1e Chambre civile B

N° RG 22/04501 -

N° Portalis

DBVL-V-B7G-S6KZ

(Réf 1ère instance : 20/01809)

M. [Z] [N]

Mme [M] [P] épouse [N]

c/

Mme [A] [K]

exploitant sous l’enseigne RIA IMMOBILIER

SCI ALIDADE

Copie exécutoire délivrée

le : 04/02/2026

à :

M^e Cormier

M^e Ermeneux

Me [Localité 18]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 FÉVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame [A] VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 17 novembre 2025 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 février 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTS

Monsieur [Z] [N]

né le 6 juillet 1967 à [Localité 22] (72)

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [M] [P] épouse [N]

née le 4 mars 1965 à [Localité 20] (972)

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉES

Madame [A] [K] exploitant sous l’enseigne RIA IMMOBILIER inscrite au registre du commerce et des sociétés de LORIENT sous le numéro 328.546.361

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emily ERMENEUX, avocat au barreau de LORIENT

SCI ALIDADE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LORIENT sous le numéro 838.603.447, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Eric VEZZANI, plaidant, avocat au barreau de NICE

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. et Mme [N] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 6] [Localité 21] [Adresse 1], cadastrée [Cadastre 13].

2. Ils ont confié la vente de leur immeuble à l’agence 'Ria Immobilier’ exploitée par Mme [A] [K] suivant mandat de vente sans exclusivité du 9 novembre 2019, au prix de 186.000 €, honoraires d’agence inclus, soit 178.000 € net vendeur.

3. Par acte sous seing privé du 20 décembre 2019, un compromis de vente a été régularisé entre les époux [N] et la SCI Alidade au prix net vendeur de 169.000 € outre les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, à hauteur de 8.000 € TTC.

4. Aux termes de cet acte, il était convenu que la vente serait réitérée par acte authentique avant le 20 mars 2020 en l’étude de maître [O], notaire à [Localité 16].

5. Les parties ont également prévu que celle qui refuserait de régulariser l’acte authentique dans le délai imparti serait redevable d’une clause pénale de 10 %.

6. L’acte authentique de vente n’a pas pu être signé à la date convenue compte tenu du confinement.

7. Par courriers recommandés avec accusé réception des 27 avril 2020 et 7 mai 2020, la SCI Alidade a refusé de signer l’acte authentique et a dénoncé le compromis en arguant de sa nullité faute d’accord sur la chose et sur le prix ainsi que pour vice du consentement sur le fondement de l’erreur, motif pris d’une désignation inexacte et incomplète du bien vendu, en ce que n’apparaissait pas son appartenance à un lotissement.

8. Par lettre officielle du 1er septembre 2020, le conseil de M. et Mme [N] a informé le conseil de la SCI Alidade que ses clients étaient déterminés à poursuivre la vente, estimant que les arguments invoqués n’étaient pas fondés.

9. La SCI Alidade ayant maintenu son refus de réitérer, les époux [N] lui ont adressé le 13 octobre 2020 une mise en demeure d’avoir à leur payer la somme de 18.940,00 € au titre de la clause pénale.

10. Par acte d’huissier de justice du 2 novembre 2020, M. [Z] et Mme [M] [N] ont fait assigner la SCI Alidade devant le tribunal judiciaire de Lorient afin d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de la somme de 18.940,00 € au titre de la clause pénale, outre des dommages et intérêts à hauteur de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral et une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

11. Par jugement du 21 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— déclaré Mme [A] [K], exerçant sous l’enseigne Ria Immobilier recevable en son intervention volontaire,

— constaté que le consentement de la SCI Alidade avait été vicié par la réticence dolosive de M. [Z] [N] et Mme [M] [N],

— prononcé pour dol, la nullité de la vente de la maison d’habitation situé [Adresse 5] à Kervignac (56700), cadastrée AB n° [Cadastre 11] intervenue entre M. [Z] [N] et Mme [M] [N], son épouse et la SCI Alidade, suivant compromis de vente en date du 20 décembre 2019,

— condamné M. [Z] [N] et Mme [M] [N] d’une part et Mme [A] [K] exerçant sous l’enseigne 'Ria Immobilier’ d’autre part, à payer la somme de 1.200 € chacun à la SCI Alidade,

— condamné in solidum M. [Z] [N], Mme [M] [N] et Mme [A] [K], exerçant sous l’enseigne 'Ria Immobilier’ aux dépens de la présente instance et autorisé M^e Dary à recouvrer contre eux ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provisions,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

12. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— que la référence à un lot renvoyait à l’appartenance de la maison à une structure telle qu’un lotissement ou une association syndicale des colotis, exposant l’acquéreur à un risque de demandes de participation aux dépenses,

— que le compromis de vente, susceptible de valoir vente, ne précise ni ne mentionne l’existence d’un lotissement et aucun cahier des charges n’y est annexé,

— ni les vendeurs ni l’agence immobilière ne pouvaient ignorer les incidences matérielles et financières de l’appartenance du bien litigieux à un lotissement ; le seul courriel du 13 décembre 2020 émanant de la SCI Alidade ne saurait créer une présomption de connaissance de sa part des dispositions juridiques régissant le lotissement,

— l’appartenance à un lotissement et ses conséquences ne lui ont pas été communiquées avant l’envoi du projet d’acte authentique et ce, alors que de telles informations lui auraient permis d’appréhender les éventuelles incidences financières et juridiques de son acquisition.

— les époux [N] ont ainsi manqué à leur obligation précontractuelle d’information ; cette omission portant sur l’étendue et la nature des biens et droits acquis, par conséquent sur une qualité substantielle de la chose vendue, est constitutive d’un dol justifiant la nullité de la vente.

13. Par déclaration du 13 juillet 2022, M. et Mme [N] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, exceptée celle ayant débouté Mme [A] [K] de sa demande de condamnation de la SCI Alidade à lui verser la somme de 8000 € au titre de sa commission.

14. Mme [A] [K] a formé un appel incident du jugement y compris de ce chef.

* * *

PRÉTENTIONS DES PARTIES

15. M. [Z] [N] et Mme [M] [N] exposent leurs prétentions et moyens (qui seront repris dans la motivation) aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 12 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

16. Ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient le 21 juin 2022 en toutes ses dispositions, exceptée celle ayant débouté Mme [A] [K] de sa demande de condamnation de la SCI Alidade à lui verser la somme de 8.000 € au titre de sa commission.

— et, statuant de nouveau,

— condamner la SCI Alidade à verser à M. et Mme [N] la somme de 18. 940,00 € au titre de la clause pénale résultant du compromis de vente signé le 20 décembre 2019,

— condamner la SCI Alidade à verser à M. et Mme [N] la somme de 15.000 € au titre de leur préjudice moral,

— débouter la SCI Alidade de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la SCI Alidade à verser à M. et Mme [N] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Alidade aux entiers dépens.

17. La SCI Alidade expose ses prétentions et moyens (qui seront repris dans la motivation) aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 20 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

18. Elle demande à la cour de :

— recevoir en la forme l’appel des époux [N] dirigé contre le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 21 juin 2022,

— recevoir en la forme l’appel incident de Mme [K],

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 21 juin 2022 en ce qu’il a :

* constaté que le consentement de la SCI Alidade a été vicié par la réticence dolosive de M. [Z] [N] et Mme [M] [N],

* prononcé pour dol la nullité de la vente de la maison d’habitation située [Adresse 5] à Kervignac (56700), cadastrée [Cadastre 13] intervenue entre M. [Z] [N], Mme [M] [N], son épouse et la SCI Alidade suivant compromis de vente en date du 20 décembre 2019,

— ou subsidiairement,

— confirmer le jugement par substitution de motif en annulant le compromis de vente du 20 décembre 2019 pour erreur sur les qualités essentielles du bien vendu ayant vicié le consentement de l’acquéreur,

— ou encore,

— confirmer le jugement par substitution de motif en annulant le compromis de vente du 20 décembre 2019 en ce qu’il ne vaut pas vente à défaut de détermination suffisante de l’objet vendu,

— en conséquence et en tout état de cause,

— débouter les époux [N] de toutes leurs demandes fondées sur le

compromis de vente du 20 décembre 2019,

— débouter Mme [K] de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées contre la SCI Alidade,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 21 juin 2022 en ce qu’il a :

* condamné M. [Z] [N], Mme [M] [N] et Mme [A] [K], exerçant sous l’enseigne Ria Immobilier à payer la somme de 1 200 € chacun à la SCI Alidade,

* condamné in solidum M. [Z] [N], Mme [M] [N] et Mme [A] [K] exerçant sous l’enseigne Ria Immobilier aux dépens de la présente instance et autorise Maître Dary à recouvrer contre eux ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

— et y ajoutant,

— condamner les époux [N] et Mme [K] à payer à la SCI Alidade chacun la somme supplémentaire de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, directement recouvrés au profit de Maître Bourges pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable,

— très subsidiairement, si par extraordinaire la cour devait attribuer des effets au compromis de vente du 20 décembre 2019 et décidait de mettre à la charge de la SCI Alidade une somme quelconque au profit des époux [N],

— fixer l’indemnité visée par la clause pénale stipulée au compromis du 20 décembre 2019 à la somme maximum de 16.900 €,

— dire et juger que l’indemnité résultant de la clause pénale est forfaitaire et exclut toute autre indemnisation,

— débouter les époux [N] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— rejeter en conséquence la demande des époux [N] tendant à l’indemnisation de leur préjudice moral,

— débouter les époux [N] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer la responsabilité délictuelle de Mme [K], agence Ria Immobilier vis à vis de la SCI Alidade pour lui avoir présenté à la vente un bien immobilier dont les caractéristiques ont été insuffisamment détaillées et en omettant de lui livrer tous les renseignements nécessaires pour éclairer son consentement,

— en conséquence, si par extraordinaire, la cour ne suivait pas l’argumentation principale de la SCI Alidade et devait réformer le jugement dont appel en ce qu’il a annulé le compromis de vente du 20 décembre 2019 et devait mettre à la charge de la SCI Alidade une somme quelconque au profit des époux [N],

— condamner Mme [K] à relever et garantir la SCI Alidade de condamnations qui seraient prononcées contre elle au profit des époux [N],

— condamner Mme [K] à payer à la SCI Alidade la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens directement recouvrés au profit de Maître Bourges pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

19. Mme [A] [K], exploitant sous l’enseigne Ria Immobilier expose ses prétentions et moyens (qui seront repris dans la motivation) aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 9 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé et par lesquelles elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 21 juin 2022, en ce qu’il a :

* prononcé pour dol, la nullité de la vente de la maison d’habitation situé [Adresse 4] à Kervignac, cadastrée [Cadastre 14] intervenue entre M. et Mme [N] et la SCI Alidade suivant compromis de vente en date du 20 décembre 2019,

* condamné Mme [A] [K], exerçant sous l’enseigne Ria Immobilier à payer la somme de 1200 € à la SCI Alidade,

* condamné in solidum M. et Mme [N] et Mme [A] [K], exerçant sous l’enseigne Ria Immobilier, aux dépens de l’instance

* débouté Mme [A] [K] de sa demande de condamnation de la SCI Alidade à lui verser la somme de 8000€ au titre de sa commission,

— et statuant de nouveau,

— constater que le compromis de vente en date du 20 décembre 2019 vaut vente,

— condamner la SCI Alidade à verser à l’agence Ria Immobilier, représentée par Mme [K], la somme de 8000 € correspondant à sa commission prévue aux termes du compromis de vente du 20 décembre 2019,

— débouter le SCI Alidade de sa demande tendant à voir Mme [K] à la garantir de toute condamnation qui seraient prononcées à son encontre au profit des époux [N],

— condamner la SCI Alidade à lui rembourser les frais irrépétibles de première instance,

— condamner la SCI Alidade à verser à l’agence Ria Immobilier, représentée par Mme [K], la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner la SCI Alidade aux entiers dépens.

20. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 21 octobre 2025 et pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

* * *

MOTIVATION DE LA COUR

21. A titre liminaire, M. et Mme [N] reprochent au premier juge d’avoir outrepassé les demandes des parties en annulant le compromis sur le fondement du dol alors que seule l’erreur sur une qualité essentielle du contrat était invoquée. La cour constate toutefois qu’elle n’est saisie, au terme du dispositif de leurs conclusions, d’aucune demande de nullité du jugement et que l’annulation du compromis pour dol est désormais dans les débats.

1°/ Sur la demande de nullité du compromis de vente

22. Les époux [N] considèrent que les éléments constitutifs du dol ne sont pas caractérisés, en l’absence notamment de toutes manoeuvres frauduleuses et de tout élément intentionnel.

23. Ils estiment que c’est en parfaite connaissance de cause de ce que la maison était située dans un lotissement, ce qui résultait clairement de la désignation du bien figurant dans le compromis, que la SCI Alidade s’est portée acquéreur.

24. En toute hypothèse, comme le rappelait le projet d’acte authentique transmis à la SCI Alidade, il n’existe aucun cahier des charges applicable ni aucune association syndicale, le bien vendu se situant dans un lotissement au sens urbanistique et non juridique du terme.

25. Mme [A] [K] exploitant sous l’enseigne Ria Immobilier considère également que toutes les informations ont été communiquées à la SCI Alidade avant la signature du compromis et que c’est en parfaite connaissance de cause que celle-ci s’est engagée.

26. Elle expose qu’en définitive, la SCI Alidade se plaint moins ne pas avoir été informée de l’appartenance du bien à un lotissement, que des potentielles charges financières inhérentes à une telle structure. Or, elle justifie de ce que ce lotissement ne générait en réalité aucune charge financière, de sorte qu’aucun défaut d’information à ce titre, susceptible d’avoir induit l’acquéreur en erreur – et encore moins une réticence dolosive- ne peut être reproché aux vendeurs ou à l’agence immobilière.

27. Elle estime enfin que pour ces raisons, la SCI Alidade n’est pas davantage fondée à invoquer l’absence d’accord sur la chose et sur le prix.

28. La SCI Alidade estime qu’en faisant référence à un lot, le compromis renvoie à une structure juridique qui n’est absolument pas mentionnée dans l’acte, à savoir soit un lotissement, soit un ensemble immobilier organisé sous forme d’association syndicale libre ou de copropriété.

29. Elle ajoute que quel que soit le régime juridique applicable, il en résulte nécessairement pour le propriétaire, au moins potentiellement, des charges financières et juridiques qui n’ont fait l’objet d’aucune information avant la signature du compromis.

30. Elle estime que la seule mention d’un 'lot n° 19" dans le compromis ne saurait faire présumer sa connaissance des incidences juridiques et financières de son acquisition.

31. Elle conteste par ailleurs avoir été destinataire du projet d’acte authentique de vente, de sorte que ses interrogations sont restées sans réponses, ses courriers n’ayant par ailleurs suscité aucune réaction de la part des vendeurs, de l’agence immobilière et du notaire. En toutes hypothèses, elle rappelle que les informations portées à la connaissance de l’acquéreur postérieurement au compromis ne sauraient valider a posteriori l’imperfection de celui-ci.

32. A toutes fins, elle précise que ses propres recherches l’ont amenée à découvrir que lors de la création du lotissement, une association syndicale libre a bien été créée.

33. Elle en conclut que son refus de réitérer la vente ne saurait être fautif et que ce sont les vendeurs et l’agence immobilière qui ont manqué à leur obligation pré-contractuelle d’information. A défaut d’admettre que son consentement a été surpris par un dol, la cour devra admettre qu’il a été vicié par une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue.

34. Alternativement, la SCI Alidade fait valoir qu’il existe une imprécision majeure dans la désignation du bien vendu, dès lors qu’on ignore à quelle structure juridique il se rattache, ce qui empêche de considérer qu’il y a eu un accord sur la chose et sur le prix, au sens de l’article 1583 du code civil et que la vente aurait été valablement conclue.

Réponse de la cour

a. Sur le fondement du dol

35. L’article 1130 du code civil dispose que 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

36. L’article 1137 du même code précise que 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

37. Il résulte de ces articles que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

38. La réticence dolosive se distingue du manquement à l’obligation d’information par l’importance déterminante de l’information omise et par l’intention de tromper le cocontractant.

39. Le dol doit être prouvé, il ne se présume pas. La charge de la preuve incombe à celui qui invoque le dol.

40. En l’espèce, le compromis signé entre les parties le 20 décembre 2019, mentionne expressément que la maison appartient à la « [Adresse 24] » et qu’il s’agit du « lot n°19 ».

41. Par ailleurs, dans son courrier électronique du 13 décembre 2019 adressé à Mme [K], M. [F] [Y], gérant de la SCI Alidade précise que son offre d’achat est faite « Sous réserve qu’aucun cahier des charges interdisant une activité professionnelle de bureau, dans le lotissement, ne subsiste.»

42. Il s’évince de ces éléments que l’appartenance du bien à 'un lotissement’ n’a pas été dissimulée aux acquéreurs.

43. De plus, la question de l’existence d’un cahier des charges en vigueur a manifestement été discutée en amont de la signature du compromis de vente. Si celui-ci a été signé sans qu’aucune condition suspensive tenant à la possibilité d’exercer une activité professionnelle (qui s’avère être la seule information déterminante du consentement de la Sarl Alidade au stade de la signature du compromis) ne soit insérée, c’est que cette dernière avait obtenu les informations propres à la rassurer relativement à l’absence de cahier des charges.

44. En toutes hypothèses, la SCI Alidade (qui d’ailleurs ne plaidait pas le dol en première instance) ne démontre ni l’existence de manoeuvres frauduleuses ni l’intention des vendeurs de surprendre son consentement en la trompant sur l’appartenance du bien à une structure dont pourrait découler des incidences juridiques ou financières, telle qu’un lotissement, une association syndicale ou une copropriété.

45. L’élément intentionnel du dol, au demeurant non caractérisé par le premier juge, faisant défaut, la nullité du compromis ne pouvait être prononcée sur ce fondement.

b. Sur le fondement de l’erreur

46. L’article 1132 du code civil dispose que 'L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du co-contractant.'

47. L’article 1133 du code civil précise que 'Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité, qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.'

48. En premier lieu, il résulte du courriel du 13 décembre 2019 précité ainsi que de la condition particulière insérée au compromis

1:

La clause particulière indique que : 'cette acquisition a pour but la transformation de ce bien actuellement à usage d’habitation pour un usage professionnel’ et que 'l’acquéreur fera son affaire personnelle de toutes démarches administratives et nécessaires concernant le changement d’affectation du bien désigné faisant l’objet du compromis de vente et s’y oblige'.

que la seule qualité essentielle du bien vendu qui soit entrée dans le champ contractuel concerne la possibilité d’établir un local professionnel dans la maison acquise.

49. La SCI Alidade, après avoir été manifestement rassurée sur ce point puisqu’elle a accepté de signer le compromis de vente, ne démontre pas qu’une telle transformation était en réalité impossible, en raison de l’existence d’un cahier des charges ou de décisions d’une association syndicale libre (ASL).

Elle n’indique pas davantage que les informations reçues avant la signature du compromis de vente, se seraient en définitive révélées erronées.

50. En second lieu, aux termes de ses écritures et du jugement dont elle demande la confirmation, on comprend que c’est moins l’appartenance à une structure de type lotissement ou copropriété en tant que telle qui constituait l’information déterminante (et donc la qualité essentielle) pour la SCI Alidade, que les incidences ou contraintes juridiques et financières qui pourraient en découler.

51. Ainsi que précédemment indiqué, la SCI Alidade a été informée que la maison constituait le lot n°19 de la ' [Adresse 24]'.

52. Il ressort du titre de propriété des époux [N] (Acte du 26 avril 2001 au rapport de Me [D]) ainsi que des pièces issues du permis de construire délivré le 27 octobre 1986 par le maire de [Localité 21], qu’en réalité, la maison litigieuse ne dépend pas d’un lotissement au sens de l’article R. 315-1 du code de l’urbanisme mais d’un groupe d’habitations, qui est une forme particulière de lotissement n’obéissant pas exactement au même régime juridique.

53. Toutefois, dans les deux cas, il peut exister un cahier des charges et une association syndicale libre.

54.Il est démontré en l’espèce qu’une association syndicale libre a été constituée en 1986, au moment de la création du groupe d’habitations, afin d’assurer la gestion des espaces communs et des voiries.

55. Mme [K] justifie que par suite d’une délibération du conseil municipal de [Localité 21] en date du 13 septembre 1993, les voies du '[Adresse 23] aux charmes’ sont entrées dans la voirie communale.

56. Par ailleurs, l’acte d’acquisition du 26 avril 2001 des époux [N] mentionne que :

— 'l’association syndicale n’a pas d’existence légale comme n’ayant pas été constatée par acte notarié publié au 1er bureau des hypothèques de Lorient (jugement du tribunal d’instance de Lorient du 18 novembre 1999)

— 'par courrier du 9 février 2000, la mairie a répondu audit syndic [qui gérait l'[15]] en lui confirmant la prise en charge de l’entretien des espaces verts ainsi que la gestion de l’assurance de l’antenne collective'

— 'qu’en conséquence, le syndic a exprimé pour toutes ces raisons que sa mission n’avait plus d’objet et a mis fin à son mandat.'

57. Il s’en suit que si une association syndicale a existé, celle-ci était au jour de la signature du compromis par la SCI Alidade, sinon dissoute, à tout le moins une coquille vide, compte tenu du transfert progressif au domaine public de tous les espaces et équipements communs au groupe d’habitations crée en 1986.

58. Il en résulte que le groupe d’habitations dont dépend la maison litigieuse ne générait plus aucune charge financière.

59. Pour les mêmes motifs (transfert progressif au domaine public de tous les espaces et équipements communs), c’est de manière parfaitement vaine et non sans contradiction, que la SCI Alidade évoque les risques de l’inorganisation juridique du lotissement dans l’hypothèse, où il ne serait géré par aucune association syndicale libre ni cahier des charges.

60. Enfin, le projet d’acte établi par Me [O], notaire à Auray, et adressé à la SCI Alidade le 18 mars 2019 (qui l’a bien réceptionné contrairement à ce qu’elle prétend, ainsi que le démontre sa réponse au notaire le jour-même : ' Nous allons prendre connaissance des documents que vous nous avez transmis') précise bien que :

— l’immeuble constitue l’un des lots du lotissement dénommé 'groupe d’habitations',

— il n’existe pas de cahier des charges,

— il n’existe pas d’association syndicale des colotis.

61. L’acte de vente des époux [N] à M. [U], reçu le 4 août 2022 par Me [B] à [Localité 19], mentionne également que :

— l’immeuble constitue l’un des lots du groupe d’habitation dénommé 'le pré aux charmes',

— il n’existe pas de cahier des charges au groupe d’habitations,

— il n’existe pas actuellement d’association syndicale des colotis.

62. Ainsi, à vingt ans d’intervalle, deux notaires différents, tous deux tenus à un devoir d’information et de diligence leur imposant notamment d’effectuer des recherches auprès de la publicité foncière et de la mairie, ont indiqué qu’il n’existait ni association syndicale libre ni cahier des charges.

63. D’ailleurs, depuis 2020, la SCI Alidade n’a elle-même retrouvé ni cahier des charges ni aucun procès-verbal d’assemblée générale de l’association syndicale libre démontrant qu’elle serait toujours en vigueur.

64. En définitive, il ne peut être reproché aux vendeurs et à l’agence immobilière, de ne pas avoir mentionné un cahier des charges et une association syndicale inexistants.

65. Si l’erreur commise par la SCI Alidade réside comme elle le prétend, dans la conviction erronée de ce qu’il n’existait aucune charge financière ou contrainte juridique liée à l’appartenance de la maison à un lotissement (ou en l’occurrence plutôt à un groupe d’habitations) force est de constater que celle-ci échoue à démontrer que la qualité essentielle attendue, était en réalité absente du bien acquis. De fait, elle ne démontre pas la réalité des contraintes juridiques ou financières qui pourraient découler de l’acquisition de cette maison.

66. Faute de démontrer que sa conviction s’est finalement révélée erronée, aucun vice du consentement pour erreur ne peut être retenu.

c. Sur l’absence d’accord sur la chose et le prix

67. L’article 1589 du code civil dispose que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.

68. En l’espèce, il y a bien eu accord sur la chose et sur le prix.

69. De fait, au vu des développements qui précèdent, la SCI Alidade ne démontre pas qu’en définitive, l’objet de la vente se serait révélé différent de celui qui était désigné dans le compromis de vente qu’elle a signé. L’objet de la vente était donc exactement déterminé, de même que le prix.

70. Ce moyen est donc totalement inopérant.

71. Au total, le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du compromis de vente du 20 décembre 2019.

72. La SCI Alidade sera déboutée de cette demande.

2°/ Sur les demandes indemnitaires des époux [N]

a. Sur l’application de la clause pénale

73. Les époux [N] réclament dans leur assignation la condamnation de la SCI Alidade à leur payer une somme de 18.940 €, en application de la clause pénale stipulée au compromis du 20 décembre 2019.

74. Ils exposent que la SCI Alidade a voulu se dédire en invoquant des motifs qui ne sont pas légitimes, ce d’autant que la SCI Alidade reconnaît avoir pour objet social l’achat de biens immobiliers, qu’elle est déjà propriétaire de deux autres locaux professionnels et que ses gérants sont par ailleurs des géomètres-experts, leur cabinet étant situé à quelques dizaines de mètres du bien qu’ils souhaitaient initialement acquérir.

75. Ils rappellent que la SCI Alidade s’est estimée suffisamment informée pour signer le compromis de vente le 20 décembre 2019 et qu’elle n’a ensuite sollicité aucune information complémentaire. Ce n’est qu’au jour où elle devait procéder à la réitération de l’acte qu’elle n’a pas daigné se présenter devant le notaire puis qu’elle a tenté de se rétracter le 27 avril 2020 pour des motifs inopérants.

76. La SCI Alidade concentre son argumentation sur le montant de l’indemnité réclamée, qui se fonde sur une assiette de calcul selon elle erronée en ce qu’elle inclut les frais d’acte et de négociation alors que la clause pénale de 10 % ne peut s’appliquer que sur le prix principal (169.000 €)

77. Elle en conclut que les époux [N] ne pourraient prétendre tout au plus qu’au paiement d’ une somme n’excédant pas 16.900 € au titre de la clause pénale.

Réponse de la cour

78. Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-et-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

79. L’article 1103 du code civil dispose que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

80. Le compromis de vente évoque à deux reprises la clause pénale :

— page 2, chapitre VI (conditions générales)

'il est convenu au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application des conditions suspensives, qu’elle devra verser à titre d’indemnisation forfaitaire la somme de 10% à l’autre partie.'

— page 9, chapitre VIII (conditions particulières)

'Il est convenu au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit (…). Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme indiquée en page 2, chapitre VI de l’autre partie.'

81. En l’espèce, pour se dédire de ses engagements, la SCI Alidade a expliqué aux termes de sa lettre recommandée du 27 avril 2020, que :

— la désignation de l’immeuble est incomplète de sorte que la vente ne peut être parfaite au sens de l’article 1583,

— la référence à un 'lot’ induit des charges financières et juridiques qui n’ont fait l’objet d’aucune information avant la signature du compromis,

— elle croyait acquérir la propriété d’un bien immobilier sans aucune charge collective de sorte que son consentement a été vicié.

82. Or, au regard des développements qui précèdent, la cour a jugé que ces moyens étaient inopérants, en ce que la SCI Alidade savait qu’elle achetait une maison qui dépendait initialement d’un lotissement. Elle a acquis après avoir eu l’assurance que son projet de changement de destination des lieux serait possible, la question des éventuelles contraintes juridiques liées à l’existence d’un cahier des charges a donc été discutée.

83. Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle indique, elle a bien réceptionné le 18 mars 2019, le projet d’acte authentique que lui a adressé le notaire. Il y était expressément mentionné que :

— l’immeuble constitue l’un des lots du lotissement dénommé 'groupe d’habitation',

— il n’existe pas de cahier des charges,

— il n’existe pas d’association syndicale des colotis.

84. Ce document ne comportait donc aucune information nouvelle ou contraire à celles reçues au stade de la signature du compromis, où il était expressément fait référence à un lotissement.

85. Il convient de souligner que la SCI Alidade, d’ores et déjà propriétaire de plusieurs locaux professionnels et dont les gérants sont géomètres-expert, ne peut être considérée comme profane. Elle était donc à même de percevoir les incidences de l’appartenance de la maison à un lotissement ou en tous cas, de poser toutes les questions utiles en vue de son acquisition si des doutes subsistaient, ce qu’elle a d’ailleurs fait dans le courriel adressé à l’agence immobilière du 13 décembre 2019 au sujet de l’existence d’un cahier des charges 'subsistant’ et de la possibilité de transformer les lieux. Elle ne justifie d’aucune autre interrogation particulière avant sa lettre de renonciation du 27 avril 2020.

86. De leur coté, par lettre officielle de leur conseil du 13 octobre 2020, les époux [N] ont pris acte du refus définitif de la SCI Alidade de signer l’acte authentique et ont mis en demeure cette dernière de lui verser la somme de 18.940 € au titre de la clause pénale prévue au contrat.

87. Au vu de ces éléments, la cour considère que la SCI Alidade a refusé sans motif légitime de signer l’acte authentique de vente, en violation des obligations contractuelles découlant de la promesse synallagmatique conclue le 20 décembre 2019 avec les époux [N].

88. La défaillance de l’acquéreur étant établie et la validité de l’avant-contrat n’étant pas remise en cause, la clause pénale doit s’appliquer.

89. Après infirmation du jugement, les époux [N] qui ont régulièrement mis en oeuvre la clause pénale, sont donc fondés, du seul fait de cette inexécution contractuelle, à obtenir le versement par la SCI Alidade d’une somme égale à 10% du prix principal soit 16.900 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2020.

b. Sur les dommages et intérêts complémentaires sollicités au titre du préjudice moral

90. Les époux [N] sollicitent en outre la somme de 15.000 € au titre de leur préjudice moral. Ils expliquent que la clause pénale sanctionne le dédit du contractant et indemnise l’immobilisation du bien mais n’est pas exclusive de l’octroi de dommages et intérêts. A cet égard, ils rappellent qu’ils n’ont pu remettre en vente leur bien avant un an, ce qui leur a causé un préjudice financier, outre des troubles et tracas.

91. La SCI Alidade s’oppose à cette demande en estimant que la clause pénale constitue une indemnisation forfaitaire faisant obstacle à l’octroi de dommages et intérêts complémentaires. Ils ajoutent que les époux [N] ont vendu leur maison dès le 4 août 2022 à un prix bien supérieur à celui qui avait été négocié avec la SCI Alidade, de sorte qu’ils ne sauraient invoquer un quelconque préjudice moral ou financier.

Réponse de la cour

92. La clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dûs en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles.

93. La jurisprudence admet le cumul de la clause pénale et de dommages et intérêts si ceux-ci sont indépendants du préjudice que la clause pénale est déjà destinée à réparer (Civ 1e, 12 février 1964, com. 12 juillet 2011, n° 10-18.326).

94. Il revient donc aux époux [N] d’apporter la preuve de ce que le dédit de la SCI Alidade leur a causé un préjudice excédant le montant prévu par la clause pénale ou que le préjudice moral allégué serait différent de celui résultant de cette même inexécution.

95. Les époux [N] échouent dans cette démonstration, ce d’autant qu’ils ont vendu leur maison le 4 août 2022 au prix de 240.000 €, réalisant ainsi en deux ans une plus-value de 71.000 €. Il n’est donc pas sérieux d’alléguer un préjudice financier résultant du dédit de la SCI Alidade.

96. Par ailleurs, les troubles et tracas allégués résultent directement de l’inexécution du contrat. Il n’y a donc pas de préjudice moral distinct et le montant de la clause pénale prévue au contrat suffit largement à le réparer.

97. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M et Mme [N] de cette demande.

3°/ Sur la demande de condamnation de la SCI Alidade à payer la commission de l’agence immobilière

98. Mme [K] rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier a droit à sa commission dès lors que la vente a été conclue, c’est-à-dire dès qu’il y a eu accord des parties sur la chose et sur le prix, même si l’acte notarié n’est ensuite pas signé.

99. Elle ajoute que le compromis a prévu cette hypothèse de refus de réitération par une des parties en écartant toute incidence sur la rémunération de l’agence immobilière.

Réponse de la cour

100. En droit, il résulte de l’article 6-1 alinéa 8 de loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite «loi Hoguet» réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce que 'Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.'

101. En application de ces dispositions d’ordre public, si l’opération pour laquelle l’agent immobilier a été mandaté n’a pas été effectivement conclue, alors l’agent immobilier n’a pas droit à sa rémunération (Civ. 1e, 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20.638). Il ne peut obtenir que des dommages-intérêts, à la condition de démontrer que la faute de l’une des parties l’a privé de la réalisation de la vente (Civ. 1ère, 4 février 2015, pourvoi n° 13-27.312).

102. Tout dépend de ce que l’on entend par 'opération conclue'.

103. Il est constant que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6-I alinéa 8 de la loi n 70-9 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique.

104. En effet, la cour de cassation considère que si la vente est parfaite dès la signature de la promesse de vente, alors l’agent immobilier a droit à sa rémunération, nonobstant la renonciation ultérieure par les parties à réitérer la vente en la forme authentique (Cass. 3ème civ. 10 octobre 2018, n°16-21.044).

105. Autrement dit, si le 'compromis de vente', qui ne comporte aucune condition suspensive, concrétise l’accord des parties sur la chose et sur le prix, alors la renonciation ultérieure des parties ne prive pas l’agent immobilier de sa commission (Cass Civ 1ère, 2 avril 2009, pourvoi n° 07-16.651).

106. La promesse de vente peut donc constituer l’acte écrit contenant l’engagement des parties, exigé par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 pour ouvrir droit à rémunération de l’agent immobilier. (Cass. Civ 1e, 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-20.520 et Civ. 1e, 16 mai 2013, pourvoi n° 12-19.274).

107. En l’espèce, la cour a jugé que le compromis de vente signé le 20 décembre 2019 n’est pas nul et qu’il y a bien eu un accord sur la chose et sur le prix, d’où il suit que la vente est parfaite. Par ailleurs, la SCI Alidade n’invoque pas la caducité du compromis en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive. Enfin, il ne ressort d’aucune des stipulations de la promesse synallagmatique de vente que les parties aient entendu faire de sa réitération par acte notarié un élément essentiel de leur consentement.

108. Au vu de ces éléments, l’opération doit donc être considérée comme conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, par la signature du compromis de vente du 20 décembre 2019.

109. Aux surplus, aux termes de cet acte concrétisant leur engagement, les parties ont expressément exclu que la non-réitération de la vente par l’une d’elles puisse affecter le droit du mandataire au paiement de sa commission puisqu’elles ont précisé qu’ 'au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente', la partie qui n’est pas en défaut pourra soit l’y contraindre soit invoquer la résolution du contrat et que 'dans l’une ou l’autre éventualité, la rémunération du mandataire restera intégralement due'.

110. En l’occurence, Mme [K] a accompli sa mission d’entremise et de négociation, ce qui a permis d’aboutir à une vente parfaite. Ce n’est que du fait du refus injustifié de la SCI Alidade que la vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

111. L’argumentation développée par cette dernière pour échapper à son obligation, tenant à l’absence de lien de droit entre elle-même et l’agence immobilière, n’est pas sérieuse au regard des stipulations claires du compromis de vente.

112. En effet, aux termes du compromis, la commission était à sa charge, en tant qu’acquéreur, et restait due même en cas d’échec de la vente.

113. Après infirmation du jugement, la SCI Alidade sera donc condamnée à verser à Mme [K], exerçant sous l’enseigne 'Ria Immobilier', la somme de 8.000 €, au titre de sa commission.

4°/ Sur la responsabilité de l’agence immobilière et la demande de garantie formulée par la SCI Alidade à son encontre

114. La SCI Alidade sollicite la garantie de Mme [K] dont elle estime la responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

115. Mme [K] conteste tout manquement à son devoir d’information et de conseil.

Réponse de la cour

116. Selon l’article 1240, 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

117. Ainsi qu’il résulte des développements qui précèdent, aucun manquement de l’agence immobilière à son devoir d’information n’est caractérisé à l’encontre de l’agence immobilière, dont l’efficacité du compromis est consacrée par la cour.

118. La SCI Alidade qui échoue à démontrer que les conditions de la responsabilité civile de Mme [K] sont réunies, sera déboutée de sa demande de garantie.

5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

119. Il convient d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

120. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir préalablement reçu provision

121. Succombant en appel, la SCI Alidade sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

122. Elle sera également déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et il n’est pas inéquitable de la condamnée sur ce même fondement à payer aux époux [N] la somme de 6.000 € et à Mme [K] la somme de 4.000 €, au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 21 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient sauf en ce qu’il a débouté M. [Z] [N] et Mme [M] [N] de leur demande de dommage et intérêt au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Alidade de sa demande tendant à voir prononcée la nullité du compromis de vente signé le 20 décembre 2019,

Dit que le refus par la SCI Alidade de signer l’acte authentique de vente constitue un manquement à son obligation contractuelle,

Par conséquent,

Condamne la SCI Alidade à verser M. [Z] [N] et Mme [M] [P] épouse [N] la somme de 16.900 € en application de la clause pénale figurant dans le compromis signé le 20 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2020,

Condamne la SCI Alidade à verser à Mme [K] exerçant sous l’enseigne 'Ria Immobilier’ la somme de 8.000 € au titre de sa commission,

Déboute la SCI Alidade de sa demande de garantie à l’encontre de Mme [K] exerçant sous l’enseigne 'Ria Immobilier,

Déboute la SCI Alidade de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Alidade à payer aux époux [N] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Alidade à payer à Mme [K] exerçant sous l’enseigne 'Ria Immobilier’ la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Alidade aux dépens de première instance et d’appel et autorise les avocats qui en ont la demande à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir préalablement reçu provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE