R.G : 12/01070

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 MARS 2013

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 24 Janvier 2012

APPELANT :

Monsieur I-J, Marcelino C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SEP LANFRY BARRABE VALLET, avocats au barreau de ROUEN, postulant

assisté de M^e LEYMARIE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEES :

Madame E X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e SILIE, avocat au barreau de ROUEN (SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES)

Le Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER 11 XXX

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Emmanuel TRESTARD, avocat au barreau de ROUEN, substitué par M^e Frédéric CHARRIER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 28 Janvier 2013 sans opposition des avocats devant Madame DOS REIS, Présidente, rapporteur, en présence de Monsieur GALLAIS, Conseiller

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame DOS REIS, Présidente de Chambre

Monsieur GALLAIS, Conseiller

Madame BOISSELET, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Melle VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2013

ARRET : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 Mars 2013, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame DOS REIS, Présidente et par Melle VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

*

* *

Suivant acte reçu le 5 septembre 2007 par M. A, notaire à Yvetot, M^lle X a vendu à M. I-J C un appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis XXX, avec jouissance exclusive d’une partie du jardin et une cave en sous-sol. moyennant le prix de 125.000 €.

Ledit acte contenait une clause élusive de garantie des vices cachés.

Le 2 novembre 2007, M. C a déclaré au syndic de copropriété, le cabinet D, des infiltrations d’eau dans la salle de bains et les WC de l’appartement. Dans un rapport du 16 octobre 2007, l’entreprise Adena mandatée par le cabinet D a conclu à une absence visuelle de termites et a constaté dans la salle de bains, la présence de pourriture cubique sur les huisseries de porte ainsi que la présence d’un champignon. Les analyses réalisées ont établi la présence de la mérule des maisons.

Un premier constat des lieux a été dressé par M. Y, huissier de justice, le 7 février 2008 et, le 4 janvier 2008, le cabinet D a donné un ordre de service à la société Artois Chimie afin de traiter la mérule dans la salle de bains et les toilettes. Un second constat a été établi à la requête de M. C le 16 avril 2008.

Par ordonnance de référé du 22 juillet 2008, une expertise a été ordonnée et, l’expert désigné, M. Z, a déposé son rapport le 31 octobre 2009.

C’est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 11 mars 2010, M. C a assigné M^lle X et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 rue Morand devant le tribunal de grande instance de Rouen aux fins d’obtenir la résolution de la vente pour vice caché, au visa des articles 1641, 1645 et 1646 du code civil, avec, outre le remboursement du prix de vente, diverses sommes à titre de dommages et intérêts, sollicitant, subsidiairement, l’annulation de la vente pour dol et le règlement de dommages et intérêts. À titre infiniment subsidiaire, il demandait au tribunal de condamner conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet D et M^lle X à lui verser une somme de 27.148,77 € au titre des travaux de démolition et de reconstruction préconisés par l’expert, ainsi que les sommes sollicitées à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 24 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Rouen a

— débouté M. C de ses demandes,

— condamné ce dernier à régler à M^lle X la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat de copropriété de sa demande d’indemnité de procédure formée à l’encontre de M^lle X,

— rejeté toutes autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. C aux dépens en eux compris les frais d’expertise.

M. I-J C a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 21 janvier 2013, de :

— à titre principal, dire que les désordres constatés par l’expert dans l’appartement objet de la vente relèvent de la garantie des vices cachés, au visa des articles 1641 et suivants du code civil,

— dire que M^me E F est de mauvaise foi en ce qu’elle avait connaissance des vices affectant l’immeuble vendu avant la réalisation de la vente,

— dire que la clause de non-garantie des vices cachés est inopérante,

— en conséquence, prononcer la résolution de la vente,

— lui donner acte de son offre de restitution de l’immeuble à M^me E F,

— condamner M^me E F à lui régler les sommes suivantes,

—  125.000 € correspondant aux prix de vente versé, en ce compris le montant de la commission,

-10.271,89 € correspondant au paiement des intérêts d’emprunt arrêtés au mois de décembre 2011, à parfaire,

—  8.690,24 € correspondant aux appels de fonds réglés au syndicat des copropriétaires du 5 septembre 2000 7 au 30 juin 2012, sauf à parfaire,

—  3.590 € au titre des taxes foncières réglées pour les années 2008 à 2012, sauf à parfaire,

—  199,04¿ correspondants aux assurances réglées pour les années 2008 et 2009, sauf à parfaire,

—  664¿ de procès-verbaux de constat d’huissier de M. Y,

—  38.903,23¿ au titre de la perte de loyer jusqu’au 1^er janvier 2013, sauf à parfaire et pour le surplus,

—  1.000¿ en réparation de la perte des consultations et des frais de déplacement qu’il a été contraint d’exposer,

—  2.097 € au titre des travaux,

—  1.000 € au titre de la facture EDF,

—  831,34 € selon facture de l’EURL Saturbois,

—  15.392,38 € au titre de sa quote-part de charges de copropriété pour les travaux supportés par le syndicat des copropriétaires,

—  10.000 € à titre de dommages-intérêts,

— subsidiairement, dire que M^me E F avait connaissance des désordres affectant l’immeuble vendu,

— dire qu’elle s’est rendue coupable d’une réticence dolosive en omettant de l’informer des désordres,

— dire qu’il n’aurait pas contracté s’il en avait eu connaissance,

— ordonner la nullité de la vente pour dol sur le fondement des dispositions de l’article 1116 du code civil,

— condamner M^me E F à lui payer les sommes susmentionnées,

— en tout état de cause, condamner M^me E F au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens en sus.

M^me E F prie la Cour, par dernières conclusions du 11 janvier 2013, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— très subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle,

— condamner M. I-J C ou le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX prie la Cour, par dernières conclusions du 8 août 2012, de :

* au visa des articles 1116, 1602, 1641, 1645, 1646 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que ni M. I-J C ni M^me E F ne forment aucune réclamation contre lui,

— en tout état de cause, confirmer le jugement dont appel,

— condamner M^me E F au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens en sus.

CECI EXPOSÉ, LA COUR

Au soutien de son appel, M. I-J C fait essentiellement valoir, étayant cette affirmation sur les constatations du rapport d’expertise, qu’en raison de l’état d’avancement des désordres, M^me E F ne pouvait ignorer leur existence, qu’elle est donc de mauvaise foi et ne peut se prévaloir de la clause élusive de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente ;

M^me E F conteste avoir eu connaissance de la nature et de la gravité des vices affectant le bien vendu, à savoir la destruction interne des bois par un champignon invisible et indique qu’elle ne pouvait s’apercevoir de la pourriture interne des bois dissimulée par les doublages existants ; par ailleurs, elle estime que les désordres litigieux sont imputables à la défaillance des parties communes dont le syndicat des copropriétaires est responsable ;

Sur la résolution de la vente pour vice caché

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

En présence d’une clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente, il incombe à l’acquéreur de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente, la bonne foi de ce dernier étant présumée ;

Au cas d’espèce, ainsi qu’il résulte de l’exposé des faits retracé au jugement, aux écritures des parties et au rapport d’expertise, le logement acquis par M. C est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien avec façade à colombages bois et remplissage en briques, restés en l’état depuis de très nombreuses années, les pièces principales se trouvent au rez-de-chaussée de l’immeuble principal, la salle de bains et les WC sont situés dans un petit bâtiment annexe également en architecture à pans de bois sur muret de soubassement périphérique en briques pleines, dont la couverture est constituée de plaques en fibro-ciment posées à faible pente ; ce petit bâtiment, essentiellement affecté par les désordres, est adossé au principal sur un mur de clôture en moellons ;

Quelque temps après son entrée dans les lieux, M. C a adressé au syndic d’immeuble, le cabinet D, le 1^er novembre 2007, deux lettres pour lui faire part de la découverte d’infiltrations dans la salle de bains au niveau du plafond et des murs ayant entraîné le développement de champignons, la porosité du mur extérieur entraînant également après quelques jours de pluie une infiltration de l’eau au sol sous les fenêtres de la salle de bains et de part et d’autre des W.C ; la société Adena spécialisée en diagnostic immobilier, mandatée par le cabinet D, a constaté dans un rapport du 19 octobre 2007, dans la salle de bains, une présence de champignons sur le mur et huisseries de porte, des traces d’humidité au plafond, une présence de pourriture cubique sur huisseries de porte dans les WC également, une présence de champignons sur les mêmes huisserie de portes, que des analyses réalisées au mois de novembre 2007ont révélé la présence de mérule, champignon lignivore ; le 7 février 2008, M. Y, huissier de justice, a constaté, à l’extérieur, l’humidité des briques constituant le soubassement du mur de l’extension et la détérioration, par la pourriture et l’humidité, des poutres du colombage édifié sur lui, à l’intérieur, une infiltration d’eau dans le plafond de la salle de bains entraînant un développement de moisissures, des moisissures sur la plinthe et les chambranles de la porte des W.C. un décollement du papier peint avec un développement de champignons sur le plâtre ayant pourri la partie basse de la porte et la plinthe, une forte odeur de moisi dans la chambre dont le papier peint, refait récemment, commence à boursoufler et se décolle ; un second constat d’huissier établi le 16 avril 2008 décrit, dans le petit bâtiment, un plafond de poutres auréolées de moisissures et de planches pourries, parfois trouées, des murs en moellons présentant à l’endroit des raccordements, d’importantes traces d’humidité remontant par capillarités et dont les colombages intermédiaires, intérieurs et extérieurs, sont complètement pourris et un sol totalement imbibé d’eau ; la société Artois Chimie, mandatée par le cabinet D a procédé à des travaux afin de traiter la mérule dans la salle de bains et les toilettes, les doublages des murs et des plafonds ayant été enlevés ;

L’expert Z, après avoir constaté que tous les bois d’ossature du mur et plancher haut étaient pourris par l’humidité et à remplacer, que les deux murs en briques de remplissage, dont celui de plâtre en façade étaient gorgés d’eau, que le muret de soubassement en brique, en très mauvais état (fissure) ne pourrait pas être conservé, que la couverture en fibro-ciment était fuyarde, que le sol était gorgé d’humidité,, que, concernant le sol de la chambre à coucher attenante, mais faisant partie du bâtiment principal, il était constitué d’un parquet flottant reposant sur une ancienne moquette, que le tout, gorgé d’eau, devait être démonté, que les éveils des murs côté salle de bains étaient noircis par l’humidité, relate en son rapport que le bien acquis par M. C est impropre à son usage dès lors que le bâtiment annexe ne peut plus être réparé et doit être démoli et reconstitué, tandis que le rez-de-chaussée du bâtiment principal doit faire l’objet de travaux au sol et sur les murs de la chambre ;

Il en conclut qu’à la date de la vente, le bien était, sans aucun doute, déjà bien altéré par les actions destructrices du champignon mérule qui dégradait depuis très longtemps les pans de bois et que les fuites d’eau par les murs et surtout par la toiture existaient en avril 2007 ; que cette situation découle d’une absence d’entretien par la copropriété du clos couvert (ouvrage très ancien à pans de bois) et d’une couverture en fibro-ciment vétuste ('nous sommes en présence d’altérations du bois par l’effet de pourriture cubique brune. L’altération est ancienne, très ancienne à la date de la vente du 5 septembre 2007, forcément connue de la venderesse qui était dans les lieux depuis le 6 février 2001") et que M. C, qui a effectué trop rapidement la visite par temps sec, n’a perçu ni la présence de champignons ni qu’il pouvait y avoir des infiltrations d’eau en cas de fortes précipitations ;

Toutefois, ainsi que le fait valoir M^me E F et que l’a retenu le tribunal, la connaissance par la venderesse de l’attaque des bois par la mérule ne peut être déduite, comme le fait l’expert, de la seule gravité de l’état de détérioration des bois des murs et plafond, lesquels étaient revêtus d’enduits et non visibles lorsque elle habitait dans les lieux ; si l’expert, comme l’huissier, a vu les murs déshabillés et les poutres mises à nu au printemps 2008 à l’initiative du syndicat des copropriétaires, il n’en était pas de même pour la venderesse ni d’ailleurs pour le docteur C qui n’a détecté aucun désordre lors de sa visite sur place, peu important qu’il ait visité le bien par temps sec ou humide, des infiltrations de nature à dégrader aussi gravement les plafond et murs de l’annexe ne pouvant disparaître par temps sec pour réapparaître instantanément en temps de pluie ; M. Z relate encore à cet égard qu’il est fort possible que les sporophores de champignons (formations de matières externes difformes de couleur brun rose qui apparaissent sur les photographies prises par la société Adena, sporophores de champignons très jeunes) n’existaient pas encore lorsque M. C a visité les lieux ; quant à la plinthe posée par M^me E F en bas d’un mur, il n’est pas démontré qu’elle aurait été mise en place par celle-ci à l’effet de dissimuler la pourriture des bois ; il n’est pas davantage établi que M^me E F aurait pratiqué quelque travaux que ce soit, pendant la durée de son habitation, destinés à dissimuler des dégradations des murs ou du plafond ou la présence d’une humidité anormale, s’agissant d’un bâtiment abritant une pièce d’eau dans une ville exposée de par sa situation géographique à de fréquentes intempéries ;

Le caractère non-apparent des désordres ressort également des déclarations de M. C à l’expert, aux termes desquelles, lors de sa visite de l’appartement au mois d’avril 2007, il n’y avait aucun signe laissant présager l’attaque du bâtiment telle qu’elle a été ultérieurement constatée après arrachage de tous les doublages ; à cet égard, pas davantage que M. I-J C, M^me E F ne pouvait, les doublages en place, connaître l’état de dégradation avancé des bois noyés dans les cloisons et plafond ; les nombreuses attestations de tiers qu’elle produit aux débats dénient toute présence d’infiltrations ou d’humidité anormale dans la salle de bains lors de leurs visites ; enfin, l’huissier Y rapporte dans son procès-verbal de constat du 7 février 2008 que, sur la façade extérieure du bâtiment, le bois ne semble pas atteint, ce qui accrédite l’affirmation de M^me E F selon laquelle les détériorations internes des bois n’étaient pas apparentes lorsqu’elle demeurait dans les lieux ;

Il sera encore constaté que M^me E F, qui a demeuré six années dans le logement en cause, n’a à aucun moment signalé au syndic, le cabinet B, quelques désordres ou infiltrations que ce soit, alerté la copropriété sur des tâches ou manifestations inquiétantes dans son appartement ou déclaré de sinistre à son assureur multi-risques habitation, selon l’attestation de ce dernier, ce qui corrobore ses allégations selon lesquelles elle n’avait, durant sa présence dans l’appartement, nullement constaté des infiltrations anormales et avait encore moins conscience d’anomalies affectant les structures de l’annexe ou de la porosité des murs ; que, chirurgien-dentiste de profession et donc profane en matière de bâtiment, elle ne pouvait imputer avec certitude l’humidité des pièces d’eau et le mauvais état de certaines parties des revêtements muraux de son bien à la dégradation de l’ossature bois des murs plutôt qu’à la vétusté d’une habitation ancienne ;

En cet état, c’est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a relevé que, si compte tenu des infiltrations anciennes subies par le petit bâtiment, M^lle X avait nécessairement dû, au cours des 6 années d’occupation de l’appartement, constater un problème d’humidité dans sa salle de bains et ses toilettes, il ne pouvait, toutefois, être retenu qu’elle connaissait la nature et la gravité du vice constitué par la présence de mérule et de la pourriture des bois ;

— Sur la demande en nullité de la vente pour dol:

Suivant l’article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé ;

Comme l’a également retenu le tribunal par de justes motifs que la Cour adopte, la connaissance par M^me E F du vice caché ayant été écartée, l’existence d’un dol n’est pas établie, ;

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions et M. I-J C débouté de ses demandes en toutes fins qu’elles comportent ;

L’appel en garantie de M^me E F à l’encontre du syndicat des copropriétaires est, de ce fait, sans objet ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile en la présente cause, au bénéfice d’aucune des parties ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. I-J C aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente