COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 février 2026

N° RG 23/00845 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GAEL

— DA-

S.C.I. LES RIVES DU PARC / [M] [R] divorcée [A]

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CUSSET, décision attaquée n° 23/46 en date du 18 Avril 2023, enregistrée sous le RG n° 21/00130

Arrêt rendu le MARDI TROIS FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LES RIVES DU PARC

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Manon CHAUMEIL, avocat au barreau de CUSSET/VICHY et par Maître Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté n° 1265 3075 4674 5189

APPELANTE

ET :

Mme [M] [R] divorcée [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Arthur MARTEL, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté n° 12652972 0102 9866

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 01 décembre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Par acte authentique du 19 juin 2019 la SCI Les Rives du Parc a vendu à Mme [M] [R] divers biens immobilier dans une copropriété sise [Adresse 3] (lots 105, 107, 110, et 204) moyennant le prix de 177 000 EUR.

Soupçonnant la présence de mérules dans les parquets de deux appartements, ainsi que d’autres désordres, Mme [R] a obtenu du juge des référés une expertise dont la mission a été confiée à M. [U] [X], qui a remis son rapport le 8 décembre 2020. Désigné une nouvelle fois l’expert a déposé un second rapport le 15 février 2022.

Les 28 janvier et 1er février 2021 Mme [R] a fait assigner la SCI Les Rives du Parc au fond devant le tribunal judiciaire de Cusset, afin essentiellement d’obtenir l’annulation de la vente.

À l’issue des débats, par jugement du 18 avril 2023 le tribunal judiciaire de Cusset a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action de Madame [M] [R] ;

ANNULE la vente reçue le 19 juin 2019 par Maître [C] notaire à SAINT YORRE (Allier) entre la SCI RIVES DU PARC (RCS CUSSET nº 441095858) et Madame [M] [R] des lots, 107, 110, 105 et 204 de la copropriété '[Adresse 5]' sise [Adresse 3], section cadastrale AX [Cadastre 4] au prix total de 177 000 euros, acte publié au service de la publicité foncière de CUSSET le 16 juillet 2019 sous le numéro 2019 P 2434 ;

CONDAMNE la SCI RIVES DU PARC (RCS CUSSET nº 441095858) à payer et porter à Madame [M] [R] les sommes de :

—  177 000 euros au titre du remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2019 ;

—  14 200 euros au titre des frais notariés avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2019 ;

—  17 000 euros au titre des honoraires de négociation ;

—  1652,85 euros, 3146,13 euros, 1699,38 euros au titre des charges de copropriété outre pour 2022 et 2023 selon justificatifs à produire ;

—  1 835,71 euros et 1 189,80 euros au titre de la garantie Crédit Logement ;

—  12 159 euros et 1 835,71 euros au titre des contrats de prêt ;

DÉBOUTE Madame [M] [R] de ses demandes au titre :

— de la perte de chance,

— des loyers payés,

— du préjudice moral,

— des frais de constat d’huissier ;

CONDAMNE la SCI RIVES DU PARC (RCS CUSSET nº 441095858) aux dépens de l’instance au fond ;

CONDAMNE Madame [M] [R] aux dépens du référé expertise et au paiement des frais des deux rapports d’expertise ;

CONDAMNE la SCI RIVES DU PARC (RCS CUSSET nº 441095858) à payer et porter à Madame [M] [R] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions. »

Dans les motifs de sa décision le tribunal a notamment écrit :

En l’espèce, il résulte de l’article 2 des statuts de la SCI RIVES DU PARC que l’objet social porte sur 'l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, la gestion par tous moyens appropriés de tous terrains, biens et ensembles immobiliers notamment celle d’un bien sis à [Adresse 2] et [Adresse 3]'.

Il est donc établi que la vente de l’immeuble ainsi identifié ne relève pas de l’objet social de la SCI RIVES DU PARC.

S’il est soutenu par le défendeur non seulement qu’aucun grief ne résulterait du manquement invoqué mais encore que la vente serait intervenue régulièrement selon les termes de la délibération des associés datée du 2 avril 2019 et dont la copie aurait été annexée à l’acte authentique daté du 19 juin 2019, il résulte des débats, d’une part, que l’acte présenté par le défendeur comme conférant au gérant le pouvoir conclure la cession non prévue par les statuts ne répond pas à l’exigence résultant de l’application des textes susvisés tels qu’interprétés par les tribunaux en ce que la résolution de l’assemblée générale extraordinaire des associés tenue le 2 avril 2019 limite son objet à arrêter le principe de la vente des lots 107,110, 105 et 204 par Madame [M] [R] alors que la régularité de l’acte querellé était subordonnée non pas à cette décision mais à la modification de l’objet statutaire en ce que les statuts auraient expressément dû mentionner 'la cession', modification à laquelle les associés n’ont, à tort, par procédé et, d’autre part, que l’acte authentique établi le 19 juin 2019 par Me [C], s’il vise bien en page 2 la délibération des associés en date du 2 avril 2019, ne saurait pour autant valoir modification statutaire pourtant nécessaire à la validité de l’acte de vente.

Il en résulte que l’acte de vente, parce que hors objet social, est nul.

Il est donc fait droit à la demande de Madame [D] [R] de ce chef, cette dernière devant être replacée dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence de conclusion de ce contrat de vente.

***

Dans des conditions non contestées la SCI Les Rives du Parc a fait appel de cette décision le 26 mai 2023. Dans ses conclusions nº 2 ensuite du 7 septembre 2023 elle demande la cour de :

« Vu les articles 1835, 1836, 1848, 1849 et 1852 du code civil,

Vu la délibération d’assemblée générale extraordinaire en date du 02 avril 2019,

Vu l’acte d’acquisition en date du 19juin 2019,

CONSTATER que la délibération d’assemblée générale extraordinaire en date du 02 avril 2019 permettait effectivement la vente du bien immeuble, même si une telle vente n’était pas prévue par l’objet social de la SCI LES RIVES DU PARC.

INFIRMER la décision du tribunal judiciaire de CUSSET rendue le 18 avril 2023 en ce qu’elle annule cette vente.

Par voie de conséquence,

Prononcer la validité de l’acte de vente du 19 juin 2019,

INFIRMER la décision du tribunal judiciaire de CUSSET en ce qu’elle a condamné la SCI LES RIVES DU PARC au paiement des sommes suivantes :

177 000 euros au titre du remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2019 ;

14 200 euros au titre des frais notariés avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2019 ;

17 000 euros au titre des honoraires de négociation ;

1652,85 euros, 3146,13 euros, 1699,38 euros au titre des charges de copropriété outre pour 2022 et 2023 selon justificatifs à produire ;

1 835,71 euros et 1189,80 euros au titre de la garantie Crédit Logement 12 159 euros et 1 835,71 euros au titre des contrats de prêt ;

Débouter Madame [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Confirmer pour le surplus

Sur l’appel incident

Dire et Juger mal fondé l’appel incident de Madame [R],

Débouter Madame [R] de son appel incident et confirmer le jugement dont appel de ce qu’il a débouté Madame [R] de prise en charge par la SCI LES RIVES DU PARC des frais d’expertise.

Sur le fondement de l’article 1792 du Code civil

Constater l’acquisition de la prescription décennale et par voie de conséquence Déclarer irrecevable ladite action,

Constater l’absence de faute de la SCI LES RIVES DU PARC,

Dire et Juger que les désordres ayant pour origine un défaut d’entretien de la copropriété il appartiendra à Madame [R] de se pourvoir à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,

Débouter Madame [R] de toutes des demandes, fins et conclusions,

Sur la garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du Code civil

Dire et Juger que la SCI LES RIVES DU PARC est un vendeur non-professionnel,

Dire et Juger que la SCI LES RIVES DU PARC est bien fondée à se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés,

Déclarer la clause d’exonération opposable à Madame [R],

Condamner Madame [R] au paiement d’une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [R] aux entiers dépens. »

***

Dans des conclusions nº 2 du 4 septembre 2024 Mme [M] [R] demande à la cour de :

« À TITRE PRINCIPAL :

Voir confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action de Mme [M] [R],

— annulé la vente reçue le 19/06/2019 par Me [C], notaire à SAINT YORRE (Allier), entre la SCI LES RIVES DU PARC (RCS CUSSET 441 095 858) et Mme [M] [R] des lots 107, 110, 105 et 204 de la copropriété « [Adresse 5] » sise [Adresse 3], section cadastrale AX [Cadastre 4] au prix total de 177 000 €, acte publié au service de la publicité foncière de CUSSET le 16/07/2019 sous le numéro 2019 P 2434,

— condamné la SCI LES RIVES DU PARC (RCS CUSSET 441 095 858) à payer et porter à Mme [M] [R] les sommes de :

' 177 000 € au titre du remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 19/06/2019,

' 14 200 € au titre des frais notariés avec intérêts au taux légal à compter du 19/06/2019,

' 17 000 € au titre des honoraires de négociation,

' 1 652,85 €, 3 146,13 €, 1 699,38 € au titre des charges de copropriété, outre pour 2022 et 2023, selon justificatifs à produire,

' 1 835,71 € et 1 189,80 € au titre de la garantie CRÉDIT LOGEMENT,

' 12 159 € et 1 835,71 € au titre des contrats de prêt.

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Voir recevoir Mme [M] [R] en son appel incident.

Voir infirmer la condamnation de Mme [M] [R] aux dépens du référé expertise et au paiement des frais des deux rapports d’expertise judiciaire.

Statuant à nouveau :

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC aux dépens du référé expertise et au paiement des frais des deux rapports d’expertise judiciaire.

ÀTITRE SUBSIDIAIRE :

Voir juger irrecevable et inopposable à Mme [M] [R] la clause d’exonération des vices cachés au profit du vendeur ;

Voir prononcer la résolution de la vente en vertu de l’article 1641 du Code Civil,

Vu l’impropriété des biens à leur destination, voir prononcer la nullité de l’acte de vente notarié du 19/06/2019 de Me [C], contenant vente par la SCI LES RIVES DU PARC RCS CUSSET 441 095 858 au profit de Madame [M] [R] épouse de monsieur [F] [L] [A], des lots 107 du bâtiment A, 110 du bâtiment A, 105 du bâtiment A, et 204 du bâtiment B, dans un ensemble en immobilier en copropriété dénommé « La copropriété [Adresse 5] », dans l’immeuble cadastré section AX [Cadastre 4] au [Adresse 3], et ce pour le prix de 177 000 €, répartis pour les lots 107 et 110 à 63 000 € et pour les lots 105 et 104 à 114 000 €, ledit acte ayant été publié au service de la publicité foncière de CUSSET 1, le 16/07/2019, sous le numéro 2019 P 2434,

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à madame [M] [R] la somme de 177 000 € au titre du remboursement du prix de vente et 14 200 € au titre des frais notariés lesdites sommes portant intérêts à compter du 19/06/2019 ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à rembourser à Mme [R] la somme de 17 000 € au titre du remboursement des frais de négociation d’agent immobilier ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à Mme [R] au titre du remboursement du prêt BNP PARIBAS concernant le prêt de 125 361 €, les sommes de 12 159 € et 1 835.71 € ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à Mme [R] au titre du remboursement du deuxième prêt de 69 050 €, les sommes de 5 686 € et 1 189.80 € ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à verser à titre de dommages et intérêts à Mme [R], au titre de remboursement des charges de copropriété sur l’année 2019 :

1 652.85 €, au titre de l’année 2020 : mémoire, au titre de l’année 2021 : 3 146.13 €, au titre de l’année 2022 : 1 937.37 €, au titre de l’année 2023 : 2 049.05 €, pour la période du 01/01/2024 au 19/08/2024 : 1 760.84 €, et du 20/08/2024 jusqu’à la date du prononcé de l’arrêt : mémoire ;

Voir dire que pour les années sous appellation « mémoire » la SCI LES RIVES DU PARC remboursera sur justificatif ;

À TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

Vu l’atteinte sur les qualités essentielles de la chose vendue,

Vu la notion de dol,

Vu le dol,

Vu les articles 1133 et 1137 du Code Civil,

Voir prononcer la nullité de l’acte de vente en vertu de l’article 1641 du Code Civil,

Vu l’impropriété des biens à leur destination, voir prononcer la nullité de l’acte de vente notarié du 19/06/2019 de Me [C], contenant vente par la SCI LES RIVES DU PARC RCS CUSSET 441 095 858 au profit de Madame [M] [R] épouse de monsieur [F] [L] [A], des lots 107 du bâtiment A, 110 du bâtiment A, 105 du bâtiment A, et 204 du bâtiment B, dans un ensemble en immobilier en copropriété dénommé « La copropriété [Adresse 5] », dans l’immeuble cadastré section AX [Cadastre 4] au [Adresse 3], et ce pour le prix de 177 000 €, répartis pour les lots 107 et 110 à 63 000 € et pour les lots 105 et 104 à 114 000 €, ledit acte ayant été publié au service de la publicité foncière de CUSSET 1, le 16/07/2019, sous le numéro 2019 P 2434,

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à madame [M] [R] la somme de 177 000 € au titre du remboursement du prix de vente et 14 200 € au titre des frais notariés lesdites sommes portant intérêts à compter du 19/06/2019 ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à rembourser à Mme [R] la somme de 17 000 € au titre du remboursement des frais de négociation d’agent immobilier ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à Mme [R] au titre du remboursement du prêt BNP PARIBAS concernant le prêt de 125 361 €, les sommes de 12 159 € et 1 835.71 € ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à Mme [R] au titre du remboursement du deuxième prêt de 69 050 €, les sommes de 5 686 € et 1 189.80 € ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à verser à titre de dommages et intérêts à Mme [R], au titre de remboursement des charges de copropriété sur Tannée 2019 :

1 652.85 €, au titre de l’année 2020 : mémoire, au titre de Tannée 2021 : 3 146.13 €, au titre de Tannée 2022 : 1 937.37 €, au titre de l’année 2023 : 2 049.05 €, pour la période du 01/01/2024 au 19/08/2024 : 1 760.84 €, et du 20/08/2024 jusqu’à la date du prononcé de l’arrêt : mémoire ;

Voir dire que pour les années sous appellation « mémoire » la SCI LES RIVES DU PARC remboursera sur justificatif ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code Civil, tout en écartant l’exception de prescription soulevée par la SCI LES RIVES DU PARC, et sur le fondement alternatif de la garantie des vices cachés, en vertu de l’article 1641 du Code Civil, au cas où la vente ne serait pas annulée, voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer et porter à Mme [M] [R] :

' Au titre de la reprise des désordres au regard du premier rapport d’expertise judiciaire de M. [X] la somme de 20 000 €, et ce avec indexation sur la variation de l’indice du coût de la construction, l’indice de départ étant le dernier indice publié au jour du jugement, et à tout le moins à la somme de 14 400 € au titre des réparations et ce avec indexation sur la variation de l’indice du coût de la construction, l’indice de départ étant le dernier indice publié au jour du dépôt du rapport d’expertise ;

' À la somme de 42 800.86 € au titre de la réparation des désordres ayant fait l’objet du deuxième rapport d’expertise judiciaire de M. [X], et ce avec indexation sur la variation de l’indice du coût de la construction, l’indice de départ étant le dernier indice publié au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire soit février 2022 ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à rembourser à Mme [R] la somme de 17 000 € au titre du remboursement des frais de négociation d’agent immobilier ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à Mme [R] au titre du remboursement du prêt BNP PARIBAS concernant le prêt de 125 361 €, les sommes de 12 159 € et 1 835.71 € ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer à Mme [R] au titre du remboursement du deuxième prêt de 69 050 €, les sommes de 5 686 € et 1 189.80 € ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer et porter à Madame [M] [R] la somme de 19 800 € au titre de la perte de chance de louer l’appartement du deuxième étage, somme à parfaire de 600 € par mois à compter d’avril 2022, et ce, jusqu’au jour du règlement du coût des réparations ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer et porter à Madame [M] [R] les sommes de 5 587.89 € et 13 593.26 au titre des loyers qu’a dû payer Madame [R] du fait qu’elle ne pouvait pas habiter l’appartement ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral ;

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à payer et porter à Madame [M] [R] la somme de 396.18 € + 478.89 € + 549.20 € = 1 424.27 € au titre des constats d’huissier de Me [B],

Voir condamner la SCI LES RIVES DU PARC à verser la somme de 6 000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ceux du référé expertise et des frais du premier rapport d’expertise judiciaire de M. [X], soit 2 945.54 €, et du deuxième rapport d’expertise judiciaire de M. [X], soit 1 681.13 €. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 19 septembre 2024 clôture la procédure.

II. Motifs

La recevabilité de l’action de Mme [M] [R], qui était en débat devant le premier juge n’est plus discutée devant la cour.

1. Sur la vente du 19 juin 2019

La vente authentique a été passée le 19 juin 2019. Dans cet acte la SCI Les Rives du Parc vend à Mme [M] [R] divers biens immobiliers situés à [Adresse 3] : le lot numéro 107 (appartement au deuxième étage dans le bâtiment A), le lot numéro 110 (cave dans le bâtiment A), le lot numéro 105 (appartement au premier étage dans le bâtiment A), le lot numéro 204 (cuisine avec terrasse dans le bâtiment B), outre les millièmes des parties communes générales et spéciales.

Il n’est pas discuté, et résulte du dossier, que selon ses plus récents statuts mis à jour le 6 mars 2008, la SCI Les Rives du Parc n’a pas pour objet la vente de biens immobiliers. Son objet est limité à : l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots par appartements, la location, la gestion par tous moyens appropriés, de tous terrains, biens et ensembles immobiliers, notamment d’un bien immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3]. Le tribunal judiciaire en a tiré argument pour annuler la vente au motif que les statuts de la SCI ne lui permettaient pas de procéder à cet acte.

Il convient cependant de rappeler les dispositions de l’article 1852 du code civil, disant que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus au gérant sont prises selon les dispositions statutaires, ou en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés. Ce texte donne la possibilité aux associés d’autoriser le gérant à réaliser un acte en dépassement de l’objet social, lequel peut donc être ponctuellement modifié dès lors que la condition d’unanimité de la décision des associés est remplie. Il a ainsi été jugé que si l’objet social d’une SCI ne prévoit pas la vente d’immeubles, la décision d’aliéner peut toutefois être prise avec l’accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts (3e Civ., 6 septembre 2011, nº 10-21.815).

En l’espèce, lors d’une assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI Les Rives du Parc, qui s’est tenue le 2 avril 2019, ayant pour objet la vente des biens et droits immobiliers qui seront plus tard cédés à Mme [R] (lots 105, 107, 110 et 204), la résolution confirmant cet objet est prise à l’unanimité des associés, lesquels donnent mandat à M. [Y] [N] de mener à bien cette opération, signer l’avant-contrat, par suite régulariser et signer l’acte authentique de vente. En conséquence, par application de l’article 1852 du code civil et en considération de la jurisprudence de la Cour de cassation, la vente doit être considérée comme parfaite.

2. Sur les vices cachés

Mme [R] soutient également un motif d’annulation de la vente en raison de vices cachés affectant l’immeuble. C’est ici qu’interviennent les expertises judiciaires réalisées par M. [U] [X].

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu à la garantie des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

M. [X] a réalisé un premier rapport le 8 décembre 2020, portant sur les planchers des appartements et la cave, concluant qu’à plusieurs endroits dans les deux appartements des lames de parquet sont pourries ou manquantes ; qu’il s’agit d’un manque d’entretien de la part de la copropriété à la suite d’infiltrations en toiture ; que « la SCI Les Rives du Parc a, en 2004, caché les problèmes par la pose d’un revêtement de sol stratifié ». Il évalue les travaux de reprise des planchers à la somme de 14 400 EUR hors-taxes. L’expert relève encore le caractère dangereux d’un balcon dont la structure porteuse est défectueuse, ce qui empêche son usage normal. Il précise enfin que Mme [R] « ne peut pas utiliser ou louer ces appartements et doit louer un autre logement en attendant de pouvoir s’installer » (rapport page 15). Il en résulte une impropriété à destination du bien en raison des désordres très importants affectant les planchers des deux appartements ainsi que le balcon.

Dans son second rapport du 15 février 2022, M. [X] s’attache à décrire d’autres désordres, notamment des fissurations très nombreuses qui affectent les doublages et les cloisons, ainsi qu’un défaut d’étanchéité de l’ensemble des menuiseries des deux appartements, les rendant perméables à l’air et à l’eau. M. [X] observe en effet des joints de menuiseries entre le dormant et l’ouvrant « complètement cuits » ; des traces d’infiltrations et de moisissures sur les tablettes des fenêtres du logement du deuxième étage ; des joints inefficaces ; l’utilisation de mousse polyuréthane en guise de joint, qui s’est altérée avec le temps et s’effrite, de sorte que certaines fenêtres « n’ont plus aucun joint » ; l’absence de pièces des fenêtres renvoyant l’eau sur l’extérieur. Il précise que la mousse polyuréthane n’est pas autorisée pour l’étanchéité des menuiseries car elle n’est pas durable, et conclut qu’en l’état les menuiseries ne sont pas étanches. Les photographies qu’il joint à son dossier sont éloquentes pour montrer les désordres engendrés par la mauvaise réalisation des menuiseries (rapport pages 5 à 18). À l’intérieur de l’appartement du premier étage, l’expert judiciaire note le fléchissement « très marqué » d’un linteau ayant entraîné une fissuration dans les angles des habillages en plaques de plâtre (rapport pages 19 et 20).

En conclusion, M. [X] affirme que les logements sont impropres à leur destination car « le fait que les menuiseries ne soient pas posées conformément aux règles de l’art et que les joints ne soient plus étanches entraîne des infiltrations d’eau et d’air ». Il ajoute que « si la mise hors d’eau de cet immeuble n’est pas faite, le développement de la mérule risque de recommencer. En l’état, les deux appartements de Mme [R] ne peuvent pas être utilisés » (rapport pages 21 et 23).

Dans le corps de ses analyses, M. [X] observe encore : « la SCI Les Rives du Parc n’a jamais voulu nous transmettre la moindre information sur les travaux faits dans ses appartements avant 2017, ce qui rend impossible la datation exacte des travaux faits avant la vente. » Il note dans sa conclusion : « la SCI Les Rives du Parc se refuse à toute transmission de documents permettant d’avoir des informations sur les travaux qu’elle a réalisés. En recoupant les pièces et informations des parties, il semblerait que ces travaux ont été faits entre 2008 et 2010 » (rapport page 23).

Le mauvais état des menuiseries, en ce qu’elles ne sont étanches ni à l’air ni à l’eau, constitue un vice caché dont Mme [R] ne pouvait pas se rendre compte par elle-même avant la vente. L’impropriété à destination des biens vendus, en raison des nombreux désordres dont ils sont affectés, est ainsi suffisamment démontrée par les expertises de M. [X], de sorte que les conditions d’application de l’article 1641 du code civil sont parfaitement réunies pour permettre l’annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La SCI Les Rives du Parc fait cependant valoir que l’acte de vente du 19 juin 2019 comporte des clauses exonératoires, notamment concernant la présence de mérules décelées au cours de l’année 2017 (acte page 10). Il est exact que l’acte de vente comporte une telle clause, en conséquence de quoi Mme [R] était informée de ce possible désordre.

Il demeure néanmoins que les biens vendus sont affectés d’autres désordres, en particulier un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau parfaitement mis en évidence par M. [X] dans son second rapport du 15 février 2022, rendant les logements vendus impropres à leur destination.

De ce chef, la SCI Les Rives du Parc allègue une autre clause, plus classique, suivant laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés (acte de vente, page 9). Mme [R] conteste l’application de cette clause en raison du caractère professionnel de la SCI Les Rives du Parc, ce que celle-ci réfute fermement.

Cependant, dans ses propres écritures, la SCI Les Rives du Parc écrit, page 16 : « Il s’agit également d’une SCI familiale, laquelle a acquis le bien immobilier afin de bénéficier de revenus locatifs à titre de complément de retraite. » Il convient à cet égard de rappeler l’objet social de cette SCI, ainsi décrit dans ses plus récents statuts du 6 mars 2008 : « l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, la gestion par tous moyens appropriés, de tous terrains, biens et ensembles immobiliers, notamment celle d’un bien immobilier sis à : [Adresse 2] et [Adresse 3]. »

Or, il est de longue date jugé et acquis en jurisprudence que constitue une activité professionnelle, celle d’une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure sous quelque forme que ce soit, des immeubles en propriété ou en jouissance (1re Civ., 10 février 1993, nº 91-12.382, Bulletin 1993, I, nº 71 ; 1re Civ., 11 octobre 1994, nº 92-20.563, Bulletin 1994, I, nº 285 ; 1re Civ., 18 janvier 2005, nº 03-16.603 ; 3e Civ., 24 octobre 2012, nº 11-18.774, Bulletin 2012, III, nº 153). Et tel est bien le cas de la SCI Les Rives du Parc, dont l’objet social, ainsi que l’activité réelle, caractérisent le caractère professionnel, ce qui lui interdit de tirer bénéfice de la clause générale de non garantie des vices cachés inscrite dans l’acte de vente. En effet, le vendeur professionnel est présumé, de manière irréfragable, connaître les vices affectant la chose vendue (Com. 17 janvier 2024, nº 21-23.909).

3. Sur la réparation

Dans le dispositif de ses écritures la SCI Les Rives du Parc demande à la cour d’infirmer le jugement en ce que le tribunal l’a condamnée à payer à Mme [R] diverses sommes. Cependant, les montants dont il est question ne sont pas discutés dans le corps des écritures de l’appelante, où celle-ci argumente essentiellement sur la validité de la vente du 19 juin 2019, la garantie des vices cachés, la clause exonératoire et sa qualité de « non professionnel ». Il doit donc être considéré que les réparations allouées par le tribunal ne sont pas remises en question par la SCI Les Rives du Parc.

Mme [R] sollicite également « en tout état de cause » : une indemnisation au titre de la perte de chance de louer l’appartement du deuxième étage ; le remboursement des loyers qu’elle a dû payer car elle ne pouvait pas habiter l’appartement ; 10 000 EUR à titre de préjudice moral ; le coût de plusieurs constats d’huissiers. Ces réclamations ont été rejetées par le tribunal, au motif qu’aucun lien de causalité n’apparaît entre une nullité résultant de la violation de l’objet social de la SCI Les Rives du Parc et les préjudices invoqués.

Reconnaissant l’existence de vices cachés rendant les biens vendus impropres à leur destination au sens de l’article 1641 du code civil, et le caractère professionnel du vendeur lui interdisant de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés, la cour applique dès lors l’article 1645 du même code qui dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Ceci étant précisé, la cour confirme, faute d’arguments contraires pertinents de la part de l’appelante, le remboursement du prix de vente, soit la somme de 177 000 EUR résultant de l’acte du 19 juin 2019, les frais de notaire pour 14 200 EUR et les honoraires de négociation pour 17 000 EUR (cf. pièces 1 et 1.1 du dossier de Mme [R]).

Mme [R] subit également un préjudice bancaire, consistant en des intérêts sur deux emprunts et des frais de cautionnement, qu’elle doit payer en vain. Il règne cependant ici, tant dans le jugement que dans les conclusions de Mme [R], une confusion qui oblige la cour à évaluer elle-même ces préjudices.

En effet, dans les motifs de sa décision, ainsi que dans le dispositif, le tribunal alloue à Mme [R] deux fois la somme de 1835,71 EUR, à deux titres différents, ce qui manifestement résulte d’une erreur. Dans le dispositif de ses écritures, « à titre principal », Mme [R] demande la confirmation pure et simple de la décision du tribunal, y compris par conséquent l’erreur relevée par la cour. Par contre, « à titre subsidiaire » concernant la garantie des vices cachés, elle sollicite, du même chef des frais bancaires, des sommes différentes.

Au vu des pièces produites la cour détermine ainsi le préjudice de Mme [R] :

' Au titre des intérêts sur le prêt de 125 361 EUR, le préjudice de Mme [R] s’établit à 12 429 EUR (cf. pièce nº 23). De ce chef cependant elle demande la somme de 12 159 EUR (dispositif page 19). La cour ne pouvant pas statuer ultra petita lui accordera donc 12 159 EUR, comme demandé ;

' Au titre des frais de cautionnement pour le prêt de 125 361 EUR, la somme de 1835,71 EUR est justifiée (pièce nº 23.1) ;

' Au titre des intérêts du prêt de 69 050 EUR, la somme de 5686 EUR est justifiée (cf. pièce nº 24), au lieu de la somme de 1835,71 EUR inscrite manifestement par erreur dans le dispositif du jugement « au titre des contrats de prêt » (page 10) ;

' Au titre des frais de cautionnement concernant le prêt de 69 050 EUR, ils sont justifiés pour 1189,80 EUR (cf. pièce nº 24.1).

Mme [R] subit encore un autre préjudice puisqu’elle paye des charges de copropriété concernant un bien dont la vente est annulée. Ces charges doivent donc lui être remboursées par le vendeur. Elles s’établissent comme suit d’après les pièces produites :

' Charges de l’année 2019 : 1652,85 EUR ;

' Charges de l’année 2020 : 1699,38 EUR ;

' Charges de l’année 2021 : 3146,13 EUR ;

' Charges de l’année 2022 : 1937,37 EUR ;

' Charges de l’année 2023 : 2049,05 EUR ;

' Charges de l’année 2024 jusqu’au troisième trimestre inclus : 1760,84 EUR.

Concernant le dernier trimestre de l’année 2024, et l’année 2025 jusqu’à la date du présent arrêt prononçant l’annulation de la vente, la SCI Les Rives du Parc remboursera les charges payées par Mme [R] sur présentation de justificatifs.

Mme [R] expose par ailleurs qu’elle avait acheté l’appartement du premier étage pour y habiter, et l’appartement du deuxième étage pour le louer. Elle réclame en conséquence le remboursement des loyers qu’elle a payés d’août 2019 à juin 2020 et de juillet 2020 à mars 2022. Cependant, l’annulation de la vente entraîne le remboursement du prix ainsi que de tous les accessoires financiers, comme exposé ci-dessus. Si en plus la cour ordonnait à la SCI Les Rives du Parc de rembourser à Mme [R] tous les loyers qu’elle a payés pour rester dans son habitation, cela reviendrait à lui accorder un logement totalement gratuit sur la période considérée. Concernant la location de l’appartement du deuxième étage, aucune pièce probante n’est produite au dossier. Ces demandes ne peuvent donc pas prospérer.

Enfin, le préjudice moral de Mme [R] n’est pas contestable, étant donné les circonstances de la vente ci-dessus rapportées, et la cour lui alloue de ce chef la somme de 5000 EUR.

4. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement doit être confirmé concernant les frais irrépétibles décidés par le tribunal. Il convient cependant d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a laissé les dépens du référé et des deux rapports d’expertise à la charge de Mme [R]. Dans la logique en effet de la décision de la cour, ces frais judiciaires doivent être supportés par la SCI Les Rives du Parc.

Le coût des constats d’huissiers qui n’ont pas été ordonnés par une juridiction entrent dans le cadre des frais irrépétibles, et à ce titre la SCI Les Rives du Parc payera à Mme [R] la somme de 6000 EUR.

La SCI Les Rives du Parc supportera les dépens d’appel.

Le jugement sera partiellement confirmé mais par substitution des motifs, comme ci-après.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil ;

Statuant par substitution des motifs du tribunal judiciaire de Cusset sur la cause de l’annulation du contrat de vente du 19 février 2019 ;

Confirme l’annulation du contrat de vente conclu par acte authentique le 19 juin 2019 entre la SCI Les Rives du Parce et Mme [M] [R], ainsi que les conséquences financières de cette annulation, sauf les dispositions ci-après concernant le préjudice financier et les charges de copropriété ;

Infirme le jugement en ce que le tribunal alloue à Mme [M] [R] la somme de 1835,71 EUR « au titre des contrats de prêt » ;

Statuant de ce chef, substitue la somme de 5686 EUR à celle de 1835,71 EUR ;

Ajoutant, condamne la SCI Les Rives du Parc à payer à Mme [M] [R] les sommes suivantes :

' Charges de l’année 2022 : 1937,37 EUR ;

' Charges de l’année 2023 : 2049,05 EUR ;

' Charges de l’année 2024 jusqu’au troisième trimestre inclus : 1760,84 EUR.

Juge que, concernant le dernier trimestre de l’année 2024 et l’année 2025 jusqu’à la date du présent arrêt prononçant l’annulation de la vente, la SCI Les Rives du Parc remboursera à Mme [M] [R] les charges qu’elle a payées, sur présentation de justificatifs ;

Infirme le jugement en ce que le tribunal statue sur les dépens du référé et les frais des deux expertises judiciaires, et déboute Mme [R] de sa demande de préjudice moral et au titre des frais de constats d’huissiers ;

Statuant à nouveau :

' Condamne la SCI Les Rives du Parc à prendre à sa charge les frais de l’instance en référé ayant donné lieu à la désignation de M. [U] [X] en qualité d’expert judiciaire, et le coût des deux expertises réalisées par celui-ci ;

' Condamne la SCI Les Rives du Parc à payer à Mme [M] [R] la somme de 5000 EUR en réparation de son préjudice moral ;

' Juge que les frais de constats d’huissiers entrent dans les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les Rives du Parc à payer à Mme [M] [R] la somme de 6000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour d’appel ;

Condamne la SCI Les Rives du Parc aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le conseiller pour le président empêché