5ème Chambre

ARRÊT N° 209

N° RG 23/04278 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T6EO

(Réf 1ère instance : 23-249)

M. [M] [C], [H], [X] [D]

C/

M. [S] [G]

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gueneuc

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

rendu par défaut, prononcé publiquement le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [M] [C], [H], [X] [D]

né le 28 Janvier 1962 à [Localité 7], de nationalité française, en invalidité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Katell GUENEUC, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉ :

Monsieur [S] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représenté (déclaration d’appel et conclusions régulièrement signifiées le 11 10 2023 par remise à étude)

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, M. et Mme [D] ont donné à bail une maison à usage d’habitation sis [Adresse 3] à M. [S] [G], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 300 euros.

Suite à plusieurs impayés de loyers et en l’absence de justificatifs d’assurance, un commandement de payer a été délivré à M. [S] [G] le 28 octobre 2022 pour un montant principal de 1 200 euros.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2023, M. [M] [D] a fait assigner M. [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.

Par jugement en date du 23 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Brieuc a :

— débouté M. [M] [D] de sa demande de résiliation du contrat de bail,

— débouté M. [M] [D] de sa demande de paiement au titre de l’arriéré de loyer,

— débouté M. [M] [D] de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation,

— constaté le désistement de M. [M] [D] de sa demande fondée sur l’application de l’article du code de procédure civile (sic),

— laissé à la charge de M. [M] [D] les dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 13 juillet 2023, M. [M] [D] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 octobre 2023, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 23 juin 2023, en ce qu’il :

* l’a débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail,

* l’a débouté de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de loyer,

* l’a débouté de sa demande en condamnation au titre de l’indemnité d’occupation,

* a constaté son désistement de sa demande fondée sur l’application du code de procédure civile,

* a laissé à sa charge les dépens,

En conséquence,

— constater que M. [S] [G] n’a pas justifié de son assurance et n’a pas réglé les loyers après les délais impartis prévus dans le commandement de payer délivré le 28 octobre 2022,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et de justification de l’assurance d’habitation, consenti à M. [S] [G] signé le 1er janvier 2015,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [G] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe [Adresse 2],

— dire que faute pour lui de le faire, le requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant sur les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes et au déménagement des biens, le tout aux frais de l’expulsé, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [S] [G] à lui verser la somme de 4 200 euros au titre du paiement des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 16 janvier 2023,

— condamner M. [S] [G] à lui verser la somme de 300 euros au titre du paiement des indemnités d’occupation égale au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail,

— condamner M. [S] [G] à lui verser la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner M. [S] [G] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la délivrance de l’assignation le 16 janvier 2023,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [S] [G] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées par dépôt à l’étude, le 11 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de résiliation de bail

M. [D] demande de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et de justification de l’assurance d’habitation consenti à M. [G].

Il expose que M. [G] a reconnu devant le premier juge ne pas avoir réglé ses loyers depuis août 2022. Il ajoute que M. [G] n’a pas justifié de son assurance après délivrance du commandement délivré le 28 octobre 2022. Il critique le jugement entrepris qui a considéré que M. [G] avait versé un trop perçu de loyer alors que ce dernier n’en a jamais apporté la preuve et qu’il n’avait pas formulé de demande de compensation. Il expose à cet égard que le jugement a considéré à tort qu’il avait reconnu que M. [G] avait versé un trop perçu de 15 300 euros. Il explique qu’il a été victime d’un accident vasculaire cérébral ischémique sylvien gauche étendu en 2010 et qu’il garde de lourdes séquelles neurosomatiques et neuropsychologiques et a été dépassé par le débat juridique. Il verse un certificat médical de son médecin.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire d’un bail d’habitation est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. Les articles 1224 et 1227 dudit code ajoutent que la résolution peut résulter d’une décision de justice. Les articles 1228 et 1229 précisent que le juge peut notamment prononcer la résolution du contrat qui prendra effet à une date que fixe le juge ou à défaut au jour de l’assignation.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail conclu le 1er janvier 2015 entre les parties prévoit qu’un 'retard de paiement supérieur à trois semaines donne immédiatement congé au locataire'. Le loyer convenu dans le bail s’élève à 300 euros par mois.

M. [G] avait affirmé devant le premier juge avoir versé la somme de 500 euros au titre des loyers entre le 1er janvier 2015 et juillet 2022. Si M. [D] l’avait reconnu, il justifie par la production du certificat médical du docteur [R], neurologue, du 22 août 2023 qu’il souffre d’importants troubles langagiers phasiques touchant tant la compréhension du langage que l’expression orale, qu’il a des difficultés mnésiques outre des modifications caractérielles, une labilité de l’humeur et une émotivité et ce depuis son accident vasculo-cérébral de 2010 qui établissent l’erreur de fait de sorte que l’aveu judiciaire ne peut être retenu comme l’a jugé la décision entreprise.

Il appartient au locataire, selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, de justifier qu’il s’est bien acquitté des loyers et des charges comme il le prétend. Or le locataire, à qui incombe la démonstration de sa libération, ne rapporte pas la preuve du règlement des loyers. Il n’en avait pas justifié devant le premier juge, se contentant d’invoquer un paiement en espèces.

Au contraire, il est établi que M. [G] a cessé de régler ses loyers depuis le mois de juillet 2022 tel que cela résulte du courrier de mise en demeure que lui a adressé le conseil du bailleur par LRAR le 21 octobre 2022 et le 13 décembre 2022 et du commandement de payer du 28 octobre 2022. Le bailleur indique qu’au 16 janvier 2023, M. [G] restait à lui devoir la somme de 2 100 euros au titre de l’arriéré de loyers.

L’absence de paiement des loyers sur une période de près de 6 mois constitue un manquement d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, étant rappelé que le règlement du loyer constitue l’obligation première à laquelle le locataire est tenu envers son bailleur.

La cour prononce en conséquence la résiliation du bail à compter de ce jour.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’examiner l’autre grief invoqué par le bailleur, à savoir l’absence d’assurance.

Il sera fait droit à la demande d’expulsion de M. [G] ainsi que tout occupant de son chef du logement avec éventuellement l’assistance de la force publique conformément à la demande de M. [D] ainsi qu’à sa demande de condamnation de M. [G] à la somme de 300 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la présente décision et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et non à compter de l’assignation comme le sollicite le bailleur.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

— Sur la dette locative

En application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil précités, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [D] sollicite la condamnation de M. [G] à lui verser la somme de 4 200 euros au titre du non paiement des loyers depuis août 2022.

Selon décompte produit aux débats, le bailleur sollicite en appel la somme de 4 200 euros au titre des loyers et des charges depuis août 2022. Il sera fait droit à la demande de condamnation de M. [G] à hauteur de la somme de 4 200 euros au titre de la dette locative et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la demande de dommages et intérêts

M. [D] sollicite la condamnation de M. [G] à lui verser la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1231-6 du code civil.

Or il résulte de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires est subordonné à la double preuve par le créancier d’un préjudice indépendant du retard et de la mauvaise foi du débiteur. Or la cour ne peut que constater que M. [D] n’évoque dans ses écritures aucune notion de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [G]. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les autres demandes

Succombant, M. [G] sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ainsi qu’à verser une somme de 2 500 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer consenti par M. [M] [D] à M. [S] [G] signé le 1er janvier 2015 ;

Ordonne l’expulsion de M. [S] [G] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe [Adresse 2] ;

Dit que faute pour lui de le faire, M. [M] [D] pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant sur les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes et au déménagement des biens, le tout aux frais de l’expulsé, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

Condamne M. [S] [G] à verser à M. [M] [D] la somme de 4 200 euros au titre du paiement des loyers, charges avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne M. [S] [G] à verser à M. [M] [D] la somme de 300 euros au titre du paiement des indemnités d’occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail ;

Déboute M. [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [S] [G] à verser à M. [M] [D] la somme de 2 500 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation.

Le greffier, La présidente,