R.G : 06/00077

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE 1 CABINET 1

ARRÊT DU 16 JANVIER 2008

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’EVREUX du 25 novembre 2005

APPELANTS :

Monsieur B X

94, voie des Rougettes

XXX

représenté par M^e Marie-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

Madame U V épouse X

94, voie des Rougettes

XXX

représentée par M^e Marie-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

INTIMÉS :

Monsieur C Y

XXX

AB-LUBIN

XXX

représenté par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY SCOLAN, avoués à la Cour

assisté de M^e Laurent SPAGNOL, avocat au Barreau d’EVREUX

Madame D Y

XXX

AB-LUBIN

XXX

représentée par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY SCOLAN, avoués à la Cour

assistée de M^e Laurent SPAGNOL, avocat au Barreau d’EVREUX

Monsieur W-C A

XXX

XXX

représenté par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour

assisté de Me de MOUSTIER, avocat au Barreau de PARIS (SCP KUHN)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 26 novembre 2007 sans opposition des avocats devant Monsieur BOUCHÉ, Président, rapporteur, en présence de Madame LE CARPENTIER, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur BOUCHÉ, Président

Madame LE CARPENTIER, Conseiller

Monsieur GALLAIS, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

W Dufot

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 novembre 2007, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2008

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 janvier 2008, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile,

signé par Monsieur BOUCHÉ, Président et par W Dufot, greffier présent à cette audience.

*

* *

Suivant compromis signé le 16 novembre 2002 sans intervention d’agence, les époux X ont acquis en vue de la construction d’une maison d’habitation, un terrain de 13 ares 50 centiares situé en quartier périphérique de Louviers, lieudit Les Bruyères de AB-Lubin, provenant de la division en trois parcelles d’un terrain acquis le 11 septembre 1974 par les époux Y et objet d’un arpentage fait le 9 juillet 2002, étant observé au paragraphe 'désignation':

'Observation étant ici faite que le vendeur déclare que ledit terrain a été remblayé depuis au moins trente années. L’acquéreur reconnaît avoir reçu cette information du vendeur dès avant ce jour et déclare en faire son affaire personnelle’ ;

L’acquéreur s’oblige à 'prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouve actuellement, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre l’ancien propriétaire pour le mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance… et plus généralement pour quelle que cause que ce soit’ ;

Le 23 décembre 2002, sur demande des époux Y, un certificat d’urbanisme a été délivré par la mairie, sans restriction ;

Les époux X ont obtenu ensuite un permis de construire le 7 avril 2003 ;

La vente a fait l’objet d’un acte authentique le 14 juin 2003 en l’étude de maître W-C A, notaire, pour le prix de 35 063 € ;

L’acte, qui reprend la clause élusive de responsabilité pour les vices du sol et du sous-sol, ne reprend pas cependant l’information relative à un remblai ;

Est en revanche annexé et approuvé par les parties un document émanant de la commune de Louviers du 29 janvier 2003 qui indique, notamment, que le terrain est situé dans une commune ayant un POS approuvé le 19 février 2002, est en dehors de zones de carrières/marnières connues existant sur la commune, mais dans un autre secteur, n’a pas fait l’objet de travaux confortatifs et n’est pas incluse dans une zone exposée aux risques naturels ou industriels ;

( dans cette logique, la rubrique 'remplissage des vides par injection ou déversement de matériaux’ n’est pas renseignée ) ;

Lors des travaux de terrassement entrepris dans la seconde moitié du mois de juin 2003, les époux X ont appris que l’entreprise générale de bâtiment rencontrait de grandes difficultés en raison de la présence de blocs de béton et de multiples objets de décharge rendant le terrain impropre à recevoir une construction; maître Z, huissier de justice a immédiatement procédé à un constat avec clichés photographiques et le voisinage a confirmé l’existence ancienne d’une cavité et son utilisation en décharge publique ;

Sur la demande des époux X, par décision du 11 juillet 2003, le maire de Louviers a ordonné le retrait du permis de construire qu’il leur avait précédemment accordé ;

Suivant actes d’huissier publiés à la Conservation des Hypothèques en date des 18, 21 et 25 mai 2004, les époux X ont fait citer les époux Y et maître W-C A devant le tribunal pour obtenir l’annulation de la vente sur le fondement principal des articles L 514-20 du code de l’environnement et 1382 du code civil, subsidiairement sur celui des articles 1641 et suivants et 1382 du code civil ( vice caché ), très subsidiairement sur celui des articles 1116, 1110 et 1382 ( dol, erreur ) du code civil ; ils réclament leur condamnation solidaire à la restitution du prix de vente, au remboursement des frais accessoires et du préjudice subi, soit la somme de 23 422, 46 €, subsidiairement, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 48 323, 83 € en réparation des différents postes de préjudice subis, augmentée des intérêts à compter du jour de la demande, et leur garantie de toutes obligations ou sommes qui pourraient être mis à leur charge à raison de la possession du terrain litigieux ;

Les époux Y et maître W-C A ont sollicité le rejet de l’intégralité des prétentions des époux X ;

* * *

C’est dans ces circonstances que le tribunal de grande instance d’EVREUX, par jugement du 25 novembre 2005, a :

— débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre des époux Y et maître W-C A,

— condamné solidairement les époux X à payer aux époux Y la somme de 1 500 € et à payer la même somme à maître W-C A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’obligation d’information de l’article L 514-20 du code de l’environnement, le tribunal a estimé qu’il résulte de l’ensemble du dossier que le terrain acquis par les époux X a bien supporté une carrière, mais que cet article dont les époux X se prévalent ne concerne que les installations soumises à autorisation, ce qui n’est pas le cas de toutes les carrières, notamment en l’espèce ;

Par ailleurs, le tribunal a retenu que, même si le terrain litigieux a pu être utilisé comme décharge, il n’est pas établi par les demandeurs que cette exploitation présente de graves dangers ou inconvénients au sens de l’article L 512-1 du code de l’environnement ;

Concernant le caractère inconstructible du terrain litigieux, le tribunal constate que les époux X savaient, au moment de la vente, que le sous-sol du terrain présente des caractéristiques imposant d’importants travaux inhabituels de fondations qui ne le rendent pas pour autant inconstructible et qu’ils ne peuvent donc invoquer le vice caché, la réticence dolosive ou l’une erreur.

* * *

B X et U V son épouse – les époux X- ont relevé appel de cette décision et, aux termes de leurs conclusions signifiées en dernier lieu le 13 septembre 2007, demandent à titre principal à la cour, sur le fondement des articles L 512-1, 514-20 et 515-1 du code de l’environnement, du décret du 20 mai 1953 portant la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement et de l’article 1382 du code civil,

— de constater que sur le terrain cédé par les époux Y ont été exploitées une carrière puis une décharge constituant des installations classées soumises à autorisation, et que les époux Y ne les en ont pas informés,

— de prononcer l’annulation de la vente,

— d’ordonner la remise des parties dans l’état antérieur,

— de condamner les époux Y et maître W-C A à les indemniser des frais et accessoires de la vente ainsi que de leur préjudice subsistant après annulation, ( soit les sommes de 6 250 € correspondant aux frais de notaire, 172, 39 € correspondant aux frais de dossier pour la souscription de emprunts, 1 882, 94 € correspondant aux frais de constitution d’hypothèque, 48, 95 € correspondant aux frais de mainlevée d’hypothèque, 5 502, 03 € correspondant aux intérêts déjà versés sur emprunts, 153, 29 € correspondant aux intérêts à verser en cas de remboursement anticipé, 4 410, 30 € correspondant aux primes d’assurance versées à raison des emprunts, 3 558, 79 € correspondant aux premiers travaux de terrassement, 821, 65 € correspondant aux honoraires d’architecte, 207, 03 € correspondant aux frais de constat d’huissier, 17 068, 18 € correspondant aux frais de location de leur habitation et de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— enfin, de dire qu’ils pourront requérir de l’administration fiscale le remboursement des sommes versées au titre des droits de mutation ;

A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1116 et 1382 du code civil, les époux X sollicitent de la cour l’annulation de la vente avec toutes les conséquences sus-énoncées pour dol commis par les époux Y ;

A titre plus subsidiaire, les époux X demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 à 1649, 1382 et 1110 du code civil, de constater que le terrain litigieux est impropre à son usage, que les époux Y en leur qualité de vendeur doivent en garantir les vices cachés et qu’ils ont commis de mauvaise fois une faute en ne les informant pas de la nature réelle du terrain et de prononcer l’annulation de la vente avec les mêmes conséquences que l’annulation sollicitée à titre principal ;

A défaut d’annulation de la vente, les époux X sollicitent de la cour la condamnation des époux Y à leur verser la somme de 66 718,65 €, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande en réparation des différents chefs de préjudices qu’ils subissent, ( à savoir, une décote de la valeur du terrain de 35 063 €, le prix des premiers travaux de terrassement – 3 558, 79 €, les honoraires d’architecte – 821, 65 €, les frais de constat d’huissier – 207, 03 €, les frais de location de leur habitation depuis mars 2004 – soit 17 068, 18 € et préjudice moral – 10 000 € ) et leur condamnation à les garantir de toutes obligations et sommes qui pourraient être mises à leur charge à raison de la possession du terrain;

En tout état de cause, les époux X demandent à la cour de constater que maître A a commis une faute en manquant à son devoir d’information et de conseil, qu’il a ainsi concouru à leur préjudice et de le condamner en conséquence à garantir la restitution du prix de vente et à les indemniser solidairement avec les époux Y de leurs préjudices ;

Les époux X sollicitent enfin la condamnation des époux Y et de maître A à leur payer chacun le somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

C Y et D AB-AC – les époux Y, se livrant à une analyse des différents témoignages et du rapport de la société SARETEC, demandent à la cour dans leurs dernières écritures signifiées le 8 novembre 2007, la confirmation de la décision entreprise, y ajoutant la condamnation solidaire des époux X à leur payer une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Maître W-C A soutient qu’il n’a pas manqué à ses obligations et que le terrain est constructible ;

Dans ses conclusions signifiées le 2 novembre 2007, il sollicite de la cour la confirmation du jugement et la condamnation des époux X à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR,

Sur les circonstances de la vente

La société d’expertise technique SARETEC, mandatée aux frais des époux Y par l’assureur-protection juridique des époux X a procédé à une expertise dans le cadre de la médiation tentée par le notaire fin juin 2003, après la signature de l’acte ;

Elle a constaté dans son rapport du 18 novembre 2003 la présence de déchets en tous genres ( tuiles, blocs de béton, papier goudronné, plaques amiante ciment, tubes PVC, cassettes pour magnétoscopes… ) et a rappelé que le 'remblai’ signalé par les époux Y est une masse de terre rapportée pour combler une déclivité du terrain et ne saurait se confondre, comme en l’espèce, avec une accumulation de déchets assimilable à une décharge ;

Elle a conclu à la nécessité de modifier la technique des fondations, dont la nature et le surcoût supposent une étude préalable ;

Or, même si le POS peut évoluer et a effectivement été modifié en 2002, force est de souligner que le compromis du 16 novembre 2002 est resté anormalement discret sur l’exacte nature du sous-sol ( 'remblayé depuis au moins trente ans’ ), et que cette information n’apparaît pas même dans l’acte notarié ;

Pourtant, l’acte signé le 11 septembre 1974 par les époux Y, acquéreurs et par AD AC-AF, marchande de biens venderesse, était beaucoup plus précis sur l’état du sous-sol et définissait la parcelle de terrain qui sera vendue aux époux X en 2003 :'parcelle en nature d’herbage, non constructible, autrefois à usage de carrière…' ;

Des témoignages recueillis par les époux X sur l’existence d’une ancienne carrière de sable transformée en décharge, sont venus confirmer le constat technique de la société SARETEC : E F, ancien responsable du Service foncier et urbanisme de la communauté de communes, informé en 1998 par les époux Y d’un projet de lotissement, s’était opposé à toute construction en raison de la présence d’une carrière transformée en décharge communale ; G H, habitant du quartier, I J et K L, anciens employés municipaux, ont attesté du comblement de l’ancienne carrière de sable par les déchets apportés par les riverains et par la ville de Louviers elle-même, puis par de la terre déchargée par les services communaux pour égaliser le terrain ;

Ainsi, comme les autres riverains et habitants de la commune, les époux Y, respectivement nés en 1932 et 1940 dans la région et à Louviers et domiciliés à proximité, n’ignoraient pas la nature du sous-sol du terrain qu’ils avaient acheté en 1974 et dont ils ont revendu une parcelle aux époux X trente ans plus tard après l’avoir superficiellement remblayée par de la terre arable et l’avoir plantée ;

Contrairement au permis de construire délivré aux époux X en avril 2003, la précision d’une 'zone de présomption de carrières’qui figure le 5 mai 2004, un an plus tard, sur celui qui a été délivré aux époux Y concerne la parcelle voisine et n’est pas démonstratif d’une connaissance par les époux X d’une carrière et surtout d’une décharge sur leur propre terrain ;

Au-delà de l’ignorance apparente de la mairie, au moins en 2003-2004, la localisation précise d’une sablière à AB-Lubin sur la carte d’état-major confirme la notoriété de son existence dans la région ;

À la surprise ressentie par les époux X, une fois pris connaissance du diagnostic de la société SARETEC, s’est ajouté celle d’être déboutés par le tribunal administratif dans un jugement du 9 juin 2005 de leur action en annulation de la décision du maire qui rejette leur demande de communication du dossier de situation administrative de l’ancienne carrière AB-Lubin, motif pris de l’absence de preuve que la commune en a constitué un ou qu’elle le détient ;

Cependant, pour justifier la parfaite connaissance par les acheteurs de l’état du sous-sol du terrain acquis et bénéficier de la clause élusive de responsabilité qui figure dans l’acte notarié, les époux Y produisent aux débats une attestation de M N, dessinateur-métreur, qui, consulté par les époux X, fait écho des propos tenus par O P sur la nécessité d’une 'étude béton pour déterminer le type de fondation’ ;

Par ailleurs, O P et Q R, respectivement commerciale et gérant de l’agence LTA 3000, ont été consultés par les époux X en septembre et octobre 2002, avant la signature du compromis, et ont déclaré les avoir informés des sondages réalisés en profondeur de 5 mètres à la demande des époux Y, sondages qui leur ont permis de vérifier l’existence d’une ancienne carrière et la nature des 'remblais’ ('briques, terre, gravats divers, tuyau métallique de 4 mètres de long'), et leur avoir alors conseillé l’installation d’un radier et de fûts de béton armé dont l’approvisionnement pourrait se faire à prix intéressant, dans la mesure où B X travaille dans les travaux publiques ;

Ces seuls témoignages, qui émanent d’une agence absente du compromis, et dont les époux X contestent la valeur probante, d’autant que Q R n’accompagne pas ses propos de la preuve du sondage pratiqué à la profondeur inhabituelle de 5 mètres et de la facture qu’ont dû acquitter les époux X , mais seulement de croquis, ne suffisent pas, en dehors d’autres éléments, à détruire les attestations et études techniques dont se prévalent ces derniers et que les époux Y n’ont jamais critiqués ; ces derniers se gardent bien également de fournir la preuve et le coût de ce sondage à grande profondeur ;

Enfin, la méprise des acheteurs a pu se poursuivre au-delà de la signature de l’acte notarié, au point que la note annoncée en page 14 de cet acte censée relater intégralement l’origine de propriété, n’y a jamais été annexée et n’existe pas : elle aurait pourtant permis d’apprendre qu’en septembre 1974, et peut-être avant, il existait une carrière de sable et, surtout, que la parcelle était, au moins à l’époque, déclarée inconstructible ;

Aujourd’hui, cette méprise est encore plus totale depuis que, sur avis de la Direction Départementale des affaires sanitaires et sociales en date du 2 février 2006 qui conditionne le projet de construction à la réalisation d’études géotechniques et des risques sanitaires destinés à 'investiguer’ la nature et la toxicité des matériaux en sous-sol, le maire de Louviers a signé le 6 mars 2006, un arrêté de refus de permis de construire ainsi motivé :

'La commune a récemment eu connaissance d’une nature du sous-sol pouvant nuire à la sécurité publique ; le terrain est situé dans une zone de présomption de cavités souterraines ; compte tenu des risques d’atteinte à la sécurité publique ( article R 111-2 du code de l’urbanisme) , il convient de prendre des mesures de précaution à cet égard’ ;

C’est ainsi en pratiquant une confusion, assimilable à une réticence ou retenue dolosive d’information, entre d’une part une décharge – comblement par déchets en tous genres qu’ils ont passé sous silence lors de la vente, et d’autre part un remblai indiqué dans le compromis et dont ils se sont prévalus auprès des tiers ( témoignages d’S X et de W-AG AH ) – apport de terre ou de sable destiné à combler un dénivelé, que les époux Y ont pu convaincre les époux X d’acheter un terrain qu’ils n’auraient pas acquis s’ils avaient connu l’importance et le coût des travaux de fondation nécessaires à la stabilité et à la sécurité de la maison projetée, ou la dévalorisation du terrain, ou encore son inconstructibilité ;

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire de répondre au moyen principal et longuement controversé de l’application au site litigieux de la réglementation du code de l’environnement sur les carrières et les décharges, la mauvaise foi des vendeurs subsidiairement invoquée suffit à exclure l’application de la clause contractuelle élusive de responsabilité pour vices cachés, ainsi qu’en dispose l’article 1645 du code civil : les époux Y doivent répondre de toutes les conséquences du vice du consentement des acheteurs que leur comportement dolosif a provoquées ;

Et les époux X sont fondés à choisir la résolution de la vente plutôt que des dommages et intérêts compensatoires ;

S’agissant de la responsabilité du notaire maître A, elle est caractérisée d’une part par son omission fautive de joindre à l’acte l’annexe annoncée relative aux origines de propriété, et d’autre part par sa prise de conscience de la justesse du reproche fait par les acheteurs, qui l’a conduit à tenter le 27 juin 2003, mais trop tard, une résiliation amiable après sondage du sous-sol à réaliser aux frais des vendeurs ( sa lettre du 4 juillet 2003 adressée aux époux X ) ;

Sans toutefois faire droit à la demande des époux X, totalement irrecevable, à obtenir la garantie par le notaire des condamnations prononcées à l’encontre des époux Y, qui seuls seraient aptes à le faire, les appelants forment une demande, recevable même si elle ne l’est que très subsidiairement, de condamnation in solidum de maître A et des époux Y à les indemniser des frais de vente et de divers accessoires ;

Eu égard aux circonstances ci-dessus analysées, le notaire devra répondre des conséquences de la résolution, solidairement avec les époux Y, dans la proportion de 50% des indemnités accessoires au prix du terrain, étant souligné que, même s’ils n’en font pas expressément la demande, les premiers auront un recours subrogatoire contre le notaire dans cette proportion ;

Sur les conséquences financières de la résolution de la vente

En échange de la restitution du terrain aux vendeurs, les époux X sont fondés à recouvrer son prix, soit 35 063 €, augmenté des frais de notaire ( soit 6 250 € ), et à recevoir l’indemnisation des frais de dossier d’emprunt et d’inscription et de mainlevée d’hypothèque ( soit 172, 39 € + 1 882, 94 € + 48, 95 € ), du coût exposé des premiers travaux de terrassement ( soit 3 558, 79 € ), des honoraires d’architecte pour la demande de permis de construire ( soit 821, 65 € ), des frais de constat d’huissier ( soit 207, 03 € ), de partie des frais de location ( sachant que des frais existent inhérents à la qualité de propriétaire foncier, soit forfaitairement 12 000 € sur les 17 068, 18 € réclamés arrêtés à octobre 2007 ), du montant des intérêts des emprunts et assurance inutilement contractés ( soit 5 655, 32 € + 4 410, 30 € ) ;

Toutes causes de préjudice confondues, la somme totale ainsi due par les intimés atteint 70 370, 37 €, à laquelle s’ajoute une indemnité de 3 000 € au titre du préjudice moral éprouvé par les acheteurs ;

Maître A en supportera la charge à hauteur de 50% tant des indemnités de 38 307, 37 € ( 73 370, 37 – 35 063 ) que des dépens des deux instances ;

En équité, les époux X ne doivent pas conserver la charge des frais qu’ils ont exposés devant le tribunal, puis devant la cour, pour faire reconnaître leurs droits ;

PAR CES MOTIFS,

Infirmant le jugement du 25 novembre 2005 en toutes ses dispositions,

Prononce la nullité de la vente consentie aux époux X le 14 juin 2003 aux torts des époux Y et de maître A ;

Condamne in solidum les époux Y et maître W-C A, celui-ci dans la limite de 19 153, 69 euros, à payer aux époux X, contre restitution du terrain vendu, la somme totale de 73 370, 37 euros, outre une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux Y et maître A à supporter chacun 50% de l’ensemble des dépens de première instance et d’appel ;

Accorde aux avoués de la cause dans ces limites et à maître M. C.COUPPEY, avoué, pour le tout, le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions définies par l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le Président