COUR D’APPEL

DE [Localité 8]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 17 Décembre 2025

N° RG 23/01140 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBAQ

ACB

Arrêt rendu le dix sept Décembre deux mille vingt cinq

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en date du 23 Juin 2023, affaire enregistrée sous le n° 23/00670

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [P] [S] [L] [H]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

M. [J] [V]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉ

DEBATS : A l’audience publique du 16 Octobre 2025 Madame BERGER a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 804 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 17 Décembre 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement le 17 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 9 mars 2021 reçu en l’étude de Maître [F] [K], notaire à [Localité 6], M. [J] [V] et Mme [P] [H] ont conclu une promesse de vente pour un usage commercial (installation d’une pharmacie) concernant un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] au prix de 150.000 euros.

Une condition suspensive d’obtention d’un prêt par Mme [H] était stipulée. Ainsi que le stipule l’acte de prêt, Mme [H], en sa qualité d’acquéreur a déposé à titre de dépôt de garantie la somme de 7.500 euros entre les mains de Maître [K], notaire.

Opposant que Mme [H] n’avait pas justifié du refus de prêt des organismes bancaires dans les délais prescrits dans le contrat conclu entre les parties, M. [V] a assigné Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de solliciter, au visa des articles 1304-3, 1152 et 1226 du code civil, sa condamnation à lui payer et porter la somme de 7.500 euros correspondant au dépôt de garantie, la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale, outre une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 juin 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

— constaté la caducité de la promesse de vente conclue le 9 mars 2021 entre M. [V] et Mme [H] concernant l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] ;

— condamné Mme [H] à payer à M. [V] la somme de 7.500 euros correspondant au dépôt de garantie versé à titre d’indemnité d’immobilisation du bien ;

— ordonné la déconsignation de la somme de 7.500 euros actuellement séquestrée en l’étude de Maître [K], notaire à [Localité 6] ;

— débouté M. [V] de sa demande en paiement de 15.000 euros au titre de la clause pénale ;

— condamné Mme [H] à payer à M. [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 500 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement

Mme [H] a interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique du 13 juillet 2023.

Par conclusions déposées au greffe le 17 avril 2025, l’appelante demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1329 du code civil, de :

— la dire recevable et bien fondé en son appel ;

— y faisant droit, et après avoir statué à nouveau,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [V] la somme de 7.500 euros correspondant au dépôt de garantie prévu au compromis de vente du 9 mars 2021, outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en conséquence,

— débouter M. [V] de sa demande tendant à sa condamnation à lui payer et porter la somme 7.500 euros comme mal fondée ;

— condamner M. [V], en tant que de besoin, à lui restituer la somme de 7.500 euros, appréhendée par celui-ci au titre de l’exécution provisoire de droit, ;

— ordonner, en conséquence, la déconsignation de la somme 7.500 euros initialement consignée en l’étude de l’office notarial d'[Localité 6] et actuellement séquestrée sur le compte CARPAC du conseil de l’intimé à son profit ;

— ordonner la déconsignation de la somme de 1.500 euros également séquestrée sur ce dernier compte et correspondant à l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile de première instance, à son profit ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [V] de sa demande en paiement de la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale ;

— débouter M. [V] de toutes ses demandes formées à son encontre en cause d’appel ;

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [V] aux entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Collet- de Rocquigny- Chantelot- Brodiez- Gourdou et associés.

L’appelante fait valoir que :

— aux termes de l’avant-contrat il avait été convenu que la détermination de l’enveloppe de financement qu’elle devait obtenir était assujettie à la communication par M. [V] de justificatifs du montant prévisionnel d’imposition dans le cadre de la vente, son emprunt devant intégrer, en plus du prix de vente, le montant des travaux d’aménagement du local qui n’était pas encore arrêté au jour de l’avant-contrat, et également le montant de l’éventuel « surplus d’imposition » de M. [V] au titre de la plus-value immobilière ;

— c’est dans ce contexte, alors qu’elle avait déjà démarché son établissement bancaire antérieurement à la rédaction du compromis, qu’elle restait dans l’attente de ces justificatifs, en particulier les simulations d’imposition, afin de pouvoir compléter sa demande de financement auprès de la caisse d’épargne ;

— elle a contacté à plusieurs reprises l’étude de maître [K], rédacteur unique, afin de lui indiquer qu’elle demeurait dans l’attente des justificatifs de M. [V] ;

— M. [V] était relancé plusieurs fois par l’office notarial d'[Localité 6], même après l’expiration du délai de 30 jours prévu au compromis de vente pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, ce délai ayant expiré le 9 avril 2021 ;

— il ressort d’un courriel du 8 septembre 2021 de maître [K] que les parties ont fait nover leurs engagements, subordonnant les démarches mises à la charge de l’acquéreur à la détermination d’une stratégie permettant au vendeur de limiter les incidences fiscales liées à cette opération immobilière ainsi qu’à la collecte des documents afférents ; il en ressort que M. [V] avait ainsi tacitement renoncé à se prévaloir d’une faute commise par l’acquéreur dans le dépassement de ces délais de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ;

— l’argument opposé par le tribunal suivant lequel les documents demandés étaient en lien avec sa seule activité professionnelle est inopérant compte tenu du fait qu’indépendamment du document concernant son activité propre elle avait besoin d’appréhender précisément les conséquences financières qui pouvaient résulter de la clause insérée in extremis par le vendeur aux termes de laquelle ce dernier transférait à sa charge les éventuels « surplus d’imposition » auxquels l’opération l’aurait exposée ;

— en conséquence, la somme de 7 500 euros versée à titre de dépôt de garantie n’avait aucune vocation à revenir au vendeur, et ce en l’absence de faute ou même de simple manquement démontré de l’acquéreur ;

— la demande de M. [V] au titre de la clause pénale doit être rejetée compte tenu de la mise en demeure très tardive du 20 décembre 2022.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 10 avril 2025, M. [V] demande à la cour, au visa des articles 1304-3 ducode civil, 1152, 1226 du code civil,de :

— déclarer Mme [H] recevable en son appel initial ;

— déclarer Mme [H] irrecevable en son appel complémentaire issu de ses conclusions datant du 26 mars 2025 ;.

— déclarer Mme [H] mal fondée en son appel principal du 18 juillet 2023 et de son appel complémentaire du 26 mars 2025 ;

— confirmer le jugement entrepris en date du 23 juin 2023 sauf en ce qu’il l’a débouté de demande en condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale ;

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ;.

— y faisant droit,

— réformer la décision de premiére instance du 23 juin 2023 ;

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de clause pénale ;

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [H] aux entiers dépens de première instance etd’appel et dire que Maître Lionel Duval, avocat, sera habilité à recouvrer tout ou partie de ceux dont il aurait fait l’avance sans pour autant avoir reçu provision suffisante.

M. [V] fait valoir que :

— l’obligation dont était débitrice Mme [H] était très claire ; elle a toujours su que le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière générée par le compromis serait à sa charge de façon à ce qu’il puisse percevoir en qualité de vendeur la somme de 150.000 euros net de frais';

— Mme [H] est restée taisante pendant une année, sans réclamer quoique ce soit et sans justifier d’aucune diligence qu’il lui incombait d’accomplir ; contrairement à ses affirmations elle était totalement en capacité de chiffrer l’enveloppe globale de son projet, dont l’objet était définissable et non hypothétique ; elle n’a fait l’objet d’aucun élément ou d’aucun aléa insurmontable ou d’une quelconque difficulté majeure l’empêchant de solliciter son crédit ou de réaliser le montage de son financement du projet de transfert de son officine et n’a formulé aucune demande, ni sollicitation, ni récrimination à son égard ;

— elle n’a pas demandé de prorogation du délai d’instruction de son dossier, ni auprès du notaire, ni auprès de la banque et auprès de lui .

— sur la clause pénale, Mme [H] s’est désintéressée de toute démarche et s’est refusée délibérément d’agir pour la réalisation de toute condition suspensive de sorte qu’elle doit être condamnée à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis de vente :

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 9 mars 2021 comporte comme condition suspensive à la charge de l’acquéreur l’obtention d’un prêt d’un montant de 200 000 euros sur une durée maximum de remboursement de 15 ans moyennant un taux d’intérêt maximum de 1,10 %.

Aux termes du compromis de vente, il était prévu, au paragraphe 'obligations de l’acquéreur vis-à vis du crédit sollicité’ que :

'I- L’acquéreur s’oblige s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de 30 jours du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception le vendeur pourra se prévaloir de la résolution des présentes.

L’acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout événement provoquant sa réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Ensuite le paragraphe intitulé 'Réalisation de la condition suspensive ' stipulait que :

'II- La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisées au plus tard le 15 juillet 2021.

L’accord de principe sera adressé au vendeur dans un délai de 2 mois à compter des présentes.

L’acquéreur devra justifier au vendeur de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) par pli recommandé adressé au plus lard le dans les cinq (5) jours suivant I’expiration du délai ci-dessus. Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus. les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil'.

Aux termes du compromis de vente ladite indemnité d’immobilisation était fixée à 7.500 euros.

L’appelante soutient qu’elle n’a pu remplir son obligation de demande de financement au vu de la clause imposée par le vendeur et prévue dans l’acte (page 26) aux termes de laquelle il était prévu que l’impôt dû au titre de la plus-value soit à sa charge et qu’en cas de frais annexes générés aux termes de l’imposition sur le revenu du vendeur elle s’engageait à lui rembourser lesdits frais sur la base de la tranche d’imposition de revenu pour l’année 2020 suivante :

— de 0 à 10 064 euros un taux d’imposition de 0%

— de 10 065 euros à 26 659 euros à un taux d’imposition de 11 %, étant précisé qu’elle ne remboursera pas de frais au delà de cette tranche ce qu’accepte le vendeur.

Cependant, il ressort des termes du compromis de vente qu’il était expressément convenu entre les parties que le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière serait à sa charge et le montant maximal dû au titre des frais générés était précisément fixé par cet acte. En outre, si Mme [H] produit un mail de relance de son avocat au notaire chargé de la vente en date du 7 septembre 2021, elle ne justifie pas avoir adressé au vendeur de courrier lui précisant les documents attendus pour compléter sa demande de financement.

Mme [H] se prévaut d’un mail du 8 septembre 2021 (pièce 3 de l’appelante) adressé par l’étude de maître [K] à l’avocat de l’appelante dans les termes suivants :

'Maître,

Suite à l’entrevue que M. [V] a eu ce week-end avec maître [T], il semble qu’il soit d’accord pour déclarer les biens vendus comme constituant une partie de sa résidence principale au titre de la plus-value immobilière à la condition toutefois que soit versée et séquestrée pour le jour de la vente par l’acquéreur, la somme correspond au montant de la plus-value due ainsi que les pénalités en cas de contrôle de l’Administration Fiscale. En conséquence, j’adresse cette semaine à la mairie de [Localité 7] , la DIA avec un prix de 150 000 euros'

Cependant, ce mail ne modifie pas l’économie du compromis de vente et ne peut s’interpréter, comme le soutient Mme [H], comme une volonté tacite de M. [V] de renoncer à se prévaloir d’une faute commise par l’acquéreur dans le dépassement des délais.

Il appartient ainsi à Mme [H] de justifier de l’obligation mise à sa charge au titre de la condition suspensive. Celle-ci affirme qu’elle a satisfait à son obligation et verse aux débats :

— un mail du 16 janvier 2021 de la Société générale qui lui précise les documents à fournir pour l’étude de sa demande (présentation du projet, plan de financement et prévisionnel d’activité, 2 derniers bilans de l’acte reprise en cas de reprise d’activité, justificatif de l’investissement : compromis d’achat, facture ou devis…, le bail actuel et le projet de bail futur, outre le compromis de vente) ;

— un mail du 3 février 2022 de la Société générale qui lui rappelle être dans l’attente des documents demandés pour étudier sa demande et qui lui précise qu’en l’absence des documents demandés elle n’a pu étudier et transmettre sa demande de financement et de ce fait établir une demande de prêt.

Ainsi, il ressort de ces éléments que la banque n’a pu établir une demande de prêt faute pour Mme [H] de lui avoir transmis les éléments demandés. Or, force est de constater que lesdits éléments étaient, comme relevé à juste titre que le premier juge, en lien avec la seule activité professionnelle de Mme [H]. En outre, celle-ci ne justifie pas d’aléa ou de difficultés majeures l’ayant empêchée de fournir les pièces demandées. A cet égard, si elle affirme dans ses écritures qu’elle n’a pu produire un estimatif des travaux du fait des exigences imposées par M. [V], elle n’en justifie par aucune pièce. Enfin, Mme [H] ne justifie pas avoir sollicité une prorogation du délai.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que, faute pour Mme [H] de justifier des démarches accomplies pour l’obtention d’un prêt dans le délai imparti, l’indemnité d’immobilisation était acquise à M. [W] a ordonné la déconsignation de la somme de 7.500 euros séquestrée en l’étude de maître [K], notaire.

Sur le paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente :

Aux termes de la promesse de vente, il était prévu que dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et que si l’une des parties, après avoir été mise en demeure ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations exigibles elle devrait verser à l’autre partie la somme de 15 000 euros à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil indépendamment de tous dommages-intérêts.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a relevé que le courrier du 20 décembre 2022, adressé par M. [V] à Mme [H] ne l’a pas mise en demeure de satisfaire aux conditions d’exécution de la vente conformément aux dispositions du compromis et aucune mise en demeure postérieure, comme prévue au compromis de vente, n’a été adressé par le vendeur à Mme [H] au titre d’une réclamation de la clause pénale.

En outre, il apparaît que la réitération de l’acte de vente devait être faite au plus tard le 30 septembre 2021. Or, le 8 septembre 2021, comme l’établit le mail adressé par l’étude de maître [K] à l’avocat de l’appelante, des démarches étaient toujours en cours à cette date notamment la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et M. [V] n’apporte aucun élément justifiant le délai écoulé entre la date théorique de vente soit le 30 septembre 2021 et son courrier du 20 décembre 2022.

Il n’est ainsi pas établi que toutes les conditions relatives à l’exécution de la vente étaient remplies à la date du 30 septembre 2021 et il n’est pas démontré que la non-réitération de la vente est exclusivement liée au défaut de justification par Mme [H] de ses démarches relatives à l’obtention de son prêt.

Dès lors, le jugement qui a débouté M. [V] de sa demande relative au paiement de la clause pénale sera confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [H] , qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [V] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [P] [H] à payer à M. [J] [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [P] [H] aux dépens d’appel.

Autorise Maître Lionel Duval, avocat, à recouvrer les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le greffier La présidente