1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/03424

N° Portalis DBVL-V-B7G-SZSH

(Réf 1ère instance : 19/01712)

SARL [B] CONSEIL IMMOBILIER

c/

M. [F] [H]

Mme [W] [K] épouse [E]

M. [N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 14 janvier 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 6 mai 2025

****

APPELANTE

SARL [B] CONSEIL IMMOBILIER immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-BRIEUC sous le numéro B [Numéro identifiant 4], représentée par son gérant M. [U] [B] représentée par son liquidateur judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de SAINT-BRIEUC en date du 20.11.2024, publié le 28.11.2024, maître [V] [A], membre de la SELARL TCA, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-BRIEUC

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe GUILLOTIN et par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [F] [H]

né le 21 février 1978 à [Localité 10] (BURKINA)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [W] [K] épouse [E]

née le 13 mars 1949 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [N] [E]

né le 7 avril 1949 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Le 21 janvier 2017, M. [N] [E] et Mme [W] [E] ont conclu avec la Sarl [B] Conseil Immobilier un mandat de vente sans exclusivité portant sur leur maison sise [Adresse 3] à [Localité 2] (22) moyennant le prix net vendeur de 199.700 €.

2. Ce mandat de vente comportait en page 5 une clause ainsi libellée :

« Pendant toute la durée du mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou par un mandataire substitué.

A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.'

3. Le 24 février 2014, M. [E] a régularisé avec l’agence Immo-Ouest un second mandat de vente sans exclusivité portant sur le même bien.

4. Le 13 avril 2017, la Sarl [B] Conseil Immobilier a fait visiter la maison à M. [F] [H] et à Mme [Y] [L] son épouse.

5. Le 15 juin 2017, M. [H] a visité la maison des époux [E] une nouvelle fois, cette fois-ci avec l’agence Imm-Ouest.

6. Par message électronique du 29 juin 2017, l’agence Imm-Ouest a informé M. [H] que le prix net vendeur de 175.000 € avait été accepté par M. et Mme [E] et que la commission de 5.000 € était également acceptée au titre de sa rémunération.

7.Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2017, la Sarl [B] Conseil Immobilier informait M. et Mme [E], M. [H], l’agence Imm-Ouest et Me [C], notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique, qu’elle n’entendait pas renoncer au bénéfice de sa rémunération, fixée à hauteur de la somme de 9.700 €.

8. Par message électronique du 21 juillet 2017, M. [E] reconnaissait que l’agence immobilière Imm-Ouest avait accompagné M. [H] et Mme [L] lors d’une visite à la suite de laquelle un compromis de vente avait été signé, et qu’il entendait dénoncer le mandat de vente conclu avec la Sarl [B] Conseil Immobilier.

9. Le lendemain, il indiquait à la Sarl [B] Conseil Immobilier avoir trouvé un « vice de forme et de procédure affectant le mandat de vente » et qu’il se réservait le droit d’une action en justice.

10. La réitération de la vente entre M. et Mme [E] et M. [H] a eu lieu le 21 novembre 2017 par acte authentique reçu par Maître [C], notaire à [Localité 11].

11. Par actes d’huissier des 7 et 21 octobre 2019, la Sarl [B] Conseil Immobilier a fait assigner M. et Mme [E] ainsi que M. [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin notamment de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 9.700 € TTC à titre de dommages et intérêts, en invoquant la responsabilité contractuelle des vendeurs et la responsabilité délictuelle de l’acquéreur.

*****

12. Par jugement du 25 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— dit que la demande de condamnation de la Sarl [B] Conseil Immobilier à l’encontre de M. et Mme [E] était recevable,

— rejeté la demande visant à déclarer nulle la clause pénale du mandat,

— dit que le courrier envoyé le 20 juillet 2017 par la Sarl [B] Conseil Immobilier à M. et Mme [E] ne constituait pas une mise en demeure,

— débouté la Sarl [B] Conseil Immobilier de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. et Mme [E],

— dit que la responsabilité civile de M. [H] n’était pas engagée à l’égard de la Sarl [B] Conseil Immobilier,

— débouté la Sarl [B] Conseil Immobilier de l’ensemble de ses demandes dirigées contre M. [H],

— débouté M. et Mme [E] ainsi que M. [H] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

— condamné la Sarl [B] Conseil Immobilier à payer M. et Mme [E] la somme de 1.700 € ainsi qu’à M. [H] la somme de 1.700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl [B] Conseil Immobilier aux dépens de l’instance et autorisé la selarl Lexcap à recouvrer les sommes avancées par ses soins pour le compte de son client directement entre les mains de la demanderesse dans les limites et conditions posées par l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté la demande relative à l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

13. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :

— n’était pas établi le caractère abusif du non-respect par les époux [E] de l’interdiction posée par la clause du mandant de vente de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agence titulaire du mandat,

— l’absence de démonstration du caractère abusif du manquement à l’origine de la privation de la rémunération résulterait, en la circonstance, de la différence entre le prix de vente et la commission stipulée au mandat conclu avec la Sarl [B] Conseil Immobilier et ceux de la vente effective intervenue par l’intermédiaire de l’agence Immo-Ouest ainsi que de l’absence de diligences accomplies par l’appelante pour parvenir à la vente, notamment pour rapprocher les deux parties,

— la clause pénale stipulée au mandat n’est pas nulle mais elle ne peut être mise en oeuvre faute de mise en demeure préalable conforme aux prévisions de l’article 1231-5 du code civil, la lettre du 20 juillet 2017 ne comportant pas une interpellation suffisante.

14. Concernant M. [H], le tribunal a écarté la faute dans la mesure où le bon de visite qu’il a régularisé ne porte pas la mention 'lu et approuvée’ et qu’il n’est pas établi qu’il lui en été remis un exemplaire de sorte qu’il n’est donc pas démontré qu’il a pris connaissance des obligations découlant de la première visite avec la Sarl [B] Conseil Immobilier, si bien qu’il a pu s’inscrire sans faute dans la négociation du bien avec une autre agence qui offrait des conditions différentes.

*****

15. Par déclaration du 1er juin 2022, la Sarl [B] Conseil Immobilier a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté M et Mme [E] et M. [H] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts.

16. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2024.

17. La Sarl [B] Conseil Immobilier a fait l’objet d’un jugement de conversion en liquidation judiciaire rendu par le tribunal de commerce de Saint-Brieuc le 20 novembre 2024 et publié le 28 novembre suivant.

18. Le liquidateur, la Selarl TCA représentée par Me [M] [A] est intervenu volontairement à la procédure.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

19. La Sarl [B] Conseil Immobilier représentée par son liquidateur judiciaire, la Selarl TCA (maître [A]) expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 janvier 2025 en intervention volontaire de la liquidation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— réformer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de la clause pénale,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. et Mme [E] et M. [F] [H] à lui payer la somme de 9.700 € avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure,

— condamner in solidum les mêmes à lui payer à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi la somme de 2.000 € avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure,

— condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance et d’appel.

20. M. et Mme [E] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 9 février 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— débouter la Sarl [B] Conseil Immobilier de son appel et de ses demandes à leur encontre,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il :

* a rejeté la demande visant à déclarer nulle la clause pénale du mandat,

* les a déboutés, ainsi que M. [H], de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

— réformer le jugement de ces chefs, et statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire et juger qu’ils n’ont commis aucune faute ni aucun manquement à leurs obligations contractuelles à l’égard de la Sarl [B] Conseil Immobilier,

— dire et juger que la clause litigieuse dont se prévaut la Sarl [B] Conseil Immobilier est une clause pénale,

— dire et juger que la clause pénale litigieuse ne respecte pas les exigences de lisibilité, de clarté et de compréhension permettant de la considérer comme valide,

— dire et juger que la clause pénale litigieuse est atteinte de nullité,

— débouter en conséquence la Sarl [B] Conseil Immobilier de l’intégralité de ses demandes en tant qu’elles sont dirigées à leur encontre,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le courrier envoyé le 20 juillet 2017 par la Sarl [B] Conseil Immobilier aux époux [E] ne respecte pas le formalisme d’une mise en demeure, et en conséquence ne peut être qualifié comme tel,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de condamnation à leur encontre au titre de la clause pénale du mandat de vente de la Sarl [B] Conseil Immobilier,

