COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 31 mars 2011

— CJ/SP/MO- Arrêt n° 238

Dossier n° : 10/01545

Danièle A, Z A / XXX, SARL AC ENVIRONNEMENT

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET-VICHY, décision attaquée en date du 17 Mai 2010, enregistrée sous le n° 08/01316

Arrêt rendu le JEUDI TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE ONZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Gérard BAUDRON, Président

M. Bruno GAUTIER, Conseiller

M^me Corinne JACQUEMIN, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M^lle Danièle A

XXX

XXX

XXX

M^lle Z A

XXX

XXX

XXX

représentées par M^e Barbara GUTTON-PERRIN, avoué à la Cour

assistées de M^e LANGLAS de la SCP LANGLAIS ET BAUMANN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTES

ET :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour

assistée de M^e Alexandre BENAZDIA, avocat au barreau de CUSSET-VICHY

SARL AC ENVIRONNEMENT

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Sébastien RAHON, avoué à la Cour

assistée de M^e Henri CHRISTOPHE, avocat au barreau de SAINT ETIENNE

INTIMEES

N° 10/1545 – 2 -

Après avoir entendu à l’audience publique du 07 mars 2011 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue à l’audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

Vu le jugement rendu le 17 mai 2010 par le tribunal de grande instance de CUSSET qui a débouté M^lles Danièle et Z A de leur demande tendant au remboursement d’une partie du prix de vente d’un appartement à Vichy dont elles ont fait l’acquisition selon acte notarié du 9 novembre 2007 moyennant paiement d’un prix de 631.170 € pour une superficie annoncée de 159,09 m², attestée par un certificat de mesurage établi par la société AC ENVIRONNEMENT ; le Tribunal les a condamnées à payer à cette société ainsi qu’au vendeur la XXX une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la déclaration d’appel interjeté le 14 juin 2010 par M^lles Danièle et Z A et leurs conclusions signifiées le 8 décembre 2010 par lesquelles elles sollicite la réformation du jugement déféré au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 4- 1 du décret du 17 mars 1967 et demandent la condamnation in solidum de la XXX et la société AC ENVIRONNEMENT à leur verser la somme de 71.135,12 € correspondant au prix d’une surface de 17 m² 93 qu’il convient d’exclure de la superficie de l’appartement, ainsi que 3.620,77 € au titre de frais indûment payés avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2008 ; elles sollicitent également la condamnation des intimées à leur verser chacune 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent qu’elles ont eu connaissance, postérieurement à la signature de leur acte authentique d’acquisition, de l’existence d’un autre certificat de mesurage établi à la demande du vendeur en août 2007 attribuant à l’appartement une superficie privative de 143,55 m² et après consultation de M. Y, il est apparu que c’est à tort que le calcul de la société AC ENVIRONNEMENT a inclus la superficie d’un « oriel » qui est du point de vue technique une avancée en façade et non une loggia qui serait un renforcement en retrait ;

Elles font valoir que les constatations techniques de M. Y ont démontré le caractère non clos de la surface litigieuse qui ne dispose pas de vitres mais uniquement d’un rideau électrique.

Vu les conclusions de la XXX du 17 novembre 2010 tendant à la confirmation du jugement et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil à obtenir la garantie de la société AC ENVIRONNEMENT ; elle demande la condamnation des appelantes à lui verser 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’intimée indique qu’elle a acquis l’appartement situé au quatrième étage d’une copropriété selon certification de surface réalisée par la société AC ENVIRONNEMENT pour 159,09 m² et que c’est donc en toute bonne foi qu’elle a revendu le bien pour la même superficie, alors que le deuxième mesurage établi par la société AUVERGNE DIAG IMMO ne manifeste pas d’une différence de surface mais commet une erreur d’interprétation quant au fait de ne pas inclure la loggia qui est une partie privative, à usage exclusif des dames A, couverte et close par un dispositif de fermeture conçu depuis l’origine du bâtiment ;

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Elle ajoute que l’acte de propriété initial établi après l’opération de promotion immobilière de cette résidence réalisée par M. X en 1996 considérait déjà que cette loggia devait être incluse dans la superficie de 155 m² annoncée à l’époque ;

La XXX fait valoir que la loggia est bien intégrée à l’intérieur de l’appartement, la façade est uniforme, sans décrochage et il ne s’agit pas d’un « oriel » équivalent à un « bow-window ».

Vu les conclusions signifiées le 15 novembre 2010 par la société AC ENVIRONNEMENT qui demande la confirmation du jugement et y ajoutant, la condamnation in solidum de M^lles Danièle et Z A à lui verser 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Elle expose que la subtilité de vocabulaire de M. Y sur la différence prétendue entre une « loggia » et un « oriel » n’est pas de nature à justifier l’appel interjeté dès lors que le mesurage contesté concerne une loggia constituée par un balcon fermé dont il doit être tenu compte en application de l’article 4 – 1 du décret du 17 mars 1967 ne s’agissant pas d’une partie commune ;

Elle ajoute que la loi ne distingue pas le mode de clôture d’une surface d’habitation et sur ce point précis le fait que les ouvertures ne soient pas fermées au moyen de fenêtres n’empêchent pas de considérer la surface en question comme une surface habitable ;

L’ordonnance de clôture a été rendue par le conseiller de la mise en état le 8 février 2011 ;

SUR QUOI LA COUR

Attendu que la bonne foi du vendeur est indépendante de l’application des dispositions législatives édictées à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 18 décembre 1996, relative à la copropriété des immeubles bâtis, qui octroie aux acquéreurs le droit de réclamer une diminution du prix de vente, dans un délai d’un an, lorsque la surface réelle du lot privatif s’avère être de 1/20^e inférieure à celle stipulée au contrat ;

Attendu que le tribunal a retenu que le dispositif de fermeture, qui est parfaitement identifiable, fournit une protection suffisante de l’intérieur de la loggia et permet une utilisation à des fins d’habitation et d’ameublement préservant également l’intimité des occupants de cette partie de l’habitation ; que cet élément était suffisant au regard des dispositions réglementaires pour considérer que la loggia est une surface couverte et close devant être comprise dans la superficie du lot de la copropriété, le certificat établi par la société AC ENVIRONNEMENT n’ayant pas induit les acquéreurs successifs en erreur ;

Mais attendu que l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tel qu’issu de la loi rappelle celui de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation qui définit la « surface habitable ». Pour le calcul de cette surface, il y a lieu d’exclure les caves, sous-sol, remise, garage, véranda, loggias et balcons. Mais les deux textes ont des rédactions différentes. La « loi Carrez » prend ainsi en compte des locaux qui n’entrent pas dans le calcul de la « surface habitable » (par exemple une véranda, une loggia, un balcon) dès lors qu’ils sont clos et couverts et ont au moins 1 m 80 de

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hauteur. Le calcul de la superficie selon la loi Carrez et de la « surface habitable » de l’article R. 111-2 aboutit donc à des résultats totalement différents ;

Qu’il n’y a donc pas, pour procéder au « mesurage » prescrit par la loi Carrez, à rechercher si tel ou tel local est « habitable » au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation ; La superficie définie par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne se confond pas non plus avec la surface mentionnée par l’article 5 de cette même loi, qui permet de calculer la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot ;

Attendu enfin qu’en application de l’ article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, la surface d’une terrasse, doit être incluse dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot dès lors qu’elle est à usage exclusif d’un copropriétaire et qu’elle est close ;

Qu’en l’espèce, la discussion sur le caractère commun ou non de la partie litigieuse est donc sans incidence sur la solution du litige dès lors qu’il est établi qu’il s’agit d’une partie à usage exclusif de chacun des copropriétaires et doit être comprise dans la partie privative du lot ;

Attendu qu’il convient de vérifier en l’espèce si les 3 autres critères édictés à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 sont remplis, à savoir si la surface litigieuse :

est supérieure ou égale à 1 m 80 de hauteur,

est couverte,

est close ;

Attendu que les deux premiers critères ne posent pas de difficultés en l’espèce et que la discussion porte sur le caractère clos ou non de ce qui peut être utilement qualifié de « loggia » puisque c’est en ces termes que cette superficie est visée aux actes notariés ;

Qu’il s’agit en fait au vu des plans et photos versés aux débats d’une ancienne terrasse, transformée en loggia du fait du dispositif de fermeture par volets électriques lors de la restauration de l’immeuble qui était un ancien hôtel ;

Attendu que cette surface ne dispose d’aucun dispositif de fermeture à l’air, et que les portes-fenêtres délimitent depuis l’origine les chambres de l’hôtel puis les appartements depuis la reconfiguration de l’immeuble sans qu’un système de fermeture hermétique n’ait été construit lors de la restauration de l’immeuble en 1996 ;

Que d’ailleurs le règlement de copropriété prévoit qu’aucun aménagement ni aucune décoration ne peuvent être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias ou terrasses qui extérieurement rompent l’harmonie de l’immeuble ;

Attendu que les volets roulants, tous identiques, permettent une occultation de la lumière mais ne permettent pas de considérer que ce qui était à l’origine les terrasses des chambres de l’hôtel sont désormais des surfaces closes ;

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Attendu au contraire que les quatre ouvertures de l’ancienne terrasse ne disposent d’aucun ouvrage d’obstruction ou d’isolation, M. Y ayant constaté, et ce point n’étant pas contesté, la présence de trous à l’intérieur de la loggia permettant l’évacuation naturelle à l’extérieur des eaux pluviales pouvant être réceptionnées ;

Attendu que la surface litigieuse n’est en conséquence pas close au sens des dispositions de la loi Carrez et que les acquéreurs sont bien fondés à se prévaloir d’une moindre mesure de la superficie du lot acquis ouvrant droit à réduction du prix ;

Attendu que le jugement déféré sera en conséquence réformé ;

Attendu que la surface habitable acquise n’est pas de 159,09 m² mais de 141,16 m² ;

Attendu que le prix au mètre carré s’élevait à 3.967,38 € ;

Que dès lors la surface indûment prise en considération qui s’élève à 17,93 m² doit être évaluée à 71.135,12 € ;

Attendu que le préjudice subi par M^lles Danièle et Z A est également constitué par le surcoût occasionné par le paiement de taxes sur la base du prix de 631.170 € alors que le calcul devait être effectué sur la somme de 560.035 € et qu’il convient en conséquence de leur allouer également la somme de 3.620,77 € ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 1153 ' 1 du code civil les intérêts au taux légal courront à compter de l’arrêt constitutif de droit ;

Attendu que la XXX, en qualité de vendeur, sera condamnée à indemniser les acquéreurs ;

Attendu que M^lles Danièle et Z A n’indiquent pas sur quel fondement juridique elles agissent à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT, qui a certes commis l’erreur de mesurage, mais rien ne permet d’établir que si la bonne superficie avait été annoncée, la vente se serait déroulée puisqu’elles indiquent qu’elles n’auraient pas contractée à un prix de 4.471,31 € le m² ;

Attendu en conséquence que si le vendeur est tenu en application de la loi Carrez au remboursement d’une partie du prix de vente, il n’en est pas de même pour la société de mesurage puisque le mécanisme de la loi Carrez est un rétablissement des conditions de vente, le préjudice disparaissant de ce fait ;

Attendu, sur le recours en garantie, que sur le même fondement du rétablissement des conditions de la vente, la restitution de prix à laquelle est condamné le vendeur ne constitue pas un préjudice indemnisable et ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage et que dès lors la XXX sera déboutée des demandes présentées à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT;

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Qu’en effet rien ne permet d’établir que la vente aurait effectivement été passée au prix de 631.170 € ; qu’il s’agit donc d’un préjudice purement éventuel, voire tout plus d’une perte de chance non évoquée en l’espèce, si la superficie réelle avait été annoncée ;

Attendu qu’il n’est justifié d’aucune faute des intimées, ni même d’aucun préjudice subi ouvrant droit à dommages-intérêts et qu’ainsi M^lles Danièle et Z A seront déboutées de la demande non motivée présentée à ce titre ;

Attendu que la XXX sera condamnée à payer à M^lles Danièle et Z A, qui ont engagé des frais irrépétibles pour la défense de leurs intérêts, une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’équité commande de ne pas faire droit à la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société AC ENVIRONNEMENT à l’encontre de M^lles A, la présence de cette société en cause d’appel étant justifiée par la nécessité d’obtenir ses observations sur son calcul ;

Attendu que la XXX sera condamnée à aux dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de CUSSET le 17 mai 2010 ;

Condamne la XXX à payer à M^lles Danièle et Z A la somme totale de 74.755,89 € et avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Déboute M^lles Danièle et Z A de leur demande de dommages-intérêts ;

Déboute M^lles Danièle et Z A de leurs demandes présentées à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT ;

Déboute la XXX de son appel en garantie à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT ;

Condamne la XXX à payer à M^lles Danièle et Z A la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

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Déboute la société AC ENVIRONNEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la XXX aux dépens de première instance et d’appel et, pour ces derniers, dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par M^me PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.

le greffier le président