R.G : 12/02038

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 23 JANVIER 2013

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIEPPE du 29 Mars 2012

APPELANTS :

Monsieur G X

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e VELLY, avocat au barreau de ROUEN (SCP MORIVAL VELLY DUGARD AMISSE MABIRE)

Madame K L

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e VELLY, avocat au barreau de ROUEN (SCP MORIVAL VELLY DUGARD AMISSE MABIRE)

INTIMES :

Monsieur I A

né le XXX à LILLEBONNE

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e BEUVIN, avocat au barreau de DIEPPE ( SCP BEUVIN & RONDEL)

Madame M N épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée et assistée par M^e BEUVIN, avocat au barreau de DIEPPE ( SCP BEUVIN & RONDEL)

Monsieur C Y

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e BRUMENT, avocat au barreau de DIEPPE ( SCP CATARSI & BRUMENT)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 04 Décembre 2012 sans opposition des avocats devant Madame BOISSELET, Conseiller, rapporteur, en présence de

Monsieur GALLAIS, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame DOS REIS, Présidente de Chambre

Monsieur GALLAIS, Conseiller

Madame BOISSELET, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Melle VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2012, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2013

ARRET : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 23 Janvier 2013, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame DOS REIS, Présidente, et par Melle VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

*

* *

Par acte authentique du 27 novembre 2008, les époux A ont vendu à G X et K L (ci-après nommés 'les consorts X') un terrain destiné à la construction d’une maison d’habitation, sis Grand-Quesnay à Montreuil-en-Caux, cadastré section XXX, d’une superficie de 15 ares 25 centiares au prix de 53 000 €.

Le permis de construire délivré le 13 octobre 2008 par le Maire de Montreuil-en-Caux aux consorts X, a été retiré le 5 janvier 2009 comme illégal à la suite d’un arrêté municipal du 12 janvier 2009 fondé sur une suspicion de cavité souterraine.

Se prévalant des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction de l’habitation, les consorts X ont vainement exprimé leur rétractation par lettre recommandée de leur conseil du 9 février 2009, adressée à C Y, notaire ayant reçu l’acte.

Les 30 et 31 mars 2010, les consorts X ont assigné respectivement C Y, notaire et les époux A devant le tribunal de grande instance de Dieppe, sur le fondement de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ou à défaut les articles 1108, 1110 et 1382 du Code civil, pour obtenir l’annulation de la vente et la réparation du préjudice subi.

Par jugement du 29 mars 2012 le tribunal a:

— déclaré les consorts X mal fondés en leur action en nullité de la vente du 27 novembre 2008,

— déclaré ces derniers mal fondés en leur action en responsabilité contre C Y sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples des parties,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— condamné les consorts X à payer aux époux A la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre celle de 2 500 € à C Y sur le même fondement en sus des dépens.

Les consorts X en ont relevé appel le 25 avril 2012 et prient la Cour, par conclusions du 21 novembre 2012, de :

— réformer le jugement entrepris,

— à titre principal, annuler la vente et condamner solidairement les époux A in solidum avec C Y à supporter tous les frais consécutifs à la vente et, notamment, les frais de publicité d’acte, d’enregistrement et les droits de mutation,

— à titre subsidiaire, dire que C Y a manqué à son devoir de conseil et d’information et à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il a dressé,

— dire que les époux A ont manqué à leur obligation de loyauté et bonne foi et condamner solidairement ces derniers avec le notaire rédacteur à leur régler la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues,

— en tout état de cause, les condamner à leur verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Les époux A demandent à la Cour, par conclusions du 20 novembre 2012, de :

— à titre principal, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter les consorts X de toutes leurs demandes,

— à titre subsidiaire, condamner C Y à les garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— en tout état de cause, condamner les consorts X ou toute partie succombante à leur régler la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

C Y, notaire, demande à la Cour, par conclusions du 23 août 2012, de :

— confirmer le jugement dont appel et l’accueillir en son appel incident,

— condamner les consorts X à lui régler la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3 .000 € à titre complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la charge des dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2012.

CECI EXPOSE, LA COUR

Sur l’application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation :

Au soutien de leur appel, les consorts X font valoir que, nonobstant le refus du tribunal de faire application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation à un terrain à bâtir, le notaire rédacteur a soumis expressément l’acte aux dispositions de l’article dont s’agit, offrant volontairement un délai de rétractation conventionnel au-delà de la protection légale exigée. Ils exposent n’avoir jamais reçu de notification régulière de la promesse de vente, de sorte que le délai de rétractation n’était pas éteint, et qu’ils se sont ainsi valablement rétractés. Les époux A soutiennent que la rétractation des acquéreurs est tardive et abusive et qu’au demeurant, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation a été respecté s’agissant du projet d’acte authentique reprenant le compromis.

Ce texte, qui instaure au profit d’acquéreurs non professionnels après signature de tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation un délai de rétractation de sept jours après notification de l’avant contrat ou de la promesse synallagmatique, ou, en l’absence d’avant-contrat, du projet d’acte authentique, n’est pas applicable aux ventes de terrains à bâtir. La promesse de vente signée entre les parties le 20 mai 2008, sans le concours d’une agence, n’a donc pas été notifiée et n’avait pas à l’être, non plus que l’acte authentique réitérant la vente.

Néanmoins, les acquéreurs ayant souhaité réitérer la vente en renonçant à la condition suspensive d’obtention de prêt, le notaire a pris la précaution, alors qu’il n’y était pas tenu, de leur adresser par courrier recommandé le 30 octobre 2008, le projet d’acte, ainsi que prévu en l’absence d’avant-contrat. Est seul produit l’accusé de réception signé de K L, et G X expose n’avoir jamais reçu cette notification. Néanmoins, l’acte authentique signé le 27 novembre 2008 mentionne en ses pages 2 et 3, régulièrement paraphées de toutes les parties et notamment de G X, que les parties ont été informées que l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’était pas applicable à l’opération, mais que néanmoins notification du projet d’acte avait bien été faite aux deux acquéreurs, qui l’avaient reçue le 31 octobre 2008, et que, le délai de réflexion de sept jours étant expiré, ils ont réitéré leur intention d’acquérir.

Dans ces circonstances, il ne peut être utilement soutenu par les consorts X-L que la précaution ainsi prise par le notaire aurait eu pour effet d’une première part d’ouvrir à leur profit une faculté de rétractation, et, d’une seconde part, de permettre à G X de l’exercer, plus de deux mois après signature définitive, alors que ce dernier a lui même reconnu dans l’acte avoir été destinataire du projet d’acte et persisté dans sa volonté d’acquérir.

La vente ne peut donc être remise en cause sur ce fondement.

Sur le dol et l’erreur :

Rappelant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait empêchée de contracter, les consorts X soutiennent que les époux A étaient informés de faits susceptibles de remettre en cause le permis de construire et n’ont rien dit. Les époux A contestent toute réticence dolosive de leur part.

La promesse synallagmatique a été signée le 20 mai 2008, la vente étant réitérée le 27 novembre 2008.

Il résulte des pièces produites que la commune de XXX a décidé de réviser la carte communale et de procéder au recensement des cavités souterraines, et a, à cette fin missionné en juin 2006 un bureau d’études, le cabinet GéoDéveloppement. M A élue en qualité de conseillère municipale le 16 mars 2008, a été désignée 22 mars 2008 pour faire partie de la commission d’urbanisme de la commune. Est produit un compte rendu d’une réunion du 9 avril 2008 à laquelle M A était présente, présentant les premiers résultats des travaux de GéoDéveloppement, qui traite de questions différentes et indique seulement, sur les recherches de cavités souterraines, que des périmètres de protection seront établis, mais ne mentionne pas les résultats de ces recherches, ces résultats n’ayant abouti, en ce qui concerne ce point, que le 16 décembre 2008, la carte en ayant été dressée en juin 2009. Dans l’intervalle le certificat d’urbanisme délivré au notaire le 26 juin 2008, s’il mentionnait les travaux de Géodéveloppement et le recensement des indices de vides en cours d’élaboration, excluait expressément la présence de marnières ou cavités souterraines.

