Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 31 MAI 2012

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/00230

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2010-Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/12997

APPELANTS

Mademoiselle F R S X

XXX

Monsieur N O AC R X

XXX – XXX

Mademoiselle C R AH AI X

XXX – XXX

représentés par la SELARL HJYH AVOCATS en la personne de Maître Patricia HARDOUIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0056

assistés de Maître Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, toque D 1952

INTIMÉE

Mademoiselle H I Y

XXX – 75018 PARIS ci-devant

et actuellement XXX – XXX

représentée par Maître Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assistée de Maître Virginie RICAUD-MURAT, avocat au barreau de PARIS, toque G 884

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 avril 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame H-R LEMARINIER, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame H-R LEMARINIER, conseillère

Greffier :

lors des débats : Madame Z A

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Monsieur Sébastien MONJOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 8 avril de 2009, M. N-O X, D C et F X, ci- après dits les consorts X ont promis unilatéralement de vendre à M^me H I Y jusqu’au 8 octobre 2009 à 16 heures, les lots 3 et 18 de la division de l’immeuble situé à Paris-18^e, 34 boulevards d’Ornano et XXX constitués d’un appartement et d’une cave moyennant le prix de 774'000 €, sous la condition suspensive de l’obtention au plus tard le 8 juin 2009 d’un prêt d’un montant de 980'000 € sur une durée de remboursement de 25 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 4,60 % l’an hors assurance, le 5 octobre 2008 au plus tard.

L’acte prévoyait que l’acquéreur s’obligeait à déposer un ou plusieurs dossiers de demande de prêts à compter du 23 avril 2009 auprès de tout organisme financier ou bancaire de son choix au nombre minimum de trois pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive ainsi qu’à en justifier à première demande du promettant, à peine de caducité de la convention à l’issue d’un délai de huit jours.

M^me Y a remis la somme de 38'700 €, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation qui a fait l’objet d’un séquestre en la comptabilité du notaire instrumentaire, le solde devant être versé par l’acquéreur dans un délai de huit jours au plus tard à compter de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où, les conditions suspensives étant réalisées, elle ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

M^me Y n’a pas obtenu les concours bancaires escomptés et les consorts X n’ont pas accédé à sa demande de prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive.

C’est dans ces conditions que par acte du 19 août 2009, les époux X ont fait assigner M^me Y sur le fondement de l’article 1178 du Code civil aux fins de voir dire qu’elle n’avait pas accompli l’ensemble des diligences requises pour obtenir un financement conforme aux caractéristiques de la promesse de vente et la voir condamner à leur payer la somme de 77'400 € à titre d’indemnité d’immobilisation forfaitaire.

Par jugement rendu le 18 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a débouté les consorts X de toutes leurs demandes et les a condamnés au paiement d’une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , dépens en sus et rejeté le surplus des demandes de M^me Y.

Appelants de cette décision, les consorts X, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 28 mars 2012 auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l’exposé de leurs moyens, demandent à la Cour au visa des articles 10 et 145 du code de procédure civile, 1134 et 1178 du Code civil de réformer la décision entreprise et statuant à nouveau de :

— constater que M^me Y n’a pas accompli l’ensemble des diligences requises pour obtenir un ou plusieurs prêts conformes aux caractéristiques de la promesse de vente conclue le 8 avril 2009, qu’elle ne rapporte pas la preuve du dépôt d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente auprès des établissements, Crédit agricole de Picardie, CAFPI et Optima finance, dans des délais compatibles avec l’instruction du dossier,

— en conséquence juger la condition suspensive qui devait être réalisée au plus tard le 8 juin 2009 et ne l’a pas été du fait de l’absence de diligences actives de M^me Y, réputée accomplie du fait de son comportement fautif et la condamner à leur payer la somme de 77'400 € à titre d’indemnité d’immobilisation forfaitaire en réparation de leur préjudice,

— débouter M^me Y de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la condamner au paiement de la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 24 mai 2011 auxquelles il est expressément renvoyé en ce qui concerne l’exposé de ses moyens, M^me Y demande à la Cour de réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et statuant à nouveau de condamner les consorts X à lui payer la somme de 5000 € à ce titre, de confirmer le jugement pour le surplus, de rejeter l’ensemble de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d’appel en sus.

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Considérant en droit que les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ;

Considérant que la promesse unilatérale de vente a été conclue sous la condition suspensive expirant le 8 juin 2009 de l’obtention d’un prêt ou plusieurs prêts d’un montant de 980'000 € remboursables sur 25 ans au taux d’intérêt nominal de 4,60 % l’an hors assurance, à charge par l’acquéreur de justifier en cas de non obtention, de trois refus de prêt émanant d’organismes bancaires ou financiers différents ;

Considérant que les consorts X, soutiennent que M^me Y n’a pas entrepris des démarches sérieuses dans les délais prévus pour obtenir son prêt, étant observé qu’en l’absence de démarche spontanée de sa part, M. N-O X, dont les autres indivisaires ne contestent pas qu’il les aient valablement représentés, a dû lui demander de justifier par lettre recommandée le 10 juin 2009 de justifier de ses diligences ce à quoi elle a répondu le 16 juin que le prêt lui avait été refusé ;

Considérant qu’il résulte des pièces aux débats que M^me Y s’est adressée à trois organismes différents en premier lieu au Crédit agricole auquel elle a demandé un premier prêt de 253'901 € au taux de 4,34 % sur une durée de 300 mois et un prêt relais de 600'000 € au taux de 4,5 % sur une durée de 24 mois, répondant donc aux conditions imparties, qui a fait l’objet d’un refus porté à sa connaissance le 8 juin 2009, en second lieu, à la Cafpi auquel elle a demandé un prêt de 980'000 € sur une durée de 300 mois, sans précision de taux, qui a fait l’objet d’une décision de rejet le 8 juin 2009 au motif que la capacité d’emprunt de l’intéressée était insuffisante, enfin en troisième lieu, à la société Optima finance à laquelle elle a demandé le 4 juin 2008 un prêt de 280'000 € sur une durée de 25 ans au taux de 4,60 % qui lui a été refusé le 5 juin, refus confirmé le 8 juin suivant au motif qu’elle ne pourrait honorer un remboursement de 1 746,66 € par mois avec un salaire mensuel de l’ordre de 2 700 € ;

Considérant que s’il incombe à l’acquéreur de justifier qu’il a déposé des demandes de prêts conformes aux caractéristiques de la promesse de vente, sa bonne foi est présumée et que la réponse des organismes sollicités qui indiquent qu’après examen du dossier ils ne peuvent faire droit à la demande de prêt n’est pas motivée par un éventuel caractère incomplet du dossier soumis à leur examen de sorte que pour ce motif qu’il ne saurait être prétendu que M^me Y n’a pas déposé loyalement des demandes de prêts et serait à l’origine de la défaillance de la condition suspensive ;

Qu’il y a lieu d’observer que si la date de dépôt de prêt n’est pas précisée s’agissant des deux premières demandes, ce fait est indifférent dès lors que le refus de prêt ne tient pas à un dépôt tardif de la demande auprès de l’organisme concerné ;

Considérant que la promesse de vente précisait que le bénéficiaire devrait justifier de trois refus de prêt émanant d’organismes bancaires ou financiers différents et que les consorts X soutiennent que les sociétés de courtage Cafpi et Optima finance ne seraient pas des banques ou des établissements de crédit au sens des articles L. 31 – 1 et L.511 – 1 code monétaire et financier ;

Qu’en l’espèce, les réponses de la CAFPI et d’Optima finance indiquant, pour la première, que « après étude de vos revenus je vous confirme que votre capacité d’emprunt est insuffisante pour votre demande de prêt… Le taux d’endettement calculé est supérieur à 47 % et serait irrecevable par toutes les banques partenaires de Cafpi » et pour la seconde, « nous avons le regret de vous confirmer que notre comité n’a pas souhaité donner une suite favorable pour vous octroyer un financement… » sont insuffisantes à justifier des démarches sérieuses en vue de l’obtention d’un prêt, les organismes concernés étant de simples sociétés de courtage et non des établissements prêteurs dont la réponse démontre qu’ils n’ont pas eux-mêmes soumis le dossier de l’intéressée à une banque ;

Considérant, en conséquence, que M^me Y ne justifie pas avoir déposé une ou plusieurs demande de prêts conformes aux caractéristiques de la promesse de vente auprès de trois organismes bancaires ou financiers différents de sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie ;

Qu’il s’ensuit que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 77'400 € est acquise aux consorts X et que M^me Y doit être condamnée à son paiement et que la décision des premiers juges doit être infirmée en ce qu’elle les en a déboutés ;

Considérant que M^me Y qui succombe n’est pas fondée en sa demande en paiement de dommages et intérêts et sera condamnée aux dépens, en revanche, pour des motifs d’équité il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau,

Dit la condition suspensive d’obtention de prêt réputée accomplie,

Dit l’indemnité d’immobilisation acquise aux promettants,

En conséquence, condamne M^me H – I Y à payer à M. N-O X et B C et F X la somme de 77'400 €,

Déboute M^me H – I Y de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne M^me H – I Y aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,