N° RG 23/00209 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JIR2

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 JUIN 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/00020

Tribunal judiciaire du Havre du 29 décembre 2022

APPELANTE :

S.C.I BERNARDIN DE SAINT PIERRE INVESTISSEMENT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Claude AUNAY de la SCP AUNAY, avocat au barreau du Havre

INTIMEE :

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA RESIDENCE DE L’ILOT V6 représenté par son syndic la Sa JULLIEN & ALLIX

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Patricia RIQUE-SEREZAT de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 8 avril 2024 sans opposition des avocats devant M^me BERGERE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 8 avril 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 12 juin 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 6 janvier 2004, la Sci Bernardin de Saint-Pierre Investissement (la société Bspi) a acquis l’ensemble des lots dépendant du bâtiment J de la résidence îlot V6 située [Adresse 5] au [Localité 6] et constituée de quatre bâtiments distincts. Entre 2011 et 2013, elle a procédé à la vente de certains lots.

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence îlot V6 du

18 janvier 2016 a évoqué, dans sa résolution n°18, le fait que la loge du concierge, qui n’était plus utilisée, était actuellement occupée alors qu’il s’agissait d’une partie commune et a autorisé le syndic à procéder par toute voie de droit à l’encontre des occupants pour rendre la loge libre et obtenir l’expulsion de ses occupants ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation à compter de leur arrivée.

Par courrier des 24 novembre 2016 et 4 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, la libération par la société Bspi, des locaux occupés au rez-de-chaussée gauche de la tour dont il estime qu’il s’agit de la loge du concierge qui relève des parties communes.

Par courriers des 8 septembre 2015 et 18 janvier 2017, la société Bspi a contesté l’existence d’un lot de conciergerie et indiqué que le lot concerné est une partie privative lui appartenant en totalité, de sorte que son occupation ne peut être remise en cause.

Par exploit d’huissier du 30 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence îlot V6 a fait assigner la société Bspi devant le tribunal de grande instance du Havre afin de voir reconnaître qu’elle occupe sans droit ni titre la loge du concierge, de la voir expulser et condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 29 décembre 2022, le tribunal judiciaire du Havre a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Bspi,

— constaté la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société Bspi sur le local situé à gauche de l’entrée de l’immeuble J (tour) de l’îlot V6, en rez-de-chaussée et entresol du [Adresse 4] de Saint-Pierre au [Localité 6],

— dit qu’à défaut par la société Bspi d’avoir libéré le logement au plus tard deux mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Bspi au syndicat des copropriétaires de la résidence îlot V6 à compter de la présente décision, à une somme égale à 600 euros par mois et condamné la société Bspi à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence îlot V6 cette indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée notamment par la remise des clés,

— condamné la société Bspi à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence îlot V6 la somme de 2 539 euros au titre des taxes d’habitation sur le logement versées de 2016 à 2020,

— condamné la société Bspi à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence îlot V6 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la Selarl Rique-Serezat-Odekerken-Theubet,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2023, la société Bspi a interjeté appel de cette décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024, la Sci Bernardin de Saint-Pierre Investissement (la société Bspi) demande à la cour, la recevant en son appel, de :

— la déclarer seule propriétaire du lot 134 de copropriété de l’îlot V6 de l’immeuble [Adresse 4] de Saint-Pierre Investissement au [Localité 6], au besoin par usucapion,

— déclarer le syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 irrecevable en ses demandes tendant à voir dire et juger qu’il serait propriétaire du lot 134 de copropriété de l’îlot V6 de l’immeuble [Adresse 4] de Saint-Pierre Investissement au [Localité 6] ou que la société Bernardin de Saint-Pierre Investissement serait occupante sans droit ni titre et qu’il soit prononcé son expulsion, sauf à voir son action déclarée inopposable,

— le déclarer prescrit en sa demande principale et ses demandes accessoires, et en tous les cas mal fondé et l’en débouter,

— condamner le syndicat au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

subsidiairement et avant dire droit,

— désigner tel expert avec pour mission de :

. prendre connaissance des éléments de la cause,

. se rendre sur les lieux du litige après avoir convoqué les parties, les visiter, les décrire et les mesurer,

. s’adjoindre tout sachant et sapiteur si besoin,

. se faire remettre par les parties, tous notaires concernés, en tant que de besoin les archives départementales de Seine-Maritime, le breau des hypothèques, tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment :

— l’arrêté de permis de construire n°1813 du 7 août 1948 délivré à l’association syndicale de remembrement [Adresse 7],

— le certificat de conformité du 17 février 1955 délivré à la société coopérative François 1er,

— l’arrêté ministériel du 21 janvier 1959 clôturant les opérations de remembrement concernant l’îlot V6,

— l’acte reçu le 31 décembre 1959 par Me [V], contenant l’état descriptif de division,

— l’acte modificatif reçu par Me [V] du 29 mai 1964,

— acte de Me [Z] et de Me [C] du 2 mai 1994, contenant vente par la société Agf Vie à M. et Mme [H] [O] et à M. et Mme [B] [F],

— acte de Me [Z] du 14 novembre 1996 contenant vente par M. et Mme [H] [O] et à M. et Mme [B] [F] à la Sci Emsi,

— acte de Me [Z] et de Me [T] du 6 janvier 2004 contenant vente par la Sci Emsi à la société Bspi,

— certificats de mesurage établis par le cabinet Fleuret & Associés, Géomètre expert foncier,

— acte de Me [W] du 8 mars 2012 contenant vente de locaux en copropriété (les lots 86, 122, 130 et 131) par la société Bspi à la Sci Hôtel de ville Investissement,

— acte de Me [W] du 19 juin 2012 contenant vente de locaux en copropriété (les lot 120 et 133) par la société Bspi à M. [U] [K],

— acte de Me [W] du 17 janvier 2013 contenant vente de locaux en copropriété (les lots 116 et 132) par la société Bspi à la Sci hôtel de ville Investissement,

— acte reçu par Me [L] le 28 novembre 2012, comportant règlement de copropriété,

— procès-verbaux des assemblées de la copropriété des 11 mai 2000 et 21 mars 2012, les convocations et documents joints à la convocation, les lettres de notifications et les accusés de réception,

. retracer l’histoire du lot n°134 et donner son avis sur sa propriété, y compris en termes de possession et donner son avis sur une éventuelle prescription acquisitive au profit du possesseur muni d’un juste titre,

. faire toute observation utile à la juridiction pour statuer sur le litige et dresser un rapport.

Au soutien de son recours, elle rappelle qu’en 2004, elle a acquis la propriété de l’intégralité du bâtiment ; qu’au demeurant, le syndicat des copropriétaires ne paie aucune taxe foncière ; que le tribunal a fait l’économie de l’analyse des titres successifs, de sorte que sa motivation est erronée. Notamment, l’appelante fait observer qu’il n’a pas été tenu compte de ce que depuis 2004, elle paie des charges de copropriété relative à l’ensemble des lots, qu’elle règle également la taxe foncière, de sorte qu’en tout état de cause, à défaut de juste titre, elle a acquis le lot par usucapion, rappelant que son auteur était également l’unique propriétaire de l’entier bâtiment et ce depuis 1953.

Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2024, le syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 demande à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la société Bspi,

— débouter la société Bspi de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer la décision entreprise e ce qu’elle a :

. débouté la société Bspi de ses fins de non-recevoir,

. dit et juger que la société Bspi n’a aucun droit ni titre sur la loge du concierge,

. ordonné l’expulsion de la société Bspi du local situé à gaucher de l’immeuble en rez-de-chaussée et entresol du [Adresse 4] de Saint-Pierre au [Localité 6] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique,

— déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

— infirmer la décision entreprise,

statuant à nouveau,

— condamner la société Bspi à lui verser les sommes suivantes :

. 49 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 1er mars 2016 à 2022 pour l’occupation de la loge de concierge puis une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros jusqu’à la libération complète des lieux,

. 4 500 euros au titre des charges consommées par la Sci Bspi (chauffage, eau, électricité),

. 7 200 euros au titre des taxes foncières et locaux vacants,

. 4 000 euros au titre du préjudice financier,

. 1 800 euros au titre des taxes d’habitation sur locaux vacants de 2021 à 2023,

. 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en première instance et 15 000 euros en cause d’appel,

— condamner la société Bspi à lui payer la somme de 5 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 5 000 euros pour les frais exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la Selarl Rique-Serezat-Theubet.

Sur les fins de non-recevoir évoquées dans le dispositif des conclusions de l’appelante, il fait observer qu’elle ne développe aucun moyen à leur soutien de sorte qu’il n’est pas en mesure de répondre.

Sur le fond, il rappelle que l’état descriptif de division du 31 décembre 1959 vanté par l’appelante ne concerne que les parties privatives, de sorte qu’il est logique que la loge du concierge litigieuse n’y figure pas. Cet emplacement n’a aucun numéro de lot attribué, ce qui démontre bien qu’il s’agit d’une partie commune, l’interprétation des titres faite par la société Bspi étant erronée et la loge litigieuse ne correspond aucunement au lot n°134. Quant à l’usucapion allégué pour la première fois en cause d’appel, il estime qu’il s’agit d’une demande nouvelle irrecevable, qu’en outre, ce n’est pas une demande sérieuse, puisque la possession n’a aucun caractère paisible.

Sur son appel incident, le syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 estime que le tribunal a, de manière infondée, réduit ou rejeté ses demandes indemnitaires. Sur l’indemnité d’occupation, il fait valoir qu’il rapporte la preuve suffisante de la possession des lieux par la société Bspi, et pour cause, puisqu’elle s’estime propriétaire des lieux. Sur les charges, il soutient que la société Bspi bénéficie de charges gratuites depuis 7 ans, précise qu’il n’y a pas de compteur individualisé s’agissant d’une partie commune et que sa demande est donc fondée par comparaison avec un logement privatif de même taille.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2024.

MOTIFS

Sur l’appel principal de la société Bspi

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction de premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 908 du même code prévoit qu’à peine de caducité de la déclaration d’ppel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe.

Enfin, selon l’article 954 du même code, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions.

Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il résulte de l’application combinée de ces trois articles que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation, ni l’annulation du jugement, l’appel n’est pas valablement formé et la cour ne peut que confirmer les chefs de dispositif du jugement entrepris.

En l’espèce, ni les premières conclusions déposées dans le délai de l’article 908 sus-cité, ni au demeurant les dernières conclusions notifiées par la société Bspi, ne présentent une demande de confirmation ou d’infirmation des chefs de jugement de la décision entreprise. En effet, le dispositif des conclusions est rédigé comme suit :

'- la déclarer seule propriétaire du lot 134 de copropriété de l’îlot V6 de l’immeuble [Adresse 4] de Saint-Pierre Investissement au [Localité 6], au besoin par usucapion,

— déclarer le syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 irrecevable en ses demandes tendant à voir dire et juger qu’il serait propriétaire du lot 134 de copropriété de l’îlot V6 de l’immeuble [Adresse 4] de Saint-Pierre Investissement au [Localité 6] ou que la société Bernardin de Saint-Pierre Investissement serait occupante sans droit ni titre et qu’il soit prononcé son expulsion, sauf à voir son action déclarée inopposable,

— le déclarer prescrite en sa demande principale, et en tous les cas mal fondé et l’en débouter,

— condamner le syndicat au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

subsidiairement et avant dire droit,

— désigner tel expert avec pour mission de :[…]'

Ce dispositif, qui est identique à celui des dernières conclusions, qui en tout état de cause n’auraient pu régulariser la situation, ne contient aucune prétention sollicitant expressément l’infirmation ou l’annulation de la décision frappée d’appel.

En conséquence, il convient de dire que la cour n’est pas valablement saisie de l’appel principal interjeté par la société Bspi. Dès lors, elle ne peut que confirmer la décision, sous réserve de l’appel incident formulé par le syndicat de copropriété de la résidence îlot V6.

Sur l’appel incident du syndicat de copropriété

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la société Bspi ne conclut pas sur l’appel incident formé par l’intimé.

Sur l’indemnité d’occupation dont le montant mensuel fixé par les premiers juges à la somme de 600 euros n’est pas contesté, c’est à juste titre que le syndicat de copropriété fait valoir que cette contre-partie au droit de jouissance exclusive que la société Bspi reconnaît s’être octroyé depuis de nombreuses années sur la loge du concierge litigieuse, puisqu’elle considérait qu’il s’agissait d’une partie privative lui appartenant, est due par l’appelante depuis le mois de mars 2016, date à partir de laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de récupérer la jouissance de cette partie commune.

En conséquence, par arrêt partiellement infirmatif, il y a lieu de condamner la société Bspi à payer au syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 la somme de

49 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er mars 2016 au 31 décembre 2022, outre une somme mensuelle de 600 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée notamment par la remise des clés.

Les sommes allouées par les premiers juges au titre de la taxe d’habitation pour logement vacant sur les années 2016 à 2020 ne sont pas contestées. Le jugement est donc confirmé sur ce point.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande présentée à ce titre par l’intimé concernant les années 2021 à 2023. En effet, le logement litigieux n’est pas vacant puisqu’il est occupé à titre exclusif par la société Bspi qui, de surcroît, est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation de 600 euros par mois. Il revenait donc au syndicat de copropriété de régulariser la situation auprès des services fiscaux. Le paiement de cette taxe n’a aucun lien de causalité avec l’occupation sans droit ni titre reproché à la société Bspi. Ce n’est donc pas un préjudice indemnisable.

De même, s’agissant de la taxe foncière, des charges consommées et du préjudice financier allégué qui n’est ni explicité ni a fortiori justifié, il convient de rappeler que seul le préjudice certain est indemnisable.

Or, le syndicat des copropriétaire de la résidence îlot V6 ne justifie aucunement le paiement d’une taxe foncière incluant la loge litigieuse, ni le paiement de charges consommées, puisque les comptes de la copropriété ne sont pas produits, de sorte que la cour n’est pas en mesure de connaître les charges affectées aux parties communes. La référence à la consommation d’un appartement privatif de taille similaire est un élément de comparaison purement théorique qui n’est pas pertinent pour établir l’existence certaine du préjudice allégué.

En outre, en l’absence de décision spéciale de l’assemblée des copropriétaires sur l’affectation accessoire de cette partie commune à usage exclusivement privatif avec répartition des tantièmes de charges, la loge du concierge litigieuse demeure une partie commune dont chacun des copropriétaires doit assumer les charges courantes à concurrence de ses tantièmes, la contre-partie de l’exercice exclusif résidant uniquement dans le paiement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriété de toutes ses autres demandes indemnitaires et de le débouter pour le surplus de ses demandes présentées en cause d’appel.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une indemnisation que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 ne rapporte nullement la preuve de la mauvaise foi ou d’un fait constitutif de malice ou de dol émanant de la société Bspi. Il en est de même de l’existence d’un préjudice distinct des frais indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré, en ce qu’il a rejeté cette demande, sera donc confirmé et la demande présentée en cause d’appel sera également rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions de première instance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

La société Bspi succombant, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance, avec distraction au profit de la Selarl Rique-Serezat-Odekerken-Theubet, conformément à l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité et la solution du litige commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 à concurrence de la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé l’obligation de la Sci Bernardin de Saint-Pierre Investissement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du jugement rendu,

Statuant à nouveau,

Condamne la Sci Bernardin de Saint-Pierre Investissement à payer au syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 la somme de 49 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 1er mars 2016 au 31 décembre 2022,

Déboute le syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 de toutes ses autres demandes,

Condamne la Sci Bernardin de Saint-Pierre Investissement à payer au syndicat de copropriété de la résidence îlot V6 la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

Condamne la Sci Bernardin de Saint-Pierre Investissement aux entiers dépens de la présente instance d’appel, avec distraction au profit de la Selarl Rique-Serezat-Odekerken-Theubet.

Le greffier, La présidente de chambre,