1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/00545

N° Portalis

DBVL-V-B7G-SNOX

(Réf 1ère instance : 19/03846)

M. [U] [Y]

Mme [K] [F] épouse [Y]

C/

M. [T] [J]

Mme [P] [S] épouse [J]

S.A.R.L. [G] CONSTRUCTIONS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

M^me Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 5 novembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS

Monsieur [U] [Y]

Né le 6 janvier 1978 à [Localité 14] (76)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [K] [F] épouse [Y]

Née le 3 février 1978 à [Localité 15] (95)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [T] [J]

Né le 29 octobre 1986 à [Localité 8] (49)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [P] [S] épouse [J]

Née le 26 janvier 1985 à [Localité 10] (44)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par M^e Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. [G] CONSTRUCTIONS SARL UNIPERSONNELLE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

En liquidation judiciaire : jugement du tribunal de commerce de Nantes du 04.01.2023 prononçant la liquidation

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. La sarl Intra Muros était propriétaire d’un terrain composé de 10 lots à [Localité 13] (44) pour lequel la commune de [Localité 13] lui a délivré le 24 juillet 2009 un permis de construire groupé autorisant la construction de 10 maisons ayant vocation à constituer le lotissement '[Adresse 9]'.

2. La sarl Intra Muros a dès lors divisé le terrain en 10 lots qu’elle a ensuite revendus à 10 acquéreurs distincts avec transfert partiel du permis de construire global.

3. Par acte de vente du 20 septembre 2010, M. et Mme [Y] ont fait l’acquisition du lot n° 9 sis [Adresse 2] à [Localité 13] sur lequel ils ont confié la construction de leur maison d’habitation à la société Maisons Dominique Charles.

4. Par acte de vente du 30 décembre 2010, M. et Mme [J] ont fait l’acquisition du lot contigu n° 8 sis [Adresse 1], sur lequel ils ont confié la construction de leur maison d’habitation à la sarl [G] Constructions suivant contrat de construction du 23 septembre 2010.

5. Le 3 novembre 2011, M. et Mme [J] ont déposé une demande de permis de construire modificatif pour être autorisé à :

— implanter un abri vélos,

— agrandir la terrasse,

— remplacer le mur pare-vue mitoyen par un mur pare-vue privatif,

— agrandir la longueur dudit mur pare-vue,

— actualiser les cotes altimétriques.

6. Par arrêté du 18 novembre 2011, la mairie de [Localité 13] leur a délivré un permis de construire modificatif dans les termes de leur demande.

7. Les travaux de construction réalisés par M. et Mme [J] ont été réceptionnés le 30 novembre 2011.

8. Estimant que le permis de construire modificatif était contraire aux stipulations contractuelles figurant dans l’acte de vente entre la sarl Intra Muros et les différents acheteurs des lots, qu’il générait des troubles anormaux de voisinage par une perte importante d’ensoleillement de leur propriété et qu’il créait une servitude de vue, M. et Mme [Y] ont exercé un recours gracieux contre celui-ci par courrier du 23 décembre 2011.

9. Par deux arrêtés des 14 et 15 février 2012, la mairie de [Localité 13] a retiré l’arrêté de permis de construire modificatif du 18 novembre 2011 et a refusé l’utilisation de bardeaux bitumeux de couleur rouge pour la couverture de l’abri de jardin comme contraire au règlement de lotissement.

10. Par assignation délivrée le 22 février 2012, M. et Mme [Y] ont saisi le tribunal de grande instance de Nantes sur le fondement d’une faute commise par M. et Mme [J] en sollicitant la démolition des constructions non conformes au permis de construire initial, à savoir de la maison, du mur séparatif, de la terrasse et de l’abri à vélos. L’affaire était enrôlée à la 4ème chambre sous le n° de RG 12/1531.

11. Le 3 avril 2012, M. et Mme [J] ont renouvelé leur demande de permis de construire modificatif lequel permis leur était accordé par arrêté du 21 mai 2012 notamment dans les termes suivants :

— modification des côtes altimétriques du terrain et du projet à la suite des travaux de réalisation du lotissement,

— implantation d’un abri à vélos de 6 m² à l’arrière de l’habitation en limite avec le lot n° 9,

— agrandissement de la terrasse,

— remplacement du mur pare-vue mitoyen prévu en limite avec le lot n° 9 par un mur pare-vue privatif de longueur supérieure.

12. Par requête et mémoire des 8 novembre 2012 et 3 juillet 2013, M. et Mme [Y] ont saisi le tribunal administratif d’une demande en annulation de ce permis de construire.

13. Par ordonnance du 21 février 2013, le juge de la mise du tribunal de grande instance de Nantes en état ordonnait le sursis à statuer dans l’instance RG 12/1531 dans l’attente de la décision de la juridiction administrative.

14. Par jugement du 29 septembre 2015, le tribunal administratif de Nantes annulait l’arrêté du 21 mai 2012 seulement en ce qu’il avait autorisé une peinture blanche du mur pare-vue privatif de M. et Mme [J], séparatif des lots n° 8 et n° 9, alors que le règlement du lotissement prévoyait un revêtement en maçonnerie enduite.

15. Le 30 novembre 2015, le maire accordait un nouveau permis de construire modificatif autorisant 'la réalisation en maçonnerie enduite du revêtement du mur séparatif entre les lots n° 8 et n° 9.'

16. Par assignation du 22 novembre 2016, M. et Mme [J] appelaient la sarl [G] Constructions en intervention forcée dans l’instance judiciaire.

17. Sur appel interjeté par M. et Mme [Y] du jugement du tribunal administratif et dans un arrêt du 29 septembre 2017, la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté la requête formée par M. et Mme [Y] considérant :

— que les modifications qui se limitaient essentiellement en des aménagements extérieurs mineurs étaient sans incidence sur la conception générale du projet de construction initiale,

— que ces travaux ne nécessitaient donc pas le dépôt d’un nouveau permis de construire mais seulement une demande de permis de construire modificatif, – que si M. et Mme [Y] soutenaient que le rehaussement important du niveau du rez-de-chaussée et de la terrasse extérieure de la maison de M. et Mme [J] avait entraîné une modification du niveau du rez-de-chaussée du lot n° 7 et modifié profondément les implantations prévues au projet qui avait fait l’objet du permis de construire initial, il ressortait des pièces du dossier que les cotes altimétriques de plusieurs parcelles du lotissement avaient été modifiées à la suite des travaux de réalisation de celui-ci et que le terrain des requérants avait lui-même été décaissé lors de la construction de leur habitation,

— que par suite, les requérants n’établissaient pas que le projet n’avait pas seulement pour objet de régulariser les cotes altimétriques du terrain et du projet initial de M. et Mme [J],

— que dès lors, le moyen tiré de ce que les travaux en cause nécessitaient la délivrance d’un nouveau permis de construire devait être écarté.

18. L’affaire RG 12-1531 faisait l’objet d’une radiation en l’absence de conclusions de M. et Mme [Y] et ce, malgré une demande du juge de la mise en état du 3 octobre 2018. Elle était réenrôlée le 8 août 2019 sous le n° 19-3846 à la suite de conclusions notifiées le 29 juin 2019 par M. et Mme [Y].

19. L’affaire a été plaidée le 19 octobre 2021 et mise en délibéré au 14 janvier 2021.

20. Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur la demande en garantie formée par M. et Mme [J] à l’encontre de la sarl [G] Constructions,

— condamné M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 7.000 € au titre du préjudice moral,

— condamné M. et Mme [Y] aux dépens de l’instance avec recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [Y] à payer à la sarl [G] Constructions la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

21. Le tribunal a retenu que M. et Mme [Y] ne rapportaient pas la preuve de ce que le contrat souscrit par M. et Mme [J], non produit aux débats, contenait bien, à l’instar de celui des autres acquéreurs, la même clause d’interdiction de solliciter un permis modificatif, qu’en tout état de cause, les conditions de la démolition à la demande d’un tiers d’un ouvrage édifié en conformité du permis de construire faisaient défaut (méconnaissance d’une règle d’urbanisme, annulation du permis de construire ou construction en zone protégée), qu’enfin, les photographies non datées ne permettaient pas d’établir une perte anormale d’ensoleillement ou une vue plongeante sur leur fonds.

22. Par déclaration du 28 janvier 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de l’intégralité des chefs du jugement.

23. Par jugement du 4 janvier 2023 rendu par le tribunal de commerce de Nantes, la sarl [G] Constructions a été placée en liquidation judiciaire et maître [B] de la sarl [B] MJ-O situé à Nantes (44) a été désigné en qualité de liquidateur. Celui-ci n’est pas intervenu à la présente instance.

24. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

25. M. et Mme [Y] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 mars 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,

— en conséquence,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant de nouveau,

— dire que M. et Mme [J] ont commis une faute délictuelle à leur égard à l’origine d’une trouble anormal de voisinage sur leur parcelle,

— ordonner la démolition de la terrasse de M. et Mme [J] et préciser que celle-ci ne doit pas être surélevée par rapport au niveau naturel de la terre,

— ordonner la démolition de l’abri de jardin de M. et Mme [J],

— ordonner la démolition du mur séparatif de M. et Mme [J] pour qu’il respecte les dimensions initialement prévues (2 m x 2 m),

— condamner solidairement M. et Mme [J] à leur payer la somme de 10.000 € en indemnisation des préjudices de jouissance et moral,

— condamner solidairement ces derniers à leur verser la somme de 278,50 € en remboursement des frais d’huissiers exposés,

— débouter M. et Mme [J] de leurs demandes,

— débouter la sarl [G] Constructions de ses demandes,

— à titre subsidiaire, si par impossible la cour refusait d’ordonner la démolition de la terrasse de M. et Mme [J],

— ordonner l’arasement du mur mitoyen jusqu’à une hauteur de 2 m à compter du niveau de cette terrasse,

— limiter toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre dans de larges proportions,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’appel et de première instance.

26. M. et Mme [J] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 septembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter consécutivement M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une réformation partielle,

— débouter M. et Mme [Y] de leur demande tendant à voir ordonner l’arasement du mur mitoyen jusqu’à 2 m à compter du niveau de cette terrasse,

— débouter ces derniers de leur demande tendant à voir réduite dans de larges proportions l’indemnisation des préjudices subis par eux,

— débouter les mêmes de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance et moral,

— dans l’hypothèse où l’action de M. et Mme [Y] serait accueillie même partiellement,

— débouter la sarl [G] Constructions de toutes ses demandes qui tendent au rejet de leurs demandes,

— condamner cette dernière à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre sur demandes de M. et Mme [Y],

— déclarer celle-ci responsable des préjudices subis par eux,

— condamner la même à les indemniser intégralement,

— condamner M. et Mme [Y] à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner ces derniers aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Gauvain-Demidoff-Lhermitte en application de l’article 699 du code de procédure civile.

27. La sarl [G] Constructions expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 septembre 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— la recevoir en ses écritures, fins et conclusions,

— y faire droit, en conséquence,

— confirmer en tous points le jugement,

— débouter M. et Mme [Y] de leur appel,

— débouter M. et Mme [J] de toutes demandes dirigées contre elle,

— subsidiairement,

— déclarer prescrite l’action engagée par M. et Mme [J] à son encontre,

— encore plus subsidiairement,

— constater qu’elle n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité,

— débouter M. et Mme [Y] de toutes demandes formées à son encontre,

— condamner solidairement M. et Mme [J] et à défaut solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux dépens.

28. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur le trouble anormal du voisinage tiré de la perte d’ensoleillement et de la vue plongeante

29. M. et Mme [Y], qui ne demandent plus la démolition de la maison mais seulement de la terrasse, de l’abri de jardin et du mur séparatif dans sa partie supérieure aux limites initialement autorisées, estiment que les diverses modifications apportées par M. et Mme [J] à leur construction (hauteur et longueur du mur séparatif, édification d’un abri pour vélos, remblaiement du terrain, construction d’une terrasse) contreviennent au contrat de vente signé entre ces derniers et la sarl Intra Muros, contrat qu’ils versent aux débats en cause d’appel, et qu’elles génèrent un trouble anormal de voisinage constitué par une perte d’ensoleillement sur la quasi-totalité de leur parcelle et dans les pièces de vie donnant directement sur leur terrasse, outre des vues plongeante sur leur parcelle, que la perte d’ensoleillement génère également une insuffisance pour leur système de chauffage qu’ils doivent compenser par une augmentation de leur consommation de gaz alors que la construction est conforme à la norme BBC, et alors qu’ils ont de leur côté construit leur maison en conformité aux exigences administratives sans avoir décaissé leur parcelle comme il le leur est reproché à tort.

30. En réplique, M. et Mme [J] soutiennent que leurs constructions sont conformes au règlement du lotissement, que les modifications ont été validées par les juridictions administratives, qu’ils établissent que leur terrain n’est pas surélevé mais que c’est bien le terrain de M. et Mme [Y] qui a été décaissé lors de leur propre construction, d’où il suit qu’aucun trouble anormal du voisinage ne peut leur être imputé d’autant que l’existence et l’ampleur de la perte d’ensoleillement alléguée par les appelants de même que la création de vues directes et plongeantes sur la propriété des appelants ne sont pas démontrées.

Réponse de la cour

31. En application de l’article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

32. La théorie moderne du trouble anormal du voisinage doit être regardée, plutôt qu’une limitation au droit de propriété, comme un régime spécial de responsabilité civile de plein droit exonéré de toute notion de faute, ayant essentiellement un rôle de concept dans la protection contre les pollutions et nuisances de toutes sortes.

33. Le trouble anormal du voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l’auteur du trouble à dédommager la victime quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

34. S’il n’existe aucun droit acquis à l’ensoleillement, la réduction de l’ensoleillement créée par la présence d’un bâtiment ou d’un mur séparatif, mêmes non contraires aux exigences administratives, peut, en raison de leurs dimensions ou de leur positionnement, constituer un trouble anormal du voisinage. Un milieu urbain appellera néanmoins une appréciation plus stricte de l’anormalité en matière de trouble à l’ensoleillement, qui constitue un avantage nécessairement précaire. La tolérance sera plus grande aux atteintes portées à l’ensoleillement dans les zones où la taille des terrains de construction est limitée, donc dans lesquelles il est complexe, voire impossible, d’éloigner suffisamment les constructions du voisinage pour qu’elle n’ait aucun impact sur son niveau de luminosité. L’ensoleillement d’un immeuble ou sa vue ne peuvent donc pas, en ville, dans un lotissement urbanisé constitué de parcelles contiguës et exiguës, demeurer immuables et aucun propriétaire d’un immeuble ne peut se prévaloir d’un droit acquis dès lors que sa propriété se situe dans une zone d’habitat continu et dense, rendant prévisible l’édification de nouvelles constructions.

35. Si la perte d’ensoleillement est substantielle ou altère la qualité de vie comme se manifestant dans la continuité ou se renouvelant régulièrement, elle constituera un trouble anormal du voisinage. Au contraire, si la réduction de l’ensoleillement est limitée aux saisons hivernale et automnale, l’existence d’un trouble anormal du voisinage sera plus difficile à établir. La jouissance de la terrasse et du jardin est plus répandue l’été que l’hiver de sorte qu’il est davantage pénalisant de ne pas pouvoir en bénéficier lors de la saison estivale.

36. Le non-respect d’une stipulation d’un contrat de construction est insuffisant en soi pour justifier une action en réparation dès lors que la preuve du caractère anormal du trouble n’est pas rapportée. De la même façon, l’existence du trouble anormal de voisinage ne peut se déduire de la seule infraction, à la supposer établie, à une disposition légale ou administrative comme c’est le cas du non-respect d’un permis de construire et il est donc nécessaire pour celui qui l’invoque d’établir l’existence d’un trouble ayant un caractère excessif (Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24.345).

37. Enfin, il appartient au demandeur de démontrer le caractère excessif de l’inconvénient ou de la nuisance, le dommage devant être apprécié in concreto, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

38. En l’espèce, s’agissant de la conformité des constructions édifiées par M. et Mme [J], il a été définitivement jugé par la juridiction administrative d’une part que le permis de construire modificatif était rendu nécessaire 'par la modification des cotes altimétriques du terrain et du projet suite aux travaux de réalisation du lotissement’et d’autre part que les modifications opérées (implantation d’un abri à vélos de 6 m² à l’arrière de l’habitation en limite avec le lot n° 9, agrandissement de la terrasse, remplacement d’un mur pare-vue mitoyen prévu en limite avec le lot n° 9 par un mur pare-vue privatif d’une longueur supérieure) se limitaient à des 'aménagements mineurs ['] sans incidence sur la conception générale du projet de construction initial', d’où il résulte qu’aucune non conformité administrative ne peut être retenue contre les constructions et modifications réalisées par M. et Mme [J] sur leurs fonds.

39. Le tribunal judiciaire a par ailleurs à juste titre relevé que les conditions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme permettant au tiers lésé par l’édification d’un ouvrage conforme à un permis de construire de saisir le juge judiciaire en démolition de l’ouvrage n’étaient pas réunies en ce qu’aucune règle d’urbanisme n’avait été méconnue, que le permis de construire n’avait pas été annulé par le juge administratif, que la construction n’était pas érigée sur une zone protégée.

40. Reste donc à examiner si, en cause d’appel, le caractère anormal d’une perte d’ensoleillement et d’une vue plongeante est établi.

41. A cet égard, il sera rappelé que les maisons de chacune des parties sont situées dans un lotissement à [Localité 13]. La superficie de la parcelle de M. et Mme [Y], par ailleurs de forme triangulaire, la pointe étant située dans le jardin en direction du sud, est de 271 m² ainsi que cela résulte de l’attestation notariée du 20 septembre 2020. La superficie de la parcelle de M. et Mme [J], en limite sud-sud-est de celle de M. et Mme [Y], est de 249 m² ainsi que cela résulte de la version électronique de l’acte de vente et du panonceau supportant le permis de construire. La superficie du plancher pour la construction de leur maison est de 120,89 m². Celle de M. et Mme [Y] n’est pas communiquée.

42. Il n’est pas contestable que s’agissant du mur séparatif situé sur la propriété de M. et Mme [J], son rallongement de près de 2,80 m par rapport à la prescription initiale (2 m) en lieu et place d’une haie végétalisée a eu pour conséquence de renforcer l’effet d’ombre portée sur la propriété de M. et Mme [Y], dont l’ensoleillement s’est trouvé amoindri, phénomène d’autant plus prégnant que les parcelles incluses dans le projet des Jardins de la [Adresse 12], dont celles de M. et Mme [Y] et de M. et Mme [J], sont particulièrement petites. Surtout, l’édification de l’abri de jardin, dont la hauteur a été mesurée à 3,11 m à partir du niveau de la parcelle de M. et Mme [Y] a pareillement contribué à cet état de fait.

43. Toutefois, ainsi qu’il l’a été retenu par la juridiction administrative, M. et Mme [Y] avaient fait décaisser leur terrain au moment de la construction de leur maison d’habitation, notamment pour permettre l’alignement à la voirie, le terrain présentant une pente naturelle. Ce décaissement n’a pu qu’avoir pour effet d’aggraver le phénomène d’ombre portée en abaissant le niveau du terrain, quand bien même la hauteur du mur séparatif était de moins de 2 m à partir du sol de la propriété de M. et Mme [J]. Les photographies versées aux débats montrent du reste un décaissement côté [Y] de près de 40 cm à 50 cm.

44. Par ailleurs, les photographies produites, qui font certes état d’une ombre portée qui recouvrent une partie du jardin compte tenu de sa forme en pointe ' laissant du reste penser que ces photos ont été prises en soleil rasant ' ne sont toutefois ni datées ni horodatées de sorte qu’il n’est pas démontré que la perte d’ensoleillement due au mur séparatif et à l’abri de jardin de M. et Mme [J], en limite sud-sud-est de la propriété de M. et Mme [Y], durerait ne serait-ce que par exemple au moins la demie journée en toutes saisons de l’année.

45. De même, le constat de maître [V], qui contient trois photographies montrant une ombre portée recouvrant la moitié du jardin, a été réalisé le 7 mars 2022 à 15 heures, soit à une période de l’année et une heure du jour où le soleil est faible et bas, ce qui ne permet pas de conclure à une perte d’ensoleillement se manifestant dans la continuité ou se renouvelant régulièrement permettant de caractériser une anormalité.

46. De ce point de vue, il n’a pas été fait procédé par M. et Mme [Y] à une étude comparative de l’ensoleillement à différentes heures de la journée et à différentes époques de l’année, avec et sans les constructions critiquées, avec étude de la consommation de gaz en regard, ce qui aurait permis, le cas échéant, de démontrer le caractère anormal de cette perte d’ensoleillement et la déperdition d’énergie dont se plaignent M. et Mme [Y] pour une maison BBC.

47. Ce caractère anormal n’est pas davantage démontré par le constat d’huissier de maître [M] [C] du 2 janvier 2012 qui se contente de relever que le mur des [J] 'occulte la vue et réduit la luminosité’ tout en renvoyant aux clichés n° 5 et n° 6 où l’on observe, certes la présence d’un mur disgracieux de parpaings bruts, mais aussi une terrasse ensoleillée et une vue sur le jardin sans obstruction totale de luminosité, ce qui est encore le cas sur le cliché en page 17 du constat d’huissier.

48. En dernier lieu, il doit être relevé qu’au sud de la parcelle de M. et Mme [Y] se trouve un chêne dont la taille et la hauteur particulièrement imposantes ne peuvent que contribuer à fortement amoindrir l’ensoleillement de leur propriété, que ce soit pour la maison comme pour le terrain.

49. Il s’évince de tout ce qui précède que M. et Mme [Y] échouent à démontrer que la terrasse de M. et Mme [J], leur mur pare-vue privatif et leur abri de jardin sont constitutifs d’une perte d’ensoleillement dans des proportions anormales au détriment de leur fonds. Ils seront déboutés de leurs demandes de démolition et d’arasement ' qui n’auraient au final pour effet que d’augmenter la vue depuis le fonds [J], ce que M. et Mme [Y] cherchent par ailleurs à combattre ' ainsi que de leur demande d’indemnisation de ce chef.

50. Le jugement sera confirmé sur ce point.

51. M. et Mme [J] seront déboutés de leur demande en garantie dirigées contre la sarl [G] Constructions au titre de l’action en démolition, laquelle devient de ce fait sans objet. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

2) Sur le préjudice de jouissance de M. et Mme [Y]

52. M. et Mme [Y] reprochent à M. et Mme [J] une absence de finition sur le mur séparatif (peinture blanche partiellement appliquée en lieu et place d’un enduit maçonné) et une absence d’enduit sur le soubassement de leur maison, ce qui leur occasionne une impression de vivre dans un chantier permanent.

53. M. et Mme [J] répliquent que la peinture blanche et l’enduit avaient été appliqués jusqu’au niveau du terrain avant le second décaissement opéré par M. et Mme [Y], qu’ils avaient en effet signalé un premier décaissement par courrier daté du 9 mai 2011, que l’enduit avait alors été réalisé, qu’un second décaissement avait été signalé par un courrier du 26 octobre 2011 et que la peinture du mur avait été réalisée, qu’enfin, ils n’ont pas refusé de faire les finitions en cause mais que celles-ci avaient en leur temps été faites jusqu’à la limite parfaitement visible du niveau du terrain avant décaissement.

Réponse de la cour

54. Aux termes de l’article 1382 du code civil, devenu 1240 depuis le 1er octobre 2016, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

55. En l’espèce, il a été retenu par le tribunal administratif de Nantes dans son jugement du 29 septembre 2015 que le règlement du lotissement prévoyait un revêtement en maçonnerie enduite. Le 30 novembre 2015, le maire a donc accordé à M. et Mme [J] un nouveau permis de construire modificatif autorisant 'la réalisation en maçonnerie enduite du revêtement du mur séparatif entre les lots n° 8 et n° 9.'

56. Or, il est démontré par les constatations réalisées le 7 mars 2022 par maître [V], huissier de justice à [Localité 10], que le mur séparatif de M. et Mme [J] est en parpaings recouverts d’une peinture blanche et que l’enduit n’est donc pas réalisé. Il en est de même du soubassement du pignon qui n’est pas enduit non plus. Le tout conduit à imposer à M. et Mme [Y] une vue totalement hétérogène et donc inesthétique de l’ensemble du pignon de la maison de M. et Mme [J] et de son prolongement par ledit mur séparatif, et ce depuis l’origine, soit depuis près de 13 ans à ce jour.

57. Les travaux de décaissement de la parcelle de M. et Mme [Y] sont inopérants à dispenser M. et Mme [J] de leur obligation de faire procéder à l’enduit du mur conformément au règlement du lotissement dans la mesure où il s’agit précisément d’une exigence dudit règlement. Ils sont pareillement inopérants à les dispenser de la finition du soubassement du pignon dans la mesure où ils n’établissent pas que le décaissement de la parcelle de M. et Mme [Y] a été réalisé postérieurement à l’application de l’enduit de leur pignon.

58. En conséquence, M. et Mme [J] seront condamnés à réparer le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [Y], ce à hauteur de la somme de 5.000 €, à laquelle sera ajoutée la somme de 278,50 € représentant le coût du constat d’huissier établi par maître [V].

3) Sur le préjudice moral de M. et Mme [J]

59. M. et Mme [Y] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à indemniser M. et Mme [J] à hauteur de la somme de 7.000 €, estimant que ces derniers n’ont pas démontré le caractère abusif de la procédure intentée par eux. Subsidiairement, ils demandent une réduction substantielle de cette indemnité.

60. En réplique, M. et Mme [J] estiment que les nombreuses procédures endurées depuis l’année 2012 suffisent à demander l’indemnisation de leur préjudice moral au titre de l’abus de droit d’agir en justice. De plus, la mauvaise foi de M. et Mme [Y] est selon eux caractérisée dès lors qu’ils ont décaissé leur terrain et ont refusé de trouver une solution amiable au litige.

Réponse de la cour

61. Aux termes de l’article 1382 du code civil, devenu 1240 depuis le 1er octobre 2016, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

62. En l’espèce, si M. et Mme [Y] ne sont pas parvenus à démontrer le caractère anormal du trouble de voisinage, il n’en demeure pas moins que c’est la modification par M. et Mme [J] des engagements initiaux souscrits par eux dans le cadre de l’acquisition de leur lot et de la construction de la maison qui a conduit à complexifier la situation : il était en effet initialement prévu un mur de 2 m de long prolongé par un grillage arboré d’une haie végétale, lequel a finalement été remplacé sur leur initiative par un mur de 4,80 m de long et la pose d’un abri de jardin de près de 3 m de haut, le tout en limite de propriété de M. et Mme [Y], ce qui a contribué à amoindrir l’ensoleillement sur la parcelle de ces derniers.

63. Ces modifications par M. et Mme [J] de leurs engagements de départ, dont ils ne fournissent du reste pas la raison d’être ' spécialement pour le mur séparatif et l’abri de jardin ' ont été la source d’inévitables tensions dès lors qu’elles n’allaient pas manquer d’impacter défavorablement la parcelle déjà particulièrement exiguë de M. et Mme [Y] tandis que la démonstration du caractère anormal d’un trouble du voisinage demeure délicate à conduire puisqu’il s’agit d’établir, par un exercice comparatif, que la gêne dépasse les inconvénients ordinaires du voisinage en tenant notamment compte de la densité de l’habitat urbain.

64. En ce sens, bien que nombreuses et longues, les procédures engagées par M. et Mme [Y] ne sauraient être qualifiées d’abusives au point d’avoir généré un préjudice moral pour M. et Mme [J], qui devaient nécessairement s’y préparer dès lors que par les modifications demandées et mises en 'uvre par leurs soins, ils amoindrissaient l’ensoleillement de la propriété de M. et Mme [Y], et ce avec ou sans décaissement, tout en préservant de leur côté intégralement leur ensoleillement par l’implantation en limite de la ligne séparative du fonds [Y]. A cet égard, M. et Mme [J] ont d’ailleurs reconnu dans leurs propres écritures que l’endroit de l’implantation de l’abri de jardin ' dont il est rappelé qu’il se situe en limite de propriété [Y] ' a été choisi par eux 'par commodité’ 'pour leur permettre l’accès direct depuis la baie vitrée du salon.'

65. Sous le bénéfice de ces observations, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [Y] à payer une indemnité de 7.000 € au titre du préjudice moral allégué par M. et Mme [J] qui seront en conséquence déboutés de cette demande.

4) Sur la garantie demandée par M. et Mme [J] à la sarl [G] Constructions

66. M. et Mme [J] demandent que dans l’hypothèse de l’accueil même partiel des demandes présentées par M. et Mme [Y], la société [G] Constructions soit condamnée à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre et à les indemniser de tous les préjudices de tous ordres consécutifs à la décision rendue par la cour d’appel, plaidant l’obligation de résultat incombant au constructeur qui connaissait, selon eux, les règles applicables au lotissement considéré.

67. La sarl [G] Constructions conclut au rejet des demandes en soulignant qu’elle n’est pas intervenue dans la construction de l’abri de jardin, que les demandes au titre du mur séparatif et de la terrasse sont prescrites dès lors que la réception des travaux est intervenue sans réserve le 30 novembre 2011 et qu’elle n’a été assignée en intervention forcée que le 22 novembre 2016 soit plus de 2 années après, qu’enfin, elle n’est intervenue que dans le strict respect du contrat de construction signé avec M. et Mme [J] et des autorisations administratives obtenues par eux, auxquels la commune de [Localité 13] a délivré le certificat de conformité et que c’est bien le terrain de M. et Mme [Y] qui a été décaissé lors de la construction de leur maison pour permettre le raccordement à la voirie, qu’il ne peut lui être reproché aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Réponse de la cour

68. L’article 1231-1 du code civil énonce que 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

69. Toutefois, l’alinéa 1er de l’article 1353 du code civil précise que 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.'

70. En l’espèce, la prescription de 2 ans de l’action du tiers contre le constructeur ne peut trouver à s’appliquer dans la relation du constructeur au maître de l’ouvrage.

71. Par ailleurs, s’agissant des demandes d’indemnisation liées à l’absence des enduits, M. et Mme [J] se contentent d’affirmer dans leurs écritures que la sarl [G] Constructions avait une parfaite connaissance des règles propres au lotissement sans toutefois apporter la preuve de cette connaissance.

72. Ils n’indiquent pas non plus en quoi cette dernière aurait manqué à ses obligations contractuelles s’agissant spécifiquement de la pose d’enduits alors et surtout qu’ils n’allèguent ni a fortiori ne justifient d’aucune demande adressée en ce sens à la sarl [G] Constructions et qu’ils ont, au contraire, signé sans réserve le 30 novembre 2011 la réception des travaux exécutés par elle.

73. M. et Mme [J] seront en conséquence déboutés de leur demande en garantie vis-à-vis de la sarl [G] Constructions.

74. Le jugement sera confirmé sur ce point.

5) Sur les dépens et les frais irrépétibles

75. M. et Mme [Y] et M. et Mme [J] succombant en partie de leurs prétentions, les dépens de première instance et d’appel seront laissés à leur charge respective. Les dépens exposés par la sarl [G] Constructions seront mis à la charge de M. et Mme [J] qui l’ont mis à tort en cause. Le jugement sera infirmé sur ce point.

76. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il est équitable de laisser également à la charge de M. et Mme [Y] d’une part et de M. et Mme [J] d’autre part les frais exposés par eux en première instance et en appel au titre des frais irrépétibles. Le jugement sera infirmé sur ce point.

77. En dernier lieu, M. et Mme [J] succombent en leurs demandes de garantie dirigées contre la sarl [G] Constructions de sorte qu’ils seront condamnés à lui payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Le jugement sera infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 14 décembre 2021 en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes de démolition,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande en garantie formée par M. et Mme [J] à l’encontre de la sarl [G] Constructions,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. et Mme [T] et [P] [J] à payer à M. et Mme [U] et [K] [Y] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral et celle de 278,50 € au titre des frais de constat d’huissier de justice,

Laisse les dépens et les frais irrépétibles à la charge respective de M. et Mme [Y] et de M. et Mme [J],

Condamne M. et Mme [T] et [P] [J] aux dépens exposés par la sarl [G] Constructions en première instance et en appel,

Condamne M. et Mme [T] et [P] [J] à payer à la sarl [G] Constructions la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE