COUR D’APPEL

DE [Localité 9]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 22 Janvier 2025

N° RG 24/00659 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GFIL

ACB

Arrêt rendu le vingt deux Janvier deux mille vingt cinq

décision dont appel : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8], décision attaquée en date du 04 Avril 2024, enregistrée sous le n° 23/00323

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

M^me Sophie NOIR, Conseiller

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société [Localité 8] DISTRIBUTION

SAS immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le n° 327 002 903

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représentants : M^e Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et M^e Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

APPELANTE

ET :

La société MCDONALD’S FRANCE

SAS immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 722 003 936

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et M^e Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 20 Novembre 2024 Madame BERGER a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 804 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 22 Janvier 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement le 22 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 21 janvier 1993, la SAS [Localité 8] Distribution a consenti à la SAS Mc Donald’s France un bail commercial concernant un terrain d’une superficie de 2.310 m² situé [Adresse 10] ([Adresse 3]) cadastré section AW n°[Cadastre 5], pour une durée de 9 années à compter du 13 février 1993, moyennant un loyer annuel d’un montant de 144.000 francs HT.

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte authentique du 22 août 2003 pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 14 janvier 2002 et pour un loyer annuel HT de 24.936,31 euros.

Ayant atteint son terme le 15 janvier 2011, le bail s’est prolongé par tacite reconduction.

Par acte extra-judiciaire du 30 juin 2021, la SAS [Localité 8] Distribution a donné congé du bail commercial à la SAS Mc Donald’s France avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer annuel de 120.000 euros.

La SAS [Localité 8] Distribution a notifié à la SAS Mc Donald’s France un mémoire préalable le 20 juin 2022. La SAS Mc Donald’s France a notifié à la SAS [Localité 8] Distribution un mémoire en réponse le 13 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, la SAS [Localité 8] Distribution a fait assigner la SAS Mc Donald’s France devant le juge des loyers commerciaux afin de fixer judiciairement le montant du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 4 avril 2024 le juge des loyers commerciaux a :

— reçu l’exception d’incompétence soulevée par la SAS Mc Donald’s France ;

— déclaré le juge des loyers du tribunal judiciaire d’Aurillac compétent pour connaître des demandes présentées par la SAS Aurillac Distribution;

— dit que les parties ont entendu faire jouer la clause d’accession à la fin de la jouissance des lieux par le preneur ;

— ordonné une mesure d’expertise du terrain litigieux d’une superficie de 2.310 m² situé à Aurillac et a commis pour y procéder Monsieur [G] [R], expert judiciaire auprès de la cour d’appel de Riom, demeurant [Adresse 2] avec pour mission principalement de visiter les lieux, décrire les caractéristiques des lieux loués et leur éventuelle modification depuis le précédent renouvellement et donner son avis sur la valeur locative du terrain loué sans tenir compte des constructions réalisées par le preneur au cours du bail, en considération de l’ensemble des éléments décrits et du barème éventuellement applicable à la date de renouvellement ;

— fixé provisoirement le loyer de renouvellement à compter du 1erjanvier 2022 à la somme de 24.936, 31 euros par an hors charges et HT ;

— sursis à statuer sur les autres demandes ;

— réservé les dépens et les frais irrépétibles ;

— dit que les parties seront reconvoquées à la première audience utile à la diligence du greffe dès réception du rapport d’expertise.

Le juge a énoncé que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Aurillac est bien compétent pour interpréter la clause d’accession litigieuse.

Sur la demande de fixation du loyer, le juge des loyers commerciaux a jugé qu’il ressort tant de la formulation littérale de la clause que de l’économie du contrat que les parties ont entendu faire jouer la clause d’accession à la fin de la jouissance des lieux loués et non à l’expiration du bail.

Il ajoute que cette interprétation se trouve corroborée par le contrat de renouvellement du bail commercial en 2003 dans lequel les parties se sont abstenues de mentionner dans les lieux loués les constructions réalisées ente temps par la SAS Mc Donald’s France. Enfin sur la valeur locative, les parties étant en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé proposé par la SAS [Localité 8] Distribution, une expertise judiciaire est ordonnée étant précisé que l’expert ne tiendra pas compte des constructions réalisées pour apprécier la valeur locative du terrain, objet du bail commercial.

La SAS [Localité 8] Distribution a interjeté appel du jugement par déclaration électronique du 18 avril 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées par voie électronique le 13 novembre 2024, la SAS [Localité 8] Distribution demande à la cour, au visa des articles L 145-33 et L 145-34, R 145-2 et suivants du code de commerce, de l’article 1134 ancien et de l’article 1103 nouveau du code civil et de l’article 544 du Code de procédure civile, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que les parties ont entendu faire jouer la clause d’accession à la fin de la jouissance des lieux par le preneur ;

— ordonné une mesure d’expertise du terrain litigieux et dit que l’expert aura pour mission de donner son avis sur la valeur locative du terrain loué sans tenir compte des constructions réalisées par le preneur en cours du bail, en considération de l’ensemble des éléments décrits et du barème éventuellement applicable à la date de renouvellement ;

— fixé provisoirement le loyer de renouvellement à compter du 01 janvier 2022 à la somme de 24.936,31 euros par an hors charges et HT ;

— le confirmer pour le surplus.

— en conséquence, statuant à nouveau :

— déclarer que les constructions érigées par le preneur ont fait accession dès le premier renouvellement du bail et que la valeur locative des lieux loués doit être appréciée en tenant compte des constructions et aménagements réalisés par le preneur ;

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour avec pour mission notamment de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués conformément aux critères posés à l’article L.'145-33 du code de commerce, et en tenant compte des constructions et aménagements réalisés par le preneur au cours du bail et de ses renouvellements ;

— condamner la SAS Mc Donald’s France à consigner une provision complémentaire à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai imparti par la cour ;

— fixer dans l’attente de l’issue de l’expertise et du jugement au fond un loyer provisionnel annuel égal à 100.000 euros HT et hors charges et, subsidiairement, maintenir l’application du loyer en vigueur après indexation en application du bail ;

— ajoutant au jugement,

— débouter la SAS Mc Donald’s France de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SAS Mc Donald’s France à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— condamner la SAS Mc Donald’s France au paiement des entiers dépens d’appel.

Enfin sur la fixation du loyer provisionnel, la SAS [Localité 8] Distribution sollicite que le loyer soit fixé à hauteur de 100 000 euros par an au regard des loyers de comparaison et des coefficients de majoration ou, à tout le moins, à hauteur du loyer applicable au 1er trimestre 2024 soit un loyer annuel de 41 074,08 euros, rien ne justifiant que ce loyer soit abaissé à la somme de 24 936,31 euros par an (loyer qui s’appliquait à la date du renouvellement en 2002).

Aux termes de ses conclusions déposées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SAS Mc Donald’s France demande à la cour’ de :

— déclarer la SAS [Localité 8] Distribution tant irrecevable que mal-fondée en son appel ;

— la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement dans son intégralité ;

— condamner la SAS [Localité 8] Distribution à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS [Localité 8] Distribution aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de relever que la SAS [Localité 8] Distribution n’a pas relevé appel de l’exception d’incompétence soulevée en première instance qui a été rejetée par le juge des loyers commerciaux.

Sur l’interprétation de la clause d’accession :

La SAS Mc Donald’s France soutient que :

— le juge des loyers commerciaux a fait une analyse erronée de la clause d’accession, la référence à 'l’expiration du bail', par opposition à la fin de jouissance, devant s’entendre de la fin de la première période de 9 ans ( Cass. 3e Civ 26 nov. 1985 Gaz Pal.1986, 1,114 – Cass.3e civ., 31 octobre 2000 Gaz Pal.2001,1,409) ;

— la clause ne souffre d’aucune ambiguïté de sorte qu’il n’y a pas lieu à interprétation de la clause et donc à rechercher la commune intention des parties ;

— le fait que la clause d’accession soit insérée dans un article intitulé 'restitution de l’immeuble’ ne remet pas en cause la rédaction claire et précise de la clause d’accession ;

— la possibilité laissée au preneur de 'dépersonnaliser’ les locaux et de 'reprendre le matériel d’exploitation ' ne peut être entendue comme une remise en cause de l’accession en fin de bail puisque cette faculté offerte au preneur ne s’exerce pas nécessairement en même temps que l’accession ;

— les stipulations de l’acte de renouvellement du 22 août 2003, n’ont pas été actualisées et aucun enseignement ne peut être tiré de cette désignation ;

— l’article 13 'droit de préférence ' du bail confirme le principe d’une accession non différée au départ effectif du preneur puisque dès lors qu’est expressément envisagée une vente de l’immeuble par le bailleur cela signifie nécessairement que le bailleur a vocation à devenir propriétaire des constructions avant la fin de jouissance du preneur ;

— les clauses 2.1, 2.2.1 et 2.2.2 relatives aux obligations du preneur de tenir l’immeuble constamment garni, de le maintenir en état permanent d’exploitation effective et normale et d’exploiter à usage commercial la totalité des surfaces de l’immeuble présupposent une accession en fin de bail.

En réponse, la SAS Mc Donald’s France soutient que :

— la commune intention des parties était de retarder l’accession des constructions au profit du bailleur à la fin de la jouissance et que cette position est corroborée par la rédaction des baux successifs compte tenu de l’emplacement de la clause dans le contrat de bail, de la possibilité pour le bailleur de conserver la propriété des constructions et de solliciter la dépersonnalisation des lieux ;

— la désignation des locaux dans le renouvellement du 22 août 2003 ne mentionne pas l’existence des constructions pourtant connues du bailleur.

— en cas d’imprécision du contrat de bail en application de l’article 1190 du code civil celui-ci s’interprète en faveur du preneur et qu’en l’espèce la clause d’accession insérée au bail étant ambigüe elle doit être interprétée en sa faveur ;

— l’expert ne doit, en conséquence, pas tenir compte des constructions réalisées par elle en cours de bail pour fixer la valeur locative.

Sur ce,

Les parties sont liées par un bail commercial conclu le 21 janvier 1993 portant sur un local situé [Adresse 10], bail qui a été régulièrement renouvelé en 2003 par acte authentique du 22 août 2003 puis s’est renouvelé par tacite reconduction le 15 janvier 2011.

Le contrat stipule au paragraphe 9 'Restitution de l’immeuble’ que ' A l’expiration du bail, toutes les constructions édifiées par le Preneur ou ses ayants-cause, et tous les aménagements réalisés par le Preneur sur le terrain ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu’elles soient, à défaut de la demande par le Preneur de l’application du pacte de préférence visé à l’article 13 ci après, resteront la propriété du bailleur, sans indemnité à sa charge, le Preneur ayant toutefois la possibilité de les transformer à ses frais de telle manière à être dépersonnalisés et pouvoir en plus être associés à son enseigne commerciale, sous réserve toutefois de laisser un bâtiment clos et couvert. Le Preneur aura en outre le droit de reprendre le matériel d’exploitation même s’il est devenu immeuble par destination'.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du même code précise que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En application des articles susvisés, les clauses d’un contrat s’apprécient dans leur ensemble sans s’arrêter au sens littéral du terme. Or, en l’espèce, l’ambiguïté résulte de la contradiction entre la formulation littérale de la clause qui mentionne une accession en fin de bail (par opposition à une accession en fin de jouissance) et son insertion dans le paragraphe 'restitution de l’immeuble’ de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a interprété la convention, en application des articles susvisés, en recherchant la commune intention des parties.

Il convient de rappeler, en premier lieu, que cette clause 9.2 est insérée dans une sous partie 9 intitulée 'restitution de l’immeuble'. L’article précédent 9.1 (dans la même sous partie) traite des obligations du preneur lors de son déménagement. Ainsi, ce paragraphe a vocation à évoquer les relations des parties à la fin des relations contractuelles.

En deuxième lieu, il est mentionné dans cette clause, d’une part, que les améliorations resteront la propriété du bailleur, le preneur ayant la possibilité de les transformer à ses frais de manière à les dépersonnaliser et, d’autre part, que le preneur aura le droit de reprendre le matériel d’exploitation. Or, ces dispositions sont incompatibles avec le renouvellement du bail et doivent s’interpréter comme ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

En dernier lieu, comme observé à juste titre par le premier juge, l’absence de prise en compte dans le contrat de renouvellement du bail commercial entre les parties le 22 août 2003 des constructions réalisées dans l’intervalle par la société Mc Donald’s France vient corroborer l’intention des parties dans le premier contrat de bail de différer l’accession non à l’expiration du premier bail mais à la fin de la jouissance des lieux.

La SAS [Localité 8] Distribution soutient que cette interprétation est contredite par le droit de préférence prévu au contrat et les articles énumérant les obligations du preneur.

L’article 13 du contrat intitulé ' droit de préférence’ dispose que si le bailleur décidait pendant la durée du présent bail ou de ses renouvellements successifs de vendre le terrain et/ou l’immeuble, il s’engage à mettre préalablement le preneur à même de l’acquérir à conditions égales par préférence à tout autre.

Néanmoins, la rédaction de cette clause du droit de préférence, qui prévoit la possibilité pour le bailleur de vendre en cours de bail, n’est pas suffisante pour affirmer que la volonté des parties était de convenir d’une accession en fin de bail, le libellé même de la clause avec les termes 'le terrain et/ou l’immeuble’ introduisant de surcroît un doute sur la portée de cette clause.

Enfin, il ne peut pas raisonnablement être tiré argument, comme le fait l’appelante, des articles énumérant les obligations du preneur, ces obligations étant indépendantes de la propriété des constructions et pouvant s’analyser comme étant la contrepartie de l’autorisation accordée par le bailleur d’édifier des constructions sur son terrain.

Dès lors, la cour retient, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, et sans dénaturation du bail du 21 janvier 1993, que les parties ont entendu faire jouer la clause d’accession uniquement à la fin des relations contractuelles.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la valeur locative et l’expertise sollicitée :

L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, les parties étant en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé proposé par la SAS [Localité 8] Distribution, c’est à bon droit que le premier juge a ordonné une expertise en énonçant que l’expert ne tiendra pas compte des constructions réalisées par le preneur en cours de bail dans la détermination de la valeur locative.

Enfin, il n’est pas justifié de la nécessité d’une consignation complémentaire. La demande formée par la SAS [Localité 8] Distribution de ce chef sera rejetée.

Sur la fixation provisoire du montant du loyer du bail renouvelé :

— sur la recevabilité de la demande :

La SAS Mc Donald’s France soutient que cette demande est irrecevable, la décision fixant un loyer provisionnel en application de l’article 31 du décret-loi du 30 septembre 1953 dans le cadre d’une instance en fixation du prix du renouvellement du bail dû en révision du prix du bail en cours n’étant pas susceptible d’appel (CA [Localité 7] 9 février 1994 Jurisdata n°1994-040005)

En réponse, la SAS [Localité 8] Distribution fait valoir que s’agissant d’un jugement mixte en application des dispositions de l’article 544 du code de procédure civile, celui-ci est susceptible d’appel immédiat en ce compris sur le montant du loyer provisionnel (CA [Localité 11] 7 janvier 2011 N° 10/437).

Sur ce,

L’article 544 du code de procédure civile dispose que les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel comme les jugements qui tranchent tout le principal.

En l’espèce, le jugement déféré, qui s’est prononcé sur la portée de la clause d’accession, a ordonné une expertise et fixé un loyer provisionnel, est un jugement mixte et est donc, en application des dispositions susvisées, susceptible d’appel immédiat.

L’appel formé par la SAS [Localité 8] Distribution sur la fixation provisoire du montant du loyer du bail renouvelé sera donc déclaré recevable.

— sur le montant provisoire du loyer du bail renouvelé :

La SAS [Localité 8] Distribution sollicite, s’agissant de la fixation du loyer provisionnel, que le loyer soit fixé à hauteur de 100 000 euros par an au regard des loyers de comparaison et des coefficients de majoration ou, à tout le moins, à hauteur du loyer applicable au 1er trimestre 2024 soit un loyer annuel de 41 074,08 euros, rien ne justifiant que ce loyer soit abaissé à la somme de 24 936,31 euros par an (loyer qui s’appliquait à la date du renouvellement en 2002).

En réponse, la société intimée sollicite la confirmation du montant provisoire fixé par le juge, lequel correspond au dernier loyer fixé amiablement par les parties.

Sur ce,

Une expertise a été ordonnée aux fins de fixer le montant du loyer du bail renouvelé. Il ne peut donc être retenu, en l’absence d’élément d’appréciation, le montant sollicité par la SAS [Localité 8] Distribution à hauteur de 100 000 euros par an, HT et hors charges.

La SAS Mc Donald’s France a produit la facture de loyer du 1er trimestre 2002 qui établit qu’elle paie à ce jour un loyer trimestriel de 10 268,52 euros HT soit un loyer annuel de 41 074,08 euros HT et hors charges. Celle-ci ne verse aux débats aucun document justifiant que le loyer en cours soit écarté et diminué à la somme de 24 936,31 euros par an correspondant au loyer qui s’appliquait à la date du renouvellement en 2002.

Dès lors, il convient de dire que le loyer, qui avait cours en application du bail, doit continuer à s’appliquer et de fixer en conséquence le loyer provisionnel à la somme de 41 074,08 euros par an hors charges et HT.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SAS [Localité 8] Distribution, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la SAS Mc Donald’s France la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoire par arrêt mis à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé provisoirement le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 24 936,31 euros par an hors charges et hors taxes ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SAS [Localité 8] Distribution de sa demande de consignation complémentaire ;

Déclare recevable l’appel formé par la SAS [Localité 8] Distribution sur la fixation provisoire du montant du loyer du bail renouvelé ;

Fixe provisoirement le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 41'074,08 euros par an hors charges et hors taxes ;

Condamne la SAS [Localité 8] Distribution à payer à la SAS Mc Donald’s France la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [Localité 8] Distribution aux dépens d’appel.

Le greffier, Le présidente,