1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02626

N° Portalis DBVL-V-B7G-SV26

(Réf 1ère instance : 19/02408)

M. [H] [C]

c/

SAS PATRIMHOTEL

SCP [K] [O], [U] [X], [Y] [R], [S] [A] Notaires associés

Société SELAS CLEOVAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 décembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 25 février 2025

****

APPELANT

Monsieur [H] [C]

né le 12 août 1939 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aude NORMANT, Plaidante/Postulante, avocate au barreau de RENNES

Représenté par M^e Harry BENSIMON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

SAS PATRIMHOTEL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LORIENT sous le numéro 433.723.871, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Julie FAGE de la SCP AVOCATS DU PONANT, avocate au barreau de BREST

SCP [K] [O], [U] [X], [Y] [R], [S] [A], notaires associés, société liquidée amiablement, prise en la personne de son madataire ad litem, la SELAS CLEOVAL prise en la personne de Me [N] [P], mandataire judiciaire, désignée par ordonnance du tribunal de commerce de Vannes en date du 12.04.20222

[Adresse 1]

[Localité 6]

SELAS CLEOVAL prise en la personne de Me [N] [P], es qualité de mandataire ad litem de la SCP [K] [O], [U] [X], [Y] [R], [S] [A], NOTAIRES ASSOCIES, société liquidée amiablement, désignée suivant ordonnance du tribunal de commerce de Vannes du 12.04.2022

[Adresse 1]

[Localité 6]

Toutes deux représentées par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulante, avocate au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidante, avocate au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Aux termes d’un compromis de vente des 14 mai et 5 juin 2010, M. [C] a vendu à la SARL Patrimhôtel (devenue SAS Patrimhôtel) deux chambres d’hôtel n° 24 et n° 26 situées dans un ensemble immobilier exploité sous l’enseigne Hôtel Center au [Adresse 5] ainsi que 1.180 parts de la société en participation Gesthotel [Localité 8], le tout au prix de 42.000 €.

2. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 juin 2010.

3. Après avoir sommé M. [C] de se présenter à son étude en vue de la signature de l’acte authentique, maître [X], notaire à [Localité 11], a dressé procès-verbal de carence le 18 mai 2011.

4. Par acte d’huissier en date du 19 juillet 2011, la société Patrimhôtel a fait assigner M. [C] devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins de voir la vente déclarée parfaite.

5. Par jugement du 10 avril 2013, le tribunal de grande instance de Brest a déclaré la vente parfaite, enjoint à M. [C] de régulariser l’acte authentique de vente en l’étude de maître [X] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant 15 jours, outre qu’il a débouté M. [C] de toutes ses demandes, débouté également la sarl Patrimhôtel de sa demande de dommages-intérêts et condamné M. [C] à verser à la société Patrimhôtel la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire n’a pas été ordonnée comme n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire.

6. M. [C] a interjeté appel de ce jugement.

7. Par arrêt du 1er décembre 2016, la cour d’appel de Rennes a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et condamné M. [C] à payer à la société Patrimhôtel la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts, celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel. Elle a retenu que l’existence d’une imposition sur les plus-values dont le vendeur n’avait pas connaissance au moment de la signature de la vente s’apparentait à une appréciation erronée par ce dernier de la rentabilité économique de cette opération qui ne constituait pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement.

8. Suivant arrêt rendu le 25 janvier 2018, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par M. [C] motif pris de ce que les moyens soulevés n’étaient manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

9. Par exploit d’huissier du 4 mai 2018, M. [C] a été sommé de se présenter à l’étude de maître [X], notaire instrumentaire, le 15 mai 2018 à 9 h à l’effet de procéder à la signature de l’acte de vente.

10. M. [C] étant absent, maître [X] a, suivant procès-verbal du 15 mai 2018, constaté le défaut de celui-ci et la bonne réalisation de la vente entre les parties.

11. Invoquant des préjudices causés par le fait que la vente n’avait pas été régularisée, M. [C] a fait assigner la société Patrimhôtel (devenue SAS Patrimhôtel) ainsi que la scp Bourles-[X]-[R]-Vasse par actes du 20 novembre 2019 devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins de voir déclarer la vente parfaite en sa version n° 11 établie par ses soins, avec paiement du prix, et d’être indemnisé de ses préjudices avec intérêt, à savoir :

—  20.000 € au titre « d’abus de droit injustifié »,

—  5.000 € au titre du préjudice moral,

—  19.840,61 € au titre de l’absence de perception de résultats,

—  3.138,91 € au titre des frais,

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

outre les frais irrépétibles et les dépens.

12. La société Patrimhôtel a, pour sa part, formé des demandes indemnitaires reconventionnelles au titre de l’acharnement procédural abusif de M. [C] ainsi qu’au titre des revenus d’exploitation dont il demeurait débiteur pour les avoir perçus indument après la vente du bien alors que ceux-ci devaient lui revenir.

13. Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Brest a :

— déclaré irrecevable la demande de M. [C] tendant à voir déclarer parfaite la vente du 14 mai et du 5 juin 2010 en raison de l’autorité de la chose jugée,

— rejeté la demande d’injonction d’avoir à régulariser un acte authentique,

— en tant que de besoin, condamné la société Patrimhôtel à payer à M. [C] la somme de 42.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019,

— condamné M. [C] à lui payer la somme de 11.717,57 € au titre de la restitution des résultats d’exploitation,

— condamné ce dernier à payer à la société Patrimhôtel la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le même aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

14. Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé qu’il avait déjà été définitivement jugé que la vente était parfaite compte tenu des décisions de justice intervenues (arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1er décembre 2016 et arrêt de rejet de la Cour de cassation du 25 février 2018), de sorte que la demande de M. [C] était irrecevable comme se heurtant à la fin de non-recevoir que constitue l’autorité de la chose jugée en application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile. Le tribunal a condamné M. [C] à payer à la société Patrimhôtel la somme de 11.717,57 € au titre des revenus des biens cédés indûment perçus par lui postérieurement au 6 juin 2010 et jusqu’en 2015.

15. Par déclaration du 25 avril 2022, M. [C] a interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il a :

— en tant que de besoin, condamné la sarl Patrimhôtel à lui payer la somme de 42.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019,

— ordonné l’exécution provisoire.

16. Par ordonnance du 17 janvier 2023, le premier président délégué a :

— débouté M. [C] de ses demandes d’arrêt de l’exécution provisoire et de consignation des sommes à payer en exécution du jugement,

— rejeté la demande indemnitaire de la sas Patrimhôtel,

— condamné M. [C] aux dépens,

— condamné M. [C] à payer à la sas Patrimhôtel une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

17. Il a jugé que la société Patrimhôtel justifiait avoir fait pratiquer une saisie attribution à hauteur de la somme de 25.378,08 € en incluant les dommages et intérêts et frais irrépétibles antérieurement alloués, sur les fonds détenus par la SCP [O] [X] [R] [A] (46.000 €) pour le compte de la société débitrice.

18. Cette saisie attribution permettant de solder l’intégralité de la créance, M. [C] échouait en la démonstration qui lui incombait de ce que l’exécution de la décision présentait à son égard des conséquences manifestement excessives et le mettait gravement en péril.

19. Par ordonnance du 28 février 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation fondée sur l’article 524 du code de procédure civile en retenant qu’il n’était versé aucun décompte des sommes dues entre les parties de sorte que la sas Patrimhôtel ne démontrait pas que M. [C] lui devait encore de l’argent au titre du jugement dont appel et ne faisait donc pas la démonstration de ce qu’il n’aurait pas exécuté la décision frappée d’appel. Le conseiller de la mise en état a condamné la société Patrimhôtel au paiement des dépens de l’incident, dont distraction en application l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement à M. [H] [C] de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, le surplus des demandes ayant été rejeté.

20. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

21. M. [C] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 août 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— le recevoir en ses écritures et les déclarer bien fondées,

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

* condamné la sarl Patrimhôtel à lui payer la somme de 42.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019,

* ordonné l’exécution provisoire,

— et statuant à nouveau, en conséquence,

— le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

— déclarer que l’acte de vente sous seing privé signé le 10 mai par lui et le 5 juin 2010 par la société Patrimhôtel est parfait et que la vente est définitive,

— déclarer que la société Patrimhôtel a manqué à ses obligations en ne procédant pas à la régularisation par acte authentique de l’acte de vente susvisé,

* depuis le jugement du 10 avril 2013, date à partir de laquelle plus rien ne s’opposait à la signature d’un acte authentique,

* depuis le 15 mai 2018 à partir de laquelle un report de date de signature de quelques semaines aurait permis cette régularisation et la signature d’un acte authentique de comptes arrêtés au 31 décembre 2018,

* ainsi que le dépôt de l’assignation du 20 novembre 2019

* ayant conduit à ce jugement du 10 mars 2022, dont appel,

— déclarer que la société Patrimhôtel a manqué à ses obligations d’information lors de la radiation du RC de Vannes (56) de son étude notariale le 7 mai 2021 faussant totalement toute la procédure de mise en état alors en cours auprès du tribunal judiciaire de Brest (29),

— déclarer que la société Patrimhôtel a manqué à toutes ses diligences de régularisation de cet acte signé en 2010 en diligentant dès ce jugement du 10 mars 2022, une saisie-attribution à l’encontre de son office notarial, procédure inutile engagée auprès du tribunal de Valence (26) dont également appel au titre de la validité de ce jugement du 10 mars 2022,

— en conséquence,

— enjoindre la scp Bourles-[X]-[R]-Vasse, notaires associés, prise en la personne de son mandataire ad litem la selas Cléoval prise en la personne de maître [N] [P] et au besoin l’y condamner d’avoir à :

1) demander les éléments de gestion auprès de la sel Gesthotel et le syndic Foncia survenus depuis l’année 2017 en ce qui concerne les biens faisant l’objet de l’acte signé en 2010,

2) d’établir un projet définitif d’acte de vente, projet basée notamment sur la dernière version rectifiée par lui, version n° 11, au plus tard dans un délai de 2 mois à compter du prononcé de la décision sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— se réserver compétence pour liquider l’astreinte,

— annuler et réformer l’ordonnance du 17 janvier 2023 et le jugement du 9 mars 2023 liés à cette procédure judiciaire complémentaire initiée au titre de cette saisie-attribution non recevable déposée le 11 avril 2022, basée sur un argumentaire non retenu par le jugement rendu le 28 février 2023 démontrant que la société Patrimhôtel ne détenait aucune créance sur lui,

— condamner la société Patrimhôtel au versement des sommes suivantes :

* 42.000 € au titre des biens immobiliers cités en lieu et place de la société Patrimhôtel mentionnée sur ce jugement du 10 mars 2022,

* 20.000 € au titre d’abus de droits injustifiés,

* 5.000 € au titre du préjudice moral,

* 27.840,61 € au titre de l’absence de perception de résultats, à parfaire selon les états établis par le Syndic Foncia d’un arrêté de comptes au 31 décembre 2022,

* 3.138,91 € au titre des frais de reddition de compte ou états datés préparés lors de précédente procédures de signature d’acte mains non menées à terme et indûment attribués à lui,

— assortir la condamnation de l’intérêt à compter du jugement du 10 avril 2013, date à laquelle plus rien ne s’opposait à la régularisation de cet acte signé en 2010 outre de l’intérêt majoré dans les coéditons de l’article 1153-1 du code civil et non la date de l’assignation mentionnée du 20 novembre 2019,

— condamner la société Patrimhôtel à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner cette dernière à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens de l’instance,

— fixer la créance au passif de la liquidation de la scp Bourles-[X]-[R]-Vasse.

22. La SAS Patrimhôtel expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a :

* prononcé les condamnations à paiement au profit de la sarl Patrimhôtel et rectifier en précisant qu’elles sont prononcées au profit de la société Patrimhôtel,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a :

* en tant que de besoin, condamnée à payer à M. [C] la somme de 42.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019,

* déboutée de toutes ses autres demandes,

— et statuant à nouveau sur ces derniers points :

* condamner M. [C] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommage et intérêts,

* débouter ce dernier de sa demande en paiement du prix de 42.000 €,

* condamner le même à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner M. [C] aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile, dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

23. La scp Bourles-[X]-[R]-Vasse et la selas Cléoval son mandataire judiciaire (ci-après la scp de notaires) expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 17 août 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé irrecevable la demande de M. [C] tendant à voir constater le caractère parfait de la vente en raison de l’autorité de la chose jugée,

— débouter M. [C] de sa demande tendant à la fixation de « la créance » au passif de la liquidation de la scp notariale,

— statuer ce que de droit pour le surplus.

— condamner les parties succombantes en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Ab Litis en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

24. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

25. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « constater », « dire », « dire et juger » ou « déclarer » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur la rectification d’erreur matérielle

26. La SAS Patrimhôtel observe dans la discussion de ses écritures que la procédure initiale opposait M. [C] en demande et la « SAS » Patrimhôtel en défense mais que le tribunal a, dans le dispositif du jugement déféré, mentionné la « SARL » Patrimhôtel.

27. Elle ne reprend pas au dispositif de ses conclusions sa demande de rectification d’erreur matérielle de sorte qu’en application de l’article 462 du code de procédure civile, il y sera procédé d’office en jugeant qu’au dispositif du jugement du 10 mars 2022 du tribunal judiciaire de Brest, les mots « SARL » doivent être remplacés par les mots « SAS ».

2) Sur le principe de la vente parfaite

28. Reprenant ses écritures de premières instance, M. [C] demande à la cour d’appel de déclarer que l’acte de vente sous seing privé signé le 10 mai 2010 par lui et le 5 juin 2010 par la société Patrimhôtel est parfait et que la vente est définitive.

29. La SAS Patrimhôtel conclut à l’irrecevabilité de cette demande au visa de l’autorité de la chose jugée et pour défaut d’intérêt à agir.

30. La SCP de notaires demande la confirmation du jugement sur ce point dès lors que le tribunal judiciaire de Brest puis la cour d’appel de Rennes se sont déjà prononcés sur cette question et ce de manière définitive.

Réponse de la cour

31. C’est par des motifs pertinents, que la cour d’appel adopte en leur entièreté, qu’il a été retenu par le tribunal judiciaire de Brest qu’en application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile sur l’autorité de la chose jugée, la vente a été définitivement jugée parfaite compte tenu des décisions de justice intervenues (arrêt de la cour d’appel de Rennes du 1er décembre 2016 et arrêt de rejet de la Cour de cassation du 25 février 2018), de sorte que la demande de M. [C] tendant à nouveau à voir cette vente déclarée parfaite est irrecevable comme se heurtant à la fin de non-recevoir que constitue la chose jugée.

32. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point, aucune d’injonction d’avoir à régulariser un acte authentique n’ayant à être délivrée.

3) Sur les modalités de la vente parfaite

33. En vertu de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

34. Il est de jurisprudence constante que la vente immobilière est parfaite par l’effet du seul échange des consentements sur la chose et sur le prix même en l’absence d’acte authentique, sauf si celui-ci est un élément constitutif des consentements, et que la décision judiciaire ayant constaté la vente produit effet rétroactif à la date de l’accord des parties.

3.1) Sur la date de la vente parfaite

35. Au cas particulier, le compromis de vente a prévu, pour les biens et droits immobiliers, que « En cas de réalisation de toutes les conditions suspensives ci-après, l’ACQUEREUR aura la propriété du bien vendu à compter du jour de la régularisation des présentes par acte authentique. L’entrée en jouissance aura lieu le même jour par la prise de possession réelle., L’IMMEUBLE devant alors être libre de toute location ou occupation, à part celle de l’exploitation hôtelière en cours » et, pour les parts sociales, que « En cas de réalisation de toutes les conditions suspensives ci-après, l’ACQUEREUR aura la propriété des parts sociales cédées, avec tous les droits y attachés, à compter du jour de la régularisation des présentes par acte authentique. Il en aura la jouissance et seul le droit aux dividendes à compter du même jour et notamment, il aura seul vocation aux dividendes rattachés aux parts. »

36. Le compromis de vente n’a en effet pas érigé l’acte authentique en condition du consentement des parties.

37. La cour d’appel de Rennes a, dans son arrêt du 1er décembre 2016, jugé que la vente des 14 mai et 5 juin 2010 était parfaite.

38. Par acte d’huissier de justice délivré le 4 mai 2018 à la personne de M. [C], celui-ci a été sommé de se présenter à la signature de la cession et de la vente le 15 mai 2018 à 9 h en l’étude de maître [X], notaire à [Localité 11]. L’acte d’huissier mentionne qu’était joint un projet d’acte de vente.

39. Le 15 mai 2018 à 10 h, le notaire a constaté l’absence de M. [C], et a prononcé le défaut contre lui. Il n’a pas été mentionné que M. [C] avait fait connaître ce jour-là les motifs de son absence. Par courrier ultérieur du 30 mai 2018 adressé à maître [X], le conseil de M. [C] a fait valoir des « raisons médicales » et des « grèves de transport » sans toutefois justifier ni des unes ni des autres et demandait une modification du projet d’acte de vente annexé à la sommation.

40. En application de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 95-162 du 15 février 1995 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le notaire a établi le 15 mai 2018 une notification de transfert de propriété et de jouissance.

41. C’est donc pertinemment que les premiers juges ont retenu dans la décision critiquée qu’il en découlait que le transfert de la propriété devait être fixé à la date du 5 juin 2010, jour des consentements sur la chose et le prix, et que la formalité de l’acte authentique ultérieurement mise en oeuvre par le notaire en l’absence de M. [C], à savoir le 15 mai 2018, n’avait d’autre utilité que celle de rendre la vente opposable aux tiers et en aucun cas à porter ad validitatem.

42. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la date du 5 juin 2010 comme étant celle de la vente parfaite, date à partir de laquelle M. [C] n’était plus le propriétaire des biens vendus.

43. Il n’y a pas non plus lieu à demander les éléments de gestion auprès de Gesthotel et du syndic Foncia survenus depuis l’année 2017 ni à établir un quelconque projet définitif d’acte de vente des biens considérés qui serait basé sur une version n° 11 établie par M. [C].

44. Ces demandes au titre de la communication des pièces de gestion et de la réitération de la vente sur la base d’un projet n° 11 seront donc rejetées.

3.2) Sur le paiement du prix

45. En conséquence de ces observations, il convient de confirmer le jugement qui a condamné la société Patrimhôtel au paiement du prix à M. [C], à savoir la somme de 42.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019, date de la délivrance de l’assignation en vente parfaite par M. [C], étant sur ce point rappelé qu’une somme de 48.600 € a été consignée le 14 mai 2018 par la société Patrimhôtel en l’étude notariale, représentant le prix de vente pour 42.000 € et les frais pour 4.800 € et que cette somme n’a, en l’état des pièces justificatives produites en cause d’appel, pas encore été remise à M. [C].

46. La demande de M. [C] de voir fixer le point de départ de l’intérêt au taux légal « à compter du jugement du 10 avril 2013, date à laquelle plus rien ne s’opposait à la régularisation de cet acte signé en 2010 » ne peut qu’être rejetée dès lors que ledit jugement n’a pas prononcé de condamnation à paiement du prix.

4) Sur le sort des charges de copropriété, des taxes foncières et des résultats

47. Les désaccords sur les modalités de la vente se sont encore traduits par des désaccords quant aux comptes entre les parties portant sur l’affectation des charges de copropriété, des taxes foncières et l’attribution des résultats.

48. M. [C] entend réclamer le remboursement « à titre de dommages et intérêts » des charges de copropriété portées à son compte par le syndic Foncia, à savoir la somme de 3.138,91 € décomposée en quatre sommes de 862,96 €, 842,39 €, 495,16 € et 938,40 €.

49. Il entend également réclamer le paiement de la somme forfaitaire de 20.000 € au titre de « l’abus de droits injustifiés », ayant consisté selon lui en une immobilisation pécuniaire abusive de sommes d’argent, au rang desquels les taxes foncières d’un montant de 5.891 € tel qu’arrêté au 31 décembre 2022, ce qui l’a empêché de réaliser un investissement suivi de longue date tandis que sa trésorerie a été mise en péril ainsi que sa pérennité financière mise à mal.

50. Enfin, il entend obtenir jusqu’au 31 décembre 2022 et « à titre de dommages et intérêts » le paiement des résultats issus de la location des chambres, à savoir une somme de 27.840,61 € à parfaire ayant, selon lui, été considéré à tort comme ne faisant plus partie des co-propriétaires.

51. Sur les charges de copropriété, la SAS Patrimhôtel souligne que les états demeurent à la charge du vendeur en vertu de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, c’est-à-dire en l’espèce à la charge de M. [C] et que cette demande ne saurait une nouvelle fois prospérer.

52. Sur les résultats, elle souligne la contradiction de M. [C] à prétendre au remboursement de la taxe foncière depuis 2010, impliquant qu’il ne se considère plus comme propriétaire à compter de cette date, et à prétendre percevoir les revenus d’exploitation attachés aux parts et actions vendues impliquant au contraire la qualité de propriétaire.

Elle soutient que c’est à la date du 5 juin 2010 que M. [C] a perdu tout droit à la perception desdits revenus d’exploitation, qui sont donc acquis à la société Patrimhôtel depuis cette date. Elle demande au contraire la confirmation de la condamnation de M. [C] à lui rembourser la somme de 11.717,57 € au titre des revenus d’exploitation par ce dernier perçus pour les exercices 2010 à 2015 inclus

53. Enfin, elle ne conclut pas sur les taxes foncières ni sur la somme forfaitaire de 20.000 € telle que réclamée par M. [C].

54. Sur ces différents points, le notaire s’en rapporte à justice.

Réponse de la cour

55. Sauf convention contraire, les charges de copropriété de même que les droits et taxes attachés au bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur à compter du transfert de propriété, de même que les résultats d’exploitation lui sont acquis à compter de la même date.

56. Au cas particulier, la date de la vente telle qu’elle a été judiciairement retenue est celle du 5 juin 2010, date de la vente parfaite, de sorte que c’est à compter de cette date que, faute de mention contraire, les charges de copropriété et taxes et droits attachés aux deux chambres vendues doivent être mis à la charge de la SAS Patrimhôtel tandis que les résultats d’exploitation doivent lui revenir.

4.1) Sur les charges de copropriété

57. Le tribunal a examiné les pièces justificatives produites à l’appui des demandes de remboursement formées par M. [C] et a retenu que pour la somme de 862,96 € réclamée au titre de l’exercice 2015, ce montant ne reposait que sur les seules affirmations et calculs de M. [C] et qu’il n’était pas justifié de son paiement par l’appelant.

58. En cause d’appel, il sera précisé que la pièce n° 17/2 produite par M. [C] consiste en un courriel adressé par lui à l’étude notariale pour lui soumettre un projet d’acte de vente n° 9 et dans lequel il souligne que la somme de 862,96 € lui a été retenue lors de l’affectation des résultats de l’exercice 2015.

59. Il s’en déduit qu’en l’état, M. [C] ne justifie pas avoir déboursé cette somme de manière effective.

60. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de remboursement, étant ajouté que cette somme restera à la charge de la SAS Patrimhôtel, propriétaire depuis le 5 juin 2010.

61. Pour la somme de 842,39 €, celle-ci correspond à des provisions exigibles et non exigibles, des charges impayées sur les exercices antérieurs ' sans précision de date ni d’année ' et des frais de mises en demeure. Or, rien ne permet de considérer que M. [C] s’est acquitté de manière effective de ce montant de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de cette somme qui, en tout état de cause, demeurera à la charge de la SAS Patrimhôtel, propriétaire depuis le 5 juin 2010.

62. Il en va de même des sommes de 495,16 € et 938,40 € dont M. [C] ne justifie pas qu’il les a acquittées, le jugement de rejet étant confirmé sur ce point, et qui demeureront à la charge de la SAS Patrimhôtel, propriétaire depuis le 5 juin 2010.

4.2) Sur les taxes foncières

63. M. [C] produit des avis de taxes foncières pour les années 2010 à 2022 d’où il résulte que ces taxes étaient payées par prélèvement à l’échéance sur le compte dont il était titulaire à la caisse régionale de Crédit agricole de [Localité 9].

64. Ces taxes doivent en conséquence lui être remboursées à hauteur de la somme de 5.891 € tel qu’arrêtée au 31 décembre 2022 et demandée par M. [C] dans ses écritures. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2019.

65. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.

66. En revanche, la demande au titre de l’intérêt au taux légal majoré fondée sur l’article L. 313-3 du code monétaire et financier sera rejetée comme étant prématurée dans la mesure où cet intérêt au taux légal majoré n’est susceptible d’être dû qu’à compter de l’expiration d’un délai de deux mois après la signification du présent arrêt de condamnation de la société débitrice.

67. Le solde de la demande principal d’un montant de 20.000 € sera rejeté, aucune faute n’étant démontrée par M. [C] ni aucun préjudice subi par lui. Le jugement sera confirmé sur ce point.

4.3) Sur l’attribution des résultats

68. L’article 1302 al. 1er du code civil dispose que "Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution."

69. M. [C] ne méconnaît pas le fait que les résultats d’exploitation sont acquis à la société Patrimhôtel puisqu’il en demande l’attribution pour lui-même non pas à titre de « résultats d’exploitation » mais à titre de « dommages et intérêts ». Or, ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité ne sont établis à la charge de la société intimée de sorte que le rejet de la demande de dommages et intérêts doit être confirmé.

70. Parallèlement, la société Patrimhôtel est fondée à former à l’encontre de M. [C] une demande reconventionnelle de remboursement des résultats indûment perçus par M. [C] pour les exercices 2010 à 2015 inclus de sorte que le jugement ayant condamné celui-ci à payer la somme de 11.717,57 € à l’intimée telle que sollicitée sera confirmé sur ce point, étant toutefois rappelé que :

— les premiers juges ont détaillé celle-ci ainsi qu’il suit, sans que ce décompte ait donné lieu à observation, à savoir :

* au titre de l’année 2010 : 5.373,95 / 365 x 209 = 3.077,14 €,

* au titre de l’année 2011 : 3.610,43 €,

* au titre de l’année 2012 : 1.843 €,

* au titre de l’année 2013 : 354,30 €,

* au titre de l’année 2014 : 826,70 €,

* au titre de l’année 2015 : 2.006 €,

— si l’état produit par l’intimée en pièce justificative n° 10 fait bien état d’un montant de 14.014,38 €, la cour ne peut en tout état de cause le retenir sauf à statuer ultra petita, c’est-à-dire au-delà de la demande reconventionnelle de l’intimée.

5) Sur le préjudice moral et les dommages et intérêts pour procédure abusive

71. Compte tenu de ce qui précède, le jugement qui a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les parties pour procédure abusive et pour préjudice moral sera confirmé sur ce point dans la mesure où il n’apparaît pas, dans les pièces produites et en dépit des désaccords sur les modalités de la vente, qu’un décompte clair et détaillé des différentes sommes dues entre elles ait été établi à un quelconque moment de la procédure alors que la vente remonte au 5 juin 2010, soit près de 15 années en arrière, ce qui n’a pas permis une visibilité utile des comptes entre elles et n’a pas facilité la résolution du litige.

6) Sur l’annulation et la réformation de l’ordonnance du 17 janvier 2023 et du jugement du 9 mars 2023

72. M. [C] demande à la cour d’appel d’annuler et de réformer l’ordonnance du 17 janvier 2023 et le jugement du 9 mars 2023 liés à la procédure judiciaire complémentaire initiée au titre de la saisie-attribution "non recevable déposée le 11 avril 2022, basée sur un argumentaire non retenu par le jugement rendu le 28 février 2023, démontrant que la SAS Patrimhôtel ne détenait aucune créance sur M. [C]."

73. La déclaration d’appel vise le jugement du 10 mars 2022 du tribunal judiciaire de Brest et non l’ordonnance du 17 janvier 2023 et le jugement du 9 mars 2023 de sorte qu’aucune annulation ni réformation de ces deux décisions ne peut être ici prononcée, chacune d’elle étant susceptible de donner lieu par ailleurs à l’exercice d’un recours qui lui est propre.

74. Cette demande sera rejetée.

7) Sur la fixation de créance au passif de la scp Bourles-[X]-[R]-Vasse

75. Au dispositif de ses dernières conclusions, M. [C] demande à la cour d’appel de "fixer la créance au passif de la liquidation de la SCP Bourles-[X]-[R]-Vasse." Il ne fournit pas d’explication au soutien de cette demande.

76. La SCP Bourles-[X]-[R]-Vasse et la selas Cléoval, mandataire judiciaire, prise en sa qualité de mandataire ad litem de ladite SCP, concluent au débouté de cette demande faute de savoir « à quoi correspond cette »créance" de M. [C] contre le notaire, quelles seraient sa cause et son montant, étant précisé qu’il n’y a pas lieu à déclaration/fixation de créance au passif dans le cadre d’une liquidation amiable."

77. Faute d’être justifiée, la demande de M. [C] sera purement et simplement rejetée.

8. Sur les dépens et les frais irrépétibles

78. Succombant au principal de ses demandes, M. [C] supportera les dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

79. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles dans la présente instance d’appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Les demandes des parties de ce chef seront donc rejetées.

80. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Dit qu’au dispositif du jugement critiqué du 10 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Brest entre M. [H] [C], demandeur, et la SAS Patrimhôtel et la SCP Bourles-[X]-[R]-Vasse, les mots « SARL » sont remplacés par les mots « SAS »,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 10 mars 2022 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement des taxes foncières formée par M. [C],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS Patrimhôtel à payer à M. [H] [C] la somme de 5.891 € au titre des taxes foncières dues pour les deux chambres n° 24 et n° 26 pour la période du 5 juin 2010 au 31 décembre 2022,

Dit que cette somme porte intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2019,

Condamne M. [H] [C] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE