COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 21 janvier 2020

N° RG 18/02065 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FCQH

— MB- Arrêt n°

B E X, C F D épouse X / A Y

Jugement au fond, origine : Tribunal d’Instance de MONTLUÇON, décision attaquée en date du 12 Septembre 2018, enregistrée sous le n° 11-17-000590

Arrêt rendu le MARDI VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Diane AMACKER, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. B E X

et M^me C F D épouse X

[…]

[…]

Représentés par M^e Marie-laure BONNEAU-VIGIER, avocat au barreau de MONTLUÇON

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M^me A Y

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie CLUZY, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 décembre 2019, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. MARCELIN, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

[…]

Prononcé publiquement le 21 janvier 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2016, Madame A Y a donné à bail à Monsieur B X et à Madame C D épouse X un logement situé lieu-dit […] à Theneuille (03350) moyennant un loyer initial de 500 euros.

En raison d’un arriéré de loyers, le bailleur a fait délivrer le 16 août 2017 un commandement d’avoir à payer la somme de 2.658,47 euros au titre des loyers impayés, puis a fait assigner Monsieur B X et Madame C D épouse X devant le tribunal d’instance de Montluçon qui, par jugement rendu le 12 septembre 2018, a :

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par les époux X, ceux-ci ayant eu une parfaite connaissance de l’état du logement,

— dit Madame A Y bien fondée en son action,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24/06/2016 entre Madame Y et les époux X,

— dit que la résiliation du bail prend effet à la date du 17 octobre 2017,

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande de délais,

— ordonné faute de départ volontaire, l’expulsion de monsieur B X et de Madame C D épouse X ainsi que de tous occupants de leur chef, de l’immeuble situé au lieudít 'Bois Curé’ à 03350 Theneuille si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 43 l-l et suivants et R.. 4

l1-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, er conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local laissé au choix du bailleur mais aux frais et périls de la partie expulsée,

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Madame Y la somme de 3.331,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrête au 27 juin 2018, comprenant les loyers et indemnités d’occupation,

— fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur et Madame X à compter du 1^er novembre 2017, à une somme mensuelle de 500 euros correspondant au montant du loyer et des charges, et au besoin condamné Monsieur B X et Madame C D épouse X à verser à Madame Y ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clefs,

— dit que Madame Y est redevable aux époux X de la somme de 123,86 euros correspondant à l’achat d’un groupe de sécurité,

— dit que la somme de 123,86 euros sera déduite de la somme due en principal par les époux X à Madame Y,

— débouté les époux X de leur demande de prise en charge par Madame Y du coût de l’entretien des deux ânes présents sur le site,

— débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de 1' article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné solidairement Monsieur B X et Madame C D épouse X aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer du 16 août 2017, ainsi que le coût de la dénonciation à la CCAPEX et à la Préfecture.

[…]

Par déclaration électronique du 17 octobre 2018, Monsieur B X et à Madame C D épouse X ont interjeté de cette décision. Objet/Portée de l’appel : objet appel total afin de voir annuler le jugement entrepris pour non respect du contradictoire, en se fondant sur des pièces produites par l’intimée non communiquées aux appelants, pour voir le jugement réformé en toutes ses dispositions. le tribunal n’a pas pris en considération les exceptions d’inexécution soulevées au titre de l’indécence des lieux, de travaux non réalisés par le bailleur, et le décompte produit par le bailleur ne prend pas en compte la totalité des versements du locataire, le quantum des condamnations doit être réformé. Le tribunal n’a pas pris en considération l’extension de l’objet du bail à une activité agricole. Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande en paiement de la somme de 441,50 € au titre de l’entretien des ânes appartenant au bailleur. Le tribunal ne pouvait pas constater l’acquisition d’une clause résolutoire à la seule lecture du commandement de payer eu égard aux exceptions d’inexécution de ses obligations par le bailleur.

Dans leurs conclusions récapitulatives du 13 septembre 2019, Monsieur B X et à Madame C D épouse X demandent à la cour de :

— Déclarer les époux X recevables et bien fondés en leur appel,

— Dire nul le jugement entrepris,

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Déclarer M^me Y mal fondé en son action,

— Débouter M^me Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— Déclarer M et M^me X recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles ;

— Condamner M^me Y au paiement des sommes suivantes :

—  2368 € a titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

—  200,26 € au titre des frais de travaux avancés par les locataires,

—  441,50 € au titre des frais d 'entretien des ânes appartenant au bailleur,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de Juin 2018 jusqu’à l’exécution des travaux par le bailleur rendant décent le logement objet du bail ;

— Ordonner la compensation entre les sommes dues à titre de loyers et les sommes dues par le bailleur au titre du jugement à intervenir ;

— Subsidiairement, accorder des délais de grâce et dire que les époux X s’acquitteront des loyers impayés soit 2113,47 euros par versement mensuel de 88 euros sur deux ans, étant précisé que les sommes versées s’imputeront sur le capital dû ;

— Condamner M^me Y au paiement de la somme de 2000 Euros en application de 1'artic1e 700 du code de procédure civile,

— Condamner M^me Y aux dépens.

Les époux X contestent le décompte des sommes restant dues qu’ils évaluent à la somme de 2.113,47 euros au 31 décembre 2017 et qu’ils acceptent de régler sous réserve des compensations avec le montant des sommes dues par le bailleur. Ils demandent la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en raison de la diminution des ressources du couple en ajoutant qu’ils ont dû quitter les lieux en raison du congé pour reprise.

Les époux X se prévalent de l’exception d’inexécution au motif que le logement étant indécent comme l’ont constaté le 09 avril 2018 les services départementaux. Ils sollicitent à titre de dommages et intérêts l’allocation de la somme de 2.368 euros, avec compensation avec la somme restant due au titre des loyers impayés. Ils demandent également le remboursement des frais exposés au titre des travaux à la charge du bailleur et des surconsommations d’eau et d’électricité, ainsi que des frais exposés pour l’entretien des ânes appartenant au bailleur.

En défense, Madame A Y a pris des conclusions le 20 mars 2019, dans lesquelles elle demande à la cour de :

— Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel interjeté par les époux X à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal d’Instance de MONTLUÇON le 12 SEPTEMBRE 2018,

[…]

— Rejetant l’argumentation d’exception d’inexécution soulevée par les époux X, ceux-ci ayant eu une parfaite connaissance de l’état du logement,

— Confirmer en tous points le jugement du Tribunal d’Instance de MONTLUÇON du 12 SEPTEMBRE 2018.

Y ajoutant désormais, condamner solidairement Monsieur B X et Madame C D épouse X à payer à Madame Y une juste indemnité de 700 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

Madame A Y expose tout d’abord que la déclaration d’appel est frappée de caducité dès lors que la signification de la déclaration d’appel a été faite à domicile élu et non pas personnellement à l’intimé et que n’a pas été jointe à l’assignation la déclaration d’appel.

Elle précise que l’actualisation de la dette a fait l’objet d’un débat contradictoire et qu’aucune pièce n’a été contestée devant le premier juge. Le jugement n’est en conséquence entaché d’aucune nullité.

Sur le fond, elle ajoute que les époux X ne contestent pas s’être montrés défaillants dans le paiement des loyers dont ils contestent seulement le montant. Les locataires connaissaient la rusticité du logement qu’ils avaient envisagé d’acheter et ce n’est qu’en suite de la procédure en paiement qu’ils se sont adressés au conseil départemental de l’Allier pour voir déclarer le logement indécent. Aucun délai ne peut leur être accordé alors qu’ils ont quitté le logement sans rendre les clés et aucune somme ne leur est due.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La clôture de la présente instance a été prononcée le 31 octobre 2019

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de 'dire’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l’irrecevabilité de l’appel

Aux termes de l’article 914 alinéa 2, les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d’appel la caducité ou l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d’appel peut, d’office, relever la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ou la caducité de celui-ci.

En l’espèce, Madame A Y a soulevé l’irrecevabilité de l’appel dans ses conclusions déposées par voie électronique le 20 mars 2019, antérieurement au dessaisissement du conseiller

chargé de la mise en état intervenu le 31 octobre 2019.

La cause de la caducité étant survenue antérieurement au dessaisissement du conseiller chargé de la mise en état, Madame A Y n’est plus recevable à invoquer la caducité de la déclaration d’appel.

[…]

Sur la demande en nullité du jugement

Monsieur B X et à Madame C D épouse X indiquent que le décompte de loyer arrêté au 27 juin 2018 et des justificatifs et des relevés de compte bancaires ont été produits à leur insu et il n’on pas pu en prendre connaissance.

Le jugement querellé indique qu’à l’audience, qui s’est tenue le 27 juin 2018, Madame A Y, comparaissant en personne a porté sa demande de paiement à la somme de 3.331,23 euros correspondant aux loyers demeurés impayés à cette date. Les époux X ont réfuté la créance avancée par Madame A Y, le décompte arrêté au mois de décembre 2017 n’étant pas de 3.138 euros mais de 2.113,47 euros.

Le décompte a fait l’objet d’un débat contradictoire à l’audience, le juge reprenant qu’au vu des justificatifs produits par Madame A Y et notamment son relevé de compte bancaire, le compte qu’elle établit est exact.

Dans la mesure où ces pièces sur lesquelles le juge s’est appuyé n’ont donné lieu à aucune contestation devant lui, elles bénéficient d’une présomption de régularité en ce qui concerne leur communication et sont réputées avoir été régulièrement produites aux débats et soumises à la libre discussion des parties. La simple affirmation des époux X selon laquelle ils n’ont pas reçu communication des pièces ne peut suffire à faire tomber cette présomption.

L’exception de nullité sera en conséquence écartée.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyer

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2016, Madame A Y a donné à bail à Monsieur B X et à Madame C D épouse X un logement situé lieu-dit […] à Theneuille (03350) moyennant un loyer initial de 500 euros.

Le 16 août 2017, Madame A Y a fait délivrer un commandement d’avoir à payer la somme de 2.658,47 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2017 et sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a condamné les époux X à lui verser la somme de 3.331,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrête au 27 juin 2018.

Les époux X contestent le décompte des sommes restant dues qu’ils évaluent à la somme de 2.113,47 euros au 31 décembre 2017.

Il convient de comparer les décomptes avec les relevés de compte produits par Madame A Y.

Pour les mois de juillet à décembre 2016, Madame A Y aurait dû percevoir la somme de 3.000 euros au titre des loyers. Les époux X ont versé la somme de 1.250 euros et la

caisse d’allocations familiales de l’Allier la somme de 496,33 euros le 13 décembre 2016. Il reste dû la somme de 1.256,67 euros au titre de l’année 2016.

Madame A Y aurait dû percevoir la somme de 6.000 euros au titre des loyers 2017. Les époux X ont versé la somme de 1.204 euros et la caisse d’allocations familiales de l’Allier la somme de 3.306 euros. Il reste dû la somme de 1.506 euros au titre de l’année 2017.

[…]

Madame A Y aurait dû percevoir la somme de 3.000 euros au titre des loyers des six premiers mois de l’année 2018. Les époux X ont versé la somme de 912 euros et la caisse d’allocations familiales de l’Allier la somme de 1.404 euros. Il reste dû la somme de 684 euros au titre des six premiers mois de l’année 2018.

Ainsi, au 30 juin 2018, il reste dû par les époux X à Madame A Y la somme totale de 3.446,67 euros, qui sera ramenée à la somme de 3.331,23 euros demandée par l’intimée.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1134 ancien du code civil applicable à l’espèce dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les époux X font valoir que le bailleur ne leur a pas délivré un logement décent et versent aux débats le diagnostic-constat établi le 09 avril 2018 par le département de l’Allier.

Or, il n’est pas contesté, comme le démontre l’article paru dans le quotidien 'La Montagne’ le 02 octobre 2017, que les époux X étaient 'prêts à acheter' 'cette petite maison au confort spartiate', mais la propriété de cinq hectares n’était pas assez grande et’la vétusté de la maison' a dissuadé le couple de l’acheter, préférant la louer avant de trouver quelques chose qui leur convienne dans la région.

Les locataires ont indiqué qu’ils avaient pris à bail cette maison l’été et ne pouvaient dès lors s’apercevoir des non conformités telles que le non fonctionnement du poêle, le tubage de la cheminée défaillant, le dysfonctionnement du chauffe-eau. Or, le bail précisait que 'pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage', ce que les époux X se sont abstenus de demander à la bailleresse.

C’est donc en connaissance de cause que les époux X ont emménagé dans cette maison vétuste, l’état des lieux établi le 24 juin 2016 démontrant l’état d’usage, voire le mauvais état des équipements. Ils n’ont jamais demandé à la bailleresse de mettre en conformité le logement qui ne laissaient pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et ne se sont plaints que lorsque Madame A Y a fait délivrer l’assignation devant le tribunal d’instance le 19 décembre

2017.

Ainsi, les époux X ne peuvent aujourd’hui invoquer l’indécence du logement spartiate qui avait été acceptée au moment de la conclusion du contrat, alors qu’ils ne l’ont jamais opposée pour justifier le non paiement des loyers. Ils n’ont en conséquence subi aucun préjudice de jouissance.

Le jugement de première instance sera confirmé.

[…]

Sur les demandes en remboursement

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives dispose en ses annexes listant les réparations ayant le caractère de réparations locatives que les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes, remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes ainsi que le remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées sont à la charge du locataire. De même, sont à la charge du locataire, le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets, l’entretien courant et menues réparations des appareils. Enfin, le locataire doit maintenir les lieux en état de propreté.

Les époux X demandent le remboursement des sommes de 200,26 euros au titre des frais des travaux qu’ils ont avancés et de 441,50 euros au titre des frais d 'entretien des ânes appartenant au bailleur.

Comme l’a indiqué le premier juge, les remplacements du mitigeur et de la poignée de porte sont de petits entretiens à la charge du locataire, tandis que le groupe de sécurité est de la responsabilité du bailleur.

En conséquence, seul, le coût du groupe de sécurité d’un montant de 123,86 euros sera mis à la charge de Madame A Y.

Monsieur et Madame X sollicitent la somme de 441,50 euros au titre de l’entretien des ânes appartenant à Madame Y. Or, les époux X n’ont jamais demandé à la bailleresse qu’elle reprenne ses ânes et ils ne justifient au surplus d’aucune facture d’entretien alors qu’ils élèvent 27 chèvres.

La décision du premier juge sera confirmée.

Par ailleurs, l’article 954 alinéa 3 dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ses prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si les époux X invoquent la surconsommation en eau et en électricité, cette demande ne figure que dans le corps de ses conclusions sans être reprise dans le dispositif.

Dès lors, la cour ne statuant que sur les seuls prétentions énoncées au dispositif, il y a lieu de rejeter la demande des époux X de ce chef.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[…]

En l’espèce, les époux X ont quitté les lieux le 20 mars 2019.

D’après le décompte produit par Madame A Y, les époux X ont versé la somme de 604 euros de juillet à novembre 2018 sur la somme de 2.500 euros due au titre des loyers sur cette période. Ils ne justifient pas avoir payé le loyer ou une partie du 1^er décembre 2018 au 20 mars 2019.

En conséquence, aucun délai ne sera accordé aux époux X qui n’ont pas mis en place le plan d’apurement proposé.

Le jugement rendu le 12 septembre 2018 par le tribunal d’instance de Montluçon sera confirmé, sauf à préciser que la demande d’expulsion des locataires est devenue sans objet étant donné leur départ des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable que chaque partie conserve la part de ses frais irrépétibles.

Les époux X seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare recevable l’appel formé par Monsieur B X et à Madame C D épouse X,

Rejette l’exception de nullité soulevée par Monsieur B X et à Madame C D épouse X,

Confirme le jugement rendu le 12 septembre 2018 par le tribunal d’instance de Montluçon,

Y ajoutant, précise que la demande d’expulsion des locataires est devenue sans objet étant donné leur

départ des lieux loués,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit que chaque partie conservera la part de ses frais irrépétibles,

Condamne Monsieur B X et à Madame C D épouse X aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,