COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 240

Rôle N° RG 22/05605 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHSD

Syndicat des copropriétaires [W]

C/

S.A.R.L. CITYA [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 23 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03020.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [W] [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CROUZET BREIL lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.R.L. CITYA [Adresse 1] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société à responsabilité limitée (SARL) Cabinet Citya Tordo, a exercé les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence "[W]', située [Adresse 2] à [Localité 1] (06).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2018, elle été remplacée par la société par actions simplifiées (SAS) le Cabinet Crouzet-Breil.

Par acte du 7 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice a assigné l’ancien syndic, la SARL Cabinet Citya Tordo, devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de la voir :

— condamner à lui payer la somme de 6 959,94 euros qu’elle s’était engagée à lui régler par courriel du 26 septembre 2018 ;

— condamner à lui rembourser les prestations suivantes dont il n’a pas sollicité la réalisation, soit les sommes suivantes :

* 283,56 euros, au titre de l’intervention de la société Seca ;

* 283,38 euros, au titre de l’intervention de la société de la Seca ;

* 150 euros, au titre du paiement d’une gerbe de fleurs à l’occasion du décès de M. [W], l’un des copropriétaires ;

* 84,46 euros, au titre de l''intervention de la société Paris clef ;

* 70,35 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec ;

* 87,55 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec, et ce alors même que cette prestation est incluse dans le contrat de nettoyage de Ia copropriété ;

* 495 euros, en date du 15 juin 2017 et 2 475 euros, en date du 15 mars 2018 an titre

d’interventions de la société Hydrosonic ;

* 4 293 96 euros, en date du 18 août 2017, de 467,61 euros en date du 9 octobre 2017, de 1.870 euros en date du 27 octobre 2017 ainsi que 1 .654,00 euros en date du 24 novembre 2017 au titre d’interventions de la société Giugliaris ;

* 131,32 euros, au titre de frais d’archivage et ce alors même que cette prestation est incluse dans le forfait ;

— condamner à lui rembourser les vacations qu’elle a indûment imputées alors que les prestations réalisées étaient intégrées en sa mission de base et donc de facto dans ses honoraires annuels, à savoir :

* 216 euros au titre de la tenue de l’assemblée générale annuelle ;

* 1080 euros au titre de dix vacations relatives à des 'suivis de sinistres’ d’une part, eu égard au fait qu’aucune diligence n’a été effectuée et d’autre part, eu égard au fait que ces prestations étaient comprises dans ses honoraires annuels, étant précisé que toutes ces vacations datent du 1er juillet 2017 ;

* 2268 euros au titre de sept vacations relatives à des 'déclarations de sinistres’ d’une part, eu égard au fait qu’aucune diligence n’a été effectuée et d’autre part, eu égard au fait que ces prestations étaient comprises dans ses honoraires annuels ;

* 216 euros, au titre d’une 'expertise sinistre [V]' eu égard au fait que cette prestation était comprise dans ses honoraires annuels ;

* 108 euros au titre d’un audit énergétique eu égard au fait que cette prestation était comprise dans ses honoraires tels que prévus dans son mandat ;

— la condamner à lui rembourser des honoraires indûment factures et prelevés arbitrairement alors qu’aucune prestation n’a été réalisée, à savoir les sommes suivantes :

* 608.96 euros, au titre de frais postaux ;

* 324 euros, au titre de la liquidation d’une société civile immobilière, correspondant à une vacation de trois heures ;

* 324 euros, au titre de la remise d’un dossier à un généalogiste correspondant à une vacation de trois heures ;

* 360 euros, au titre de la gestion de deux contentieux [N] et [Z] dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

* 108 euros, au titre d’une information du passage de la TNT;

* 108 euros, au titre d’un rendez-vous avec Me [D] ;

* 60 euros, au titre de l''intervention de la société Jaussein Expertise ;

* 192 euros au titre d’une prestation dont la copropriété ignore de quoi ii s’agit ;

* 80 euros, au titre d’une prestation dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

* 108 euros, en date du 1er juillet 2017 au titre d’une expertise '[O]' dont la copropriété ignore de quoi ii s’agit ;

* 216 euros, au titre d’un sinistre Joulie/Hetal dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

— la condamner à lui rembourser la somme de 864 euros, facturée en date du 16 décembre 2016, sous l’intitulé ' suivis sinistres 20140626018850 – 20140717019131 – 201 5073 002449" correspondent à 9 heures de vacation forfaitaire au motif qu’aucune prestation n’a été réalisée ;

— la condamner à lui payer la somme de 20 000 euros, en sus du remboursement stricto sensu des sommes afférentes 'aux détournements opérés visés ci-dessus’ en l’état du préjudice subi ;

— la condamner à lui payer la somme de de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2022, le tribunal a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Citya Tordo la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré qu’aucune faute de l’ancien syndic n’était caractérisée et plus précisément que :

— le syndicat des copropriétaires sollicitait le remboursement de 30 factures, sans faire le total des sommes dues, qu’il listait en trois catégories de dépenses qu’il qualifiait d’injustifiées, à savoir:

* les prestations dont il n’avait pas sollicité la réalisation ;

* les honoraires de vacation indûment facturés, au vu du contrat de syndic ;

* les honoraires indûment facturés et prélevés arbitrairement, alors qu’aucune prestation n’aurait été réalisée ;

1) dans la première catégorie visée, les six premières dépenses litigieuses, d’un montant modeste, avaient trait à des travaux de maintenance ; qu’elles ressortissaient des charges communes générales et correspondaient aux petits travaux d’entretien des parties commune que le syndic avait le pouvoir d’entreprendre sans autorisation préalable de l’assemblée générale, au titre des pouvoirs qu’il tenait de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en matière d’administration, de conservation, de garde et d’entretien de l’immeuble ;

— l’ensemble de ces travaux figurait dans le grand livre au poste '6150100 entretien courant» ;

— les quatre autres factures des sociétés Hydrosonic et Guigliaris étaient liées à des interventions rendues nécessaires à la suite de sinistres survenus dans la copropriété au cours de l’exercice 2017/2018, dont les copropriétaires avaient eu connaissance ainsi que cela résultait de la résolution n° 5, de l’assemblée générale extraordinaire du 7 décembre 2018 ;

2) s’agissant des honoraires de vacation indument facturés au vu du contrat de syndic ou des honoraires prélevés arbitrairement, sans qu’aucune prestation ait été réalisée, l’article 7 du contrat de syndic approuvait par l’assemblée générale du 26 janvier 2017 définissait les prestations comprises dans le forfait annuel et celles faisant l’objet d’une facture complémentaire et hors forfait ;

— la présence du syndic lors de la tenue de l’assemblée générale annuelle était incluse dans le forfait pour une durée maximale de 2 heures pendant les heures ouvrables ;

— la venue du syndic lors des réunions du conseil syndical était facturée à la vacation, suivant que la réunion se tenait pendant les heures ouvrables ou non, à l’exception d’une réunion de 2 heures prévue dans le forfait de base ;

— le tarif des vacations était expressément mentionné dans le contrat, en distinguant les heures ouvrables (du lundi au jeudi de 9h à 12h et 14h à 18h) et les autres (en dehors des heures précitées et le samedi, le tarif de base était majoré de 100 % et au-delà de 22 heures de 200 %);

— le tarif de base, pour les heures ouvrables, était fixé :

* à 108 euros TTC/heure pour les prestations supplémentaires effectuées pendant les heures de bureau ;

* à 140 euros TTC/heure pour les prestations supplémentaires effectuées en dehors des heures de bureau ;

— le détail des prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du forfait) était listé dans un tableau figurant aux points 7.2.2 a 7.2.7, du contrat de syndic ;

— contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires, la SARL Citya [Adresse 1] produisait l’ensemble des justificatifs des factures émises et détaillant les prestations supplémentaires ayant donné lieu à une facturation hors forfait, que ce soit dans le cadre des prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires au delà du contenu du forfait aux articles 7.1.1 et 7.1.3 ou des prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres ;

— il était mentionné à l’article 7.2.1 du contrat de syndic que toutes les prestations incluses dans la gestion courante faisaient l’objet d’une facturation forfaitaire, laquelle était calculée 'hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements’ ;

— les factures mentionnées dans l’état des dépenses, au poste '62130300 Frais postaux', étaient justifiés et ne sauraient donner lieu à remboursement ;

— la preuve d’une faute imputable à la société Citya [Adresse 1] anciennement dénommée Cabinet Citya Tordo, dans l’exécution de son mandat n’était pas établie, de sorte que le syndicat des copropriétaires serait débouté de ses demandes de remboursement ;

3) aucun élément en procédure ne permettait d’étayer une accusation grave de détournement de fonds, relevant de la sphère pénale.

Selon déclaration reçue au greffe le 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 2 avril 2015, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— condamne la SARL Citya [Adresse 1] à lui payer la somme de 6 959,94 euros qu’elle s’était engagée à lui régler par courriel du 26 septembre 2018 ;

— condamne la SARL Citya [Adresse 1] à lui rembourser les prestations suivantes dont il n’a pas sollicité la réalisation, soit les sommes suivantes :

* 283,56 euros, au titre de l’intervention de la société Seca ;

* 283,38 euros, au titre de l’intervention de la société de la Seca ;

* 150 euros, au titre du paiement d’une gerbe de fleurs à l’occasion du décès de M. [W], l’un des copropriétaires ;

* 84,46 euros, au titre de l''intervention de la société Paris clef ;

* 70,35 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec ;

* 87,55 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec, et ce alors même que cette prestation est incluse dans le contrat de nettoyage de Ia copropriété ;

* 495 euros, en date du 15 juin 2017 et 2 475 euros, en date du 15 mars 2018 an titre

d’interventions de la société Hydrosonic ;

* 4 293 96 euros, en date du 18 août 2017, de 467,61 euros en date du 9 octobre 2017, de 1.870 euros en date du 27 octobre 2017 ainsi que 1 .654,00 euros en date du 24 novembre 2017 au titre d’interventions de la société Giugliaris ;

* 131,32 euros, au titre de frais d’archivage et ce alors même que cette prestation est incluse dans le forfait ;

— condamne la SARL Citya [Adresse 1] à lui rembourser les vacations qu’elle a indûment imputées alors que les prestations réalisées étaient intégrées en sa mission de base et donc de facto dans ses honoraires annuels, à savoir :

* 216 euros au titre de la tenue de l’assemblée générale annuelle ;

* 1 080 euros au titre de dix vacations relatives à des 'suivis de sinistres’ d’une part, eu égard au fait qu’aucune diligence n’a été effectuée et d’autre part, eu égard au fait que ces prestations étaient comprises dans ses honoraires annuels, étant précisé que toutes ces vacations datent du 1er juillet 2017 ;

* 2 268 euros au titre de sept vacations relatives à des 'déclarations de sinistres’ d’une part, eu égard au fait qu’aucune diligence n’a été effectuée et d’autre part, eu égard au fait que ces prestations étaient comprises dans ses honoraires annuels ;

* 216 euros, au titre d’une 'expertise sinistre [V]' eu égard au fait que cette prestation était comprise dans ses honoraires annuels ;

* 108 euros au titre d’un audit énergétique eu égard au fait que cette prestation était comprise dans ses honoraires tels que prévus dans son mandat ;

— condamne la SARL Citya [Adresse 1], à lui rembourser des honoraires indûment factures et prélevés arbitrairement alors qu’aucune prestation n’a été réalisée, à savoir les sommes suivantes :

* 608,96 euros, au titre de frais postaux ;

* 324 euros, au titre de la liquidation d’une société civile immobilière, correspondant à une vacation de trois heures ;

* 324 euros, au titre de la remise d’un dossier à un généalogiste correspondant à une vacation de trois heures ;

* 360 euros, au titre de la gestion de deux contentieux [N] et [Z] dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

* 108 euros, au titre d’une information du passage de la TNT;

* 108 euros, au titre d’un rendez-vous avec Me [D] ;

* 60 euros, au titre de l''intervention de la société Jaussein Expertise ;

* 192 euros au titre d’une prestation dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

* 80 euros, au titre d’une prestation dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

* 108 euros, en date du 1er juillet 2017 au titre d’une expertise '[O]' dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

* 216 euros, au titre d’un sinistre Joulie/Hetal dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

— condamne la SARL Citya [Adresse 1] à lui rembourser la somme de 864 euros, facturée en date du 16 décembre 2016, sous l’intitulé ' suivis sinistres 20140626018850 – 20140717019131 – 201 5073 002449" correspondant à 9 heures de vacation forfaitaire, au motif qu’aucune prestation n’a été réalisée ;

— condamne la SARL Citya [Adresse 1] à lui payer la somme de 20 000 euros, en sus du remboursement stricto sensu des sommes afférentes 'aux détournements opérés visés ci-dessus’ en l’état du préjudice subi ;

— condamne la SARL Citya [Adresse 1] à lui payer la somme de de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux depens, pour la procédure de première instance et 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, pour la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

—  1) l’intimé a reconnu en première instance avoir expressément consenti à la copropriété un geste commercial forfaitaire et global à hauteur de 6 959,94 euros, somme qui n’a jamais été versée et que le tribunal de première instance n’en a pas tenu compte ;

—  2) sur les prestations dont la réalisation n’a pas été sollicitée :

— aucune pièce n’est produite aux fins de justifier les allégations de l’ancien syndic ;

* les travaux engagés ne sont pas, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, des travaux de maintenance ou d’intervention nécessaires à la suite de sinistre survenus dans la copropriété ;

* aucune réponse n’est apportée sur le point de savoir si ces dépenses pouvaient être engagées arbitrairement par le syndic sans solliciter, a mimina l’avis du conseil syndical ;

—  3) sur les prestations dont la réalisation était incluse dans le forfait :

— les vacations ont été indûment imputées alors que les prestations réalisées étaient incluses dans le forfait et intégrées dans sa mission de base et donc de facto dans ses honoraires annuels ;

—  4) sur les honoraires facturés et prélevés sans prestation :

— l’intimée ne produit aucune facture voire mails justifiant de la gestion des dossiers visés ;

— les facturations visées sont illégales ;

— la facturation des vacations annuelles ne correspond pas à des prestations précises, voire réunions sur site ;

— l’argument selon lequel les prestations facturées ont été réalisées lors d’exercices précédents n’a aucun sens, étant précisé que si ce décalage de facturation est réel, il est complètement illégal;

— le fait de produire quelques factures ne justifie pas de leur légitimité ;

—  5) sur la demande de dommages et intérêts :

— il est démontré dans le cadre des développements susvisés que l’intimé a commis des fautes dans l’exécution de son mandat et que la copropriété a donc nécessairement subi un préjudice du fait des sommes conséquentes, engagées de manière abusive ;

— la copropriété a été privée d’une trésorerie avec toutes les conséquences afférentes.

Par dernières conclusions transmises le 7 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Citya [Adresse 1], sollicite de la cour qu’elle :

— à titre principal :

* juge que la cour n’est saisie d’aucun moyen et que les motifs du jugement doivent être purement et simplement adoptés ;

* confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— à titre subsidiaire :

* juge que les factures réglées au nom et pour le compte du syndic, correspondent à des prestations exécutées au titre des travaux de maintenance de l’immeuble ;

* juge que les honoraires facturés par elle au cours de l’exercice 2017/2018, sont conformes aux dispositions du contrat de syndic ;

* juge qu’elle apporte la justification de l’ensemble des factures réglées et honoraires facturés ;

* confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— à titre infiniment subsidiaire :

* la condamne à verser au syndicat des copropriétaires la somme forfaitaire de 6 959,94 euros visée dans le courriel du 26 septembre 2018 ;

* déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes amples ou contraires;

— en tout état de cause : condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur l’absence de moyens de réformation :

— l’appelant n’apporte aucune critique de droit à l’égard de la décision querellée qui pourrait justifier que la cour entre en voie de réformation ;

— la cour n’est saisie d’aucun motif de réformation ;

— sur le rejet des prétentions adverses :

— le syndicat des copropriétaires procède par affirmations sans jamais aboutir à la démonstration de la faute reprochée ;

— toutes les factures ont été produites en première instance et le tribunal a statué en toute connaissance de cause ;

* sur les prestations dont la réalisation n’aurait pas été sollicitée par le syndicat des copropriétaires :

° l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic un pouvoir d’initiative propre, qui le dispense d’obtenir systématiquement l’approbation de l’assemblée générale ;

° l’article 45 du décret du 17 mars 1967 définit la notion de travaux de maintenance que le syndic peut faire exécuter sans avoir à recueillir l’autorisation préalable et entrent dans cette catégorie les menues réparations ;

° les prestations litigieuses correspondent à des travaux de maintenance visés dans le grand livre au poste '6150100 ENTRETIEN COURANT’ ;

° les interventions ont été rendues nécessaires en raison des sinistres intervenus dans la copropriété au cours de l’exercice 2017/2018, et à ce titre la société Hydrosonic est intervenue à plusieurs reprises ;

° les copropriétaires ont été informés du sinistre survenu dans le cabinet du kiné installé dans l’immeuble ;

* sur les prestations dont la réalisation serait incluse dans le forfait :

° les facturations imputées sur les comptes ont été calculées conformément au contrat de syndic, approuvé par l’assemblée générale et signé le 26 janvier 2017;

° elle a émis les factures détaillant l’ensemble de ses prestations supplémentaires;

° son mandat n’inclut pas l’obligation d’établir des procès-verbaux des réunions du conseil syndical ;

° tous les justificatifs sont en la possession du syndicat des copropriétaires car ce dernier dispose des archives ;

° aucune faute de facturation, aucun abus, aucune faute n’ont été commis ;

* sur les honoraires facturés et prélevés alors qu’aucune prestation n’aurait été réalisée:

° aucun élément n’est apporté par l’appelant ;

° cette carence dans l’administration de la preuve conduira au rejet de ses prétentions ;

° la somme de 6 959,94 euros était un geste commercial et non d’une reconnaissance de dette ;

* sur la demande de dommages et intérêts : aucun préjudice n’est démontré.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre préliminaire : sur la recevabilité de l’appel et les moyens de réformation :

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code de procédure civile dans leur version antérieure au décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, entrée en vigueur le 1er septembre 2023.

Aux termes des dispositions combinées de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent: la dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet est indivisible.

L’article 910-1 du code de procédure civile dispose que les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l’objet du litige.

L’article 954 alinéa 3 ajoute que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 23 mars 2022, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Il apporte une critique de la décision querellée d’une part, dans la déclaration d’appel et d’autre part, dans ses conclusions.

S’agissant des conclusions de l’appelant, il y développe des moyens de droit au visa des articles 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 et suivants du code civil et de fait.

Contrairement à ce que soutient la SARL Citya [Adresse 1], les conclusions produites ne sont pas identiques à celles versées aux débats devant le premier juge.

L’appel du syndicat des copropriétaires est régulier.

Le moyen de l’intimé visant à voir confirmer le jugement pour absence de moyens de réformation, sera rejeté.

Sur la faute du mandataire et ses conséquences :

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1991 précise que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable ne la cause prévoit qu’ I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.-Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires ;

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Sur les faits générateurs de responsabilité :

1) Sur les prestations dont la réalisation n’aurait pas été sollicitée par le syndicat des copropriétaires :

L’article 45 du décret du 17 mars 1967 définit les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs.

Il est acquis que le syndic commet une faute lorsqu’il ne se conforme pas aux obligations qui lui incombent pour la tenue des comptes du syndicat et les opérations comptables auxquelles il doit procéder. Il lui appartient de démontrer que les prestations ont bien été sollicitées et exécutées.

Ainsi, dans le cadre de son pouvoir d’administration et de gestion courante de l’immeuble, il peut faire effectuer des travaux de maintenance, qui le dispense d’obtenir systématiquement l’approbation de l’assemblée générale.

En revanche, si les travaux d’entretien et de réparation s’avèrent plus conséquents, le syndic ne peut plus agir d’office ; il doit se faire autoriser par l’assemblée générale à moins qu’ils revêtent un caractère d’urgence ( Cass. 3e civ., 15 mai 2002, n° 00-19.467 : JurisData n° 2002-014324 ; Bull. civ. III, n° 100 ).

Le syndicat des copropriétaires conteste les sommes suivantes, apparaissant sur l’état des dépenses du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, au titre de l’entretien réparation de l’immeuble, et figurant sur le grand livre comptable :

* 283,56 euros, au titre de l’intervention de la société Seca, en date du 18 aout 2017 pour désinctisation ;

* 283,38 euros, au titre de l’intervention de la société de la Seca, en date du 30 juin 2018 pour désinctisation ;

* 150 euros, au titre du paiement d’une gerbe de fleurs à l’occasion du décès de M. [W], l’un des copropriétaires, en date du 20 octobre 2017;

* 84,46 euros, au titre de l''intervention de la société Paris clef refixation paumelles basses en date du 18 août 2017 ;

* 70,35 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec, en date du 23 janvier 2018, recherche de panne Vigik ;

* 87,55 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec, et ce alors même que cette prestation serait incluse selon le syndicat des copropriétaires, dans le contrat de nettoyage de Ia copropriété:

à la lecture des pièces, ce montant n’a pas trouvé comme facturé, un montant de 163,11 euros a été facturé au titre du remplacement de l’interrupteur hall de la société Aitec le 28 décembre 2017; la facture de 87,55 euros provient du remplacement de l’éclairage de la descente du garage en date du 23 avril 2018 ;

* 131,32 euros, au titre de frais d’archivage, en date du 1er juillet 2017, autre intervenant : pro archivage, or contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette prestation provient du cabinet Pro Archives et non du syndic ;

* 495 euros, en date du 15 juin 2017 et 2 475 euros, en date du 15 mars 2018 au titre d’interventions de la société Hydrosonic, pour débouchage de la colonne d’évacuation des eaux usées ;

* 4 293 96 euros, en date du 18 août 2017 (RDF alimentation eau froide) , 467,61 euros en date du 9 octobre 2017 (travaux de réparation suite recherche de fuite), 1.870 euros, en date du 27 octobre 2017 (travaux de remise en état colonne horizontale) ainsi que 1 .654 euros en date du 24 novembre 2017 (RDF et remise en état de la colonne d’évacuation) au titre d’interventions de la société Giugliaris ; ces prestations s’inscrivent dans le cadre d’une recherche de fuite survenue dans le cabinet de kiné installé dans l’immeuble.

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, la première partie de ces travaux correspondent à des petits travaux de maintenance que le syndic a le pouvoir d’entreprendre pour l’entretien des parties communes, sans autorisation préalable, au titre des pouvoirs qu’il tient de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ils apparaissent sur le grand livre au poste '6150100 entretien courant'.

De même, les travaux effectués par la société Hydrosonic, relatifs au débouchage de la colonne d’évacuation des eaux usées, 2475 euros + 475 euros soit au total 2 950 euros, s’analysent en des travaux d’entretien et de maintenance, puisqu’il n’a pas été procédé au remplacement de la colonne des eaux usées mais à une simple réparation, consistant en un débouchage.

S’agissant des travaux effectués par la société Giuglaris, ils ont été rendus nécessaires suite à un sinistre intervenu dans la copropriété au cours de l’exercice 2017/2018.

En application de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Si le syndic est tenu d’informer les copropriétaires de la réalisation de travaux urgents et nécessaires, aucune forme particulière n’est prévue dans les textes pour procéder à cette information. Il en résulte que cette information peut s’effectuer par la convocation que le syndic doit adresser aux copropriétaires pour la réunion de l’assemblée puisque cette convocation contiendra nécessairement l’ordre du jour, donc la question des travaux de réparation.

En l’espèce, les copropriétaires ont été tenus informés de ce sinistre et il a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété du 7 décembre 2018, une résolution n°15 ainsi libellée : décision d’entériner les travaux ayant pour objet la suppression des désordres dans les locaux de kiné, devis de la société Giuglaris.

Les copropriétaires ont bien été informés du sinistre relatif au cabinet de kiné.

Ils ont d’ailleurs décidé qu’une assemblée générale extraordinaire se tiendrait dans les deux mois, afin de traiter les questions en suspens, le temps que le nouveau syndic désigné prenne connaissance des dossiers en cours.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’aucune faute de gestion n’avait été commise par le syndic au titre de ces prestations et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en remboursement à ce titre.

2) sur les prestations dont la réalisation serait incluse dans le forfait :

Le syndicat des copropriétaires, estime que des vacations auraient été indûment imputées, alors que les prestations réalisées étaient incluses dans le forfait et intégrées dans sa mission de base et donc de facto dans ses honoraires annuels.

Aux termes de l’article 7 'prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel', du contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale le 26 janvier 2017, il est prévu que la rémunération du syndic professionnel est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique peut être perçue en contrepartie de prestations particulières limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au 7-2 du présent contrat (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

Il est mentionné que la présence du syndic lors de la tenue de l’assemblée générale annuelle est incluse dans le forfait pour une durée de 2 heures, à l’intérieur d’une plage horaire allant de 9h à 17h.

Le tarif des vacations est expressément mentionné dans le contrat en distinguant les heures ouvrables (du lundi au jeudi de 9h à 12h et 14h à 18h, le vendredi 17h) et les autres (en dehors des heures précitées et le samedi, le tarif de base est majorée de 100% au delà de 22h de 200 %).

Le tarif de base pour les heures ouvrables, est fixé :

— à 108 euros TTC/heure, pour les prestations supplémentaires effectuées pendant les heures de bureau ;

— à 140 euros TT/heure, pour les prestations supplémentaires effectuées en dehors des heures de bureau.

Le détail des prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au delà du forfait) est listé dans des tableaux figurant aux points 7.2.2 à 7.2.7.

Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la rémunération forfaitaire :

— les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

— la gestion des règlements aux bénéficiaires.

Le syndicat des copropriétaires, fait état des sommes suivantes :

* 216 euros au titre de la tenue de l’assemblée générale annuelle ordinaire, en date du 11 décembre 2017 ;

Or le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2017 n’est pas versé aux débats. Le syndic ne justifie donc pas de la durée de celle-ci et de ces honoraires supplémentaires facturés. Le jugement entreprise sera infirmé et la SARL Citya [Adresse 1], sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires le montant de cette somme.

* 1 080 euros au titre de dix vacations relatives à des 'suivis de sinistres', toutes ces vacations datant du 1er juillet 2017 ;

Concernant les prestations relatives au sinistre le contrat prévoit des vacations au temps passé visée au point 7-2-1, soit 108 euros/heure TTC concernant : les déplacements sur les lieux, la prise de mesures conservatoires, l’assistance aux mesures d’expertises, le suivi du dossier auprès de l’assureur.

Or la SARL Citya [Adresse 1] ne produit aucun document permettant de justifier la facturation du suivi de sinistres susvisés à l’état des dépens.

Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires cette somme.

* 2 268 euros au titre de sept vacations relatives a des 'déclarations de sinistres’ ;

Or la SARL Citya [Adresse 1] ne justifie d’aucune diligence effectuée à ce titre. Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires cette somme

* 216 euros, au titre d’une 'expertise sinistre [V]', en date du 19 février 2018,

Or la SARL Citya [Adresse 1] ne justifie d’aucune diligence, effectuée à ce titre. Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires cette somme.

* 108 euros au titre d’un audit énergétique, ;

Or la SARL Citya [Adresse 1] ne justifie d’aucune diligence effectuée à ce titre. Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires cette somme.

Le sous-total des sommes à rembourser s’élève à : 3888 euros

3) Sur les honoraires qui auraient été indûment facturés et prélevées arbitrairement:

Aux termes de l’article 7-2-6 du contrat de syndic, les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1) sont facturés de la manière suivante:

— mise en demeure d’un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception : 60 euros TTC ;

— constitution du dossier transmis à l’avocat, l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique (à l’exclusion des formalités visées au 7-2-4) : 800 euros TTC ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat : vacation au temps passé visée au point 7-2-1.

L’article 7-2-7 du contrat prévoit au titre 'autres prestations', une rémunération au temps passé visée au point 7-2-1 pour les diligences spécifiques liées à la préparations des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes ; reprise de la comptabilité sur exercice antérieur (….).

Le syndicat des copropriétaires, fait état des sommes suivantes, estimant qu’elles auraient été indûment facturées et prélevées arbitrairement :

* 608,96 euros, au titre de frais postaux : cette somme n’est plus contestée dans les motifs des conclusions du syndicat des copropriétaires, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce que ce dernier a été débouté de sa demande de remboursement ;

***

* 324 euros, au titre de la liquidation d’une société civile immobilière, correspondant à une vacation de trois heures, en date du 20 mars 2018 ;

* 324 euros, au titre de la remise d’un dossier à un généalogiste correspondant à une vacation de trois heures, en date du 20 mars 2018 ;

* 360 euros, au titre de la gestion de deux contentieux [N] et [Z] en date du 21 juin 2018 ;

* 108 euros, au titre d’une information du passage de la TNT, en date du 15 septembre 2017;

* 108 euros, au titre d’un rendez-vous avec Me [D], en date du 21 novembre 2017 ;

* 60 euros, au titre de l''intervention de la société Jaussein Expertise ;

* 192 euros au titre d’une prestation dont on ignore de quoi il s’agit ;

* 80 euros, au titre d’une prestation dont on ignore de quoi il s’agit ;

*108 euros, en date du 1er juillet 2017 au titre d’une expertise '[O]' dont la copropriété ignore de quoi ii s’agit ;

* 216 euros, au titre d’un sinistre Joulie/Hetal dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

sous total de 1 880 euros.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’ancien syndic de la copropriété, c’est à lui de démontrer les diligences effectuées justifiant la facturation de ses honoraires supplémentaires et non au syndicat des copropriétaires.

Par conséquent la SARL Citya [Adresse 1] ne justifie d’aucune diligence effectuée à ce titre. Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires cette somme.

4) Sur la demande en remboursement de la somme de 864 euros, facturée en date du 16 décembre 2016, sous l’intitulé ' suivis sinistres 20140626018850 – 20140717019131 – 201 5073 002449" correspondant à 9 heures de vacation forfaitaire, au motif qu’aucune prestation n’a été réalisée :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la facturation de cette somme. Il sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

5) Sur la demande en paiement de la somme de 6 959,94 euros qu’elle s’était engagée à lui régler par courriel du 26 septembre 2018 ;

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6 959,94 euros. Il verse aux débats un courriel du 26 septembre 2018 dans lequel la SARL Citya Tordo s’engageait à faire tous les avoir sur les comptes, soit un total de 6 959,94 euros, espérant pouvoir valider un contrat de deux ans voir trois ans.

Il produit également un courrier daté du 7 février 2019 dans lequel le nouveau syndic, le cabinet Crouzet et Breil demande à la SARL Citya Tordo Immobilier d’honorer son engagement de rétrocéder la somme de 6 959,94 euros, représentant les honoraires indus et contraire au contrat de syndic, raison pour laquelle les comptes de la copropriété en septembre 2018 n’ont pas été approuvés. Il justifie avoir également délivré mise en demeure en date du 18 juin 2019 par l’intermédiaire de son conseil.

L’ancien syndic soutient que cette remise a été calculée sur les honoraires déjà contestés et objet du présent litige.

Dans le cadre du présent litige, la SARL Citya [Adresse 1] a été condamnée à rembourser les sommes de 3 888 euros, au titre des vacations indûment imputées, et 1 880 euros, au titre des honoraires facturés.

Or le syndicat des copropriétaires ne démontre pas ce que recouvre la somme de 6 959,94 euros sollicitée. En vertu du principe non bis in idem et afin de ne pas indemniser deux fois, le même préjudice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de dommage et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice subi, suite aux 'détournements de fonds’ opérés par la SARL Citya [Adresse 1].

Cependant la SARL Citya [Adresse 1] a déjà été condamnée à rembourser les sommes indûment facturées. Ainsi le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de préjudice financier distinct susceptible d’être réparé.

Par ailleurs comme l’a pertinemment relevé le premier juge aucun élément en procédure ne permet d’étayer une accusation de détournement de fonds, relevant de la sphère pénale.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

²Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL Citya Tordo, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Chacune des parties succombant partiellement, l’équité commande qu’elles conservent la charge de leurs propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contadictoire, par mise à disposotion au greffe,

CONFIRME le jugement entreprise en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de :

— sa demande en remboursement :

— des prestations suivantes :

* 283,56 euros, au titre de l’intervention de la société Seca ;

* 283,38 euros, au titre de l’intervention de la société de la Seca ;

* 150 euros, au titre du paiement d’une gerbe de fleurs à l’occasion du décès de M. [W], l’un des copropriétaires ;

* 84,46 euros, au titre de l''intervention de la société Paris clef ;

* 70,35 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec ;

* 87,55 euros, au titre de l’intervention de la société Aitec, et ce alors même que cette prestation est incluse dans le contrat de nettoyage de Ia copropriété ;

* 495 euros, en date du 15 juin 2017 et 2 475 euros, en date du 15 mars 2018 au titre d’interventions de la société Hydrosonic ;

* 4 293 96 euros, en date du 18 août 2017, de 467,61 euros en date du 9 octobre 2017, de 1.870 euros en date du 27 octobre 2017 ainsi que 1 .654,00 euros en date du 24 novembre 2017 au titre d’interventions de la société Giugliaris ;

* 131,32 euros, au titre de frais d’archivage ;

— au titre des honoraires facturés :

* 608,96 euros, au titre de frais postaux ;

— sa demande en paiement de la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts au titre des 'détournements opérés’ ;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE la SARL Citya [Adresse 1] à rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  3 888 euros, au titre des vacations indûment imputées, se décomposant comme suit :

* 216 euros au titre de la tenue de l’assemblée générale annuelle ;

* 1080 euros au titre de dix vacations relatives à des 'suivis de sinistres';

* 2268 euros au titre de sept vacations relatives a des 'déclarations de sinistres';

* 216 euros, au titre d’une 'expertise sinistre [V]' ;

* 108 euros au titre d’un audit énergetique ;

—  1 880 euros, au titre des honoraires facturés, se décomposant comme suit :

* 324 euros, au titre de la liquidation d’une société civile immobilière, correspondant à une vacation de trois heures, en date du 20 mars 2018 ;

* 324 euros, au titre de la remise d’un dossier à un généalogiste correspondant à une vacation de trois heures, en date du 20 mars 2018 ;

* 360 euros, au titre de la gestion de deux contentieux [N] et [Z] en date du 21 juin 2018 ;

* 108 euros, au titre d’une information du passage de la TNT, en date du 15 septembre 2017;

* 108 euros, au titre d’un rendez-vous avec Me [D], en date du 21 novembre 2017 ;

* 60 euros, au titre de l''intervention de la société Jaussein Expertise ;

* 192 euros au titre d’une prestation dont on ignore de quoi il s’agit ;

* 80 euros, au titre d’une prestation dont on ignore de quoi il s’agit ;

*108 euros, en date du 1er juillet 2017 au titre d’une expertise '[O]' dont la copropriété ignore de quoi ii s’agit ;

* 216 euros, au titre d’un sinistre Joulie/Hetal dont la copropriété ignore de quoi il s’agit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en remboursement de la somme de 864 euros, facturée en date du 16 décembre 2016, sous l’intitulé ' suivis sinistres 20140626018850 – 20140717019131 – 201 5073 002449" ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement de la somme de 6959,94 euros ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,