En tout état de cause,

— débouter la Sarl [B] Conseil Immobilier de l’intégralité de ses demandes en tant qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— condamner la même à leur verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils subissent du fait de la présente procédure,

— condamner la même à leur verser la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la même entiers dépens, qui seront recouvrés par la Selarl Lexcap, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

21. M. [F] [H] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 janvier 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que sa responsabilité civile n’est pas engagée à l’égard de la Sarl [B] Conseil Immobilier,

* débouté la Sarl [B] Conseil Immobilier de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

* condamné la Sarl [B] Conseil Immobilier à payer à M. et Mme [E] la somme de l.700 € ainsi qu’à lui la somme de l.700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la Sarl [B] Conseil Immobilier aux dépens de l’instance et autorisé la selarl Lexcap à recouvrer les sommes avancées par ses soins pour le compte de son client directement entre les mains de la demanderesse dans les limites et conditions posées par I 'article 699 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté M.et Mme [E] et lui de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

En conséquence :

— juger que la Sarl [B] Conseil Immobilier ne justifie d’aucun mandat lui ouvrant droit à rémunération,

— juger qu’il n’a commis aucune faute dans le cadre de la régularisation de la vente,

En conséquence :

— débouter la Sarl [B] Conseil Immobilier et toutes autres parties de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— débouter maître [V] [A], membre de la Selarl TCA ayant son siège sis, [Adresse 7] ès-qualité de liquidateur de la Sarl [B] Immobilier,

— condamner Sarl [B] Immobilier à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner Maître [V] [A], membre de la Selarl TCA ayant son siège sis, [Adresse 7] ès-qualité de liquidateur de la Sarl [B] Immobilier à payer à M. [H] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

22. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1. Sur la responsabilité contractuelle de M. et Mme [E]

a. Sur la faute contractuelle de M. et Mme [E]

23. La Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA rappelle que :

— aux termes du mandat de vendre qu’ils ont signé le 21 janvier 2017, M. et Mme [E] se sont « interdits de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué »,

— ledit bien a été présenté à M. [H] par l’agence [B] Conseil Immobilier,

— par acte authentique du 21 novembre 2017, M. et Mme [E] ont vendu à M. [H] le bien litigieux par l’intermédiaire d’un autre mandataire, contrevenant ainsi délibérément aux termes du mandat,

— contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il n’est pas nécessaire de démontrer le caractère abusif du comportement de M. et Mme [E] pour caractériser un manquement contractuel qui leur serait imputable car ce serait remettre en cause la force obligatoire des contrats,

— la réalité des diligences accomplies est démontrée, les vendeurs en ont bénéficié sans aucune contrepartie,

— les époux [E] n’ont jamais informé, comme le mandat leur en faisait l’obligation, la Sarl [B] Conseil Immobilier de ce qu’ils avaient été rendus destinataire d’une offre de M. [H] dont ils n’ignoraient pas que le bien lui avait été présenté par la société [B] Conseil Immobilier.

24. En réplique à l’argumentation des époux [E], elle fait valoir que :

— ces derniers opèrent une confusion entre le paiement du droit à la commission (qui n’est pas sollicité par l’agent immobilier dans le cadre de l’instance) et une demande de dommages et intérêts (dont les contours étaient précisés dans le mandat signé),

— le fait que les époux [E] aient confié à l’agent immobilier un mandat non exclusif n’altère en rien la demande en dommages et intérêts formulée par la Sarl [B] Conseil Immobilier,

— il n’est pas reproché aux vendeurs d’avoir mandaté un autre agent immobilier mais plutôt d’avoir traité avec un acheteur qui leur avait été présenté par elle.

25. M. et Mme [E] allèguent que leur responsabilité contractuelle n’est pas engagée en l’absence de faute dès lors que :

— en cas de pluralité de mandats non exclusifs, seul l’agent immobilier qui réalise effectivement l’opération peut prétendre à des honoraires ; or un mandat non exclusif de vente avait été conclu avec la Sarl [B] Conseil Immobilier de sorte qu’en passant par l’agence Imm-Ouest, ils n’ont violé aucune obligation contractuelle,

— le représentant de la Sarl [B] Conseil Immobilier a été incapable de rapprocher les parties contrairement à l’agence Imm-Ouest qui est parvenue à un accord,

— ils se sont déplacés dans les locaux de la Sarl [B] Conseil Immobilier pour leur signaler qu’ils passeraient la vente avec l’agence Imm-Ouest, aucune faute ne peut leur être reprochée à cette occasion.

Réponse de la cour

26. En droit, l’article 1984 du code civil dispose que 'Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.'

27. L’article 1103 du code civil dispose que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

28. L’article 1231-1 du Code civil dispose que 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

29. En l’espèce, le mandat de vente sans exclusivité régularisé le 21 janvier 2017 entre M. et Mme [E] et la Sarl [B] Conseil comporte en page 5 une clause ainsi libellée :

'Pendant toute la durée du mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou par un mandataire substitué.

A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, à la charge du mandant d’un montant égal à la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.'

30. Cette clause d’interdiction est parfaitement claire. M. et Mme [E] n’ont pu se méprendre sur sa portée, notamment au regard du caractère non exclusif du mandat qui n’a aucune incidence.

31. Il est en effet évident que ces derniers avaient toute liberté de vendre leur maison directement ou par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière à condition que l’acquéreur ne leur ait pas été préalablement présenté par la Sarl [B] Conseil Immobilier.

32. Ainsi, toute présentation du bien par la Sarl [B] Conseil Immo à un potentiel acquéreur liait les vendeurs, qui ne pouvaient dès lors conclure la vente sans passer par elle.

33. Or, en l’occurrence il n’est pas contestable que le bien a été présenté en premier lieu à M. [H] par la Sarl [B] Conseil Immobilier qui a organisé une visite le 13 avril 2017, ce que ne pouvaient ignorer M. et Mme [E] qui étaient présents lors de la visite.

34. Il n’est pas démontré que ceux-ci aient informé la Sarl [B] Conseil Immo lorsqu’à l’issue de la visite organisée par l’agence immobilière concurrente, M. [H] a formulé une offre d’achat, contrairement à ce qu’exigeait le mandat.

35. Il en résulte que M. et Mme [E] auraient dû inviter M. [H] à formuler cette offre par l’intermédiaire de l’agence [B] Conseil Immobilier en vue de poursuivre les négociations par celle-ci.

36. Ceci constitue une première violation de leurs obligations contractuelles découlant du mandat.

37. Ensuite, en signant un compromis de vente avec M. [H] par l’intermédiaire de l’agence Imm-Ouest, sans aucun égard pour l’engagement pris aux termes du mandat conclu avec la Sarl [B] Conseil Immobilier, alors qu’ils savaient que leur bien avait été présenté en premier lieu à l’acquéreur par cette dernière, M. et Mme [E] ont une nouvelle fois délibérément violé leurs obligations contractuelles découlant du mandat.

38. Le mandat de vente prévoit que le non-respect de cette clause d’interdiction est sanctionné par une clause pénale, dont la Sarl [B] Conseil Immobilier demande l’application.

39. A cet égard, sont totalement inopérants les développements et la jurisprudence citée par M. et Mme [E] qui feignent de ne pas comprendre que la Sarl [B] Conseil Immobilier ne sollicite pas le versement de ses honoraires contractuels mais bien l’octroi d’une indemnité compensatrice de la rémunération dont elle a été privée par le manquement contractuel des vendeurs, autrement dit le paiement de dommages et intérêts.

b) Sur l’application de la clause pénale

40. La Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA considère que le tribunal a fait une application erronée du droit en écartant le jeu de la clause pénale faute pour la société [B] Conseil Immobilier d’avoir adressé à M. et Mme [E] une mise en demeure préalable.

41. Elle expose que l’exigence de l’article 1231-5 du code civil résultant de l’ordonnance du 10 février 2016 de mise en demeure préalable à l’exigibilité des dommages et intérêts pour inexécution d’une obligation est une exigence antérieure de l’ancien article 1230 du code civil et qu’une jurisprudence ancienne est venue poser les limites de cette exigence. Celle-ci est notamment écartée lorsque :

— l’inexécution est définitive (règle d’ailleurs rappelée par le nouvel article 1231-5 dernier alinéa du code civil),

— l’obligation violée était une obligation de ne pas faire,

— le débiteur a clairement marqué son intention de ne pas s’exécuter.

42. Elle considère qu’en l’espèce, ces trois occurrences sont réunies.

43. Elle ajoute qu’en tout état de cause, une mise en demeure contenant une interpellation suffisante a bien été adressée à M. et Mme [E] suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 juillet 2017.

44. En réponse à l’argumentation de M. et Mme [E], elle fait valoir :

— que la cour ne saurait considérer être saisie d’un quelconque appel incident sur la question de la nullité de la clause pénale à défaut d’une prétention accompagnant sa demande de réformation du jugement, étant rappelé que l’appel incident des époux [E] repose sur le rappel de leurs moyens par le biais de divers « dire et juger » sans qu’il ne soit développé aucune prétention, notamment au titre de la nullité d’une clause contractuelle,

— la demande formulée au titre de la clause pénale est recevable en l’état, et la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en demeure préalable ne saurait prospérer, étant précisé qu’elle n’a pas été soulevée in limine litis par M. et Mme [E].

— la clause pénale était apparente car rédigée en gras, de manière lisible et compréhensible, de sorte qu’aucune nullité n’est encourue.

45. M. et Mme [E] exposent que la clause discutée doit être qualifiée de clause pénale, ce qui ressort explicitement des termes employés dans le contrat.

46. Ils considèrent que la clause pénale sur laquelle la Sarl [B] Conseil Immobilier fonde ses demandes est nulle en ce qu’elle n’est pas formulée de manière claire, lisible, et apparente dans le contrat.

47. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, la demande formulée au titre de la clause pénale est irrecevable, à défaut pour la Sarl [B] Conseil Immobilier de leur avoir adressé une mise en demeure préalable expresse et non équivoque.

Réponse de la cour

48. L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce dispose que 'Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.'

49. Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-et-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

50. L’article 1344 du code civil précise que 'Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.'

* sur la qualification de la clause

51. M. et Mme [E] argumentent sur ce point alors qu’il n’est nullement contesté par la Sarl [B] Conseil Immobilier que la clause figurant en page 5 du mandat s’analyse en une clause pénale. Il n’y a pas lieu de statuer sur la qualification d’une clause qui n’est ni discutée ni incontestable au vu du libellé même de la clause litigieuse.

* sur l’appel incident de M. et Mme [E] relatif à la nullité de la clause pénale

52. Dans le dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [E] demandent à la cour notamment de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc sauf en ce qu’il a rejeté la demande visant à déclarer nulle la clause pénale du mandat,

— statuant de nouveau : 'Dire et juger que la clause pénale litigieuse est atteinte de nullité.'

53. Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer un chef du jugement et accueillir sa contestation doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel.

54. La seule demande d’infirmation dans le dispositif ne permet pas à la cour de statuer à nouveau sur le fond du litige.

55. Par ailleurs, s’il est exact que la cour n’est pas tenue de répondre à une demande de 'Dire et juger’ qui ne serait qu’un rappel des moyens (Cass. civ 1ère, 9 janvier 2020, n° 18-18.778), il n’en va pas de même si, indépendamment de la formulation choisie, la cour est saisie d’une véritable prétention.

56. Tel est le cas en l’espèce. Non seulement, la cour est expressément saisie d’une demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté le moyen de nullité de la clause pénale soulevé par M. et Mme [E] mais il lui est également clairement demandé, au travers certes de la formulation 'dire et juger', de prononcer la nullité de la clause litigieuse dans le cadre de la réformation du jugement. Il y a donc lieu de statuer sur cette prétention.

* Sur la validité de la clause

57. La cour observe que le mandat tient sur cinq pages et que les stipulations sont aérées, ce qui le rend lisible.

58. La clause litigieuse est dégagée du corps des conditions générales en étant stipulée à la fin du paragraphe se rapportant aux 'CONDITIONS CONCERNANT LE MANDANT'. Elle n’est donc pas noyée dans le paragraphe sur les conditions générales du mandant. Elle n’a pas été stipulée en petits caractères mais dans une taille de police normale, identique pour l’ensemble du contrat.

59. La clause apparaît en gras, ce qui souligne son importance et la rend particulièrement apparente pour le contractant qui s’oblige.

60. La clause pénale proprement dite se rattache très clairement à la clause d’interdiction qu’elle vient sanctionner en anticipant les conséquences de son inexécution. De plus, si aucun chiffre n’apparaît, le montant forfaitaire des dommages et intérêts est clairement stipulé comme étant égal à celui des honoraires que l’agence immobilière aurait dû percevoir, soit 9.700€ TTC. Il s’ensuit que le contenu de la clause est clair et parfaitement compréhensible.

61. Enfin, le fait que le contrat soit intitulé 'contrat sans exclusivité’ est sans aucune incidence sur la validité de la clause pénale.

62. C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de nullité de la clause. Le jugement sera confirmé de ce chef.

* Sur la recevabilité de la mise en 'uvre de la clause

63. La cour n’est saisie d’aucune prétention de la part de la Sarl [B] Conseil Immobilier, prise en la personne de son liquidateur, tendant à voir déclarer irrecevable 'la fin de non-recevoir’ soulevée par M. et Mme [E] tirée de l’absence de mise en demeure préalable. Il ne sera donc pas statué de ce chef.

64. Il ne saurait être contesté que l’inexécution par M. et Mme [E] de leur obligation de ne pas faire, consistant à ne pas traiter le bien directement ou indirectement avec le candidat acheteur qui lui aurait été présenté par la Sarl [B] Conseil Immobilier, est à ce jour totale et définitive en l’état de l’acte authentique de vente reçu par maître [C] le 21 novembre 2017, indiquant que les honoraires de négociation ont été payés à l’agence Imm-Ouest Bretagne.

65. Cela implique d’une part que l’indemnité forfaitaire stipulée au mandat est due, sous réserve de sa minoration s’il est démontré son caractère manifestement excessif et d’autre part qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire.

66. La demande indemnitaire formée par la Sarl [B] Conseil Immobilier en application de la clause pénale est donc recevable et bien fondée en son principe.

* Sur la modération de la clause

67. Il convient de rappeler que l’évaluation des dommages et intérêts que contient la clause pénale est le fruit de l’accord des parties et a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages et intérêts dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des parties et que, puisqu’elle est un forfait, elle est due même en l’absence de toute preuve de préjudice : ce n’est pas le préjudice qui rend la peine exigible, mais l’arrivée des événements pour lesquels elle est prévue (inexécution, exécution partielle, retard…), de sorte que le créancier n’a pas à prouver l’existence de son préjudice pour obtenir le paiement de l’indemnité convenue, la seule preuve du manquement sanctionné par la clause suffit.

68. La cour a considéré que le manquement contractuel était avéré d’une part et que la clause pénale était valide et que la mise en oeuvre était exigible (recevable).

69. Toutefois, le fait que les parties aient anticipé les conséquences de l’inexécution par les mandants de leur obligation de ne pas traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par le mandataire, en stipulant une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, égale à la rémunération toute taxe comprise prévue au mandat, n’a pas pour effet de priver le juge de faire application du pouvoir modérateur qu’il tient de la loi si une disproportion excessive est caractérisée, toute clause contraire au pouvoir de minoration du juge étant en outre réputée non écrite.

70. En l’occurrence, la Sarl [B] Conseil Immobilier ne pourrait éventuellement réclamer une indemnité compensatrice égale à la totalité de sa rémunération qu’à condition de justifier avoir accompli la totalité des prestations du mandat.

71. Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque les diligences accomplies par le mandataire se sont limitées à la commercialisation du bien et à la présentation de celui-ci au cours d’une seule visite.

72. Sans que cela ne puisse lui être reproché dans la mesure où M. [H] n’avait manifesté aucun intérêt particulier pour ce bien, il est constant que la Sarl [B] Conseil Immobilier n’a en revanche réalisé aucun travail de négociation, de réunion des documents relatifs à l’information de l’acquéreur (obligatoires en matière de vente immobilière), ni de rédaction du compromis.

73. Au vu de ces circonstances, une indemnité compensatrice des honoraires dont elle a été privée à hauteur de 9.700 € s’avère excessive au regard de la réalité de la prestation fournie, ce d’autant que pour son entremise complète, les honoraires de l’agence Imm-Ouest n’étaient que de 5.000 €.

74. Au vu de ces éléments, la cour considère que les dommages et intérêts auxquels la Sarl [B] Conseil Immobilier peut raisonnablement prétendre ne saurait excéder 50 % de la somme convenue à titre de la clause pénale, soit 4.850 €.

75. Après infirmation du jugement, M. et Mme [E] seront condamnés à payer cette somme à la Sarl [B] Conseil Immobilier, prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA.

c. Sur la demande complémentaire de dommages et intérêts

76. La Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA sollicite la condamnation de M. et Mme [E] à lui payer en outre la somme de 2.000 € compte tenu de leur mauvaise foi.

77. Cependant, la Sarl [B] Conseil Immobilier ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui né de l’inexécution contractuelle de M. et Mme [E], fût-elle de mauvaise foi, et qui n’aurait pas déjà été réparé par la somme allouée au titre de la clause pénale.

78. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl [B] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

2°/ Sur la responsabilité délictuelle de M. [H]

79. La Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA estime que M. [H] s’est rendu complice de la violation des engagements stipulés au mandat et qu’il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle dès lors que :

— elle lui a présenté le bien litigieux,

— il a signé à cette occasion un bon de visite aux termes duquel il s’est engagé à ne pas traiter l’achat de l’une ou de plusieurs de ces affaires que par son entremise et également à informer de sa visite, toute personne qui pourrait à l’avenir lui présenter le même bien, peu importe qu’il ait ou non porté avant sa signature sur le bon de visite la mention 'lu et approuvé',

— il a fait choix d’entreprendre et poursuivre la négociation du bien avec une autre agence, laquelle n’était pourtant pas la première à lui avoir présenté le bien.

80. Elle sollicite donc la condamnation in solidum de M. [H] avec M. et Mme [E] au versement des dommages et intérêts sollicités.

81. M. [H] soutient en réponse qu’il y a lieu d’écarter sa responsabilité civile délictuelle dès lors que :

— la Sarl [B] Conseil Immobilier est mal fondée à solliciter une quelconque rémunération auprès de l’acquéreur, avec lequel elle n’a signé aucun mandat,

— il ne saurait lui être reproché la violation d’obligations dont il ne pouvait qu’ignorer le contenu et l’existence, étant tiers au mandat,

— le bon de visite ne vaut pas mandat de la part de l’acquéreur,

— la Sarl [B] Conseil Immobilier n’a accompli aucune diligence dans la négociation du prix de vente, la vente n’a pas été conclue par son entremise et son rôle s’est limité à organiser une première visite du bien,

— en l’absence de mention 'lu et approuvé’ et en l’absence de preuve d’une remise d’un exemplaire du bon de visite après sa signature, il n’est pas établi qu’il avait connaissance des obligations visées sur le bon de visite,

— le seul fait pour un acquéreur de ne pas être intéressé dans un premier temps par le bien qui lui est présenté et de changer d’avis des mois plus tard, à la faveur de conditions plus avantageuses que celles qui lui étaient offertes, ne constitue ni une fraude, ni l’expression de sa mauvaise foi.

Réponse de la cour

82. L’article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

83. Comme précédemment indiqué, dans la mesure où l’action de la Sarl [B] Conseil Immobilier ne tend qu’à obtenir le paiement de dommages et intérêts, l’argumentation de M. [H] relative à l’impossibilité pour lui de se voir condamné à payer les honoraires découlant d’un mandat qu’il n’a pas signé, est totalement inopérante.

84. C’est également vainement que celui-ci invoque l’absence de mandat et plus généralement de tout engagement de nature contractuelle résultant de la signature d’un bon de visite.

85. En effet, à l’égard de l’acquéreur, la Sarl [B] immobilier invoque le fondement délictuel. Il n’est donc pas contesté que le bon de visite ne vaut pas mandat et qui ne lie pas contractuellement l’acquéreur.

86. Il est d’ailleurs constant que le bon de visite n’est créateur ni de droits ni d’obligations et que son intérêt est essentiellement probatoire pour justifier des diligences de l’agent immobilier et de la présentation d’un bien à un candidat acquéreur avec lequel les vendeurs ne pourront ensuite plus traiter sans son entremise.

87. Cependant, le fait de ne pas être contractuellement obligé n’empêche pas la loyauté ni la délicatesse.

88. En l’espèce, la signature du bon de visite par M. [H] permet en premier lieu à la Sarl [B] Conseil Immobilier de rapporter la preuve de la préséance de la mise en relation entre les vendeurs et l’acquéreur puisque la visite a été effectuée le 13 avril 2017 tandis que celle réalisée avec l’agence Imm-Ouest n’a eu lieu que le 15 juin suivant.

89. Ensuite, en signant ce bon de visite, nonobstant l’absence de mention 'lu et approuvé', M. [H] a nécessairement accepté le principe d’une mise en relation et d’une présentation du bien 'en premier lieu’ par la Sarl [B] Conseil Immobilier, étant précisé que le bon de visite mentionnait une obligation de ne traiter ensuite l’achat du bien ainsi présenté que par l’intermédiaire de l’agence immobilière, ce que M. [H] n’a pu ignorer.

90. Enfin, personne ne conteste que les époux [E] étaient présents lors de la première visite de M. [H]. Ils ont donc sciemment contracté avec l’acquéreur qu’il savait leur avoir été présenté par la Sarl [B] Conseil Immobilier.

91. Il résulte de ces éléments que ni les vendeurs ni l’acquéreur n’ont pu ignorer que leur mise en relation avait été faite par le truchement de la Sarl [B] Conseil Immobilier et qu’ils se sont entendus pour sciemment évincer cette dernière au profit de la société Imm-Ouest qui offrait de meilleures conditions.

92. La cour retient l’existence d’une collusion frauduleuse entre les vendeurs et l’acquéreur ayant eu pour conséquence de priver l’agence immobilière de sa rémunération.

93. La faute délictuelle de M. [H] est caractérisée et a contribué à la réalisation du préjudice, ce qui justifie sa condamnation in solidum à payer à la Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA, la somme de 4.850 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

94. Aucun préjudice distinct causé par la faute de M. [H] n’étant démontré, la Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

3°/ Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [E] et de M. [H] à l’égard de la Sarl [B] Conseil Immobilier

95. Les époux [E] d’une part et M. [H] d’autre part sollicitent la condamnation de la Sarl [B] Conseil Immobilier à leur payer à chacun des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 € en indemnisation du préjudice moral que leur cause l’action initiée par l’appelante.

96. La Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA réplique qu’aucun abus de droit n’est caractérisé et que les préjudices ne sont pas justifiés.

Réponse de la cour

97. Dans la mesure où il a été fait droit partiellement à la demande indemnitaire de la Sarl [B] Conseil Immobilier, aucun abus du droit d’agir en justice ne peut être retenu.

98. De ce seul fait, les conditions de la responsabilité civile délictuelle de la Sarl [B] Conseil Immobilier n’étant pas réunies, les demandes reconventionnelles présentées par M. et Mme [E] d’une part et M. [H] d’autre part, ne pourront qu’être rejetées.

99. Le jugement sera confirmé de ce chef.

4°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

100. Il y a lieu d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

101. Succombant en appel, M. et Mme [E] d’une part et M. [F] [H] d’autre part seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

102. Ils seront déboutés de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

103. Il n’est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à la Sarl [B] Conseil Immobilier prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA, la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

104. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 25 avril 2022 sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E] de leur demande de nullité de la clause pénale,

— débouté M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E] ainsi que M. [F] [H] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé,

Dit que M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E] ont engagé leur responsabilité contractuelle à l’égard de la Sarl [B] Conseil Immobilier,

Dit que M. [F] [H] a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la Sarl [B] Conseil Immobilier,

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de mise en demeure péralable présentée par M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E],

Condamne in solidum M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E] avec M. [F] [H] à payer à la Sarl [B] Conseil Immobilier, prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA (Me [A]), la somme de 4.850 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne in solidum M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E] avec M. [F] [H] à payer à la Sarl [B] Conseil Immobilier, prise en la personne de son liquidateur la Selarl TCA (Me [A]), la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E] avec M. [F] [H] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [N] [E] et Mme [W] [K] épouse [E] avec M. [F] [H] aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE