COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°

DU : 30 Mars 2022

N° RG 20/00753 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FNCC

ALC

Arrêt rendu le trente Mars deux mille vingt deux

Sur APPEL d’une décision rendue le 26 mai 2020 par le Tribunal judiciaire du PUY EN VELAY (RG n° 18/00229)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

M. B C, Magistrat D

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Maître K J-I

Notaire associés,

[…]

[…]

Représentant : la SCP Z-EYMARD-NAVARRO-TEYSSIER, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

SOCIÉTÉ D’EXERCICE LIBÉRAL À RESPONSABILITÉ LIMITÉE LAURENCE ZILIC-O, K J-I, E X, […]

SELARL immatriculées au RCS du Puy En Velay sous le […]

ZA les Terasses du Mazel – 15 boulevard B Mitterand

[…]

Représentant : la SCP Z-EYMARD-NAVARRO-TEYSSIER, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE APPELANTS

ET :

M. G Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Muriel LAFFONT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

INTIMÉ

DEBATS : A l’audience publique du 02 Février 2022 Madame CHALBOS a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 30 Mars 2022.

ARRET :

Prononcé publiquement le 30 Mars 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu la communication du dossier au ministère public le 21 janvier 2022 et ses conclusions écrites du 1er février 2022 reçues au greffe de la troisième chambre civile et commerciale le même jour.

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2014, rédigé par Maître J-I, notaire, membre de la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet, les consorts Celle-A, vendeurs, ont conclu un compromis de vente avec Monsieur G Y, acquéreur, portant sur une propriété bâtie à usage d’habitation et atelier, située commune de Pont-Salomon (43) cadastrée section AB 97 pour une surface de 1242 m2, pour le prix net vendeur de 162 000 euros.

Ce compromis comportait notamment une condition suspensive d’obtention de prêt bancaire par l’acquéreur ainsi que les conditions suspensives de droit commun.

En application de l’article L271-1 alinéa 4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur le 31 octobre 2014, le compromis a été notifié à Monsieur G Y par lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été présentée le 7 novembre 2014, en vue de lui ouvrir un droit à rétractation sous 7 jours, qu’il n’a pas exercé.

Le certificat d’urbanisme (CU) demandé par Maître J-I le 28 novembre 2014 était délivré par la mairie le 19 décembre 2014. Il comportait un article 2 ainsi rédigé :

' Le terrain est situé en zone Ui du PLU de la commune de Pont-Salomon approuvé le 07/12/2007, modifié le 19/09/2013 et le 06/03/2014 et révisé le 06/03/2014.

Il s’agit de la zone d’activités économiques occupée par des bâtiments à caractères d’activités économiques.

L’article U 2 du règlement du PLU dispose que les constructions à usage d’habitation sont autorisées à condition qu’elles soient destinées au logement des personnes dont la présence est indispensable pour assurer le gardiennage, la surveillance ou la direction des établissements édifiés dans la zone. Ces locaux à usage d’habitation devront être intégrés aux établissements d’activités auxquels ils sont liés, et ne pourront pas être vendus séparément du local d’activités.

Par ailleurs :

- le terrain est soumis au droit de préemption urbain (DPU) instauré par délibération du

07/12/2007 au bénéfice de la commune,

- le terrain n’est pas concerné par un emplacement réservé au profit de la commune.'

Par courrier du 5 février 2015, Maître J-I confirmait à Monsieur G Y la date de la signature de l’acte authentique soit le 24 février 2015 et lui demandait de faire, trois jours avant la vente au plus tard, un virement du prix pour un total de 174 850 euros.

La signature de l’acte réitératif n’intervenait pas le 24 février et une réunion était organisée en mairie le 26 février 2015, à la suite de laquelle le maire écrivait au notaire :

'Suite à notre rencontre du 26 février 2015 je vous informe comme convenu que je présenterai le projet de révision simplifiée pour la parcelle AB 97 afin d’en modifier de zonage (passage de zone Ui à zone Uc) lors d’un prochain conseil municipal. Sachez que ce dernier reste seul décisionnaire quant au lancement d’une telle procédure.'

L’acte authentique de vente était finalement signé le 9 mars 2015.

À la rubrique 'urbanisme’ était recopié l’article 2 du CU. Le courrier du Maire de Pont-Salomon en date du 27 février était également visé et reproduit à l’acte.

La révision du PLU évoquée dans ce courrier n’est jamais intervenue.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 janvier 2018, Monsieur G Y a fait assigner la SELARL Zilic-O, J-I, X et Poyet et M^e J-I à comparaître devant le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay aux fins de demander, au visa des articles 1382 et 1147 (anciens) du code civil et avec exécution provisoire, leur condamnation solidaire et in solidum à lui payer la somme de 160 000 euros de dommages et intérêts outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il reprochait au notaire un manquement à son obligation d’information et de mise en garde, qui l’avait conduit à se trouver propriétaire d’un bien grevé de contraintes liées au zonage ne lui permettant ni d’habiter la maison, ni d’y faire des travaux nécessitant une autorisation ou une déclaration, ni de la revendre sans une dépréciation importante.

Par jugement du 26 mai 2020, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a statué comme suit :

Dit que Maître J-I et la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet, qui ont concouru à l’acte de vente du 9 mars 2015, ont commis une faute qui engage leur responsabilité quant aux conséquences en résultant pour M. G Y ;

Condamne in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I à payer à M. G Y la somme de 52 455 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Condamne in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I à payer à M. G Y la somme la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

La SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I ont interjeté appel de cette décision le 25 juin 2020.

Par conclusions déposées et notifiées le 24 novembre 2021, les appelantes demandent à la cour, vu les articles 1382 et 1147 du code civil de déclarer leur appel recevable et bien fondé, d’infirmer le jugement dont appel et de :

- juger que M. Y ne justifie pas d’un intérêt né et actuel à agir contre le notaire au titre d’une action fondée sur une prétendue méconnaissance des conditions de la vente à l’origine d’un consentement dévoyé ou même vicié,

- juger que Maître J-I n’a pas manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard de M. Y à l’occasion de l’acquisition de son immeuble par actes en date du 31 octobre 2014 et du 24 février 2015,

- juger qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice né et actuel en lien avec une faute commise par Maître J-I,

- débouter M. Y de toutes ses demandes comme infondées et non justifiées,

- débouter M. Y de ses demandes formulées au soutien de son appel incident,

- le condamner à payer à Maître J-I la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

- le condamner à porter et payer à la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et à Maître J-I la somme globale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens en autorisant Maître Z de la SCP Z Eymard Navarro Teyssier à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance par provision.

Par conclusions déposées et notifiées le 12 novembre 2021, M. Y demande à la cour, vu les articles 1382 et 1147 anciens, 1240 et 1231-1 du code civil, de :

- déclarer l’appel recevable mais mal fondé, débouter les appelantes de l’intégralité de leurs demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- dit que Maître J-I et la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet, qui ont concouru à l’acte de vente du 9 mars 2015, ont commis une faute qui engage leur responsabilité quant aux conséquences en résultant pour M. G Y,

- condamné in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I à payer à M. G Y la somme la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I aux dépens de l’instance,

- donner acte à M. Y de son appel incident,

- jugeant et réformant, déclarer recevable et bien fondé M. Y en son action,

- condamner in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I à payer à M. G Y la somme de 160 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamner in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I à payer à M. G Y en appel la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner les défendeurs aux dépens.

Suivant avis communiqué le 1er février 2022, le ministère public déclare s’en remettre à l’appréciation de la cour.

La procédure a été clôturée le 16 décembre 2021.

MOTIFS :

Les appelantes, qui relèvent que M. Y n’a jamais engagé d’action à l’égard des vendeurs pour obtenir l’annulation de la vente, prétendent que s’il n’est pas en mesure de remettre en cause son consentement à l’égard des vendeurs du bien, il ne saurait justifier d’un intérêt né et actuel à agir contre le notaire au titre d’une action fondée sur un prétendue méconnaissance des conditions de la vente à l’origine d’un consentement dévoyé ou même vicié.

Cependant l’action en responsabilité contre le notaire pour manquement de l’officier ministériel à son obligation d’information et de mise en garde n’est en aucun cas subsidiaire à une action en annulation de la vente contre les vendeurs, qui ne tend pas aux mêmes fins, ne repose pas sur le même fondement et obéit à un régime différent.

Dès lors qu’il fait valoir que les manquements qu’il reproche au notaire l’ont amené à se trouver propriétaire d’un bien grevé de contraintes liées au zonage ne lui permettant ni d’habiter la maison, ni d’y faire des travaux nécessitant une autorisation ou une déclaration, ni de la revendre sans une dépréciation importante, M. Y justifie d’un intérêt à agir, sans avoir à tenter de mettre en oeuvre préalablement une action contre les vendeurs.

La contestation par les appelantes de la réalité des manquements reprochés et du préjudice allégué relève du fonds du litige et non pas de l’examen de la recevabilité de l’action.

Bien que visant, dans ses écritures, à la fois l’article 1382 et l’article 1147 anciens du code civil, M. Y ne conteste pas que, comme le soulignent les appelantes et comme l’a retenu le tribunal, la responsabilité du notaire ne peut en l’espèce qu’être recherchée sur le fondement du premier de ces textes.
Sur la faute du notaire :

Les premiers juges, qui ont rappelé que le notaire était tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, d’avertir les contractants de toutes les conséquences prévisibles que peut entraîner l’acte juridique projeté, de les informer sur sa portée, ses effets et, le cas échéant, sur les risques qu’il peut présenter, et que la preuve du respect de ces obligations pesait sur le notaire, ont parfaitement caractérisé, par des motifs pertinents que la cour adopte, les manquements imputables à Maître J-I, en retenant :

- que Maître J-I, qui a eu connaissance du CU fin décembre 2014, ainsi qu’il ressort des mentions de l’acte de vente, ne justifie pas en avoir évoqué le contenu avec M. Y avant les quelques jours précédant la réunion du 26 février 2015, qu’elle n’en a effectué la transmission officielle que par mail du 4 mars 2015, alors que dans cette période de deux mois elle a demandé à M. Y, par mail du 5 février 2015, avant toute information sur la difficulté résultant du contenu du CU, de transférer les fonds à l’étude pour une signature le 24 février 2015, étant précisé que M. Y avait recours à un prêt immobilier, que le courrier du maire a été envoyé par mail du 3 mars 2015 et la vente fixée au 9 mars 2015 soit moins d’une semaine plus tard,

- que ce calendrier dévoile une rétention d’information et n’a pas été favorable à M. Y qui a disposé d’un temps très restreint pour apprécier la teneur des informations reçues et les conséquences pour la vente envisagée,

- que le notaire ne démontre pas avoir donné à M. Y les informations qui lui auraient permis de faire un choix éclairé entre les diverses possibilités qui s’offraient à lui au regard du contenu du CU très restrictif quant à l’usage que l’on peut attendre normalement d’un bien immobilier acquis en vue d’y installer sa résidence principale,

- que la révélation du contenu du CU après l’avant contrat aurait tout à fait permis à M. Y, s’il avait été correctement informé, de se dégager sans frais de cette vente en appliquant la condition suspensive de non-révélation par les documents d’urbanisme de servitudes, charges ou vices pouvant diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclarait être l’habitation,

- que l’étude lui a envoyé le 4 mars 2015 une information donnée sur la base d’un avis du Cridon, non produit, et qui a pu fausser le jugement de M. Y, le notaire affirmant que le non-respect du règlement de la zone UI ne pouvait plus faire l’objet de poursuite civiles ou pénales par l’effet de la prescription, cette affirmation étant inexacte s’agissant d’infractions continues,

- qu’il appartenait au notaire d’attirer l’attention de M. Y sur le caractère aléatoire des engagements contenus dans le courrier du maire, et de rechercher et proposer une solution afin de sécuriser la transaction, comme le différé de la signature jusqu’à la réalisation effective du changement de zonage par le conseil municipal.

La clause de l’acte de vente aux termes de laquelle l’acquéreur se déclare parfaitement informé de la situation des biens vis à vis des dispositions d’urbanisme et notamment des prescriptions de la zone Ui, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle, et reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions n’est pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, dès lors qu’elle ne renseigne pas sur le contenu de l’information effectivement donnée.

Sans avoir, comme le font valoir les appelantes, à prendre parti pour l’un des contractants ni à conseiller l’acquéreur sur l’opportunité économique de l’opération, le notaire se devait de constater objectivement que l’acquéreur pouvait se prévaloir de la condition suspensive de non-révélation par les documents d’urbanisme de servitudes, charges ou vices pouvant diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendre impropre à la destination, et l’en informer, ce dont il n’est pas justifié.

Il importe peu que comme le prétendent les appelantes, M. Y n’aurait pas fait connaître, avant de passer les actes, son intention d’effectuer des travaux soumis à autorisation ou déclaration administrative, dès lors qu’ayant précisé qu’il entendait faire de l’immeuble son habitation, la jouissance licite et la possibilité de réaliser des travaux faisaient partie de l’usage normal que l’acquéreur pouvait attendre du bien.

Plutôt que d’attirer son attention de manière suffisamment explicite sur la signification exacte des restrictions d’urbanisme, sur le sens du courrier du maire en date du 3 mars 2015 et les limites des engagements de ce dernier, et de rappeler la possibilité de renoncer à l’acquisition par application de la condition suspensive, ou de proposer de différer la vente pour vérifier la possibilité de modification du zonage, le notaire a manifestement préféré encourager la réalisation de la vente en minimisant la difficulté liée au CU, en incitant M. Y dès le 5 février 2015, à transférer les fonds à l’étude et donc à faire débloquer son prêt immobilier, et en lui précisant, dans le mail de transmission du CU le 4 mars 2015 : 'par ailleurs, je vous rappelle que le non-respect du règlement de la zone Ui ne peut plus à ce jour faire l’objet de poursuite civile ou pénale, la prescription étant acquise par les consorts A qui habitent sans exploiter le garage depuis plus de 10 ans', l’encourageant ainsi à ne pas tenir compte de ce règlement.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que Maître J-I et la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet, qui ont concouru à l’acte de vente du 9 mars 2015, ont commis une faute qui engage leur responsabilité quant aux conséquences en résultant pour M. G Y.

Sur le préjudice subi par l’acquéreur :

Le préjudice résultant du manquement du notaire à ses obligations d’information et de mise en garde consiste en une perte de chance.

Par la faute du notaire, M. Y a perdu une chance de renoncer sans frais à son acquisition et de reporter son choix sur un autre bien.

M. Y produit une attestation établie le 11 mai 2021 par le nouveau maire de la commune de Pont-Salomon aux termes de laquelle il certifie que l’immeuble litigieux est situé en zone Ui du PLU et qu’aucune révision ou modification prochaine du PLU n’a été actée par le conseil municipal.

Les restrictions d’urbanisme, non prises en considération lors de la signature du compromis et donc pour la fixation du prix de vente, ont nécessairement une répercussion négative sur la valeur de l’immeuble, ainsi qu’il ressort de l’estimation établie le 30 août 2017 par l’agence Citya immobilier de Firminy, faisant état d’une valeur vénale de 40 000 à 50 000 euros, soit une perte de valeur de plus de 100 000 euros.

M. Y déclare n’avoir pu emménager avec sa famille dans l’immeuble acquis faute de pouvoir réaliser les travaux nécessaires et compte tenu du risque de se voir reprocher une infraction.

Il justifie être domicilié dans une autre commune (Saint-Pal-de-Mons) et produit des factures d’eau relatives à l’immeuble litigieux dont il ressort l’absence de toute consommation d’eau entre 2016 et 2020.

Il en résulte un préjudice de jouissance et un préjudice moral qui peuvent être évalués au montant global de 50 000 euros.

Pour l’appréciation du préjudice de perte de chance, cette situation défavorable doit être comparée avec l’hypothèse favorable dans laquelle M. Y aurait reporté son projet sur un autre bien immobilier qui n’aurait pas subi de dépréciation et dont il aurait pu jouir normalement.

Il aurait cependant également engagé dans ce cas des frais d’acquisition, d’emprunt, d’assurance, qui ne seront en conséquence pas pris en compte pour l’évaluation du préjudice de perte de chance.

La probabilité que M. Y renonce à l’acquisition s’il avait été correctement mis en garde sur les restrictions d’urbanisme et leurs conséquences réelles peut être évaluée à 50%.

Il sera en conséquence alloué à M. Y une somme de 75 000 euros ([100 000 + 50 000] x 50%) en réparation de son préjudice, le jugement étant réformé sur ce point.

Parties succombantes, les appelantes seront déboutées de leur demande en dommages et intérêts et condamnées aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision n’étant susceptible d’aucun recours suspensif, la demande d’exécution provisoire est sans objet.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à M. Y,

Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant,

Condamne in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I à payer à M. G Y la somme de 75 000 euros de dommages et intérêts,

Déboute Maître K J-I de sa demande en dommages et intérêts,

Condamne in solídum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I à payer à M. G Y la somme la somme de 2 000 euros d’indemnité pour frais irrépétibles d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SELARL Zilic-O J-I X et Poyet et Maître J-I aux dépens de l’instance.