1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/05562 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VIH3

(Réf 1ère instance : 17/00636)

Société [9]

C/

Société [15] [Localité 17]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 24 juin 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 septembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

[9] Société coopérative de crédit immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Rennes sous le numéro 775.590.847, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sébastien HAREL de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

SELARL [16], venant aux droits de la SCP Benoît VERCOUTERE, Philippe DEGANO, Jean-Michel [D], Géraldine RENOULT, immatriculée au RCS de SAINT-MALO sous le numéro [N° SIREN/SIRET 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

La [10] (ci-après le [11]) a consenti entre 2005 et 2007 plusieurs emprunts à la société de promotion immobilière dénommée [8]. À ce titre, elle a consenti le 4 février 2005 un premier prêt d’une durée de 24 mois et d’un montant de 250.000 euros et le 28 juin 2007 un nouveau prêt d’une durée de 18 mois d’un montant de 150.000 euros.

Le premier de ces prêts était destiné à permettre à la société [8] d’acquérir un ensemble immobilier sur la commune de [Localité 12] (département d’Ille-et-Vilaine) afin que celle-ci réalise deux lotissements.

Au mois de janvier 2006, le [11] a mis en demeure la société [8] de lui rembourser le solde débiteur du compte courant support des ouvertures de crédit.

Faute d’avoir été remboursé, le [11] a sollicité du président du tribunal de grande instance de Saint-Malo, qui la lui a accordée par une ordonnance du 6 avril 2010, l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les immeubles appartenant à la société [8] depuis le 10 février 2005, situés dans le ressort de la commune de Meillac et cadastrés section AB n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Puis, par acte du 8 avril 2010, le [11] a fait assigner la société [8] devant le tribunal de commerce de Saint-Malo afin d’obtenir un titre exécutoire correspondant au remboursement des ouvertures de crédit qui lui avaient été consenties. Cette instance a débouché sur un jugement du tribunal de commerce de Saint-Malo rendu 12 ans plus tard, le 29 mars 2022.

Pendant cette durée de l’instance, la société [8] a vendu à une société dénommée [19] les deux terrains qui avaient fait l’objet de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire : cette vente est intervenue suivant acte du 25 mai 2012 reçu par Me [D], notaire à [Localité 18] au sein de la société [20] [Localité 18], pour le prix principal de 139.371 euros. Le paiement du prix est intervenu par compensation entre des créances réciproques des parties.

Au paragraphe de l’acte de vente intitulé « Situation hypothécaire » l’acte est ainsi libellé : « Un renseignement sommaire hors formalité délivré le 26 mars 2012 et certifié à la date du 23 mars 2012 ne révèle aucune inscription à l’exception d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise au profit du [11] le 8 avril 2010, volume 2010 V numéro 753, rectifiée le 21 avril 2010, volume 2010V numéro 834 avec effet jusqu’au 21 avril 2010. Laquelle inscription non renouvelée depuis. »

Par un jugement du 13 janvier 2015, le tribunal de commerce de Saint-Malo a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société [8]. Dans le cadre de cette procédure, par un jugement du 29 mars 2022, ce même tribunal de commerce a fixé la créance du [11] au passif de la liquidation judiciaire de la société [8] à la somme de 164.734,42 euros au titre du principal, outre les intérêts échus au jour de la liquidation judiciaire à hauteur de 98.080,53 euros à titre hypothécaire.

Considérant que le notaire instrumentaire avait commis une faute en ne l’informant pas de la vente réalisée et en n’en consignant pas le prix, le [11] a, par acte du 3 avril 2017, fait assigner la société [14] Saint-Malo en indemnisation devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo, pour une demande en principal de 167.734,42 euros au titre des sommes dues par la société [8] à l’échéance de l’ouverture de crédit garanti par l’hypothèque judiciaire provisoire et qui auraient dû, selon le [11], être consignées.

Par jugement (RG 17/00636) du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

déclaré le [11] non fondé en son action initiée à l’encontre de la société notariale en application de l’article 1382 du Code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 ;

en conséquence, débouté le [11] de l’ensemble de ses prétentions ;

condamné le [11] aux entiers dépens ;

condamné le [11] à régler à la société notariale la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a retenu que l’état hypothécaire transmis par le service de la conservation des hypothèques avait pour date extrême d’effet le 21 avril 2010 et que l’absence de consignation de la part de cet office notarial reposait donc sur la consultation d’un état hypothécaire erroné ; estimant que le notaire qui s’assure de l’état des inscriptions hypothécaires n’a pas à vérifier l’exactitude des renseignements fournis par le service de la publicité foncière, le tribunal judiciaire a considéré qu’il ne peut être retenu aucune responsabilité si ceux-ci contiennent une erreur.

Le [11] a interjeté appel de ce jugement le 9 octobre 2024 en visant l’ensemble de ses chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions, remises le 27 mai 2025, le [11] demande à la cour de :

infirmer intégralement le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 9 septembre 2024 en ce qu’il a :

déclaré le [11] non fondé en son action initiée à l’encontre de la société notariale en application de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 ;

en conséquence, débouté le [11] de l’ensemble de ses prétentions ;

condamné le [11] aux entiers dépens ;

condamné le [11] à régler à la société notariale la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

constater que la société notariale a commis une faute en engageant sa responsabilité à son égard ;

condamner la société notariale à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de :

la somme de 139.371,71 euros qui auraient dû être consignée puis lui être payée outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2012 correspondant à la date de la vente des immeubles grevés ;

outre 1.652 euros au titre des frais exposés pour l’inscription de l’hypothèque et de ses renouvellements ;

condamner la société notariale à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société notariale aux entiers dépens de première instance d’appel.

Au soutien de son appel, le [11] relève que le notaire instrumentaire aurait dû relever que l’état hypothécaire, qui faisait état d’une inscription prise le 8 avril 2010 avec effet jusqu’au 21 avril 2010, ne mentionnait ainsi une inscription que pour une durée de 14 jours, ce qui est contraire à la durée légale d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, l’article R. 532-7 du code des procédures civiles d’exécution prévoyant à cet égard une durée de trois ans. En reproduisant servilement cette information erronée, sans prêter attention à son incohérence manifeste, et sans, en conséquence, vérifier l’exactitude des renseignements fournis, le notaire instrumentaire a commis, selon le [11], une négligence fautive qui engage sa responsabilité.

Au moyen de la société notariale tenant à ce que le prix n’aurait pu en tout état de cause être consigné, son paiement s’étant opéré par compensation, le [11] répond qu’en application de l’article 1298 du code civil, dans sa rédaction en vigueur lors de la signature de l’acte de vente, la compensation ne pouvait avoir lieu au préjudice d’un droit acquis à un tiers, de sorte qu’elle ne pouvait faire échec à son inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.

Le [11] considère que son préjudice réside dans la perte de son droit direct sur le prix de vente et que le montant des dommages-intérêts réclamés doit ainsi correspondre au montant de ce prix qui aurait dû être consigné à son bénéfice, l’appelant ajoutant n’avoir perçu aucun paiement au titre de la procédure de liquidation judiciaire de la société [8], clôturée pour insuffisance d’actif.

Le [11] indique que le lien de causalité entre la faute du notaire et son préjudice est établi et que rien ne permet d’accréditer la thèse selon laquelle la vente n’aurait pas été conclue s’il avait été tenu compte de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ; le [11] expose à cet égard qu’au demeurant, si la vente litigieuse n’était pas intervenue, l’immeuble grevé aurait fait partie des actifs de la liquidation judiciaire et ses droits hypothécaires auraient alors pu s’exercer.

La société [13] [Adresse 21] [Localité 18], développant les termes de ses conclusions remises le 7 avril 2025, demande à la cour de :

confirmer la décision dont appel ;

débouter le [11] de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner le [11] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le [11] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour contester toute faute de sa part, la société notariale expose que le notaire doit pouvoir se fier aux indications de la publicité foncière et qu’en tout état de cause, le prix ne pouvait être consigné, s’agissant d’un paiement par compensation.

En réponse au moyen de la banque selon lequel lorsqu’un créancier achète un immeuble hypothéqué appartenant à son débiteur, il n’y a pas de compensation entre la dette du prix du créancier acheteur et sa propre créance, la société notariale indique que justement, en l’espèce, au jour de la vente, il n’y avait pas d’inscription provisoire en cours de validité, de sorte que les fonds ne pouvaient pas être consignés ; tout au plus le notaire aurait-il pu informer le tiers acquéreur de ce que le bien objet de la vente, et dont le prix était payé par compensation, resterait grevé.

Outre cette impossibilité de consignation, la société notariale indique qu’aucun prix n’aurait été versé, dès lors que la banque ne disposait pas d’un titre exécutoire. Exposant que l’établissement bancaire n’a pas procédé à la conversion de l’hypothèque provisoire en hypothèque définitive, la publicité provisoire est devenue caduque, en application de l’article R. 533-6 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que tout lien de causalité est exclu, la victime n’ayant pas elle-même préservé ses droits.

La société notariale ajoute qu’il n’est produit aucun état de collocation et que le lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice dont se prévaut la banque n’est pas établi, faute pour cette dernière d’établir qu’elle aurait été payée en priorité et en totalité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’une faute de la part du notaire :

Le notaire, qui est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil, ce qui lui impose de les éclairer et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques qu’elles encourent, doit vérifier, par toute investigation utile, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Civ. 1ère, 29 juin 2016, n° 15-17.591).

La jurisprudence adjoint ainsi au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et des contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement (Civ. 1ère, 12 mai 2011, n° 10-17.602), sous la réserve qu’il ait été en mesure d’accéder aux connaissances en cause (Civ. 1ère, 29 mars 2017, n° 15-50.102, Bull. 2017, I, n° 74) ou à tout le moins qu’il ait disposé d’éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties (Civ. 1ère, 22 septembre 2021, n° 19-23.506).

Plus précisément, par rapport aux faits de l’espèce, la Cour de cassation (Civ. 1ère, 10 juillet 2024, n° 23-17.872), indique que « lorsqu’existe une publicité légale, le notaire n’est pas tenu de procéder à d’autres recherches que celles consistant en la consultation de celle-ci, sauf à ce qu’il dispose d’éléments de nature à le faire douter des informations recueillies. »

Sa responsabilité, qui ne présente pas de caractère subsidiaire (Civ. 1ère, 8 novembre 2017, n° 16-23.197), peut être recherchée par un tiers sur le fondement délictuel, qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Ainsi, à l’égard du tiers, qu’était en l’occurrence le [11] s’agissant de l’acte de vente du bien qui avait fait l’objet de l’inscription hypothécaire, la responsabilité du notaire est de nature délictuelle et son fondement repose sur l’article 1382, devenu 1240, du code civil.

Compte tenu de ce que la vente litigieuse de l’immeuble, au mépris de l’hypothèque judiciaire provisoire invoquée par le [11], est intervenue en 2012, la faute délictuelle invoquée par la banque repose sur les dispositions de l’article 1382 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi que le [11] a veillé, à partir du 8 avril 2010, date du bordereau publié à la conservation des hypothèques concernant l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire autorisée, à renouveler tous les trois ans cette publicité, ainsi qu’il résulte des bordereaux de renouvellements successifs des 12 février 2013, 2 février 2016, 26 décembre 2018 et 25 novembre 2021. La publicité provisoire conservant la sûreté pendant trois ans, ainsi qu’il résulte de l’article R. 532-7 du code des procédures civiles d’exécution, il est bien certain, et au demeurant non contesté, que l’état hypothécaire obtenu par la société notariale au moment de la vente, au mois de mai 2012, était manifestement erroné dès lors qu’il indiquait que l’inscription hypothécaire, prise le 8 avril 2010 et rectifiée le 21 avril suivant, voyait ses effets cesser ce même jour. Or, l’acte notarié de vente mentionne seulement à cet égard que « un renseignement sommaire hors formalité (…) ne révèle aucune inscription à l’exception d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise au profit du [11] le 8 avril 2010 (…) rectifiée le 21 avril 2010 (…) avec effet jusqu’au 21 avril 2010. »

Le rapprochement de la date de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, en date du 8 avril 2010, de sa rectification le 21 avril suivant et de sa date d’effet final ce même jour faisait apparaître de manière manifeste le caractère erroné de cette mention. En n’ayant pas relevé cette erreur manifeste, le notaire instrumentaire a manqué à son devoir de diligence et à celui d’assurer l’efficacité de son acte. Par cette mention, le notaire disposait bien « d’éléments de nature à le faire douter des informations recueillies », pour reprendre les termes de l’arrêt précité (Civ. 1ère, 10 juillet 2024, n° 23-17.872).

En s’abstenant de s’informer plus avant sur le caractère manifestement erroné de cette mention, le notaire a commis une négligence fautive, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal judiciaire en première instance.

Aussi convient-il d’examiner désormais si cette faute du notaire est à l’orgine du préjudice invoqué par le [11].

Sur l’existence du préjudice invoqué par le [11] :

Il convient de relever à titre liminaire que la question du droit de suite, résultant de l’article 2454 du code civil, n’est évoquée par aucune des parties, à supposer au demeurant qu’un tel droit aurait pu être exercé.

Pour soutenir que, quand bien même aurait-elle commis une faute, aucun préjudice n’en serait résulté, la société notariale invoque deux moyens tenant, d’une part, à ce que le paiement du bien par compensation aurait empêché en tout état de cause une attribution du prix à la banque et, d’autre part, à ce que la banque n’a pas procédé à la conversion de l’hypothèque provisoire en hypothèque définitive.

Il convient d’examiner successivement ces deux moyens.

Le moyen de la banque, tiré de la compensation :

Pour le [11], le préjudice résultant de la faute du notaire consiste dans la perte de son droit direct sur le prix de vente, qui aurait dû être consigné par le notaire instrumentaire, cependant que ce dernier oppose que le paiement du prix des biens cédés par l’acte du 25 mai 2012, étant intervenu par compensation, il ne pouvait en tout état de cause pas être consigné.

L’article 1298 du code civil, dans sa rédaction en vigueur lors de la signature de l’acte du 25 mai 2012, prévoyait : « La compensation n’a pas lieu au préjudice des droits acquis à un tiers. Ainsi, celui qui, étant débiteur, est devenu créancier depuis la saisie-arrêt faite par un tiers entre ses mains, ne peut, au préjudice du saisissant, opposer la compensation. » Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’article 1347-7 du même code dispose : « La compensation ne préjudicie pas aux droits acquis par des tiers. »

En application de cette disposition, compte tenu de l’hypothèque judiciaire provisoire dont le notaire aurait dû relever l’existence en s’informant plus avant sur la mention manifestement erronée de l’état hypothécaire, l’acte de vente n’aurait pas dû être reçu dans le cadre d’un paiement du bien par compensation, laquelle fait obstacle à l’affectation du prix au paiement de la créance hypothécaire.

Dès lors, le moyen soulevé par l’intimé, tiré de ce que le paiement par compensation aurait empêché en tout état de cause la consignation, est mal fondé puisque le notaire ne pouvait justement, dans la présente hypothèse, instrumenter un acte où le paiement intervenait selon cette modalité.

Le moyen de la banque, tiré de l’absence de conversion de l’hypothèque provisoire en hypothèque définitive :

Invoquant les dispositions de l’article R. 533-4 du code des procédures civiles d’exécution, la banque indique que la publicité définitive devait être effectuée dans le délai de deux mois à compter du jour où le titre constatant ses droits était passé en force de chose jugée, ce qui est advenu le 2 août 2022, date du certificat de non-appel délivré à l’égard du jugement prononcé le 29 mars 2022 par le tribunal de commerce de Saint-Malo, lequel a notamment fixé la créance du [11] au passif de la société [8] à la somme de 164.734,42 euros au titre du principal, outre les intérêts échus au jour de la liquidation judiciaire. Pour le notaire, à défaut de cette conversion, la publicité provisoire était en tout état de cause caduque.

Cependant, ce moyen n’est pas fondé car la vente litigieuse étant intervenue en 2012 et l’assignation en responsabilité du notaire étant intervenue en l’année 2017, le notaire n’est pas fondé à reprocher à la banque de n’avoir pas converti en 2022 l’hypothèque judiciaire provisoire en hypothèque définitive (ainsi qu’il a été déjà jugé dans une hypothèse semblable : Civ. 1ère, 23 mars 1999, n° 96-11.513).

Dès lors, le préjudice de la banque et le lien de causalité de celui-ci avec la faute du notaire sont démontrés.

Aussi convient-il, en infirmant le jugement entrepris, de condamner la société notariale à verser à la banque des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 139.371,71 euros, correspondant au montant du prix de vente qui aurait dû être consigné.

En revanche, il n’y a pas lieu, contrairement à ce que soutient la banque, de faire droit à sa demande d’intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2012, date de la vente des immeubles grevés, dès lors que cette date ne correspond pas à une mise en demeure du notaire.

Il n’y a pas davantage lieu d’accueillir la demande de la banque tendant à condamner la société notariale à lui verser la somme de 1.652 euros au titre des frais exposés pour l’inscription de l’hypothèque et de ses renouvellements : en effet, la société notariale n’est pas responsable du caractère erroné de l’état hypothécaire, mais seulement de n’avoir pas détecté ce caractère erroné lorsqu’elle instrumentait la vente du bien grevé.

Sur les mesures accessoires :

Partie succombante au principal, la société [14] [Localité 18] est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions, le jugement (RG 17/00636) prononcé le 9 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Malo ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société [14] [Localité 18] à verser à la [10] la somme de 139.371,71 euros à titre de dommages-intérêts ;

Rejette le surplus des demandes de la [10] ;

Condamne la société [14] [Localité 18] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société [14] [Localité 18] à verser à la [10] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT