cette prétendue reconnaissance,

—  8. imputer les paiements intervenus au cours des périodes non frappées de prescription sur les dettes locatives exposées au cours de cette même période, que le preneur à bail a identifiés dans ses ordres de virement et avait, en tout état de cause, le plus intérêt à acquitter,

En conséquence

—  9. dire et juger que les dettes locatives non réglées par la société Star terre événements et non frappées de prescription se limiteraient à la somme de 13 818,25 euros,

—  10. débouter la SCI HD de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Concernant l’extinction par compensation de la créance alléguée à hauteur de 13 818,25 euros :

—  11. dire et juger que la société Star terre événements a supporté des charges autres que locatives, incombant à la SCI HD eu égard à la rédaction du bail commercial, à hauteur de 50 101,60 euros,

—  12. dire et juger que la SCI HD est redevable envers la société Star terre événements d’une créance de 19 634 euros, telle qu’elle est portée à l’actif du bilan de la société Star terre événements,

—  13. dire et juger que la SCI HD a manqué à son obligation d’entretien et de jouissance à l’égard de la société Star terre événements, en ne prenant pas les mesures nécessaires permettant l’accès à la salle de l’étage à la clientèle de sa locataire,

—  14. dire et juger que la SCI HD a en conséquence engagée sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Star terre événements, et est tenue de l’indemniser du préjudice qu’elle a subi consistant en une perte de marge brute,

—  15. dire et juger que la SCI HD a fait un usage déloyal et brutal de son droit d’action en recouvrement de sa créance locative en présentant, du jour au lendemain, une demande de recouvrement de loyers prétendument accumulés sur une période de 10 ans à hauteur de 114 420,47 euros, sans mise en demeure préalable et sans aucune pièce à l’appui,

—  16. dire et juger que la SCI HD a en conséquence engagée sa responsabilité contractuelle à raison de la mauvaise foi avec laquelle elle a sollicité le règlement de ses arriérés,

—  17. dire et juger que la SCI HD a adopté une posture déloyale dans le cadre de la procédure collective, en tentant par tous les moyens d’interdire l’adoption d’une solution de continuation ou de cession,

En conséquence

—  18. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, au titre de la répétition des charges autres que locatives indûment supportées par la preneuse à bail, la somme de 50 101,60 euros,

—  19. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, la somme de 19 634 euros, tel que portée à l’actif du bilan de la preneuse à bail,

—  20. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, à titre de dommages et intérêts, la somme de 138 240 euros correspondant à la perte de marge brute subséquente à la réduction de la capacité d’accueil de la discothèque,

—  21. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale de ses prérogatives contractuelles, une somme qui, sans être inférieure à la somme de 10 000 euros, sera à tout le moins équivalente à l’arriéré locatif non prescrit et non éteint par compensation, tel que déterminé par le jugement à intervenir,

—  22. condamne la SCI HD à payer à la société Star terre événements, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros en raison de la posture déloyale adoptée dans le cadre de la procédure collective,

—  23. prononcer la compensation ces différents chefs de condamnation et de la dette d’arriéré locatif non prescrite en raison de leur lien de connexité, ces différentes dettes procédant de l’exécution du même contrat,

—  24. dire et juger que la société Star terre événements n’est redevable d’aucune somme envers la SCI HD au titre d’un prétendu arriéré locatif, en raison du paiement intervenu par compensation prononcé par le tribunal,

—  25. dresser le cas échéant les comptes entre les parties,

—  26. débouter la SCI HD de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Dans l’hypothèse principale comme dans l’hypothèse subsidiaire :

—  1. dire et juger que la société Star terre événements n’est pas redevable, envers la SCI HD, de l’arriéré de loyers tel que porté dans le commandement de payer les loyers délivré le 5 octobre 2018,

—  2. débouter la SCI HD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant à voir fixé au passif de la société Star terre événements des créances correspondant à des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective,

—  3. dire et juger que cet arriéré de loyers ne peut en sus être considéré comme un motif grave et légitime permettant à la SCI HD de mettre fin au bail dans les conditions de l’article L.145-17 du code de commerce et à la suite de l’envoi du congé sans offre de renouvellement sans indemnité délivré le 19 décembre 2018,

En conséquence

—  4. condamner la SCI HD à régler à la société Star terre événements la somme de 405 000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

En toutes hypothèses

—  1. condamner la SCI HD à payer à MM. [P] [A] et [H] [K] (lire [I]), à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros chacun en raison de la posture déloyale qu’elle a adoptée dans le cadre de la procédure collective,

—  2. condamner la SCI HD à payer à la société Star terre événements, ainsi qu’à MM. [P] [A] et [H] [K] (lire [I]), la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

—  3. condamner la SCI HD aux entiers dépens de la présente l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 28 juin 2023, la SCI HD demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes du 5 juillet 2022 en ce qu’il :

* a déclaré valide le congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’éviction délivré le 19 décembre 20148 par elle à la société Star terre événements,

* a dit que le bail a pris fin le 30 juin 2019,

* a dit que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Star terre événements à elle à compter du 1er juillet 2019 est égal au montant du loyer contractuel mensuel et ce, jusqu’à la libération des lieux loués à la remise des clés,

* a fixé sa créance postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective de la société Star terre événements au montant mensuel des indemnités d’occupation ayant couru à compter du 25 septembre 2019 et jusqu’à la libération des lieux loués et la remise des clés, sauf à déduire les versements intervenus en paiement de celles-ci,

* condamné M. [C] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Star terre evenements à supporter les dépens de la première instance,

* débouté du surplus de leurs demandes la société Star terre événements représentée par son liquidateur M. [C] [T], M. [H] [I] et M. [P] [A],

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes du 5 juillet 2022 en ce qu’il :

* a fixé sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Star terre événements à la somme de 51 287,53 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au 25 septembre 2019, date d’ouverture de la procédure collective,

* l’a condamnée à payer à la société Star terre événements la somme de

29 111,11 euros en remboursement des travaux de mise aux normes des sanitaires du local commercial,

* a ordonné la compensation entre les sommes susmentionnées,

* a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer à nouveau et :

— fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Star terre événements tel que son montant a été déclaré à la somme de 112 795,94 euros, se décomposant comme suit :

* la somme de 96 550,34 euros au 30 juin 2019 pour la dette locative,

* la somme de 11 604 euros pour l’indemnité d’occupation pour juillet et

août 2019 (2 x 5 802 euros soit 11 604,00 euros),

* la somme de 4 641,60 euros pour l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2019 (jusqu’au 24 septembre 2019 : 5 802/30 x 24 soit 4 641,60 euros),

— débouter la société Star terre événements, son liquidateur ès-qualités, M. [H] [I] et M. [P] [A] de toutes leurs demandes contraires aux siennes et en particulier celle de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Star terre événements à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [H] [I] et M. [P] [A], au paiement une indemnité de 15 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour la première instance que l’appel,

— condamner la société Star terre événements représentée par son liquidateur M. [C] [T], M. [H] [I] et M. [P] [A] aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les appelants sollicitent de voir confirmer le jugement qui a débouté la SCI HD de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire faute de communication d’une attestation d’assurance et faute de régularisation de l’arriéré locatif ou par défaut de paiement de loyers dus antérieurement à la décision de mise en redressement judiciaire de la société Star terre evenements.

La cour relève que la SCI HD n’entend pas, aux termes de ses dernières conclusions, remettre en cause les dispositions du jugement de ce chef.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté la SCI HD de sa demande de constat de la résiliation de plein droit du bail conclu avec la société Star terre evenements à la suite de la délivrance le 5 octobre 2018 du commandement de payer et de produire une attestation d’assurance.

— Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes

La société Star terre événements rappelle qu’elle a fait l’objet d’un jugement de conversion en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce le 4 novembre 2020 et qu’elle n’a plus vocation à solliciter la poursuite du bail mais qu’elle peut demander l’allocation d’une indemnité d’éviction dès lors que les motifs graves et légitimes avancés dans le congé n’étaient pas justifiés.

Elle soutient que la SCI HD ne justifie pas d’un motif grave et légitime attaché à son congé faute de justifier de l’arriéré de dette locative de

112 658,34 euros mentionné dans son commandement de payer.

Elle conteste être redevable de cette somme en arguant que la SCI HD ne produit pas les pièces susceptibles de justifier du principe et du quantum de sa créance de loyers et charges impayés. Elle reproche à la bailleresse de ne disposer que du décompte produit par l’huissier et de ne produire aucune facture pour justifier du quantum de la dette locative qu’elle allègue. Elle rappelle que l’article R.145-36 du code de commerce impose au bailleur de communiquer au preneur, à sa demande, tout document justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci et reproche à son bailleur d’être défaillant dans son obligation de production de ses factures et quittances de loyers, pourtant imposée par le code de commerce. Elle ajoute que les montants des loyers figurant dans le décompte ne sont pas cohérents en ce qu’ils évoluent tous les ans à la hausse et à la baisse sans justification.

A titre subsidiaire si le décompte devait s’avérer exact, la société Star terre événements fait valoir qu’elle n’est pas redevable de la créance alléguée en ce qu’elle est :

— pour partie prescrite pour les créances de plus de 5 ans par rapport à la date du commandement soit entre 2008 et 2013, le commandement ayant été délivré en octobre 2018, ce qui représentent une somme de 13 818,25 euros étant rappelé que ni le défaut de paiement des cotisations d’assurance ni le défaut de paiement des taxes foncières ne peut être retenu comme l’a retenu le jugement.

En réponse à la SCI HD, elle allègue qu’elle mentionnait, dans ses ordres de virement, de voir imputer ses paiements sur les dettes plus récentes au jour de son paiement conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil. Elle affirme que la SCI HD a toujours accepté les paiements qu’elle lui proposait sans en contester l’imputation. Elle ajoute qu’en application de l’article précité, les règlements ne s’imputent pas automatiquement sur les dettes les plus anciennes mais d’abord sur les dettes que le débiteur a le plus d’intérêt à acquitter et considère qu’il était plus profitable pour elle que ses paiements s’imputent en priorité sur les dettes les plus récentes.

Elle conteste le fait que la convention conclue le 19 décembre 2015 vaudrait reconnaissance de dette comme l’affirme la SCI HD. Elle soutient que ce document ne peut être considéré comme tel en ce que la dette n’est pas libellée en toutes lettres mais uniquement en chiffres et que la dette n’est pas rédigée de la main des représentants légaux de la société Star terre événements de sorte que ce document ne peut être assimilé à une reconnaissance de dette et en avoir les effets en termes d’interruption de prescription. Si le document peut être considéré comme un commencement de preuve par écrit, elle ne présente pas, selon elle, un caractère interruptif de prescription.

— pour partie éteinte à raison de la compensation entre les créances de loyers impayés et les sommes dues à son preneur à savoir les sommes réglées par elle au titre des charges autres que locatives, les sommes portées au débit de son compte courant d’associés et les sommes auxquelles la juridiction condamnera sa bailleresse en raison de son exécution déloyale du contrat de bail et de son manquement à son obligation de jouissance.

S’agissant des sommes qu’elle dit avoir réglées au titre des charges autres que locatives, elle rappelle qu’à défaut de clause claire et précise, les charges autres que locatives incombent au bailleur. A ce titre, elle considère avoir supporté les charges non locatives qui n’étaient pas prévues au bail concernant la réfection des sanitaires pour un montant de 29 111,11 euros, les frais électriques exposés dans le logement individuel pour un montant de 946 euros TTC, les frais d’élagage des arbres se trouvant sur le fonds pour une somme totale de 7 520 euros, le remplacement des portails en bordure du fonds loué pour un montant total de 10 484,49 euros et les travaux de reprise de la couverture du local soit une somme de 2 040 euros.

S’agissant de la sommes portée au titre de la créance de la SCI HD identifiée dans ses derniers comptes annuels pour un montant de 19 634 euros, elle s’estime légitime à solliciter le paiement de cette créance qui viendra en compensation de ses arriérés de loyers.

Enfin, elle allègue que la SCI HD a manqué à son obligation de jouissance en ne mettant pas aux normes l’escalier permettant d’accéder à la salle à l’étage de la discothèque représentant une salle supplémentaire de 70m2. La société Star terre événements dit avoir dû condamner l’accès à cette partie du local depuis 2014, ce qui a réduit considérablement la surface de vente située à l’étage de son local et sa capacité d’accueil. Elle estime que la salle à l’étage aurait été susceptible d’accueillir 40 personnes supplémentaires le samedi soir, ce qui représente une perte de 138 240 euros qui peut s’analyser comme une perte de marge brute. Elle précise qu’elle a interdit l’accès à la mezzanine suite à la préconisation de la sous-commission départementale de sécurité et non en raison d’une diminution de fréquentation de l’établissement.

Elle reproche, en dernier lieu, un exercice brutal et déloyal par la SCI HD de ses prérogatives contractuelles en ce qu’elle a délivré le 5 octobre 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire dans lequel elle sollicitait le paiement de sommes dues depuis 10 ans et pour un montant de 114 420,07 euros alors que la SCI HD avait gardé le silence depuis novembre 2013, date de son dernier commandement. Elle considère également que la SCI HD a tenté d’interdire l’adoption d’une solution de continuation ou de cession dans le cadre de la procédure collective.

En réponse, la SCI HD demande de confirmer le jugement qui a relevé que le manquement contractuel de la société Star terre événements revêtait 'un caractère de gravité suffisant pour justifier le congé sans indemnité en considération de la réitération ainsi que de la constance des retards de paiement et de la persistance d’un arriéré locatif conséquent depuis de nombreuses années’ et que le congé donné sans indemnité d’éviction était valable.

Elle expose que le commandement de payer les loyers délivré le 5 octobre 2018 constitue la mise en demeure effectuée par acte extra-judiciaire. Elle relève qu’il reproduit les termes de l’article L.145-17 du code de commerce et fait état de manière non équivoque des deux motifs graves.

S’agissant du montant de la dette de loyers, elle relève que la société Star terre événements reconnaît être preneuse des locaux donnés à bail par elle et qu’ainsi la seule existence du bail permet de démontrer l’existence de créances de loyers du preneur et notamment du montant du loyer dû au visa de l’article 1353 du code civil et qu’il appartient au preneur de justifier de l’exécution de son obligation et donc des paiements qu’il aurait effectués. Elle rétorque au preneur qui lui reproche de ne pas avoir produit de quittance de loyer, qu’aucune quittance n’a été effectivement délivrée pour les loyers qui n’ont pas été réglés. Elle rappelle que les évolutions de loyers, dont la société Star terre événements s’étonne, ne sont que l’application de la clause d’indexation stipulée dans le bail et qui s’applique automatiquement.

S’agissant du détail de la dette locative, elle expose que la somme de

114 240,47 euros était due au 5 octobre 2018 et celle de 160 322,47 euros au 30 juin 2019. Elle indique que la somme de 63 772,13 euros a été réglée par la société Star terre événements de sorte que la dette de loyer est de

96 550,34 euros au 30 juin 2019 outre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation soit une somme de 112 795,94 euros. Elle critique le jugement qui a retenu une somme de 115 059,66 euros ne correspondant à aucun montant et d’avoir soustrait deux fois les sommes réglées par le preneur. En tout état de cause, elle considère que le jugement entrepris a fait une juste application de l’article L.145-17 du code de commerce en admettant le refus de versement d’une indemnité d’éviction suite au non-renouvellement du bail en raison d’un motif grave et légitime.

La SCI HD reproche à la société Star terre événements d’essayer de réduire, voire de faire disparaître, la créance à laquelle elle est tenue pour tenter de démontrer qu’il n’existe pas de motif grave et légitime justifiant l’absence de versement d’une indemnité d’éviction.

S’agissant de la prétendue prescription alléguée par la société Star terre événements, la SCI HD lui oppose la convention du 19 décembre 2015 de reconnaissance de dette, dans laquelle le preneur reconnaît devoir la somme de 72 394,16 euros, interrompant le cours de la prescription. Elle fait sienne la motivation des premiers juges à ce titre qui a écarté toute prescription et qui a considéré, par voie de conséquence, que le débat concernant l’imputation des paiements effectués par le preneur était sans objet.

À titre subsidiaire sur ce dernier point, la SCI HD rappelle que si le débiteur peut indiquer la dette qu’il entend acquitter lorsqu’il paye, cela ne doit pas nuire au créancier et l’imputation doit être sans équivoque. Or elle relève que le montant versé et figurant aux ordres de paiement ne correspond pas au montant du loyer et charges dus et que les sommes varient au fil des mois de sorte que le paiement est totalement équivoque. Elle ajoute que les paiements ne sont que partiels et que le créancier ne peut être forcé à accepter un tel paiement. Enfin, elle relève que la dette que le débiteur a le plus intérêt d’acquitter est la plus ancienne qui cumule davantage d’intérêts de sorte que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne et non la plus récente, contrairement à ce qu’affirme la société Star terre événements.

Elle soutient que la société Star terre événements invoque à tort des prétendues compensations pour se soustraire à ses obligations contractuelles.

S’agissant des différents travaux que la société Star terre événements tente de lui faire supporter, à tort selon elle, la SCI HD indique que la réfection des sanitaires, pour mettre le local aux normes de son activité professionnelle, incombe au preneur au vu des clauses 1 et 3 du bail et demande d’infirmer le jugement qui a retenu que ces travaux étaient à sa charge.

Elle expose que les travaux de reprise électrique incombent également au preneur au vu de la clause 2 du bail outre le fait que le preneur n’apporte pas la preuve de la nécessité de ces travaux.

De même, elle avance que l’élagage des arbres incombent au preneur qui doit supporter l’entretien du parc et du parking au vu de la clause 2 du bail. S’agissant du remplacement du portail, elle considère qu’il incombe au preneur au vu des clauses 2 et 3 du bail et relève, en tout état de cause, que la société Star terre événements n’a pas réglé cette facture qui a été inscrite au passif de la procédure collective et que le fournisseur du portail a été autorisé à récupérer le portail dans le cadre d’une procédure en revendication sur le fondement d’une clause de réserve de propriété.

Enfin s’agissant des travaux de réfection de la toiture du local commercial, elle argue que le preneur ne démontre pas que la toiture était vétuste et affirme qu’il s’agit d’une réparation nécessitée par l’exercice de son activité qui lui incombe au vu des clauses 2 et 3 du bail. La SCI HD demande de confirmer le jugement qui a rejeté ces demandes.

La SCI HD s’oppose à une compensation entre la dette locative et la somme portée au débit du compte courant d’associés de la société Star terre événements. Elle relève que cette demande est infondée en ce qu’elle n’est pas associée de la société preneuse et que l’extrait de bilan, au 31 décembre 2017 ne mentionne pas une créance contre elle sous la rubrique 'compte courant associés’ mais sous une rubrique 'autres créances’ et résulte, selon elle, d’une erreur d’imputation. Elle s’étonne que le preneur ne s’explique pas sur l’origine de cette dette et ajoute que le bilan du 31 décembre 2017 ne démontre rien puisque d’autres bilans pour les années 2018 et 2019 ont été établis. Elle demande de confirmer le jugement qui a retenu que le preneur ne rapportait pas la preuve de l’obligation dont elle poursuit l’exécution, le bilan ne permettant pas de rapporter une telle preuve.

Enfin, elle conteste avoir engagé sa responsabilité envers le preneur en manquant à son obligation de jouissance et en exécutant de manière déloyale ses obligations de bailleur.

Elle soutient que c’est la société Star terre evenement qui a fait le choix de condamner l’escalier donnant accès la mezzanine alors même que la sous-commission départementale de sécurité ne lui avait pas imposé une telle mesure. Elle en déduit que le preneur est à l’origine de son propre préjudice. Elle ajoute que l’absence d’utilisation était uniquement liée au fait que l’escalier ne répondait pas aux normes prescrites par son activité et qu’il incombait au preneur de procéder aux remises aux normes prescrites par son secteur d’activité tel que cela est stipulé au bail pour pouvoir continuer à exploiter son activité normalement. Elle reprend également la motivation du jugement qui a considéré que la société Star terre événements ne démontrait pas que la fermeture de la mezzanine lui avait causé un quelconque préjudice.

Enfin, elle expose avoir rappelé à de nombreuses reprises par oral à la débitrice ses obligations souhaitant garder une relation contractuelle non conflictuelle et rappelle que la société Star terre événements connaissait le montant de ses créances mensuelles de sorte qu’elle ne peut lui reprocher d’exercer de manière brutale et déloyale ses prérogatives contractuelles. Au contraire, elle estime avoir fait preuve de bienveillance.

Elle ajoute que la société Star terre événements est mal venue à solliciter le versement d’une indemnité d’éviction en ce que le défaut de paiement et une dette de loyer importante constituent un motif suffisant pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

A titre très subsidiaire si la juridiction était amenée à octroyer une indemnité d’éviction au preneur, la SCI HD demande que le montant de cette indemnité soit compensé avec la dette de loyer du preneur.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

La cour rappelle que la société Star terre événements renonce à la nullité du congé délivré le 19 novembre 2018 en raison de son placement en liquidation judiciaire prononcé par jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 4 novembre 2020 mais sollicite l’allocation d’une indemnité d’éviction en arguant que les motifs visés dans le congé ne peuvent être qualifiés de graves et légitimes.

Les motifs graves et légitimes visés au congé délivré le 19 novembre 2018 sont l’absence de règlement du loyer et l’absence de production de production d’une attestation d’assurance malgré un commandement de payer et de produire l’attestation d’assurance en date du 5 octobre 2018.

Le jugement entrepris a considéré justement que le manquement tiré de l’absence de production d’une attestation d’assurance n’était pas caractérisé et les parties y ont acquiescé.

Le seul manquement susceptible de caractériser le motif grave et légitime en l’espèce est l’absence de paiement de la dette locative, seul manquement qui sera donc examiné par la cour.

* Sur le principe et le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI HD produit le bail conclu avec la société Star terre événements, qui reconnaît être preneuse des locaux donnés à bail, qui mentionne notamment un loyer principal annuel de 58 800 euros que le preneur s’engage à payer au siège de la SCI HD tous les premiers de chaque mois soit 4 900 euros outre l’indexation du loyer et sa révision en fonction des indices visés au bail.

En produisant ce bail, la SCI HD justifie du principe de l’obligation dont elle sollicite l’exécution.

En ce qui concerne le montant de la dette locative, la SCI HD produit le tableau récapitulatif visé au commandement de payer du 5 octobre 2018 qui chiffre la créance réclamée à la somme de 114 240,47 euros entre l’année 2008 et le 5 octobre 2008.

Il appartient à la société Star terre événements de démontrer qu’elle a effectivement réglé ses loyers. Or elle se contente de contester la créance sans justifier de règlements effectués. Par ailleurs, elle ne peut utilement reprocher au bailleur de faire évoluer le montant du loyer puisqu’il ne s’agit que de l’application de la clause d’indexation stipulée au bail qui prend effet sans que le bailleur n’ait à faire de démarche auprès du preneur.

Il doit en être déduit que le montant du loyer n’est pas sérieusement contestable ni même véritablement contesté. En effet, le jugement entrepris a justement relevé que le preneur versait des décomptes reprenant le montant des loyers mensuels figurant dans le commandement de payer du 5 octobre 2018.

En revanche, les sommes visées dans le tableau récapitulatif dudit commandement relatives au montant de la taxe foncière et des assurances ne sont pas justifiées notamment au visa des dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce citées par les appelants. Le jugement entrepris les a, à bon droit, écartées.

* Sur la prescription

La SCI HD produit une convention en date du 19 décembre 2015 conclue avec la société Star terre événements et ses deux gérants, M. M. [A] et [I] qui prévoit notamment que l’accord du bailleur à la cession du fonds de commerce et/ou des parts sociales de M. M. [Y] et [I] sera conditionné à l’apurement de la dette locative de la société Star terre evenement représentant des loyers pour un montant de 72 394,16 euros au 19 décembre 2015 et qu’à défaut de remboursement de cette dette concomitamment à la cession, les deux gérants s’en acquitteront sur leurs propres deniers personnels, à charge pour eux de se retourner contre la société Star terre evenement.

Les premiers juges ont justement considéré que cet acte, conclu entre une société civile immobilière et un commerçant, s’analyse en un acte mixte en vertu duquel le bailleur bénéficie à l’égard de son cocontractant commerçant de la liberté de la preuve en application des dispositions de l’article L.110-3 du code de commerce qui dispose qu’à l’égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu’il n’en soit autrement disposé par la loi.

Si la dette n’est effectivement pas libellée en toutes lettres mais uniquement en chiffres et si elle n’est pas rédigée de la main des représentants légaux de la société Star terre evenement, il n’en demeure pas moins que le document a été signé par la société débitrice, qui est une professionnelle habituée du monde des affaires, par ses deux gérants, que ces derniers ont paraphé l’ensemble des pages de la convention et que les termes de cette convention n’ont pas été contestés ultérieurement. Lesdites mentions de la convention sont claires et dénuées d’équivoque et suffisent à établir l’existence d’une reconnaissance de dette comme l’a justement retenu le jugement entrepris.

Cette reconnaissance de dette interrompt la prescription au 19 décembre 2015, la dette n’étant pas prescrite pour les loyers postérieurs au 19 décembre 2010 pour lesquels la SCI HD conserve son droit de poursuivre le recouvrement des loyers postérieurs au 19 décembre 2010. Le jugement sera confirmé sur ce point. Il sera également confirmé en ce qu’il en a justement déduit que le débat concernant l’imputation des paiements effectués par la société Star terre evenement est, de ce fait, sans objet.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu qu’à la date du 5 octobre 2018 la société Star terre événements restait débitrice à l’égard de la SCI HD d’une somme de 52 732,06 euros au titre des loyers impayés (114 240,47 euros – 18 374,66 euros au titre des dettes antérieures au 19 décembre 2010 qui sont prescrites – 14 425,75 euros au titre des assurances non justifiées – 28 708 euros au titre des taxes foncières de 2011 à 2018 non justifiées).

* Sur les demandes de compensation de la part de la société Star terre evenement

Sur la demande de remboursement des travaux

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée afin que le preneur puisse en tirer toutes les satisfactions.

Aux termes des dispositions de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que l’obligation de délivrance a une nature d’obligation d’ordre public, le bailleur ne pouvant s’exonérer de cette obligation.

Le jugement a justement relevé que le bail liant les parties avait été conclu le 10 janvier 2008 soit avant l’entrée en vigueur des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce pris en application de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 et a rappelé, à bon droit, que jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, l’obligation d’entretien de l’immeuble donné à bail commercial relevait de la libre volonté des parties, sous réserve que les stipulations du bail ne déchargent pas le bailleur de son obligation essentielle de délivrer et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil.

Le jugement a également précisé justement que les clauses dérogatoires au droit commun qui conduisent à alourdir les obligations du locataire doivent être interprétées strictement, ce qui signifie notamment que sauf clause spéciale, le locataire ne peut être tenu des travaux rendus nécessaires par la seule vétusté et que toutes les réparations ne peuvent être transférées au locataire par une clause générale du bail, mais seulement par des stipulations expresses relatives à chaque catégorie de travaux.

Le bail conclu entre les parties stipule :

— clause 1 'Aménagement : le preneur fera réaliser à ses frais l’aménagement, l’adaptation, la décoration des locaux loués.

Tous ces travaux qui seront réalisés par le preneur resteront en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité.'

— clause 2 'Entretien – Réparations : le preneur devra toujours entretenir en parfait état de marche l’installation du chauffage central et il devra remplacer, à ses frais, la chaudière, s’il était nécessaire même pour raison de vétusté.

Le preneur s’engage à entretenir les couvertures à étanche d’eau.

Le preneur paiera tous les frais de ramonage qui sera fait une fois par an par le fumiste du bailleur.

Le preneur fera son affaire personnelle de tous abonnements à l’eau, au gaz, à l’électricité et sera seul responsable de tous accidents qui pourraient subvenir aux conduits et canalisations.

Il entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et les rendra à sa sortie en parfait état. Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur l’entretien des menuiseries extérieures, des glaces et volets de fermeture des locaux, dont le bailleur ne sera tenu à aucune réparation, ni aucune réfection. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté ainsi qu’un entretien permanent du parc et du parking de façon à ce que le parking et le parc restent dans l’état où ils ont été livrés à la signature du présent bail.'

— clause 3 'Transformation : le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité.'

S’agissant des travaux de réfection des sanitaires réalisés en 2017 notamment pour mettre aux normes le local aux exigences d’accès aux personnes à mobilité réduite dans un établissement recevant du public, les premiers juges ont justement relevé que ces travaux de mise aux normes ne peuvent être considérés comme des travaux d’adaptation ou de transformation visés au bail s’agissant de notions trop générales et qu’ils ne sont pas nécessités par l’exercice de l’activité mais plutôt par la nature du bâtiment, destiné à recevoir du public de sorte qu’il doit être confirmé que ces travaux devaient être pris en charge par le bailleur.

Le montant de l’ensemble des travaux réalisés est justifié par le preneur par la production de factures pour un montant global de 29 111,11 euros.

S’agissant des frais électriques exposés dans le logement individuel pour le changement de chauffe-eau pour une somme de 946 euros, la cour, tout comme les premiers juges, relève que la clause 2 met à la charge du preneur le remplacement, à ses frais, de la chaudière de sorte qu’il s’agit de travaux incombant au preneur. Le jugement, qui a debouté le preneur de sa demande de remboursement de ladite facture, sera confirmé.

S’agissant des frais d’élagage des arbres pour un montant total de 7 520 euros, il résulte clairement de la clause 2 du bail que le preneur est tenu de l’entretien du parc et du parking. De plus, il est constant que l’élagage des arbres est une obligation d’entretien du locataire. Par ailleurs, l’abattage des arbres est justifié par l’exercice de l’activité du preneur de sorte qu’il doit les supporter au vu de la clause 3 du bail.

Le jugement, qui a débouté le preneur de sa demande au titre de ces réparations, sera confirmé.

S’agissant des frais d’installation d’un portail et de réparation de la toiture, les premiers juges ont justement relevé que les clauses 2 et 3 mettaient à la charge du preneur l’entretien des couvertures étanches à l’eau et les transformations requises par son activité. Par ailleurs, le preneur ne démontre pas l’état de vétusté de ces éléments. Le jugement, qui a débouté le preneur de ses demandes, sera confirmé.

Sur la demande de compensation avec les sommes portées au débit du compte courant d’associés

La société Star terre événements produit un extrait du bilan du 31 décembre 2017 qui fait apparaître une créance sous la rubrique 'autres créances’ de la SCI HD pour un montant de 19 634 euros mais elle ne produit aucun élément sur la nature de cette créance ni sur le fait que cette créance serait toujours existante dans les bilans postérieurs. Il doit en être déduit que la société Star terre evenement ne rapporte pas la preuve de l’obligation dont elle poursuit l’exécution.

Sur le manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de jouissance

L’avis de la sous-commission départementale de sécurité du 2 octobre 2018 produite par la société Star terre événements indique que 'comme constaté lors de la visite précédente, la mezzanine dispose toujours d’un seul escalier central permettant de rejoindre la salle de danse principale. Par conséquent, celle-ci reste limitée à 19 personnes maximum lorsque l’établissement est ouvert au public. L’escalier extérieur reste toujours impraticable compte-tenu de l’état détérioré de l’ossature bois'.

Il en résulte que la société Star terre événements a fait le choix de condamner l’accès à la mezzanine alors que la sous-commission de sécurité préconisait seulement de réduire l’accès.

En tout état de cause, si la société Star terre événements invoque un préjudice financier, il ne peut être que constaté qu’elle ne justifie pas plus devant la cour que devant les premiers juges, la perte de marge brute qu’elle allègue qui ne repose sur aucun élément comptable de sorte que les premiers juges ont justement rejeté cette demande du preneur.

Sur l’exercice brutal et déloyal par la SCI HD de ses prérogatives contractuelles et dans la procédure collective

La SCI HD justifie avoir adressé une mise en demeure de payer les loyers visant la clause résolutoire le 21 novembre 2011 et le 1er octobre 2012 avant la délivrance d’un premier commandement de payer en 2013 de sorte qu’il ne peut lui être reproché un silence fautif comme le lui reproche la société Star terre evenement. De plus, celle-ci ne pouvait ignorer le montant de sa dette locative rappelé dans la convention conclue en 2015 ni le fait qu’elle n’avait jamais versé les loyers dus régulièrement et en intégralité de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée au bailleur.

De même, il n’est pas justifié que le bailleur a agi de manière déloyale dans le cadre de la procédure collective, le bail étant résilié avant l’ouverture de ladite procédure collective en raison notamment des carences du preneur pour faire face à ses charges courantes et notamment son loyer en lien avec un redressement fiscal et un niveau d’activité insuffisant au vu de la requête de maître [U] sollicitant la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire. Il ne peut, dans ces conditions, être reproché au bailleur d’avoir refusé de poursuivre le bail. Il ne peut non plus lui être opposé le fait d’avoir formulé une offre de reprise du fonds qui n’a d’ailleurs pas été retenue par l’administrateur judiciaire.

Il n’est pas donc pas justifié que le bailleur a instrumentalisé la procédure collective ou exercé des actions inopportunes ou contraires à la finalité de cette dernière.

Les appelants seront déboutés de leur demande d’indemnisation présentée à ce titre. Le jugement sera confirmé.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le grief tiré de l’existence d’une dette locative est avéré.

Le jugement a retenu, à bon droit, que ce manquement contractuel doit être considéré en l’espèce comme relevant d’un caractère de gravité suffisant pour justifier le congé sans indemnité d’éviction en raison de la réitération de ce manquement, la constance des retards de paiements et la persistance d’une dette locative conséquente depuis plusieurs années.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit le congé valable et a débouté la société Star terre événements en paiement d’une indemnité d’éviction.

S’agissant du montant de la dette de loyer à l’ouverture de la procédure collective soit le 25 septembre 2019, la SCI HD mentionne une somme de 96 550,34 euros au 30 juin 2019 après déduction des paiements à hauteur de 63 772,13 euros réglés par la société Star terre événements. Elle précise devant la cour une somme de 11 604 euros pour l’indemnité d’occupation des mois de juillet et août 2019 (5 802 euros x 2) et une somme de 4 641,60 euros pour l’indemnité d’occupation jusqu’au 24 septembre 2019 soit une somme globale de 112 795,94 euros, dont le montant n’est d’ailleurs pas contesté par les appelants.

La créance de la SCI HD au passif de la procédure collective de la société Star terre événements s’élève donc à la somme de 112 795,94 euros. Le jugement, qui ne disposait pas du décompte précis pour les indemnités d’occupation, sera réformé uniquement en ce qu’il a retenu une somme de 51 287,53 euros.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a condamné la SCI HD à payer à la société Star terre événements la somme de 29 111,11 euros en remboursement des travaux de mise aux normes des sanitaires du local commercial et en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances respectives des parties.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en leur appel, maître [T], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Star terre événements sera condamné à verser à la SCI HD la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et M. M. [I] et [A] seront condamnés solidairement à verser à la SCI HD la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel. La société Star terre événements, représentée par son liquidateur, maître [T] et M. M. [I] et [A] seront condamnés aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que la créance de la SCI HD au passif de la liquidation judiciaire de la société Star terre événements sera fixée à la somme de 112 795,94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés dus au 25 septembre 2019, date d’ouverture de la procédure collective ;

Y ajoutant,

Déboute la société Star terre evenement, maître [C] [T] ès-qualités de liquidateur de la société, M. [H] [I] et M. [P] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamne maître [C] [T] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Star terre evenement à payer à la SCI HD la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne solidairement M. [H] [I] et M. [P] [A] à payer à la SCI HD la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société Star terre evenement, représentée par son liquidateur, maître [T], M. [H] [I] et M. [P] [A] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute la SCI HD du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,