En l’état de ces pièces, la preuve n’est pas rapportée que M A disposait d’informations sur l’éventualité de la création de périmètres d’inconstructibilité sur la parcelle vendue, qu’elle n’aurait pas livrées aux acquéreurs. Le dol reproché aux époux A n’est donc pas établi.

Les appelants fondent encore leur demande sur l’erreur sur les qualités substantielles du terrain, soit sa constructibilité. Les époux A font valoir que l’erreur, comme tout vice du consentement, doit s’apprécier au moment de la formation du contrat, et qu’au jour de la signature de l’acte, le terrain était bel et bien constructible.

Le tribunal a justement rappelé que l’erreur n’est, aux termes de l’article 1110 du code civil une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet, et doit s’apprécier au moment de la formation du contrat. Retenant cependant que les consorts X, qui ont sollicité la réitération de la vente alors que le permis de construire n’était pas définitif, en raison du retard avec lequel ils ont déposé leur demande, ne démontraient pas avoir été trompés, le tribunal les a déboutés de leur demande également sur ce fondement.

Néanmoins, le retrait du permis de construire le 5 janvier 2009, à la suite d’une suspicion de cavité souterraine, mise en évidence postérieurement à la vente, mais dont la cause était préexistante, a fait disparaître rétroactivement, et donc nécessairement au moment de la formation du contrat, toute constructibilité immédiate du terrain, alors qu’il est incontestable que, dans la commune intention des parties, elle constituait un élément déterminant et substantiel de la vente. Si le retard pris par les consorts X à déposer leur demande, et leur précipitation à signer la vente définitive sont en effet regrettables, ils sont cependant indifférents pour l’appréciation de la validité de leur consentement, dans la mesure où l’erreur commise ne peut être considérée comme inexcusable, puisqu’elle était partagée par les vendeurs et les services de l’urbanisme de la mairie de XXX, que les parcelles voisines, notamment celle précédemment vendue aux époux Z par les époux A, avaient elles aussi fait l’objet de permis de construire, devenus définitifs, et que le notaire lui même n’a pas envisagé le risque d’un retrait du permis de construire.

Le jugement sera donc infirmé en ce que la demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur a été rejetée, et la Cour annulera la vente, le présent arrêt devant être publié à la conservation des hypothèques.

En conséquence, les époux A, seront tenus de restituer le prix de vente hors frais d’acte, soit 53 000 €, les consorts X étant déboutés de leurs demandes sur ce point contre Maître Y, qui n’est pas partie à l’acte et ne peut être tenu à restitution du prix. Il appartiendra par ailleurs aux consorts X de solliciter auprès du Trésor Public le remboursement des droits d’enregistrement pour la somme de 2772 €.

Aucune faute n’étant caractérisée contre les époux A, les demandes indemnitaires formées contre eux seront rejetées.

Sur les demandes contre le notaire :

Maître Y conteste toute responsabilité de sa part, dans la mesure où il a pris la précaution de notifier le projet d’acte et d’attirer l’attention des parties sur le délai de recours des tiers, et où, à ses yeux, l’unique responsable de la situation des acquéreurs est la commune de XXX, laquelle n’a pas respecté la procédure prévue en matière de retrait, et a pris cette décision de façon contestable.

Les consorts X lui reprochent cependant à juste titre un manquement à son obligation de conseil et d’information. En effet, si la promesse de vente faisait obligation aux acquéreurs de déposer leur demande de permis de construire dans un certain délai, qu’ils n’ont pas respecté, en raison des délais qui leur ont été imposés par le constructeur de maisons individuelles qu’ils avaient choisi, de sorte que les termes de la promesse permettaient aux vendeurs de refuser la réitération, cette circonstance ne dispensait pas le notaire, en présence d’un permis accordé le 13 octobre 2008, soit en tout état de cause postérieurement à la date du 21 juillet 2008, de son obligation de conseil à l’égard des acquéreurs, qui lui imposait d’attirer leur attention sur le fait que le délai de retrait du permis n’était pas expiré, ce qu’il ne justifie pas avoir fait, alors que cette preuve lui incombe, et qu’il n’est pas allégué que les vendeurs avaient manifesté l’intention de se prévaloir d’une éventuelle caducité de la promesse. A cet égard la simple mention, faite en page 15 de l’acte de vente, du droit de recours des tiers dans les deux mois de la date d’affichage du permis ne constituait pas une exécution suffisante de cette obligation, puisqu’il n’est fait nulle mention de la faculté de retrait dans les trois mois de la délivrance du permis. Ceci est d’autant plus vrai que la date butoir du 30 septembre 2008 prévue à la promesse, au delà de laquelle la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif était réputée réalisée, n’était pas en cohérence avec celle stipulée pour le dépôt de la demande de permis, soit le 21 juillet 2008, et ne permettait pas aux acquéreurs, avant réitération de la vente, de bénéficier d’un permis de construire définitif si la demande était déposée postérieurement au 1^er juillet 2008. Enfin le certificat d’urbanisme contenait des éléments qui auraient dû attirer l’attention, à savoir le fait qu’une recherche des 'vides’ était en cours, et il lui incombait au premier chef, en tant que seul professionnel du droit intervenant à la vente, surtout en présence d’acquéreurs relativement jeunes et inexpérimentés, de se montrer particulièrement vigilant dans l’examen de ce document, dont les contradictions pouvaient échapper à des non-initiés. Enfin, le notaire ayant pris la sage précaution de notifier le projet d’acte aux acquéreurs, il avait tout loisir de leur rappeler dans ce courrier les délais applicables pour que le permis de construire devînt définitif, ce qui lui eût évité toute difficulté par la suite.

Le préjudice causé par cette carence, réparé, en quasi totalité, par l’annulation de la vente, ne peut être, de façon résiduelle, qu’une perte de chance pour les acquéreurs d’échapper aux vaines dépenses engagées lors de l’achat du terrain. Les acquéreurs justifient de la somme versée au notaire hors frais de publicité foncière et enregistrement, pour 1 426, 89 €, ainsi que de frais d’assurance et de diagnostic pour 1496,33 € . Les pièces produites établissent en outre un préjudice moral certain subi par les consorts X qui sera réparé par la somme de 3 000 €. La perte de chance étant évaluée à 50 % au regard de la détermination des consorts X à signer la vente rapidement, Maître Y sera condamné à leur payer toutes causes confondues, la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Les appelants triomphant sur le principe de leurs demandes, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Maître Y sera rejetée.

Les époux A et Maître Y, qui succombent, supporteront les dépens, à concurrence, dans leurs rapports, de moitié chacun, l’équité commandant en outre qu’ils contribuent aux frais de procédure exposés par les consorts X à hauteur de 3 000 €, la charge de cette somme étant répartie entre eux dans les mêmes proportions.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Infirmant le jugement en toutes ses dispositions,

Déclare nulle la vente,

Dit que le présent arrêt sera publié au Service Chargé de la Publicité Foncière à la requête de la partie la plus diligente,

Précise à cette fin que ladite vente a été passée entre :

Michaël A, né le XXX à Lillebonne et M N son épouse, née le XXX à XXX, demeurant ensemble XXX à XXX, vendeurs,

et G X, né le XXX à XXX, demeurant 17 cité des 40 maisons 76770 Malaunay et K L, née le XXX à XXX, acquéreurs,

et portait sur un terrain à bâtir sis à XXX formant le lot A d’un immeuble cadastré à XXX section XXX pour une contenance totale de 15 a 25 ca, suivant acte reçu le 27 novembre 2008 par Maître Y, notaire à Totes, publié au 2^e bureau de la conservation des hypothèques de Dieppe le 4 décembre 2008 au volume n° P04863,

Condamne en conséquence solidairement les époux A à restituer à G X et K L le prix de vente de 53 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2010, date de l’assignation,

Déboute G X et K L de cette demande à l’encontre de Maître Y,

Condamne Maître Y à payer à G X et K L la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne solidairement entre eux les époux A, in solidum avec Maître Y, à payer à G X et K L la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne également aux dépens de première instance et d’appel, avec recouvrement direct,

Dit que dans leurs rapports entre eux, Maître Y, d’une part et les époux A unis d’intérêts d’autre part, se répartiront par moitié la charge des dépens et de l’indemnité de procédure,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le Greffier La Présidente