N° RG 20/01464 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IOVX

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 16 DECEMBRE 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 03 Février 2020

APPELANTS :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame E D épouse X

née le […] à MALO-LES-BAINS (59240)

[…]

[…]

représenté et assistée par M^e B C de la SELARL EDEN AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Vincent SOUTY, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEES :

Société SMABTP

[…]

[…]

représentée par M^e Guillaume DES ACRES DE L’AIGLE de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN, et assistée par M^e Julien HAQUETTE, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. CITYA FLAUBERT

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Romain BLANDIN de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau

de ROUEN

Société SMA

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Guillaume DES ACRES DE L’AIGLE de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN, et assistée par M^e Julien HAQUETTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 Octobre 2021 sans opposition des avocats devant Madame PROIX, Conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame FOUCHER-GROS, Présidente

Madame PROIX, Conseillère

Madame DE MASCUREAU, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me DEVELET, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Rendu publiquement le 16 Décembre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par M^me DEVELET, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Le 26 septembre 2006, Monsieur A X et Madame E D, son épouse, ont acquis par acte authentique auprès de la société Akerys Promotion un appartement et une place

de stationnement (lots n° 32 et 72) dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement au sein de la Résidence Pénélope, rue de l’Abbé Letacq à Alençon (61000) en vue de bénéficier d’un avantage fiscal selon le dispositif dit’ Robien’pour un montant de 123 400 euros.

Ils ont souscrit, dans le même temps, un contrat garantissant la perte financière lors de la revente auprès de la société Sada Assurances, ce contrat ayant été reconduit aux mêmes conditions auprès de la société Société Sagena, nouvellement dénommée SMA SA.

Le 8 mars 2007, Monsieur et Madame X ont conclu un mandat de gérance locative avec la société Akerys Gestion, devenue la société Akerys Immobilier, puis la société Belvia Immobilier, aux droits de laquelle est intervenue la SARL Citya Belvia Rouen, aux droits de laquelle intervient désormais la SARL Citya Flaubert.

Le bien immobilier a été réceptionné sans réserve par procès-verbal du 7 novembre 2007 et mis en location à compter du 7 décembre 2007.

Un dégât des eaux est survenu le 12 décembre 2007.

Les travaux de remise en état ont été achevés le 29 mars 2012 et le bien immobilier a été remis en location à compter de cette date.

Par actes introductifs d’instance des 26 octobre et 4 novembre 2016, Monsieur A X et Madame E D, épouse X, ont assigné respectivement la société Société Mutuelle d’Assurances du Bâtiment et des Travaux Publics (ci-après dénommé SMABTP) et la société Citya Flaubert devant le Tribunal de Grande Instance de Lille aux fins de voir constater la faute de la société Citya Flaubert.

Par ordonnance du Juge de la mise en état du 30 juin 2017, le Tribunal de Grande Instance de Lille s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de Rouen.

Par jugement contradictoire du 3 février 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— déclaré Monsieur A X et Madame E D, épouse X, irrecevables en leurs demandes formées à l’encontre de la société SMABTP ;

— reçu la société SMA SA en son intervention ;

— déclaré Monsieur A X et Madame E D, épouse X irrecevables en leurs demandes formées à l’encontre de la société Citya Flaubert venant aux droits de la société Citya Belvia Rouen venant elle-même aux droits de la société Akerys Gestion devenue la société Belvia Immobilier en sa qualité de syndic ;

— condamné la société Citya Flaubert venant aux droits de la société Citya Belvia Rouen venant elle-même aux droits de la société Akerys Gestion devenue la société Belvia Immobilier à verser à Monsieur A X et Madame E D, épouse X les sommes suivantes :

-3.328,l2 euros au titre de la perte des loyers ;

-8.969,50 euros au titre de la perte d’avantage fiscal ;

— condamné la société Citya Flaubert venant aux droits de la société Citya Belvia Rouen venant elle-même aux droits de la société Akerys Gestion devenue la société Belvia Immobilier à verser à Monsieur A X et Madame E D, épouse X la somme de

1.500 euros en application des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Monsieur A X et Madame E D, épouse X de leur demande en garantie à l’encontre de la société SMA SA ;

— condamné Monsieur A X et Madame E D, épouse X à verser à la SMA SA la somme de l.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la société Citya Flaubert venant aux droits de la société Citya Belvia Rouen venant elle-même aux droits de la société Akerys Gestion devenue la société Belvia Immobilier aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître B C en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur X et Madame D épouse X ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 avril 2020.

Vu les conclusions du 15 juillet 2020, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de Monsieur A X et Madame E D épouse X qui demandent à la Cour de:

— réformer la décision entreprise;

— condamner in solidum la société Citya Flaubert et la société SMA à payer à Monsieur et Madame X, la somme de 83.400 euros au titre de la perte de valeur du bien, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, tant de première instance que d’appel.

Vu les conclusions du 6 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de la société Citya Flaubert, venant aux droits de la société Citya Belvia Rouen venant elle-même aux droits de la société Akerys Gestion devenue la société Belvia Immobilier qui demande à la Cour de:

— confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Rouen du 3 février 2020 en toutes ses dispositions ;

— déclarer irrecevables les époux X en leur demande formée à l’encontre de la société Citya Flaubert en sa qualité de syndic ;

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

— condamner solidairement les époux X à payer à la société Citya Flaubert la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux X aux dépens de l’instance.

Vu les conclusions du 5 octobre 2020, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments de la société SMA SA anciennement dénommée Sagena qui demande à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Rouen en date du 3 février 2020.

En conséquence,

— débouter Monsieur et Madame X et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société SMA S.A.

A titre très infiniment subsidiaire,

— limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de la société SMA S.A. à la somme de 23.000 euros correspondant au plafond de garantie, soit 20 % du prix d’achat.

En tout état de cause :

— condamner Monsieur et Madame X à payer à la société SMA S.A. la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur et Madame X en tous les frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au préalable, les époux X ont vendu leur bien le 1er février 2019 au prix de 40 000 €.

Sur la recevabilité des demandes de M.et M^me Z à l’encontre de la société Citya Flaubert en qualité de syndic:

Dans leur déclaration d’appel, Monsieur et M^me X précisent qu’ils demandent que le jugement soit réformé en ce qu’il les a débouté de leur demande à l’encontre du mandataire de gestion locative relative à la perte de valeur de leur bien.

Ils n’ont pas interjeté appel de la disposition qui les déclare irrecevables en leurs prétentions à l’encontre de la société Citya Flaubert en qualité de syndic.

Sur les demandes à l’encontre de la société Citya Flaubert en sa qualité de mandataire de gestion locative:

Le jugement entrepris a retenu la responsabilité de la société Akerys aux droits de laquelle vient la société Citya Flaubert au titre de la mauvaise gestion du sinistre. Le premier juge a écarté l’indemnisation de la perte de valeur du bien aux motifs que :

— il n’existe pas de lien de causalité entre la mauvaise gestion du sinistre et la moins-value invoquée ;

— aucune faute de gestion de la société Akérys ne présente de lien avec la création de logements par la mairie à destination des gens du voyage ;

— les époux X ne démontrent pas que la sédentarisation des gens du voyage a eu pour conséquence la baisse de valeur de leur logement.

Les époux X soutiennent que :

*la perte de valeur immobilière de leur appartement à hauteur de 83 400 euros lors de la revente de leur bien est liée à l’inoccupation du bien de 2007 à 2012 puis à compter de 2015 ;

*la proximité des gens du voyage dissuade l’acquisition.

La société Citya Flaubert répond que:

*elle n’a pas le pouvoir d’intervenir dans une enquête publique préalable au projet de sédentarisation des gens du voyage, elle les a informé du projet et invité à exercé des recours.

Ceci étant exposé :

Les époux X ont donné trois mandats de vente :

— le 14 mai 2016 à l’agence Lair Immobilier pour un montant de 64 990 euros (60 000 euros net vendeur),

— le 20 mai 2016 à l’agence Noyau Immobilier pour un montant de 64 800 euros, (60 000 euros net vendeur),

— le 14 mai 2016 à l’agence Citya Belvia Immobilier pour un montant de 66 000 euros (60 000 euros net vendeur).Ils ne démontrent pas que l’inoccupation du logement à partir du mois de décembre 2015 provient d’une autre cause que de leur décision de vendre, et en particulier d’une mauvaise gestion du sinistre par le mandataire de gestion locative.

En tout état de cause, au regard des fluctuations du marché immobilier, il n’est pas démontré par les époux X que l’inoccupation du logement de décembre 2007 à mars 2012 et à partir du mois de décembre 2015 ait eu une influence quelconque sur le prix de revente quatre années plus tard, le 1er février 2019.

S’agissant du programme relatif à la sédentarisation des gens du voyage, il ressort d’une lettre du 30 octobre 2012 du centre communal d’action sociale de la ville d’Alençon qu’il a été créé six logements en 'habitat adapté', soit une caravane sous auvent stationnée à l’arrière du logement. A supposer qu’ils aient été absents à la réunion d’information de riverains organisée au mois de juin 2012 par la ville d’Alençon (pièce 5 de Citya Flaubert), les époux X avaient été informés dès le 25 octobre 2012 par l’ADERM (Association de défense rue Mauger) de la création de cette structure d’accueil, face à leur immeuble. Outre que le lien de causalité entre cette structure d’accueil et le préjudice qu’ils invoquent n’est pas démontré, le mandat de gestion confiée à la société Akerys ne lui conférait aucun pouvoir pour se substituer aux époux X et intervenir dans l’enquête publique à la place des propriétaires.

Il résulte de tout ceci que les époux X échouent à démontrer l’existence d’un lien de causalité entre la faute de la société Akerys Gestion dans la gestion du sinistre et le dommage qu’ils invoquent.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande présentée à l’encontre de la société Citya Flaubert.

Sur la garantie de la société SMA SA:

Les époux X exposent qu’ils avaient souscrit un contrat 'Sérénité’ visant à les garantir de toute perte financière lors de la revente du bien immobilier; que la multiplicité des interlocuteurs ne leur a pas permis d’avoir une conscience éclairée des conditions d’assurance; que la résiliation du contrat de gestion locative ne saurait être opposée par la société SMA SA pour refuser sa garantie car cette résiliation était légitime au vu des carences constatées.

La société SMA SA expose que les conditions de la garantie souscrite par les époux X ne sont pas réunies. Elle ajoute que la résiliation du contrat de mandat de gestion locative est intervenue en 2016, soit bien postérieurement aux fautes de gestion locative reprochées au mandataire suite au sinistre intervenu en 2012.

Ceci étant exposé :

Les époux X ont souscrit auprès de la société Sada une proposition d’assurance le 24 septembre 2012, cette garantie perte financière en cas de revente s’inscrit dans un contrat de groupe à adhésion individuelle pour les propriétaires bailleurs dont les biens sont sous mandat de gestion auprès d’Akerys Gestion.

Il résulte des dispositions de l’article 19 de la police d’assurance que la garantie est acquise sous différentes conditions dont :

— la survenance de l’événement générateur de la revente ait fait l’objet d’une information de l’assureur pendant la période de validité du contrat ;

— le bien soit géré par l’administrateur de biens souscripteur du contrat d’assurance;

— la revente intervienne dans les 18 mois suivant l’information précédente.

Il résulte des dispositions de l’article 27 de la police d’assurance que le contrat d’assurance est résilié en cas de rupture du lien unissant le souscripteur et l’assuré.

Ces dispositions sont sans équivoque et les époux X ne soutiennent pas qu’ils n’en ont pas eu connaissance. Ils étaient ainsi pleinement informés des conditions de garantie.

Le premier juge a retenu que c’est à compter du 23 septembre 2016 que le contrat d’assurance a été résilié, après que les époux X aient résilié le mandat de gestion confié à Akerys. En cause d’appel, les époux X ne contestent pas cette date de résiliation.

Par lettre du 13 octobre 2016, les époux X, par l’intermédiaire de leur conseil, ont demandé la garantie de l’assureur, déclarant comme événement générateur le dégât des eaux intervenu en 2007. Ainsi, c’est après la période de validité du contrat que l’assureur a été informé de la survenance de l’événement générateur de la revente, le bien n’était plus, à cette date géré par l’administrateur de biens souscripteur du contrat d’assurance. De plus la revente est intervenue plus de 18 mois suivant l’information donnée à l’assureur.

Il résulte de tout ceci que les conditions de la garantie ne sont pas réunies.

Le premier mandat de vente étant du 14 mai 2016, il résulte de la chronologie des faits que c’est en raison de leur décision de vendre que les époux X ont mis un terme au mandat de gestion locative. Ils ne démontrent pas qu’ils ont été contraints à cette résiliation en raison des carences du mandataire de gestion. Il sera rappelée que la résiliation n’est pas intervenue entre 2007 et 2012, concomitamment au sinistre, mais 2016, soit quatre ans après l’achèvement des travaux de remise en état mettant fin aux désordres. Dès lors,pour demander la garantie de l’assureur nonobstant cette résiliation, les époux X ne peuvent utilement se prévaloir de ce que cette résiliation est légitime en raison des carences du mandataire de gestion.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande à l’encontre de la société SMA SA.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés Citya Flaubert et SMA les frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer en cause d’appel.Les époux X succombant à l’instance seront condamnés à payer à la société Citya Flaubert la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à la société SMA la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt contradictoire, et dans les limites de l’appel ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne Monsieur et Madame X aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Monsieur et Madame X à payer à la société Citya Flaubert la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne Monsieur et Madame X à payer à la société SMA la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE