COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2014

N° 2014/241

Rôle N° 13/11573

P A

I A

C/

L E

N Z

R B

Grosse délivrée

le :

à :

SCP ERMENEUX

M^e DE RENGERVE- MABIRE

SCP COHEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de C en date du 28 mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/652.

APPELANTS

Monsieur P A

agissant en qualité d’héritier de son père Monsieur J A décédé,

né le XXX à XXX

XXX

Monsieur I A

agissant en qualité d’héritier de son père Monsieur J AD AE décédé,

né le XXX à XXX

XXX

représentés par SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés par M^e Philippe SOL substitué par M^e Elisabeth HERY, avocats au barreau de BORDEAUX, plaidant

INTIMÉS

Monsieur L E

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame N Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés et assistés par M^e Gaëlle DE RENGERVE-MABIRE, avocat au barreau de C, plaidant

Maître R B

XXX – XXX

représenté par SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Jean-Michel GARRY, avocat au barreau de C

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 mars 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur Torregrosa, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame N MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2014,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame N MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les faits, la procédure et les prétentions

Selon un acte sous seing privé en date du 27 septembre 2005, réitéré par devant le notaire Maître B le 22 décembre 2005, Monsieur L E et Madame N Z ont acquis de Monsieur J A les lots numéro 2, trois et quatre d’un immeuble en indivision à BORMES LES MIMOSAS, pour un prix de 75.000 euros ;

Le vendeur a été placé sous tutelle le 4 décembre 2008, et assigné ses vendeurs selon acte en date du 30 septembre 2009, introduit de son vivant par son fils et tuteur Monsieur P A. Monsieur J A est décédé le XXX, et ses héritiers P et I A sont intervenus volontairement pour reprendre l’instance en nullité de la vente, recherche de responsabilité du notaire, et subsidiairement démolition des constructions édifiées sur les parties communes ;

Par jugement contradictoire en date du 28 mars 2013, le tribunal de grande instance de C a reçu l’intervention volontaire des héritiers, mais les a déboutés de leur action en nullité de l’acte de vente pour prix dérisoire ;

Le tribunal a dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non recevoir tirée de l’article 464 du code civil qui n’est pas applicable en l’espèce ;

Les intervenants ont été déboutés de leur action en nullité fondée sur l’altération des facultés mentales et l’insanité d’esprit du vendeur ;

Les intervenants ont donc été déboutés de leur demande subséquente de restitution de l’immeuble, et les défendeurs ont été déboutés de leur demande subsidiaire en dommages-intérêts ou au titre de l’enrichissement sans cause.

Les parties ont été déboutées de leurs demandes principales et subsidiaires à l’encontre du notaire.

Le tribunal a ordonné la destruction de l’extension de la cuisine édifiée par les défendeurs sur les parties communes, dans un délai de quatre mois compter de la signification du jugement ; le tribunal a ordonné l’enlèvement par les demandeurs des hautes jardinières et du portillon installés sur les parties communes, à l’exclusion des jardinières basses n’empêchant pas le passage, dans le même délai ;

Les demandeurs ont été condamnés à détruire les construcitons édifiées sur les parties communes, à savoir la cuisine d’été maçonnée couverte jouxtant l’appartement des défendeurs, l’imposant barbecue maçonné peint de couleur verte et la toiture au-dessus de leur balcon devant la chambre de Madame A, dans le même délai ; les défendeurs ont été déboutés de leur demande tendant la remise en état du sous-sol et les demandeurs de leur demande de dommages-intérêts au titre de préjudice de jouissance.

Les autres demandes ont fait l’objet de débouté ou d’irrecevabilité, le demandeur étant condamnée à payer au notaire une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts A, héritiers de Monsieur J A, ont relevé appel le 3 juin 2013 de façon régulière et non contestée. Il sera fait application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur I et Monsieur P A, appelants, ont conclu le 2 septembre 2013 au visa des articles 1382, 1591, 414-1, 464, 2272 et suivants du code civil ;

Ils demandent à la cour d’annuler la vente intervenue par acte authentique du 22 décembre 2005, et en conséquence d’ordonner la restitution de l’immeuble, contre la restitution par eux-mêmes du prix.

La cour jugera que le notaire Maître B a commis une faute professionnelle, il sera condamné à verser aux appelants la somme de 195.000 euros au titre du préjudice subi. Les intimés seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Subsidiairement, la cour jugera que Monsieur E et Madame Z ont édifié des constructions sur les parties communes, qu’ils devront donc détruire dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts leur est réclamée, et la cour ordonnera le retrait des jardinières, du portillon et de tout autre objet empêchant d’accéder à l’ensemble de la terrasse et au jardin et ce, dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts est réclamée pour le préjudice de jouissance subi et en tout état de cause, les intimés devront solidairement payer une somme de 4000 euros au titre des frais inéquitablement exposés.

Le notaire Maître B a conclu le 28 octobre 2013 à la confirmation du jugement, la cour constatant l’absence de toute faute du notaire, de tout lien de causalité et préjudice subséquent.

En conséquence, les appelants sont déboutés et le notaire sera mis hors de cause, Monsieur E et Madame Z étant déboutés de leurs demandes dirigées contre le notaire. A titre subsidiaire, le notaire ne saurait être tenu à la restitution du prix de vente qui ne constitue pas un préjudice indemnisable, et les appelants seront déboutés de leurs demandes à hauteur de 195.000 euros, tout comme les intimés E et Z de leurs demandes à hauteur de 90.000 euros et 20.000 euros. Le notaire n’est pas concerné par les demandes respectives de démolition sous astreinte, et celle de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Une somme de 2000 euros est réclamée aux appelants au titre des frais inéquitablement exposés.

Monsieur E et Madame Z, intimés, ont conclu le 27 février 2014 à l’irrecevabilité de l’action des appelants faute de justification de leur qualité de propriétaire et de la publication de l’acte introductif d’instance.

A titre subsidiaire, au visa des articles 1591, 414-deux et 464 du code civil, le jugement sera confirmé sur le débouté de l’action en nullité de la vente au motif du prix dérisoire ou de l’insanité d’esprit.

Le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné les intimés à détruire l’extension de la cuisine sur les parties communes, et a ordonné l’enlèvement des hautes jardinières et portillons installées sur les parties communes.

La terrasse constitue une partie privative du lot numéro deux acquis par les intimés. La cour ordonnera la destruction des constructions et ouvrages édifiées par les appelants sans autorisation assemblée générale des copropriétaires à savoir :

— l’édification d’une cuisine d’été maçonnée couverte jouxtant l’appartement des concluants ;

— l’édification d’un imposant barbecue peint de couleur verte et aujourd’hui jaune dans le jardin partie commune ;

— la réalisation d’une toiture au-dessus de leur balcon devant la chambre de Madame A ;

— la création illégale d’une porte d’une fenêtre dans le vide sanitaire et l’aménagement des sous-sols qui demeurent être des parties communes et représentant 74 m carrés, le tout sous astreinte de 150 au par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, en cas d’annulation, les appelants sont condamnés in solidum à payer aux intimés une somme de 90.000 euros au titre du préjudice économique en vertu de l’article 1382 du code civil, en vertu de l’enrichissement sans cause de l’article 1371 du même code, outre la restitution du prix de vente, le tout avec intérêts au taux légal et capitalisation, et cela à compter de la vente du 22 décembre 2005 en ce qui concerne le prix versé.

Une somme de 20.000 euros leur est réclamée à titre de dommages-intérêts en vertu de l’article 1382 du code civil, et Maître B sera tenu in solidum de ces condamnations, sauf en ce qui concerne le prix de vente.

En tout état de cause les appelants seront déboutés et condamnés à payer une somme de 5000 euros au titre des frais inéquitablement exposés.

L’ordonnance de clôture est en date du 13 mars 2014.

SUR CE

Sur l’irrecevabilité pour défaut de publication

Attendu que cette exception ne saurait prospérer, les consorts A justifiant de la publication de l’assignation et de leurs conclusions le 1^er avril 2014, avant que la cour ne statue, une note en délibéré ayant autorisé la production de la justification de cette formalité qui régularise la procédure ;

Sur la vileté du prix

Attendu que les appelants ne se livrent à aucune contestation sérieuse du canevas juridique défini par le premier juge et dont la cour adopte la pertinence, à savoir qu’il appartient au demandeur à la nullité de rapporter la preuve d’un prix dérisoire ou inexistant, cette action ne se confondant pas avec l’action en rescision pour lésion, qui oblige à s’interroger sur la valeur du bien au moment de la vente, et donc à comparer le juste prix de ce bien à cette date pour établir si le prix convenu est lésionnaire, c’est-à-dire inférieur de plus de 7/12 à la valeur du bien ;

Attendu que tel n’est pas le cas dans l’action en vileté, la question posée à la cour n’étant pas celle du juste prix à la date de la vente, mais celle du caractère dérisoire ou inexistant du prix pratiqué, sachant en définitive que le caractère réel et sérieux de ce prix ne se confond pas avec la valeur du bien, le juge n’étant aucunement obligé de rechercher la valeur réelle de la chose vendue dès lors qu’elle l’a été en contrepartie d’un prix qui n’est pas dérisoire ;

Et attendu que l’essentiel de la discussion porte sur l’état dans lequel se trouvait le bien vendu en septembre et décembre 2005, date du compromis et de la vente, alors que certains éléments objectifs sont indéniables à savoir :

— le caractère de lots de copropriété du bien vendu ;

— le caractère commun du jardin ;

— l’accès pentu et difficilement praticable dans un site encaissé, éloigné d’environ 5 km de la plage et des commerces, ainsi que cela résulte des estimations le Tuc Imo (pièce 221 des intimés), la soleiade (pièce 222), ERA immobilier (pièce 224), agence du Sud (pièce 225) ;

Attendu qu’en revanche, il se déduit de ces estimations des critères positifs comme le calme, une vue certaine même si l’on voit aussi des pylônes électriques et un garage double, même s’il est constant que le vendeur s’était réservé l’usage d’un garage jusqu’à ce qu’il ne veuille ou ne puisse plus conduire ;

Attendu que le premier juge a retenu à juste titre la base déclarative dans l’acte de partage de 1990, à hauteur de 91.469 euros, sachant que la cour ne dispose pas d’éléments fiables permettant de retenir une hausse de la valeur telle, entre 1990 et 2005, qu’elle rende le prix de 75.000 euros dérisoire, sachant que des travaux ont été incontestablement entrepris par les E, et qu’après ces travaux sept agents immobiliers, dont il est difficile de croire qu’ils ont agi de concert, ont estimé le bien entre 155.000 à 180.000 euros, et que deux agences immobilières (pièce 180 et 182) ont évalué le bien en octobre ou septembre 2005 entre 78.000 et 95.000 eurox ;

Attendu que ces deux courriers, certes adressés à Monsieur J A, sont peut-être à prendre avec précaution mais ne sont pas argués de faux, sachant qu’en toute hypothèse la démonstration de la vileté du prix incombe aux appelants, et ne saurait consister à combattre par le détail l’ensemble des estimations produites qui, à tout le moins s’agissant de celles postérieures aux travaux, présentent une grande cohérence ;

Attendu qu’en toute hypothèse, la carence probatoire des appelants est certaine, puisqu’ils ne produisent que des estimations datant de 2009 de leur propre bien, à savoir les lots un et cinq, le paradoxe étant d’ailleurs qu’à la même époque, le même agent immobilier (Madame D, agence la Soleiade) a évalué leur lot de 61 m² habitables à 280.000 euros, le lot E de 63 m², après travaux, à 175.000 euros ;

Attendu que la plus grande prudence s’impose donc, la cour estimant que la deuxième estimation des appelants (pièce sept V W) part du principe que la valeur du bien de l’autre copropriétaire est nettement supérieure à 230.000 ou 260.000 euros, sans avoir visité l’intérieur, ce qui donne une valeur du mètre carré à plus de 4126 euros, qui apparaît pour le moins sinon imprudente du moins insuffisamment motivée sur des éléments exhaustifs et concrets ;

Attendu que la cour ne peut donc que retenir que les appelants ne fournissent aucune évaluation du bien litigieux en 2005 permettant un tant soit peu d’estimer qu’à cette date, les lots de copropriétés ont été vendus par leur père à vil prix, sauf à ignorer la particularité du marché local qui interdit de comparer des studios ou des appartements plus proches du centre-ville ou de la mer, et oblige à prendre avec la plus extrême prudence les annonces dont se prévalent les appelants ;

Attendu qu’enfin, et au-delà de la querelle sur l’état dans lequel se trouvait l’appartement de Madame G, il n’en demeure pas moins que sont fournis de multiples factures, des bons de décharge à la déchetterie au nom de Monsieur E, des photos avant et après l’achat et des photos de chantier extérieur, ainsi que surtout des attestations qui interdisent de douter de la réalité des travaux entrepris à l’intérieur du logement, mais aussi à l’extérieur pour débarrasser le terrain et le rendre agréable, la cour ne pouvant que constater que Monsieur E justifie de revenus modestes par ses déclarations d’impôt et qu’il n’y a rien d’illogique à ce qu’il ait fourni seul avec sa compagne la main-d’oeuvre ;

Attendu qu’ainsi, et sans que ce rappel soit exhaustif, Monsieur Y atteste de l’état d’insalubrité importante des lieux en 2005, tout comme Monsieur H qui atteste de l’ampleur de la tâche au point qu’il a dit à Monsieur E qu’il était fou d’investir à cet endroit, ainsi que Monsieur X qui atteste du changement des cloisons, de la pose du carrelage et du parquet, de la mise en place de portes, de la création d’une seconde chambre, du remplacement des toilettes, et de l’impressionnant travail effectué par Monsieur E, et de Monsieur F qui a donné un coup de main pour l’installation de l’insert et atteste d’un travail de titan réalisé de leurs mains par le couple E-Z ; que ces attestations sont parfaitement régulières en la forme et sont d’ailleurs émises pour les deux dernières par un policier municipal et un retraité de la police nationale qui ne peuvent ignorer les conséquences d’une fausse attestation ;

Attendu qu’en dernier lieu, il convient de ne pas oublier le contexte, à savoir celui d’un bien dévolu par héritage et impliquant des droits de succession à 60 %, avec pénalités à la clé en cas de retard ;

Attendu qu’en conclusion, et dès lors que le cadre juridique est rappelé, tout comme la charge de la preuve qui pèse sur les appelants, la cour estime qu’aucun élément au dossier des appelants ne permet avec certitude d’estimer qu’en septembre et décembre 2005, leur père a consenti à vil prix à la vente litigieuse ;

Sur l’insanité d’esprit

Attendu que la cour est saisi par le fondement choisi par les appelants, à savoir les articles 414-un et 464 du code civil, rappelé dans le dispositif de leurs conclusions, et dans leurs motivations où il est expressément indiqué :

'ainsi que le tribunal l’a justement apprécié, le fondement de l’action poursuivie par les concluants repose sur les articles 414-un et suivants du code civil et 464 du même code. Peu importe la date de signature de l’acte par rapport au jugement de placement sous tutelle’ ;

Attendu que contrairement à cette affirmation, cette date est extrêmement importante puisque l’article 464 du code civil ne permet de réduire que les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection ; qu’en l’espèce, l’acte date de décembre 2005 et la mesure de protection du 4 décembre 2008, sur requête en date du 19 septembre 2008 ;

Attendu que le premier juge s’est donc prononcé par des motifs pertinents sur l’application de l’article 414-un du code civil et a retenu à juste titre que la preuve qui incombe aux appelants de l’insanité d’esprit en décembre 2005 ne saurait résulter :

— du certificat médical Naccache à la date incertaine et aux termes trop généraux qui n’établissent en rien l’insanité d’esprit en décembre 2005 ;

— du placement sous tutelle en décembre 2008 sur la foi d’un certificat de septembre 2008 non communiqué ;

— des attestations produites, dont deux à caractère familial, qui n’induisent aucune certitude sur l’état de Monsieur A en septembre ou décembre 2005, le premier juge ayant rajouté à très juste titre que les intimés produisent au moins neuf attestations régulières qui décrivent un comportement normal de l’intéressé postérieur à la vente (courses, conduite), un caractère unanimement décrit comme agréable et même pince-sans-rire, et la satisfaction postérieure à la vente d’avoir un nouveau voisin, après la perte très durement ressentie de Madame G ;

Attendu que sauf à inverser la charge de la preuve, le premier juge a donc de façon pertinente constaté que les appelants succombent à rapporter la preuve de l’insanité d’esprit de leur père au moment de la vente litigieuse, en septembre ou décembre 2005, le notaire rappelant d’ailleurs à juste titre qu’il a été contacté le 21 mai 2008 par Monsieur P A qui à l’époque s’inquiétait, ce qui est parfaitement légitime, des modalités de succession de son père, décrit comme souhaitant faire une donation de son vivant à ses deux fils, P A précisant bien qu’il agissait à l’initiative de son père, 'âgé de 88 ans, prenant conscience de ses difficultés à gérer ses affaires, perte de mémoire notamment’ ;

Attendu qu’il est donc incohérent d’estimer que la même personne ne pouvait valablement consentir à vendre en décembre 2005, tout en faisant état de sa volonté de donner (dont la cour ne doute pas) en mai 2008 ;

Attendu que la vente n’étant pas annulée, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires de Monsieur E et Madame Z ;

Sur la responsabilité du notaire

Attendu qu’au vu des motivations qui viennent d’être adoptées, cette recherche de responsabilité ne saurait prospérer, aucune faute ne pouvant être reprochée à cet officier ministériel qui n’a pas de mission d’estimation et à qui ne saurait être reprochée l’absence de vérification des facultés mentales du vendeur, puisque son insanité d’esprit n’est pas démontrée ;

Attendu que la vente n’étant pas annulée, les acheteurs ne peuvent prospérer dans leur action contre le notaire ;

Sur les démolitions des constructions en partie commune

Attendu qu’avant même d’avoir à aborder la réalité de constructions sur des parties communes, ce qui mériterait d’être démontré à tout le moins s’agissant de la terrasse couverte du lot numéro deux acheté par Monsieur E et Madame Z, la cour ne peut que relever l’absence aux débats du syndicat des copropriétaires en tant que tel, représenté par son syndic, ce qui rend irrecevable toute demande relative à des constructions qui seraient dédifiées sur les parties communes ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement :

Déclare l’appel inondé ;

Confirme les dispositions du jugement de premier ressort ayant débouté les consorts A de leurs demandes de nullité de la vente pour vileté du prix ou pour insanité d’esprit, ainsi que leurs demandes subséquentes de restitution de l’immeuble, et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Confirme le débouté prononcé au bénéfice de Maître B, et sa mise hors de cause ;

Confirme le jugement de premier ressort s’agissant de la condamnation des consorts A aux frais inéquitablement exposé par Maître B (1500 euros), et de leur condamnation aux dépens ;

Réformant pour le surplus, déclare irrecevables toutes les demandes des parties relatives à des constructions qui seraient édifiées sur les parties communes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et condamne les appelants aux dépens de premier ressort et d’appel, qui seront recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT