COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 06 JUIN 2013

FG

N° 2013/357

Rôle N° 12/03452

B AH Y

C/

J AE X

S O T épouse X

D E

SCP Q R

B Y

Grosse délivrée

le :

à :

SCP AZE BOZZI & ASSOCIES

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SCP COHEN L ET H GUEDJ

Sur saisine de la cour suite à l’arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 07 Février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° X11-12.921

lequel a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt au fond n°2010/627 rendu le 30 novembre 2010 par la 1^re chambre A de la cour d’appel d’Aix en Provence (RG 09/21835) à l’encontre du jugement rendu le 29 octobre 2009 par le tribunal de grande instance de Marseille (RG 06/03672).

DEMANDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur B AH Y

né le XXX à XXX

XXX – XXX

représenté et plaidant par M^e Laurence BOZZI de la SCP AZE BOZZI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur J AE X

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Alain VIDAL NAQUET , avocat au barreau de MARSEILLE.

Madame S O T épouse X

née le XXX à XXX

XXX

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Alain VIDAL NAQUET , avocat au barreau de MARSEILLE.

SCP Q R

successeur de M^e D E

XXX

prise en la personne de son dirigeant en exercice, y domicilié

représentée par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Thomas D’JOURNO avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e DELESTRADE avocat au barreau de MARSEILLE.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Mai 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me F G.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2013.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06juin 2013,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me F G, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Par acte authentique reçu le 15 septembre 1999 par M°D E, notaire à XXX M. J X et M^me O P épouse X, vendeurs, ont vendu à M. B AH Y, acquéreur, les biens et droits immobiliers consistant en :

dans une copropriété horizontale dénommé 'XXX’ située sur le territoire de la commune de XXX -13600- Quartier du Saint-Loup, cadastrée section XXX, XXX, XXX, XXX, n°261 et n°262, consistant en un terrain à usage de camping et parking, – le lot n°7, soit la jouissance exclusive et à perpétuité d’une partie des terrains d’une superficie de 122 m² portant le lot n°7 sur le plan annexé au règlement de copropriété avec la partie indivise de 89/9929èmes des parties communes >> moyennant le prix de 200.000 francs, soit 30.489,80 euros.

De fait M. Y avait acquis aussi un mobil home sis sur ce terrain et il s’avéra que la situation juridique des lieux l’empêchait de les utiliser comme maison d’habitation.

M. Y a estimé avoir acquis un bien immobilier affecté d’un vice juridique caché.

Le 1^er mars 2006, puis le 20 octobre 2006 M. B Y a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Marseille en résolution de la vente.

Les époux X ont fait appeler en la cause M°D E, notaire.

Par jugement en date du 29 octobre 2009, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— constaté la recevabilité de l’action engagée par M. Y,

— débouté M. Y de sa demande en résolution de la vente intervenue le 15 septembre 1999,

— dit qu’aucune faute n’est reprochable à M°E, rédacteur de l’acte,

— dit l’action en garantie à l’encontre de M°E sans objet,

— débouté M°E de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. Y à payer la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile aux époux X ainsi qu’à M°E,

— condamné M. Y aux entiers dépens, qui pourront être distraits au profit de M°D’JOURNO et M°TOSCANO, avocats.

Par déclaration de la SCP GIACOMETTI et DESOMBRE, avoués, en date du 3 décembre 2009, M. B Y a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 30 novembre 2010, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1^re chambre A, a:

— reçu l’appel,

— infirmé en toutes ses dispositions le jugement,

— déclaré recevable et bien fondée l’action engagée par M. B Y contre les époux X sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

— condamné les époux X à payer à M. B Y la somme de 30.825,19 € au titre des frais de vente et de la restitution du prix de vente du bien acquis par acte notarié du 15 septembre 1999, publié au 3^e bureau des hypothèques de Marseille les 14 octobre 1999 et 23 février 1999, volume 99P n°9007, constitué par un terrain correspondant au lot 107, et la propriété indivise de 89/10.000èmes des parties communes, dans une copropriété horizontale dénommée Résidence Lou Pantaïl, située sur la commune de XXX, cadastrée section CM, ledit lot et les droits indivis s’y rapportant redevenant la propriété des époux X,

— condamné les époux X à payer à M. B Y la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux X aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, avec distraction au profit de la SCP GIACOMETTI et DESOMBRE, avoués et de la SCP Hervé COHEN, Laurent SCP H.COHEN, L.COHEN et P.GUEDJ, avoués.

Suite au pourvoi en cassation formé par les époux X, la Cour de cassation, troisième chambre civile, par arrêt en date du 7 février 2012, a cassé et annulé en toutes ses dispositions cette arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 30 novembre 2010 et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée.

La Cour de cassation a considéré qu’en accueillant la demande sans répondre aux conclusions des époux X sollicitant le rejet des conclusions déposées le 13 octobre 2010 par M. Y et des pièces communiquées le même jour comme tardives et ne respectant pas le principe du contradictoire, la cour d’appel n’avait pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur déclaration de saisine de M. B Y, signifiée les 12 et 13 avril 2012, et déposée le 20 avril 2012 au greffe, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a été de nouveau saisie. La cour s’est réunie sous une autre composition.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 30 avril 2013, M. B Y demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. Y recevable en son action sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande,

— dire que les époux X avaient connaissance bien avant la vente, de la perte du statut de camping de l’ensemble immobilier Lou Pantaïl intervenue en 1978,

— dire que les époux X ne pouvaient ignorer les modifications apportées le 10 juin 1999 au plan d’occupation des sols de 1982 et leurs conséquences sur l’impossibilité de destiner le terrain litigieux à usage de camping ou de l’utiliser pour y implanter un mobil home,

— dire que les époux X ne pouvaient ignorer l’importance des travaux rendus nécessaires pour le respect des règles d’hygiène ayant entraîné cette perte du statut de camping,

— dire que la chose vendue était atteinte d’un vice caché caractérisé par l’impossibilité d’occuper le terrain dont la jouissance était cédée au concluant en raison de sa situation juridique et de sa non-conformité aux règles de sécurité et d’urbanisme imposée par l’autorité administrative, parfaitement connue des vendeurs, qui en diminuait tellement l’usage que ce dernier ne l’aurait pas acquis,

— en conséquence, vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil :

— prononcer la résolution de la vente du bien acquis par acte notarié du 15 septembre 1999, publié au 3^e bureau des hypothèques de Marseille le 14 octobre 1999 et 23 février 2000, volume 99P n°9007, constitué par un terrain correspondant au lot 107 et la propriété indivise de 8910 millièmes des parties communes, dans une copropriété horizontale dénommée 'Résidence Lou Pantaïl’ située sur la commune de XXX- 13600, quartier Saint-Loup, cadastrée section CM, dire que lesdits lots et droits indivis s’y rapportant redeviennent la propriété des époux X,

— dire que lesdits lots et droits indivis s’y rapportant redeviennent la propriété des époux X,

— condamner les époux X à payer à M. Y la somme de 31.675,10€ correspondant au prix de vente et aux frais supportés par M. Y, assortie des intérêts légaux à compter du 1^er mars 2006, date de l’assignation, intérêts capitalisés à compter du 1^er mars 2007,

— vu les dispositions des articles 1382 ou 1147 du code civil,

— dire en outre que M°E, notaire, aux droits duquel se trouve désormais la SCP Q R, a commis une faute qui a permis la réalisation de la vente litigieuse en n’éclairant pas M. Y sur le statut juridique du terrain litigieux, l’impossibilité dans laquelle celui-ci se trouvait placé depuis la modification du plan d’occupation des sols intervenue le 10 juin 2009 d’être utilisé à usage de terrain de camping et de PRL de même que la réduction substantielle de la surface concédée et des dépenses importantes engendrées par la mise en conformité de la copropriété avec les règles d’urbanisme imposées par le plan d’occupation des sols modifié,

— fixer à la somme de 30.000 € le préjudice résultant pour M. Y de l’acquisition du bien litigieux,

— condamner M. et M^me X et la SCP Q R venant aux droits de M°E, ou celui dont l’action le mieux compétera, à verser à M. Y la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour compenser le préjudice engendré par l’acquisition litigieuse ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M°Laurence BOZZI, avocat,

— à titre infiniment subsidiaire, vu les dispositions des articles 1382 ou 1147 du code civil :

— dire que la faute commise par M°E, aux droits duquel se trouve désormais la SCP Q R, a permis la réalisation de la vente du bien litigieux,

— en conséquence, condamner la SCP Q R, venant aux droits de M°E, à réparer le préjudice qui en est résulté pour M. Y,

— condamner en outre la SCP Q R à payer à M. Y la somme forfaitaire de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de M°Laurence BOZZI, avocat.

M. Y estime que les époux X, vendeurs, avaient connaissance de la perte du statut de camping de l’ensemble immobilier Lou Pantai depuis 1978, ce qui rendait impossible la cession d’un terrain à usage de camping, qu’ils ne pouvaient ignorer les modifications apportées le 10 juin 1999, soit trois mois avant la vente, au plan d’occupation des sols de 1982, avec interdiction de toute activité de camping et la nécessité de disposer d’un terrain d’une superficie de 200 m² pour implanter un mobil home. Il estime que la garantie des vices cachés doit s’appliquer.

Par leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 2 mai 2013, M. J X et M^me S T épouse X demandent à la cour d’appel de :

— réformer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action introduite par M. Y par assignation du 1^er mars 2006 puis du 20 octobre 2006 sur le fondement des articles 1641 et 1648 du code civil dès lors que, connaissant les vices dont le bien était affecté depuis la date de l’assemblée générale de la copropriété Lou Pantaïl du 11 janvier 2002, le procès verbal de cette assemblée comportant en annexe la lettre du préfet au maire de XXX du 11 décembre 2001, l’action n’a pas été introduite 'à bref délai', selon la rédaction de l’article 1648 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009,

— dire irrecevable l’action pour n’avoir pas été introduite à bref délai de la connaissance du vice par l’acquéreur dès lors qu’elle ne l’a été que plus de quatre ans après la découverte du vice, voir cinq ans si on retient la date du 17 mai 2001,

— subsidiairement, dire qu’en l’état de la clause de l’acte authentique du 15 septembre 1999 excluant de toute garantie le vendeur même au titre du vice caché l’action est irrecevable et infondée,

— dire que les vendeurs, M. et M^me X n’avaient pas connaissance du vice juridique affectant le bien vendu de manière certaine et sans équivoque à la date du compromis de vente du 30 juin 1999, valant vente et encore au 15 septembre 1999, date de l’acte authentique dès lors que la lettre du préfet des Bouches-du-Rhône au maire de XXX du 11 août 1999 n’a été portée à la connaissance des copropriétaires que lors de l’assemblée générale du 11 janvier 2002 et à la connaissance de M. et M^me X que dans le cadre de la procédure,

— dire dès lors qu’en l’état des stipulations de l’acte de vente l’action entreprise est irrecevable,

— dire que la vente ne portant que sur un lot de copropriété n°107 avec un droit de jouissance privatif d’un terrain de 122 m² sans mention d’un mobil home existant sur le terrain ne permet pas de se prévaloir au titre de l’action entreprise des dispositions des différents arrêtés préfectoraux ou municipaux proscrivant les constructions illégalement édifiées par ailleurs dans la copropriété pour rendre recevable l’action entreprise,

— subsidiairement, dire irrecevable la demande en résolution de la vente dès lors que M. Y ne peut restituer à ses vendeurs le lot n°107 de la copropriété Lou Pantaïl dans l’état qui était le sien (juridique ou financier) au 15 septembre 1999,

— débouter M. B Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— plus subsidiairement, rejeter les demandes indemnitaires formées par M. Y hors de la restitution du seul prix de vente majoré des frais sous condition de la restitution à M. et M^me X de la propriété du lot n°107 de la copropriété Lou Pantaïl dans l’état matériel et de droit qui était celui du lot au 15 septembre 1999,

— rejeter toutes demandes complémentaires en ce que M. B Y a disposé et usé de ce lot du 15 septembre 1999 jusqu’au jour de sa restitution,

— recevoir M. et M^me X dans leur action en responsabilité des dommages résultant des fautes professionnelles commises par M°E, aux droits et obligations duquel se trouve la SCP Q R,

— dire que le notaire au titre de ses obligations professionnelles quant à la validité et la pérennité des actes accomplis par ses soins, au titre de son devoir de conseil, devait éclairer les vendeurs, et l’acheteur, sur le statut exact du bien immobilier vendu au regard des règles de l’urbanisme applicables à la date du compromis comme à la date de la vente et qu’il y a failli,

— condamner la SCP Q R à verser à M. et M^me X en réparation du préjudice subi la somme de 59.000 €, et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile celle de 10.000 €,

— en tout état de cause, condamner la SCP Q R à relever et garantir M. et M^me X de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux,

— condamner au principal M. B Y aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de au profit de la SCP BADIE & SIMON-THIBAUD & JUSTON.

Les époux X font valoir qu’ils ne connaissaient ni à la date de la promesse synallagmatique de vente du 30 juin 1999, ni à la date de l’acte authentique de vente du 15 septembre 1999 le vice juridique affectant le bien vendu. Ils font observer que la note d’urbanisme ne formule aucune réserve, que la déclaration d’intention d’aliéner précise que le bien est un emplacement de camping de 122 m², qu’ils n’ont pas connaissance alors de la lettre du préfet au maire de XXX du 11 août 1999. Les époux X font observer que la convocation à l’assemblée générale en 1978 et le procès verbal de la réunion ne font pas état de la perte du statut de camping, ni les lettres postérieures.

Les époux X font remarquer que M. Y n’est plus en mesure de restituer le bien tel qu’il l’a acquis alors qu’il est à l’origine de décisions ayant modifié sa situation.

Les époux X estiment que M. Y avait eu connaissance lors de la diffusion du procès verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2002 de la lettre de la ville de XXX à CEPROGIM du 11 décembre 2001, lettre qui mentionne que l’ensemble en copropriété ne relève pas de la définition juridique d’un terrain de camping, qu’en conséquence l’action en garantie pour vice caché intentée le 1^er mars 2006 était prescrite.

Les époux X estiment que M. Y était avisé par lettre du 17 mai 2001 de la CEPROGIM du plan d’occupation des sols comportant l’élargissement des voies. Les époux X précisent que la vente porte sur un lot de copropriété, pas sur le mobil home.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 18 septembre 2012, la SCP Q R, successeur de M°E, demande à la cour d’appel de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter les vendeurs et les acquéreurs de toutes leurs prétentions dirigées à l’encontre du notaire concluant, de condamner tout succombant à régler la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Hervé COHEN, Laurent COHEN, B GUEDJ, Jean-Philippe MONTERO et Maud DAVAL-GUEDJ, avocats.

La SCP Q R estime n’avoir commis aucune faute.

Elle rappelle que l’ensemble immobilier Lou Pantaïl était à l’origine un camping placé sous le régime de la copropriété et que des mobil homes ont été installés sur les terrains et utilisés à titre d’habitations principales, que certains copropriétaires ont transformé leurs mobil home en immeuble par adjonction de parties construites et que pendant de nombreuses années la préfecture et la ville de XXX ont laissé faire. Elle note que ce n’est qu’en 2005 que le syndic semble avoir réagi. Elle précise que le notaire ignorait tout des difficultés survenues et que le syndic ne lui a rien révélé à ce sujet. Elle note que les modifications apportées au plan d’occupation des sols en 2005 ne pouvaient être connues en 1999. Elle estime que les acquéreurs ne pouvaient prétendre sérieusement acquérir un bien immobilier à usage d’habitation.

La SCP Q R estime que le préjudice invoqué, qui a pour origine une modification du plan d’occupation des sols postérieure à l’acte, n’a aucun lien avec la faute prétendue, que par ailleurs le notaire ne peut être condamné à restituer le prix de vente.

L’instruction de l’affaire a été déclarée définitivement close, d’accord des représentants des parties, le 16 mai 2013, avant les débats.

MOTIFS,

— I) Exposé chronologique relatif à la situation des lieux :

Les droits et biens immobiliers litigieux, objet de la vente litigieuse, sont le lot n°107 de la copropriété Lou Pantail.

Cet ensemble se trouve sur le territoire de la commune de XXX (Bouches-du-Rhône);

Cet ensemble comprend six parcelles cadastrées section XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX et XXX, soit au total 2ha 07a 20ca de surface cadastrale.

Les documents produits permettent de faire un historique de la situation juridique de cet ensemble à partir de 1965.

En 1965 cet ensemble correspondait à un terrain de camping autorisé . Le nombre de campeurs autorisé est passé de 300 à 450 puis à 230.

En 1975 la perspective de la création d’un lotissement a été envisagée mais la préfecture ne l’a pas permis.

Le terrain de camping est alors constitué en copropriété horizontale, il est découpé en millièmes et chaque parcelle s’est vue attribuée une quantité de millièmes.

L’ensemble immobilier en copropriété Lou Pantail comprend 108 parcelles, dont cinq supportant des bâtiments, et 103 à usage de camping. Un règlement de copropriété est dressé par M°U, notaire à XXX le 6 mars 1975 et publié au 3^e bureau des hypothèques de Marseille les 20 et 25 mars et 8 avril 1975 volume 1808 numéro 8.

Les époux X ont acquis le lot n°107 de cet ensemble en copropriété par acte de M°A, notaire à XXX en date du 1^er mars 1976, moyennant le prix de 28.000 francs. Ce prix, en tenant compte du coefficient d’érosion monétaire, correspondrait approximativement à 17.230 euros aujourd’hui

Le plan d’occupation des sols de 1982 de la commune de XXX classait ces terrains en zone NB dite 'campagne’ et plus précisément NB 1, ce qui autorisait les campings et caravanings, les habitations légères de loisirs dans les terrains aménagés à cet effet ( parc résidentiel de loisirs), les aires de jeux et parcs d’attractions ouverts au public, selon l’article 5.2 de ce plan.

Les constructions à usage d’habitation n’étaient pas admises sauf à raison d’une seule par propriété foncière d’un seul tenant.

Un copropriétaire n’était pas autorisé à édifier une construction à usage d’habitation sur son lot de copropriété.

En fait, différents copropriétaires, titulaires de droits sur des parcelles à usage de camping, ont fini avec le temps à y installer des ensembles permettant l’habitation permanente, mobil homes se transformant en chalets, considérant que ces parcelles correspondaient à des maisons d’habitation avec terrain attenant, le tout en mépris des règles d’urbanisme.

Déjà avant ce plan d’occupation des sols de 1982, l’autorisation de camping et le règlement de copropriété ne permettait pas de construction en dur sur les parcelles et certains copropriétaires avaient déjà violé ces règles.

Par courrier du 8 juin 1978, le préfet des Bouches-du-Rhône avait avisé le syndic de la copropriété de cette situation eu égard à des constructions en dur, des caravanes qui n’étaient plus tractables et à des portails fermant des lots, et menacé de supprimer l’autorisation de camping si les copropriétaires ne se mettaient pas en conformité avec les règles applicables.

A la suite de cette lettre, le syndic organisait une assemblée générale des copropriétaires le 21 juillet 1978, en annexant la lettre du préfet à la convocation, proposant soit la conservation du statut de la copropriété avec respect des règles rappelées, soit l’abandon du statut de la copropriété.

L’assemblée générale du 21 juillet 1978 décidait à l’unanimité des présents de conserver le statut de la copropriété avec application stricte du règlement de copropriété et application des arrêtés préfectoraux régissant les terrains de camping.

La situation n’a pas été régularisée et le 11 avril 1979, les autorités compétentes ont procédé à des constats d’infractions.

Différents copropriétaires, dont les époux X, se sont alors réunis en une association de défense des copropriétaires.

Par ailleurs les autorités sanitaires ont relevé des difficultés tenant à la sécurité et à l’hygiène pour retirer les autorisations de camping.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 1993, le syndic a informé les copropriétaires de la demande de déclassement du 'Camping Lou Pantail’ en 'Copropriété Lou Pantail'.

C’est dans ce contexte que les époux X ont passé le 30 juin 1999 une promesse synallagmatique de vente sous seing privé, rédigée avec l’assistance de M°E, notaire, avec M. B Y et aussi M^me L M.

L’objet de la vente était désigné comme étant : Dans un immeuble en copropriété horizontale dénommé 'XXXl’ à XXX, le lot numéro cent sept (107) de la copropriété soit la jouissance exclusive et ..(illisible) d’une partie du terrain d’une superficie de cent vingt deux mètres carrés portant le n°7 sur le plan annexé au règlement de copropriété…>>. Il était mentionné : Conformément aux dispositions du décret n°97-532 du 23 mai 1997, et en application de la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, le vendeur déclare que la superficie des biens vendus est de 122 m²..>>.

La promesse synallagmatique de vente précise : Pour le calcul des droits de mutation qui seront perçus lors de la publication foncière de l’acte authentique devant régulariser les présentes, l’acquéreur déclare que l’immeuble sera affecté à un usage d’habitation>>.

L’acte authentique sera reçu le 15 septembre 1999 par M°E mais avec un seul acquéreur au lieu de deux, M. B Y seul.

Entre la date de la promesse synallagmatique de vente, 30 juin 1999, et celle de l’acte authentique de vente, la modification du plan d’occupation des sols de XXX sera rendue exécutoire.

Le 10 juin 1999 était intervenue une modification du plan d’occupation des sols de la commune de XXX.

Il résultait de cette modification du plan d’occupation des sols que les terrains de camping et le stationnement de caravanes seraient interdits en zone NB dite 'campagne', que le quartier Saint Loup, dans lequel se trouve l’ensemble en copropriété, passe de zone NB 1 à zone NB 2, avec une unité foncière minimale de 4.000 m² pour recevoir une occupation ou une construction nouvelle.

En conséquence, une parcelle de copropriété de 122 m²en une telle zone, telle que le lot 107 litigieux, ne permettait plus ni une construction, ni le stationnement d’une caravane.

Par ailleurs ce nouveau plan d’occupation des sols prévoyait des emplacements réservés, dont une emprise réservée à la commune destinée à la liaison entre l’XXX et la traverse de la Capelette. Cet emplacement concernait le lot n°107.

Ce nouveau plan d’occupation des sols sera rendu exécutoire le 28 juillet 1999.

Le 15 septembre 1999, interviendra le décret interministériel du 11 août 1999 qui entérinera la perte du statut de camping de la résidence Lou Pantail.

M. Y I propriétaire de ce lot n°107 à la suite de cet acte du 15 septembre 1999.

Les parties font état d’une assemblée générale du 11 janvier 2002 pour la convocation de laquelle était jointe une lettre du maire de XXX au syndic du 11 décembre 2001, faisant état d’une infraction au code de l’urbanisme constatée le 26 octobre 2001 parce qu’un copropriétaire avait construit un garage et un bâtiment à usage d’habitation.

Elles font état d’une assemblée générale extraordinaire du 29 août 2005, au cours de laquelle fut rappelé tout l’historique du terrain de camping et de la copropriété et envisagé la solution de la transformation du site en parc résidentiel de loisirs de manière à permettre le maintien de mobil homes sur les lieux, et d’une autre assemblée générale du 16 janvier 2006 au cours de laquelle la décision de déposer un dossier de constitution de parc résidentiel de loisirs a été votée.

— II) Sur l’action rédhibitoire entre acquéreur et vendeurs :

L’acte introductif d’instance initié par M. B Y, acquéreur, contre M. J X et M^me O P épouse X, vendeurs, aux fins d’action rédhibitoire a été effectué le 1^er mars 2006.

Les époux X estiment que cette action est irrecevable comme tardive;

Les dispositions applicables résultent de l’article 1648 alinéa 1^er du code civil, en leur version alors applicable, selon lesquelles l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l’usage du lieu où la vente a été faite.

Ce délai ne commence à courir qu’à compter de la découverte du vice par l’acquéreur.

Le vice allégué par l’acquéreur consiste au caractère inconstructible du terrain, au caractère illégal de 'la construction vendue', en la perte du statut de camping de la copropriété Lou Pantail.

Rien n’est mentionné à ce sujet ni dans la promesse synallagmatique de vente ni dans l’acte authentique.

En vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2002, M. Y a reçu en annexe à sa convocation une lettre du maire de XXX au syndic du 11 décembre 2001, faisant état d’une infraction au code de l’urbanisme constatée le 26 octobre 2001 parce qu’un copropriétaire avait construit un garage et un bâtiment à usage d’habitation.

Cette lettre était ainsi libellée : Suite à une plainte de quartier, je vous informe qu’un agent assermenté du service urbanisme s’est rendu sur place dans la copropriété 'Lou Pantail’ le 26 octobre dernier pour constater une infraction au code de l’urbanisme à savoir la construction d’un garage et d’un bâtiment à usage d’habitation sans autorisation de l’administration communale. Un procès verbal d’infraction a été aussitôt établi le 26 octobre 2001 à l’encontre du contrevenant et transmis à Monsieur le Procureur de la République près le tribunal de grande instance le 30 novembre 2001 pour suite à donner. Par ailleurs, je vous demande en tant que syndic gestionnaire de la copropriété d’informer les différents copropriétaires des risques encourus par toute personne qui entreprendrait des travaux sans autorisation ou a fortiori implanterait une quelconque construction sur les lots de terrain constitutifs de l’ensemble immobilier Lou Pantail. Je tiens à vous rappeler enfin que cet immeuble ne relève pas de la définition juridique d’un terrain de camping ni d’aucune réglementation spécifique relative aux établissements de tourisme mais de la simple copropriété…>>.

Cette lettre réadressée par le syndic à tous les copropriétaires, figure en annexe à la convocation pour l’assemblée générale du 11 janvier 2002.

Elle a été également jointe en annexe au procès verbal de l’assemblée générale lors de la notification de ce procès verbal. M. B Y a eu ainsi connaissance fin décembre 2001 de ce courrier et ensuite début 2002, lors de la notification du procès verbal de l’assemblée générale.

Ce courrier précise bien que toute personne qui implanterait une quelconque construction sur les lots de terrain constitutifs de l’ensemble immobilier Lou Pantail>> encoure un risque de se voir poursuivi, et qu’un lot de copropriété de Lou Pantail: ne relève pas de la définition juridique d’un terrain de camping ni d’aucune réglementation spécifique relative aux établissements de tourisme >>.

Il résulte de ce document que, avant même l’assemblée générale extraordinaire du 29 août 2005 qui a eu le mérite de rappeler clairement tout l’historique du camping et de la copropriété, et dès février 2002, M. B Y avait été informé par le syndic de copropriété, par le biais de la diffusion de la lettre du maire de XXX au syndic de la copropriété en date du 11 décembre 2001 que son lot était inconstructible et que le terrain n’avait plus le statut de camping.

M. Y n’a peut être pas pris la mesure de l’importance de l’information qui lui était apportée à ce moment là, mais il n’empêche qu’il a alors été informé en termes nets et précis de l’existence de ce qu’il considère comme des vices cachés.

En conséquence, son action rédhibitoire intentée le 1^er mars 2006, soit quatre ans après la découverte du vice en février 2002, ne peut plus être considérée comme ayant été initiée à bref délai au sens de l’article 1648 alinéa 1^er du code civil en sa version applicable au litige.

L’action rédhibitoire sera déclarée irrecevable.

Les éléments du dossier relatifs au point de savoir si les époux X, vendeurs, avaient ou non connaissance du vice, sont sans objet au vu de la décision d’irrecevabilité de l’action.

— III) Sur l’action contre la société civile professionnelle notariale :

Deux actions sont soutenues contre la SCP Q R, société civile professionnelle de notaires titulaire d’un office notarial à XXX en qualité de successeur de M°D E, notaire.

L’une est une action en garantie formée par les époux X qui, les premiers avaient appeler M°E en la cause, l’autre par M. Y qui a également agi en responsabilité civile contre ce notaire puis ses successeurs.

L’action en garantie des époux X est devenue sans objet au vu de la déclaration d’irrecevabilité. Reste l’action de M. Y que ce dernier soutient à titre subsidiaire contre la société civile professionnelle de notaires seule en cas de rejet ou d’irrecevabilité de son action pour vice caché.

Cette action est fondée sur les dispositions de l’article 1382 du code civil, au titre de la responsabilité délictuelle du notaire qui, en tant qu’officier ministériel, doit apporter renseignements et conseils aux parties à un acte de vente et assurer l’efficacité et la sécurité de cet acte.

M°D E est le seul notaire intervenu à cette vente, et ce dès le stade de la promesse synallagmatique de vente, puisqu’il avait assisté les parties dans la rédaction de la promesse sous seing privé.

Les termes tant de la promesse synallagmatique de vente que de l’acte authentique de vente

créent une ambiguïté.

Tant la promesse synallagmatique que l’acte authentique font référence à la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, et la promesse au décret n°97-532 du 23 mai 1997, et les deux actes et notamment l’acte authentique, précisent que le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lots 'entrant dans le champ d’application de cette loi, est 122m².

La surface à prendre en compte au titre de ce décret, et conformément à l’article 4-3 du décret du 17 mars 1967, la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Le notaire a laissé inscrire une surface au titre de ce texte de 122m², alors qu’il avait sous les yeux ou en tout cas se devait d’avoir sous les yeux au moins au moment de l’acte authentique, le plan de la parcelle faisant apparaître que la surface de 122m² correspondait à celle du terrain, du sol, et ne correspondait pas du tout à une surface au titre du décret du 23 mai 1997 ayant modifié le décret du 17 mars 1967.

Cette mention de surface 'loi Carrez’ laisse entendre qu’il est vendu une surface close de locaux alors pourtant que l’acte ne fait état que d’un lot de terrain.

Il est clair que dans l’esprit des parties, et en tout cas dans celui de l’acquéreur, la vente portait sur une résidence, un bien à usage d’habitation, de sorte que cette mention de la loi Carrez contribuait à entretenir une confusion dans l’esprit de l’acquéreur.

Dans la promesse synallagmatique de vente, même si cette mention n’a été portée que pour des raisons fiscales, il est précisé également que l’acquéreur déclare que l’immeuble sera affecté à un usage d’habitation.

Si le bien est affecté à usage d’habitation c’est qu’il s’agit d’un bien construit, avec un bâti.

Mais tant la promesse que l’acte authentique le désignent comme la jouissance exclusive d’un terrain sans mention du moindre bâti ni même d’un mobil home.

Pourtant il n’est pas dénié qu’il existait un mobil home à demeure sur ce terrain.

M. Y croyait acquérir un bien à usage d’habitation et il n’achetait que la jouissance d’un terrain nu. Dans ce cas le notaire ne devait pas mentionner la référence à l’habitation dans la promesse synallagmatique de vente et ne devait pas faire référence à une surface loi Carrez de bâti ni dans la promesse ni dans la vente.

La rédaction de l’acte recèle une grande ambiguïté. Il appartenait au notaire, au lieu d’entretenir cette ambiguïté, de renseigner clairement l’acquéreur sur la nature des droits acquis.

L’acte de vente désigne le lot acquis comme >

Or à la date de l’acte, l’autorisation de camping n’existait plus et même il était intervenu un décret interministériel du 11 août 1999 qui avait entériné la perte du statut de camping de la résidence Lou Pantail.

L’acte de vente mentionne en annexe au titre des renseignements d’urbanisme la référence à un plan d’occupation des sols du 10 février 1982 avec dernière modification le 19 septembre 1997, alors qu’à la date du 28 juillet 1999 avait été rendue exécutoire une modification du plan d’occupation des sols intervenue le 10 juin 1999 et en conséquence de quoi le lot 107 litigieux, ne permettait ni une construction, ni le stationnement d’une caravane et de plus se trouvait grevé d’un emplacement réservé en vue d’une extension de voirie publique.

Le notaire n’a pas éclairé M. Y sur la nature du bien acquis, sur ses caractéristiques, sur l’impossibilité d’y construire quoi que ce soit et de l’habiter même dans une caravane.

M°E a contribué par omission d’informations, manquement à obligation de conseil, erreur dans la référence au plan d’occupation des sols applicable, rédaction ambigüe de son acte, à entretenir M. Y dans l’illusion qu’il achetait ce qui correspondait pour lui à une petite résidence d’habitation alors qu’il n’achetait qu’un terrain grevé d’un emplacement réservé sur lequel il ne pouvait pas habiter.

Au titre de ses préjudices, MVERMEIL demande une somme correspondant d’une part au prix de la vente et des accessoires de celle-ci, soit 31.675 € avec intérêts aux taux légal à compter du 15 septembre 1999, et des charges de copropriété, et également un préjudice de 30.000 € né de la perte de chance d’une plus value et par le fait de rester propriétaire d’un bien amputé de sa surface et sans contrepartie.

M. Y ne peut demander au notaire une somme correspondant au prix de vente de son bien; cette demande ne peut concerner que les vendeurs. Cette demande n’a pas de lien de causalité avec la faute du notaire.

En ce qui concerne l’amputation de la surface, il n’est pas établi que la partie réservée à la commune pour une voirie ait été exigée par la commune et si cela avait été le cas, M. Y aurait reçu une indemnité de la part de la commune. La privation de surface dont il se plaint a trait aux conséquences de la mise en place d’un parc résidentiel de loisirs, ce qui est sans lien avec la faute du notaire.

M. Y a perdu effectivement une chance de renoncer à cette acquisition, et d’éviter de perte de la nécessaire plus value que lui aurait permis la revente de ce bien ; il a perdu toute chance de faire fructifier son capital s’il ne l’avait pas investi dans ce bien dévalorisé, si le notaire l’avait éclairé correctement sur la nature du bien acquis.

Ce préjudice sera évalué à dix-huit mille euros (18.000 €).

— IV) Les dépens et les frais irrépétibles :

La société civile professionnelle notariale sera condamnée aux dépens exposés par M. Y et indemnisera celui-ci de ses frais irrépétibles soit cinq mille euros (5.000 €).

Par équité, les époux X conserveront leurs dépens de première instance et d’appel et leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 7 février 2012,

Vu la déclaration de saisine, sur renvoi de cassation, signifiée les 12 et 13 avril 2012, et déposée le 20 avril 2012 au greffe,

Infirme le jugement rendu le 29 octobre 2009 par le tribunal de grande instance de XXX

Statuant à nouveau,

Déclare M. B Y irrecevable en son action rédhibitoire dirigée contre M. J X et M^me O P épouse X à la suite de l’acte de vente du 15 septembre 1999,

Condamne la SCP Q R, société civile professionnelle de notaires titulaire d’un office notarial à XXX en qualité de successeur de M°D E, notaire, à payer à M. B Y la somme de dix-huit mille euros (18.000 €) à titre de dommages et intérêts,

Dit que M. J X et M^me O P épouse X conserveront leurs dépens de première instance et d’appel et leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la SCP Q R, société civile professionnelle de notaires titulaire d’un office notarial à XXX en qualité de successeur de M°D E, notaire, à payer à M. B Y la somme de cinq mille euros (5.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP Q R, société civile professionnelle de notaires titulaire d’un office notarial à XXX en qualité de successeur de M°D E, notaire, à payer les dépens de première instance et d’appel exposés par M. B Y, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et dit qu’elle conservera ses propres dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT