XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 10/09/2012

***

N° de MINUTE : 483/12

N° RG : 11/05344

Jugement (N° 09/3986)

rendu le 20 Mai 2011

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE

REF : PM/AMD

APPELANTS

Monsieur AB D

né le XXX à HAZEBROUCK

XXX

XXX

Madame H D épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame Q D épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par Maître Isabelle CARLIER de la SCP CARLIER REGNIER, avocats au barreau de DOUAI, anciennement avoués

Assistés de Maître Anne DURIEZ, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉS

SA SERGIC

ayant son siège XXX

XXX

XXX

Représentée par Maître Bernard FRANCHI de la SCP FRANCOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI, anciennement avoués

Assistée de Maître Anna BAROIS, avocat substituant Maître Jean-Louis POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

Monsieur AH I J

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame AK AL X F

née le XXX

XXX

XXX

Représentés par Maître Brigitte VANDENDAELE de la SCP CONGOS ET VANDENDAELE, avocats au barreau de DOUAI constituée aux lieu et place de la SCP THERY LAURENT, anciennement avoués

Assistés de Maître Anne-Sophie BERNARD, avocat substituant Maître Sylvie BAILLEUL, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Juin 2012 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : K L

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

W AA, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2012 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par W AA, Président et K L, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 mai 2012

***

Par jugement rendu le 20 mai 2011, le tribunal de grande instance de Lille a :

prononcé la résolution de la vente de l’appartement situé résidence Aurélia, porte XXX à XXX intervenue le 9 mai 2008 entre M^me X F et M. I J d’une part et l’indivision D d’autre part,

condamné les consorts D à payer à M^me X F et M. I J la somme de 9.500 euros de dommages et intérêts,

débouté les consorts D de leurs demandes formulées à l’encontre de la SERGIC,

condamné in solidum M. AB D, M^me H Y-D et M^me Q A-D à payer à M^me X F et M. I J la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. AB D, M^me H Y-D et M^me Q A-D à payer à la SERGIC la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs autres demandes,

condamné in solidum M. AB D, M^me H Y-D et M^me Q A-D aux dépens.

M. AB D, M^me H D épouse Y et M^me Q D épouse A ont interjeté appel de cette décision le 26 juillet 2011.

RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE :

M. AB D, propriétaire d’un appartement destiné à la location situé résidence Aurélia, porte XXX à XXX, a confié la gestion de ce bien à la SERGIC laquelle a régularisé un bail à usage d’habitation au profit de M^me O C le 16 novembre 1999.

En 2008, M. AB D, M^me H D, M^me Q D, désormais propriétaires indivis de cet appartement, ont souhaité le vendre. À la demande de la SERGIC, un congé avec offre de vente a été délivré à la locataire le 26 mars 2008 par l’intermédiaire de la SCP GUEPIN-PICOT, huissiers. L’offre de vente a été fixée à un prix net de 104.100 euros et à défaut pour la locataire d’accepter cette offre, cette dernière devait libérer les lieux pour le 14 novembre 2008.

Le 9 mai 2008, la SERGIC a trouvé un acquéreur pour l’appartement moyennant un prix de 95.000 euros ; une promesse de vente sous conditions suspensives a donc été signée par l’indivision D au profit de M. I J et de M^me X F pour ce prix. La régularisation de l’acte authentique de vente devait intervenir le 9 novembre 2008, l’appartement étant vendu libre de toute occupation ou location.

Le 20 mai 2008, le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente a notifié à M^me C, locataire de l’immeuble, une nouvelle offre de vente au prix de 95.000 euros, cette offre étant valable pendant un délai d’un mois. Celle-ci a indiqué, par mention au bas de la notification qui lui a été faite, qu’elle renonçait à acquérir le bien.

Cependant, le 14 novembre 2008, M^e MARTIN, notaire des vendeurs, a informé les acquéreurs de ce que la locataire n’avait pas encore quitté les lieux.

Par courrier du 27 novembre 2008, M. I J et M^me X F ont constaté que les vendeurs ne pouvant pas remplir leur obligation de délivrance de l’appartement libre de toute occupation, ils ne pouvaient que constater la résolution de la vente et ont sollicité l’application de la clause pénale, à savoir le versement d’une somme de 9.500 euros outre les honoraires de la SERGIC.

Par courrier du 12 janvier 2009, l’indivision D a proposé une somme de 1.500 euros ou offert la régularisation de la vente en avril 2009, aux mêmes conditions, en y ajoutant un parking aérien. Cette proposition a été refusée le 15 janvier 2009.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2009, la SERGIC a fait assigner M^me C devant le tribunal d’instance de Lille afin qu’elle soit contrainte de quitter l’appartement qui lui était loué.

Par acte d’huissier du 30 mars 2009, M. I J et M^me X F ont fait assigner M. AB D, G H et Q D devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir prononcer la résolution de la vente et obtenir leur condamnation à leur payer 16.500 euros de dommages et intérêts.

M^me C a quitté l’appartement début juin 2009.

Par acte d’huissier du 3 septembre 2009, les consorts D, invoquant des fautes commises dans le cadre du mandat qui lui avait été confié, ont fait assigner la SERGIC en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Lille, dans le cadre de la procédure diligentée par M. I J et M^me X F, aux fins de la voir condamnée à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre et à leur payer la somme de 17.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

La décision déférée a été rendue dans ces conditions.

Dans leurs dernières conclusions, M. AB D, M^me H D épouse Y et M^me Q D épouse A demandent à la cour de :

vu les articles 1184 et suivants, 1226, 1229 et suivants, 1146 et suivants, 1382 et suivants 1992 et suivants du code civil :

réformer le jugement,

les exonérer totalement du paiement de la clause pénale réclamée par M. I J et M^me X F,

à titre subsidiaire, réduire le montant des dommages et intérêts réclamés à une somme qui ne saurait être supérieure à un euro à titre symbolique,

en tout état de cause :

constater les manquements de la SERGIC dans le cadre de l’exécution de sa mission à leur égard,

la condamner à les garantir et à payer en leur lieu et place la somme fixée au titre de la clause pénale au profit de M. I J et de M^me X F,

la condamner à leur payer la somme de 17.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de mauvaise gestion du mandat de vente,

la condamner solidairement avec M. I J et M^me X F à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

dire n’y avoir lieu à condamnation à leur sujet au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent qu’ils ne peuvent que constater qu’ils ont été dans l’impossibilité de réaliser la vente à la date prévue, dans les conditions posées par la promesse de vente et ainsi de délivrer un immeuble libre de toute occupation.

Cependant, ils invoquent :

un cas de force majeure :

Ils soulignent que l’application de la clause pénale ne peut être demandée que dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser l’acte authentique, ce qu’ils n’ont pas fait. Ils étaient prêts à régulariser la vente mais ils se sont trouvés confrontés à un obstacle qui s’est imposé à eux au même titre qu’aux futurs acquéreurs. Dans la mesure où ils ne sont pas responsables du maintien de la locataire dans les lieux et de l’impossibilité de réaliser la vente, la clause pénale n’a pas à s’appliquer. En outre, ils ne sauraient être tenus à des dommages et intérêts puisque l’inexécution qui leur est imputable provient d’un cas de force majeure ou tout au moins d’une cause étrangère et qu’aucune mauvaise foi de leur part n’est établie. En effet, lors de la signature du compromis de vente, la SERGIC leur avait assuré que l’appartement serait vide à la date prévue puisque le bail était à échéance de sorte qu’ils ne pouvaient pas prévoir que le 9 novembre 2008, M^me C ne serait pas partie et ce d’autant que cette dernière leur avait confirmé qu’elle aurait quitté les lieux à cette date. Ce sont eux qui ont insisté auprès du mandataire, apprenant tardivement que l’appartement était toujours occupé, pour que toutes les mesures soient prises pour sa libération. Dès que l’appartement a été vide, ils ont proposé aux acquéreurs la délivrance du bien étant même prêts à revoir les conditions de la vente. Cette proposition n’a cependant pas été acceptée.

l’absence de préjudice des acquéreurs en lien avec la non réalisation de la vente :

Ils rappellent que le compromis ne comporte pas d’affirmations mensongères puisque le bien devait être remis libre de toute occupation, à la date de la signature de l’acte authentique de vente. Il n’a jamais été précisé qu’il était libre dès la signature de la promesse. Les acquéreurs connaissaient parfaitement la situation locative de l’appartement comme le démontre un mail qu’ils ont écrit le 2 mai 2008. Ils avaient donc parfaitement conscience du risque de la non réitération de l’acte. Ils n’ont donc subi aucun préjudice en lien avec le fait que la vente n’a pas pu être réalisée à la date prévue. Les acquéreurs n’ont pas exécuté de bonne foi la convention et se sont assurés qu’ils pourraient percevoir le montant de la clause pénale si la locataire n’avait acquitté les lieux, optimisant ainsi un pari financier qu’ils poursuivent dans le cadre de la procédure engagée à leur encontre ; c’est ainsi que moins de 20 jours après la date prévue pour la réitération de l’acte authentique, ils ont mandaté leur notaire pour réclamer le paiement de la clause pénale outre le montant des honoraires dus à l’agence immobilière alors que ceux-ci n’ont jamais été réglés. Dans la mesure où ils n’ont subi aucun préjudice, le montant de la clause pénale de 10 % du prix d’achat, soit 9.500 euros, doit être réduit à un euro symbolique.

le défaut d’exécution par la SERGIC du mandat de vente qui lui a été confié :

Cette société, avant même que le délai d’expiration de l’offre de vente faite à la locataire à hauteur de 104.100 euros ne soit expiré, leur a fait signer une promesse de vente au profit de M. et M^me I J/X F tout en sachant que M^me C pouvait toujours accepter d’acheter l’appartement pour 104.100 euros (sans pourtant qu’une condition suspensive ne soit intégrée dans l’acte sur ce point) et que la délivrance d’un nouveau congé serait nécessaire pour le nouveau prix fixé entre les parties. Elle ne pouvait ignorer que M^me Z aurait, si elle décidait d’acheter, un droit de préférence, aucune condition ou précision n’étant faite dans la promesse à ce sujet. Alors qu’elle était chargée d’alerter les parties sur les aléas de l’acte du 9 mai 2008, la SERGIC n’a pas attiré leur attention sur ces points, ce qui constitue une faute de sa part. Elle a également manqué à son obligation de conseil en ne s’assurant pas, en sa qualité de rédacteur d’acte, que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention qu’elle leur a fait signer ; elle n’a ainsi inséré aucune réserve dans le compromis quant au caractère libre de l’appartement alors même qu’elle savait que le bien était loué puisqu’elle était en charge de sa gestion locative. Elle ne les a pas informés quant aux risques présentés par la signature de la promesse, notamment eu égard à la présence de la clause pénale. S’ils avaient été correctement renseignés, ils auraient fait le choix d’attendre que la locataire ait quitté les lieux. En outre, dans la mesure où la SERGIC ignorait si M^me C aurait effectivement libéré les lieux à la date exacte du 9 novembre 2008, elle n’aurait pas dû indiquer cette date comme date limite pour la réitération de l’acte authentique. Elle avait, enfin, en sa qualité de gestionnaire de l’appartement, pour mission de mettre un terme au contrat de location et de s’assurer du départ de la locataire à la date fixée, voire de déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l’affaire qui lui était confiée. Or, elle s’est contentée d’envoyer un courrier recommandé à M^me C pour lui faire part de la date limite pour quitter les lieux et la menacer d’agir en justice. Ce n’est qu’à leur demande expresse et à celle du notaire qu’une procédure judiciaire a finalement été engagée. En conséquence, si des dommages-intérêts devaient être accordés aux acquéreurs au titre de la clause pénale, la SERGIC doit être condamnée à les garantir de cette condamnation et, en outre, à leur payer 17.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice qu’elle leur a causé. Ils soulignent que s’ils ont souhaité mettre en vente l’appartement, c’est qu’ils avaient besoin de liquidités alors que le bien n’a finalement été vendu que le 7 décembre 2009, qu’ils ont dû faire face à des frais de copropriété supplémentaires, à des taxes foncières et des cotisations d’assurance.

M. AH I J et M^me AK AL X F, dans leurs dernières écritures, sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente de l’appartement situé résidence Aurélie, XXX à XXX intervenue le 9 mai 2008, en précisant toutefois que cette résolution intervient aux torts des vendeurs. Ils forment appel incident et demandent de condamner « conjointement et solidairement » M. AB D, M^me H Y-D, M^me Q A-D à leur payer la somme de 16.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice outre les intérêts 'légaux’ à compter de la date de l’assignation, en tout état de cause, de débouter les appelants ainsi que la SERGIC de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre et de les condamner « conjointement et solidairement » à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils indiquent demander la résolution de la vente sur le fondement de l’article 1184 du code civil dans la mesure où les vendeurs n’ont pas satisfait à deux de leurs obligations essentielles au titre du compromis du 9 mai 2008.

Ils expliquent, en effet, que, alors qu’ils savaient que l’immeuble était occupé, les consorts D ont omis de les informer de cette situation de sorte qu’ils n’avaient pas connaissance du fait que le délai imparti à la locataire pour acquérir le bien n’était pas totalement expiré et qu’une nouvelle offre devait lui être notifiée pour un prix net vendeur de 95.000 euros. Ils soulignent qu’aucune mention tenant à l’existence d’un bail ou à la mise en oeuvre d’un congé pour vendre n’a été faite dans la promesse et qu’ils avaient la certitude que les locaux seraient libres de toute occupation le 9 novembre 2008.

Ils relèvent, en outre, que les vendeurs ont également manqué à leur obligation de délivrance puisqu’à la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente, le locataire n’avait pas quitté les lieux et qu’ils n’ont pas pu accepter une prorogation de la date de réitération en avril 2009. Ils font valoir qu’à la date du 9 novembre 2008, les consorts D n’étaient pas en mesure de délivrer l’appartement libre d’occupation, qu’ils ne peuvent soutenir que cette situation résulte d’une cause étrangère ou du fait d’un tiers, la locataire n’étant pas un tiers pour eux puisqu’elle était liée à eux par un contrat. Ils soutiennent également que la SERGIC, qui n’a pas réussi à faire partir la locataire dans les délais, n’était pas non plus un tiers pour les consorts D, liés à elle par un mandat. Ils ajoutent que le maintien dans les lieux du locataire évincé n’est pas un fait ayant les caractéristiques de la force majeure.

Ils expliquent que s’ils ont souhaité une date butoir pour procéder à la réitération de la vente par acte authentique, c’est qu’ils avaient besoin d’emménager dans cet appartement, suite à un déménagement depuis la Seine Maritime.

Ils constatent que, selon la clause pénale insérée au contrat, ils sont fondés à solliciter une somme représentant 10 % du prix d’achat augmentée les honoraires de la SERGIC, à savoir la somme totale de 16.500 euros. Ils soutiennent que cette sanction contractuelle a été acceptée par les parties pour le cas où l’une d’entre elles viendrait à manquer à ses obligations. Ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice, ayant pris toutes dispositions pour procéder à l’acquisition (transfert des fonds nécessaires chez le notaire, assurance du logement) sans avoir été avertis avant le 14 novembre 2008, soit cinq jours après la date prévue pour la réitération, que la locataire n’avait pas quitté les lieux et que la vente n’était pas possible. Ils précisent avoir dû reprendre, dans l’urgence, leurs recherches pour un logement et avoir dû annuler des dispositions déjà prises quant à leur changement d’adresse. Ils estiment donc que la clause pénale n’est pas manifestement excessive au regard des circonstances de l’espèce.

La SA SERGIC, dans ses dernières écritures, demande de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts D de leurs demandes à son encontre et en ce qu’il les a condamnés à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Subsidiairement, elle sollicite de lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de garantie des consorts D quant à la clause pénale et qu’elle s’accorde, avec ces derniers, pour prétendre qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de la clause pénale, les conditions d’application de cette clause n’étant pas réunies et qu’en tout état de cause, le montant de cette clause doit être réduit à l’euro symbolique. Elle demande à la cour, en toute hypothèse, de débouter les consorts D de leur demande en paiement de la somme de 17.000 euros « pour le préjudice de mauvaise exécution du mandat de vente », les fautes alléguées et le préjudice n’ayant pas de lien de causalité direct et certain et n’étant pas justifiés dans leur principe ni dans leur quantum. Elle sollicite de condamner solidairement entre eux les consorts D et/ou M. I J et M^me X F à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel et de les condamner aux entiers frais et dépens.

Elle remarque, dans un premier temps, que M. I J et M^me X F affirment, de façon mensongère, que la promesse de vente qu’elle leur a fait signer indique que l’appartement, objet de la cession, est libre d’occupation alors qu’en fait, il est uniquement précisé que « les biens seront, le jour de l’entrée en jouissance, libres de toute location ou occupation ou réquisition ». Elle ajoute qu’il ne leur a jamais été caché que l’appartement était loué et qu’ils avaient parfaitement connaissance de cette situation comme le confirme l’e-mail qu’ils lui ont envoyé en mai 2008.

Elle précise que la date du 9 novembre 2008 avait été fixée pour la vente devant notaire et l’entrée en jouissance, la locataire ayant promis de libérer les lieux au plus tard à cette date. Elle en conclut que les acquéreurs avaient parfaitement conscience que la locataire pourrait toujours être présente auquel cas, ils tenaient, s’ils décidaient de se rétracter, de ne pas payer la clause pénale de 10 %. Elle ajoute qu’elle est intervenue à plusieurs reprises, y compris par lettre recommandée, pour inviter M^me C à respecter ses engagements.

Dans la mesure où les acquéreurs ont réclamé moins de 15 jours après la date à laquelle l’acte authentique aurait dû être régularisé, l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente, ils n’ont pas exécuté de bonne foi les accords passés avec les vendeurs et leur mandataire de sorte qu’il ne saurait être question d’une condamnation au titre de la clause pénale. Subsidiairement, elle relève que, dans l’esprit des parties, cette clause pénale était de 10 % et non de 16.500 euros (et ce d’autant qu’elle n’a perçu aucun honoraire), qu’elle est inapplicable puisque les consorts D n’ont jamais refusé de vendre leur bien et qu’au contraire, ils ont proposé une baisse du prix de l’immeuble. Elle ajoute que l’échec de la transaction est dû à un cas de force majeure, indépendant de la volonté des vendeurs, et connu des acquéreurs.

Elle souligne que les consorts D étaient également parfaitement informés de l’aléa subsistant après la signature du compromis vente quant au respect par la locataire de la date limite fixée pour son départ. Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts complémentaire précisant qu’elle n’avait aucun moyen coercitif pour obtenir l’expulsion de M^me C qui était à jour du paiement de ses loyers et de ses charges et gravement malade. Elle estime donc n’avoir commis aucune faute dans l’exécution du mandat de vente en lien avec le préjudice invoqué et ce d’autant que celui-ci n’est pas justifié dans son quantum.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement

formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. L’article 1604 précise que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il découle de ces éléments que le vendeur doit remettre à l’acquéreur un bien conforme à celui qui a été commandé et sur lequel les parties se sont accordées.

Selon promesse de vente du 9 mai 2008, M. AB D, M^me H D et M^me Q D ont vendu à M. AH I J et M^me AK AL X F, un appartement de type II, résidence Aurélia III, F, porte XXX à XXX, moyennant un prix de 95.000 euros. Le transfert de propriété et d’entrée en jouissance des acquéreurs a été fixé à la date à laquelle l’acte authentique de vente devait être réitéré, soit au plus tard le 9 novembre 2008. Il était également précisé que les biens vendus seraient, 'le jour de l’entrée en jouissance, libres de toute location, occupation ou réquisition'.

En conséquence, les consorts D devaient remettre à leurs acquéreurs un bien non loué, le 9 novembre 2008.

Or, à cette date, M^me C, locataire de l’appartement selon un contrat de bail signé avec M. D le 16 novembre 1999, était toujours dans les lieux. Les vendeurs ne pouvaient pas exécuter les obligations découlant du contrat de vente, pour lesquelles ils s’étaient engagés.

Ils ont ainsi manqué à leur obligation contractuelle de délivrance et la résolution de la vente doit être prononcée, à leurs torts exclusifs.

En effet, il ne saurait être prétendu que les acquéreurs n’ont pas exécuté le contrat de bonne foi ; ainsi, une date limite avait été fixée pour la réitération de l’acte authentique de vente, date à laquelle ils devaient avoir la jouissance de l’appartement, libre de toute occupation. Il ne peut donc leur être reproché d’avoir, quinze jours plus tard, sollicité la résolution du contrat, non encore exécuté, et l’application de la clause pénale.

Par ailleurs, s’ils avaient connaissance de ce que l’appartement était loué, lors de la signature de la promesse, comme cela ressort du mail qu’ils ont adressé à la SERGIC le 2 mai 2008 (soit avant la signature de la promesse) dans lequel ils demandaient que le compromis précise que 'la signature de la vente ne soit faite uniquement lorsque la locataire sera partie de l’appartement. En clair, signature de l’achat clé en main = appartement vide’ et s’inquiétaient de ce que si le 9 novembre 'date ultime', la locataire était toujours présente dans l’appartement 'nous serions libres de maintenir la vente ou non et bien sûr sans frais de notre part si nous décidions de nous rétracter (pas de paiement des 10%)', il n’en demeure pas moins qu’ils pouvaient légitimement penser que le bien serait libéré le 9 novembre 2008 et ce d’autant qu’aucune clause concernant la location de l’immeuble ou le départ de la locataire n’avait été insérée à la promesse malgré les inquiétudes qu’ils avaient manifestées auprès de la SERGIC.

Il ne ressort donc d’aucun élément qu’ils ont 'parié’ sur le fait que la locataire serait toujours dans les lieux et qu’ils comptaient sur cette situation pour pouvoir demander la clause pénale et obtenir des dommages et intérêts.

Par ailleurs, selon l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. L’article 1148 précise qu’il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par la suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Pour que le débiteur d’une obligation soit exonéré de toute responsabilité du fait de l’inexécution d’une obligation, il doit justifier d’une cause étrangère ou d’un cas de force majeure qui était pour lui, imprévisible et irrésistible et qui lui était extérieur.

La présence de la locataire dans l’appartement objet de la promesse de vente, le 9 novembre 2008, ne peut être analysée comme étant constitutive d’un cas de force majeur ou d’une cause étrangère pour les consorts D ; cet événement n’était pas imprévisible dans la mesure où, dès la signature de l’acte sous seing privé du 9 mai 2008, la possibilité que M^me C n’ait pas quitté les lieux, malgré le congé qui lui avait été délivré, pouvait être envisagée (et ce, même si cette dernière s’était engagée à déménager avant le 9 novembre 2008). En outre, la SERGIC ne pouvait pas engager de procédure d’expulsion à l’encontre de la locataire avant le 9 novembre 2008 puisque les deux congés successifs qui lui avaient été délivrés prévoyaient expressément une date de libération de l’appartement pour le 14 novembre 2008, date de la fin de son contrat de bail ; la SERGIC ayant par plusieurs courriers rappelé à M^me C ses obligations, elle ne peut être considérée comme responsable du défaut de libération des lieux à la date prévue pour la réitération de l’acte authentique.

Dès lors, il n’existe aucune cause d’exonération de leur responsabilité pour les consorts D et le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente portant sur l’immeuble situé à XXX, intervenue par la signature de la promesse de vente du 9 mai 2008 ; il sera précisé que cette résolution intervient aux torts exclusifs des consorts D.

La promesse de vente prévoit que ' en application de la rubrique 'réalisation’ ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat . Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 10% du prix d’achat + honoraires de l’autre partie.'

Les vendeurs, qui n’étaient pas en mesure d’exécuter les obligations leur incombant à la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente, ont bien refusé de régulariser cet acte. S’ils ont proposé de retarder la signature, il ne peut être reproché aux acquéreurs, qui n’étaient plus intéressés par le bien litigieux, de n’avoir pas accepté de repousser de plus de six mois leur entrée en jouissance par rapport à la date initialement fixée (M^me C ayant finalement libéré les lieux en juin 2009).

En conséquence, la clause pénale doit trouver à s’appliquer.

Concernant son montant, cette clause est peu claire. Elle doit être interprétée selon les modalités prévues par les articles 1156 et suivants du code civil. A ce sujet, l’article 1162 du code civil dispose que, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

L’indication ' + honoraires’ ne doit pas s’entendre comme augmentant le montant de la clause pénale, fixée à 10% du prix de l’appartement soit 9.500 euros. Cette précision, bien que portée dans le cadre réservé à la détermination de la clause pénale, concerne la prise en charge des frais qui pourraient être dus à l’égard de la SERGIC, frais mis à la charge de la partie défaillante dans l’exécution de ses obligations. En outre, il doit être observé que la mention '+ honoraires’ ne permet pas de déterminer si les parties font référence aux honoraires initialement prévus (lors de la signature de la promesse) pour l’intermédiaire ou à ceux qui doivent être effectivement payés. Or, la SERGIC n’a perçu aucun honoraire dans le cadre de la vente litigieuse.

En conséquence, la clause pénale incluse dans la promesse de vente, sur laquelle les parties se sont accordées, doit être interprétée comme ayant fixé le montant des dommages et intérêts forfaitairement à la somme de 9.500 euros, la référence aux honoraires permettant de mettre les sommes qui auraient pu être dues à ce titre à la charge de la partie responsable de la non réalisation de la vente.

L’article 1152 du code civil dispose que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, M. I J et M^me X F ont subi un préjudice du fait de la non réitération de la vente ; en effet, ils avaient prévu leur déménagement pour l’appartement de XXX. Par ailleurs, ils ont dû faire de nouvelles recherches pour trouver un nouveau logement alors qu’ils habitaient à Barentin (76) et qu’ils devaient s’installer en région Lilloise.

Dès lors, le montant fixé par la clause pénale n’apparaît pas manifestement excessif au regard du préjudice qu’ils ont effectivement subi et la demande tendant à voir réduire cette clause à un euro symbolique sera rejetée.

Selon la promesse de vente, M. AB D et G H et Q D sont personnellement débiteurs du montant de la clause pénale en leur qualité de vendeurs. Ils ne sauraient prétendre à la condamnation de l’agence immobilière au paiement de cette somme, 'en leur lieu et place’ et ce d’autant que M. I J et M^me X F ne présentent de demandes qu’à l’égard des cessionnaires et non à l’encontre de la SERGIC. Leur prétention de ce chef sera donc rejetée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts D au paiement de la somme de 9.500 euros. Il sera ajouté que cette condamnation est solidaire, la promesse prévoyant la solidarité entre les vendeurs et que la somme de 9.500 euros portera intérêts à compter de l’assignation du 30 mars 2009, en application des dispositions de l’article 1153 du code civil.

M. D et G D sollicitent la garantie de la SERGIC ; cette société avait été chargée de trouver un acquéreur pour l’appartement litigieux alors qu’elle était auparavant chargée de la gestion de ce bien. Ainsi, c’est elle qui est à l’origine de la délivrance du premier congé pour vendre à M^me C pour un prix de 104.100 euros.

A la date à laquelle elle a fait signer la promesse de vente aux consorts D et à M. et M^me I J/ X F, elle ne pouvait ignorer que la locataire disposait encore de temps pour exercer son droit d’acquérir l’appartement (selon l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, M^me C pouvait exercer cette faculté pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit, le congé ayant été délivré le 16 mars 2008, jusqu’au 26 mai 2008). Elle n’ignorait pas non plus que, compte tenu du prix fixé dans le compromis, prix inférieur à celui mentionné dans le congé du 26 mars 2008, l’envoi d’un courrier indiquant les nouvelles conditions de la vente (valant offre au profit de la locataire pendant un mois selon ces nouvelles conditions) serait nécessaire. Elle savait également que la locataire devait quitter les lieux pour le 14 novembre 2008.

Bien que tenue d’une obligation de conseil à l’égard des vendeurs mais également des acquéreurs, elle n’a pas avisé les parties du risque de fixer, pour la réitération de la vente par acte authentique, la date du 9 novembre 2008 (soit avant l’expiration de la fin du bail de la locataire). Elle n’a inséré aucune clause concernant l’occupation de l’appartement dans la promesse et n’a pas envisagé les conséquences de fait que M^me C puisse ne pas avoir quitté les lieux à la fin de son bail, ce qui n’était nullement imprévisible et ce d’autant que la SERGIC est professionnelle de l’immobilier. Le fait que vendeurs et acquéreurs aient été conscients de la présence de la locataire ne l’exonérait pas de son obligation de conseil sur ces points ; ainsi, elle se devait d’attirer l’attention des parties sur cette situation et ce d’autant que les acquéreurs s’en étaient inquiétés dans leur mail du 2 mai 2008.

Elle a donc commis une faute dans l’exécution du mandat de vente qui lui a été confié et en sa qualité de rédacteur de la promesse de vente du 9 mai 2008 ; cette faute est à l’origine directe de l’application de la clause pénale au préjudice des vendeurs, les conséquences du défaut de départ de la locataire n’ayant pas été envisagées comme cause d’exonération d’application de cette clause.

En conséquence, elle sera condamnée à garantir les consorts D de la condamnation prononcée à leur encontre à ce titre.

M. et G D sollicitent, en outre, 17.000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice complémentaire qu’ils affirment avoir subi du fait du retard de la vente.

Cependant, il ne rapportent aucun justificatif concernant ce préjudice ; en effet, ils indiquent que leur bien a effectivement été vendu en décembre 2009, M^me C ayant quitté les lieux en juin 2009, mais ils ne produisent aucun élément pour caractériser un éventuel préjudice financier et ce d’autant qu’ils n’indiquent pas le prix auquel l’appartement a finalement été cédé. Ils justifient uniquement avoir réglé une taxe foncière de 223 euros pour l’année 2009, somme qu’ils n’auraient pas payée si le bien avait été vendu, comme prévu, en novembre 2008. Cependant, il doit être relevé que la faute commise par la SERGIC, dans l’exécution du mandat de vente qui lui a été confié, n’a aucun lien avec ce préjudice ; en effet, même si la promesse de vente avait été signée avec une clause concernant le départ de la locataire et avait envisagé les conséquences de son maintien dans les lieux, la vente n’aurait pas pu être régularisée en novembre 2008, M. I J et M^me X F n’étant pas intéressés par l’achat d’un bien occupé.

En outre, il doit être constaté que la procédure d’expulsion a été introduite devant le tribunal d’instance de Lille par assignation du 23 janvier 2009. Même si la SERGIC s’était montrée plus diligente et qu’elle avait introduit la procédure dès le 14 novembre 2008, aucune décision d’expulsion n’aurait pu être rendue et exécutée, compte tenu des délais de procédure, avant la fin de l’année 2008. En conséquence, à supposer la faute de la SERGIC établie dans le cadre de son mandat de gestion de l’immeuble, cette défaillance n’est pas en lien avec le préjudice invoqué qui résulte uniquement du maintien dans les lieux de la locataire. En conséquence, la demande de dommages et intérêts complémentaires présentée par les consorts D doit être rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point

Succombant en leur principale prétention, les consorts B seront condamnés aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamné aux dépens de première instance. La SA SERGIC, tenue à les garantir du montant de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de la clause pénale, sera également condamnée à les garantir des condamnations au titre des dépens, tant pour les dépens de première instance que pour ceux d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à M. I J et M^me X F la charge des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens. Les consorts D seront condamnés, in solidum, à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le jugement sera confirmé en ce qu’ils les a condamnés à la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser aux consorts D la charge de leur frais irrépétibles de première instance ou d’appel. La société SERGIC sera condamnée à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné M. et G D à la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire :

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résolution de la vente de l’appartement situé résidence Aurélia, porte XXX à XXX intervenue le 9 mai 2008 entre M^me X F et M. I J d’une part et l’indivision D d’autre part,

— condamné les consorts D à payer à M^me X F et M. I J la somme de 9.500 euros de dommages et intérêts,

— débouté les consorts D de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 17.000 euros formulée à l’encontre de la SERGIC,

— condamné in solidum M. AB D, M^me H Y-D et M^me Q A-D à payer à M^me X F et M. I J la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. AB D, M^me H Y – D et M^me Q A – D aux dépens,

PRECISE que la résolution de la vente du 9 mai 2008 est prononcée aux torts exclusifs des vendeurs ;

L’INFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DIT que la condamnation de M. AB D, M^me H D épouse Y et de M^me Q D épouse A à l’égard de M. AH I J et de M^me AK AL X F est prononcée solidairement et que la somme de 9.500 euros portera intérêts à compter de l’assignation du 30 mars 2009 ;

CONDAMNE la SA SERGIC à garantir M. AB AG, M^me H D épouse Y et de M^me Q D épouse A de cette condamnation au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE M. AB D, M^me H D épouse Y et M^me Q D épouse A aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SA SERGIC à garantir M. AB D, M^me H D épouse Y et M^me Q D épouse A des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens de première instance et d’appel ;

AUTORISE, s’ils en ont fait l’avance sans en avoir reçu provision, la SCP CONGOS VANDENDAELE et la SCP CARLIER REGNIER, avoués, pour les actes accomplis avant le 1^er janvier 2012, et M^e CONGOS et M^e CARLIER, avocats, pour les actes accomplis à compter du 1^er janvier 2012, à recouvrer les dépens d’appel selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, M. AB D, M^me H D épouse Y et de M^me Q D épouse A à payer à M. AH I J et M^me AK AL X F la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE la SA SERGIC à payer à M. AB D, M^me H D épouse Y et de M^me Q D épouse A la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

K L. W AA.