N° RG 17/05099 – N° Portalis DBV2-V-B7B-HVC7

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 MARS 2021

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance de DIEPPE du 19 Juillet 2017

APPELANT :

Monsieur H A

né le […] à […]

[…]

76370 Y

représenté et assisté par M^e Rose Marie CAPITAINE, avocat au barreau de DIEPPE plaidant par M^e Nathalie HUREL

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2017/010374 du 17/10/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Monsieur I X

décédé le […]

[…]

[…]

76370 Y

représenté par M^e Jean-Jacques BRUMENT de la Scp Catarsi et Brument, avocat au barreau de DIEPPE et assisté de M^e Virginie LE BIHAN

Madame G J épouse X

née le […] à Y

[…]

[…]

76370 Y

représentée par M^e Jean-Jacques BRUMENT de la Scp Catarsi et Brument avocat au barreau de DIEPPE et assistée de M^e Virginie LE BIHAN

Madame B X divorcée Z

ès qualités d’ayant droit de M. I X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Jacques BRUMENT de la Scp Catarsi et Brument avocat au barreau de DIEPPE et assistée de M^e Virginie LE BIHAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/002790 du 29/03/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

Monsieur K X

ès qualités d’ayant droit de M. I X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Jean-Jacques BRUMENT de la Scp Catarsi et Brument avocat au barreau de DIEPPE et assisté de M^e Virginie LE BIHAN

Madame L X divorcée A

ès qualités d’ayant droit de M. I X

née le […] à […]

[…]

[…]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte d’huissier remis à personne le 22 janvier 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 16 décembre 2020 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Audrey DEBEUGNY, conseillère

M^me Juliette TILLIEZ, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me M N,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCE :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, conseiller

M. François BERNARD, conseiller

DEBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2021

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 mars 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me N, greffier.

*

* *

Vu le jugement du 19 juillet 2017 prononcé par le tribunal de grande instance de DIEPPE ayant dans l’affaire opposant monsieur H A à monsieur I X et madame G J, son épouse, débouté les parties de l’ensemble des demandes principales et reconventionnelles formées, à la suite d’une absence de régularisation d’une vente immobilière par acte authentique, d’une part par le petit-fils à l’égard de ses grands-parents notamment sur le fondement de l’enrichissement sans cause pour les travaux réalisés sur leur terrain, d’autre part, par les grands-parents à l’égard de leur petit-fils pour les préjudices causés en raison des modifications apportées à leur propriété ;

Vu l’appel interjeté le 27 octobre 2017 pour monsieur H A ;

Vu les assignations en intervention forcée devant la cour d’appel délivrées les 21 et 22 janvier 2019 à mesdames B et L X en qualité d’ayants droit de monsieur I X, décédé le […] ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2020 à madame G J, veuve de monsieur I X, monsieur K X et madame B

X, ses enfants et signifiées, le 17 novembre 2020, à madame L X, à sa personne, ayant droit non constitué de monsieur I X, par lesquelles monsieur A demande à la cour d’appel, en application des articles 1589, 1134, 1142 et 1147 du code civil, de :

— déclarer recevable et bien-fondé son appel, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes mais de l’infirmer en ce qu’il l’a débouté de ses prétentions et statuant à nouveau de,

— débouter les consorts X de leurs demandes et les juger mal fondés en leur appel incident,

— juger que les époux X ont résilié de manière fautive la promesse de vente régularisée avec lui,

— condamner les consorts X à lui payer la somme de 36 826,67 euros en réparation des préjudices subis,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire sur le préjudice et l’audition du notaire, maître E sur les circonstances de la régularisation de la vente,

— condamner les consorts X à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de leur avocat, maître Capitaine ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 22 février 2019 pour madame G J-X, madame B X et monsieur K X formant appel incident et sollicitant,

— la confirmation du jugement s’agissant des prétentions de monsieur A et le rejet de ses demandes,

— l’infirmation du jugement pour le surplus et,

— la condamnation de monsieur A à leur payer une somme de 53 128,24 euros au titre des préjudices subis en raison de la rupture fautive de la vente qui lui est imputable,

— la condamnation de l’appelant à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de leur avocat, la SCP Catarsi Brument ;

Vu l’ordonnance de clôture du 9 décembre 2020 ;

**************

Monsieur I X et madame G J, son épouse, sont propriétaires d’un immeuble d’habitation et d’une parcelle constructible attenante sis à Y, […]. Ils ont pris accord avec leur petit-fils sur la vente du terrain constructible de l’ordre de 550 mètres carrés au prix de 25 000 euros payable par mensualités de 500 euros à compter de l’achèvement de la maison individuelle. Monsieur A a déposé une demande de permis de construire le 22 février 2012 et a engagé des travaux le 2 avril 2012 : l’arrachage des haies, la réalisation d’une clôture et les fondations de la maison. Par lettre recommandée du 20 octobre 2014, les époux X ont sommé monsieur A de reprendre les matériaux lui appartenant sur leur propriété. Ce dernier a engagé la procédure

devant le tribunal de grande instance le 24 mars 2015.

Le premier juge a considéré que l’existence de l’accord sur la vente était établie, promesse de vente valant vente mais que monsieur A ne démontrait pas que la rupture du contrat avait pour origine l’initiative des époux X et donc l’existence d’une faute imputable à ses grands-parents ; qu’il n’était pas justifié d’ordonner la comparution personnelle des parties ; que les époux X n’apportaient pas davantage la preuve d’une rupture imputable à leur petit-fils et que dès lors, en l’absence de responsabilité établie, ils devaient être déboutés de leurs demandes. Monsieur A a formé un recours contre le jugement.

Monsieur A justifie de la recevabilité du recours, non discutée par les intimés, les délais ayant été prolongés en raison de la procédure d’obtention de l’aide juridictionnelle. Il expose que les parties ont pris un accord sur la chose et le prix et donc sur la vente en application des textes antérieurs à l’ordonnance n° 2016-301 du 4 mars 2016 et soutient qu’après avoir diligenté les opérations nécessaires à la division de la propriété, les époux X n’ont en réalité effectué aucune démarche pour formaliser la vente devant notaire et ont changé d’avis à la suite d’une altercation familiale en octobre 2014. Il souligne que les diligences à accomplir auprès du notaire en faveur de la régularisation de la vente par acte authentique étaient à la charge des vendeurs qui doivent rapporter la preuve de leurs initiatives, qu’il n’est plus intervenu sur le terrain à cause de la mise en demeure reçue en octobre 2014 d’avoir à reprendre les matériaux sur la propriété, que cette action doit être analysée comme une conséquence de la résiliation de la vente intervenue après altercation du 27 septembre 2014. Il ajoute qu’aucun abandon fautif des lieux ne peut lui être reproché et qu’il justifie des dépenses assumées pour les travaux engagés sur la propriété. Il rappelle son investissement personnel dans la mesure où il était l’auteur du travail effectué sur son temps libre pour demander une somme de 6 826,67 euros au titre des frais et de 30 000 euros au titre du préjudice lié à son engagement dans la réalisation de son projet. Sur l’appel incident, il fait valoir que les consorts X ne justifient d’aucune correspondance adressée au notaire relative à la régularisation de la vente par acte authentique alors que la rupture à l’initiative de ses grands-parents est clairement fixée à la date de la mise en demeure du 20 octobre 2014, que l’état d’inachèvement des travaux ne peut lui être reproché. Il défend ses demandes au titre des mesures d’instruction afin de compléter le dossier et non de pallier la carence des parties. Il demande une indemnité procédurale.

Les consorts X demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu qu’en application de l’article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente valait vente dès lors qu’il y avait un accord sur la chose et sur le prix et que monsieur A ne démontrait pas une rupture du contrat imputable aux époux X. Ils reprennent la chronologie des faits, approuvant l’analyse faite par le tribunal et relevant qu’il n’existe aucune contestation sur le principe de la vente, le bien et le prix, ni sur les facilités de paiement accordées par les époux X. Ils décrivent ainsi les diligences faites par ces derniers en 2011 et 2012, le constat de la réalisation de travaux jusqu’à l’abandon du chantier par monsieur A en septembre 2014 et contestent les affirmations de celui-ci tirées notamment de l’attestation d’un voisin, pièce dépourvue de force probante. Ils expliquent qu’en réalité, monsieur A a été dépassé par les contraintes du chantier et a abandonné son projet, que la preuve en est notamment rapportée par le faible montant des achats de matériaux en quatre ans, de l’ordre de 680 euros par année. Ils sollicitent une indemnisation de leurs préjudices en produisant des devis correspondant aux travaux de remise en état nécessaires et les pièces relatives aux frais administratifs, notamment de délimitation des parcelles, soit une somme totale de 53 128,24 euros. Ils réclament en outre le paiement de leurs frais irrépétibles par l’appelant.

Madame L X, mère de monsieur H X, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée le 16 décembre 2020 pour la décision, par arrêt réputé contradictoire, être prononcé ce jour.

MOTIFS

Attendu que le contrat litigieux a été conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations et se trouve soumis aux anciennes dispositions du code civil ;

Sur la relation contractuelle entre les parties

Attendu que l’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l’article 1134 du dit code précise également que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » ; que l’article 1138 du code civil dispose que « L’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l’instant où elle a dû être livrée ' » ;

Attendu que le premier juge a considéré qu’il existait un accord sur la vente consentie par les époux X à monsieur A ; que les pièces produites permettent de vérifier que l’objet de l’accord conclu en 2011 portait sur la propriété située en fond de parcelle de l’immeuble appartenant aux époux X, d’une superficie de 550 m² cadastrée A 917 suivant plan de division mis à jour le 17 octobre 2011, moyennant un prix payable par mensualités de 500 euros à l’issue de la construction de la maison individuelle ; que le premier juge a relevé qu’aucune pièce ou circonstance ne permettait d’établir que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ;

Attendu que les parties ont adhéré à cette analyse explicitement dans leurs conclusions en cause d’appel, ne discutant que des indemnisations ; que si monsieur A évoque dans ses conclusions la nécessité de réitérer la vente par acte notarié, il n’en fait pas un critère de formation du contrat ni une condition d’exécution de la vente mais un élément de responsabilité en raison des manquements imputables aux époux X sur le fondement des articles 1134, 1142 et 1147 du code civil ; que la vente immobilière est dès lors ferme et irrévocable entre les parties dès la fin de l’année 2011 ; qu’en effet, comme indiqué par le premier juge dans ses motivations non contestées, les parties n’ont pas réservé les effets du contrat entre elles à la signature d’un acte authentique mais ont au contraire, opéré en application des textes susvisés, transfert immédiat de la propriété, par leur consentement ; que la parcelle immobilière a été délivrée par les vendeurs et acceptée par l’acquéreur qui en a pris possession ; que le paiement du prix était différé par la volonté des parties et ne conditionnait pas la délivrance du bien ; qu’ensuite, monsieur A s’est comporté en propriétaire en sollicitant un permis de construire pour une maison individuelle le 17 février 2012 et en engageant des travaux ;

Attendu que dès lors, les parties ne tirent pas les conséquences juridiques de la vente consentie dont ils ont accepté les termes repris par le premier juge ;

Attendu qu’en effet, monsieur A est propriétaire du terrain litigieux nonobstant l’absence de signature d’un acte authentique, dont la publicité n’est organisée que pour assurer l’opposabilité de la vente aux tiers ; qu’il revient à la partie la plus diligente de saisir le notaire pour obtenir la formalisation de la vente ; que monsieur A s’est abstenu d’agir en ce sens et n’a saisi d’une demande ni les époux X, ni le notaire ; qu’il n’est pas fondé à en faire reproche aux intimés ; qu’il ne peut prétendre en toutes hypothèses à une

indemnisation pour des biens et frais (6 826,67 euros) et un travail (30 000 euros) relevant de l’usage de sa propriété ;

Attendu que par suite, les époux X n’avaient pas qualité pour sommer, par mise en demeure du 20 octobre 2014, monsieur A de reprendre « le matériel’ entreposé sur mon terrain », terrain dont ils avaient perdu la propriété ; qu’ils ont alors commis une erreur de droit et provoqué de fait l’absence d’intervention ultérieure de monsieur A sur les lieux ; que les consorts X n’ont pas qualité pour demander une indemnisation basée sur le coût des travaux utiles à la remise en état des lieux (51 573,44 euros) ; que les frais de division préalables à la vente (1 554,80 euros) sont en l’espèce une condition de l’acte à la charge des vendeurs sauf convention contraire entre les parties ; que leurs demandes sont rejetées ;

Attendu qu’ainsi, le jugement entrepris est confirmé par substitution de motifs ;

Sur les dépens et l’indemnité procédurale

Attendu que le premier juge a dit que les dépens seraient partagés par moitié sans procéder à une condamnation ; qu’en cause d’appel, l’appelant et les intimés échouent dans leurs prétentions ; qu’il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel monsieur F d’une part, les consorts X constitués d’autre part étant condamnés à supporter la moitié de ces frais ; que les dépens seront recouvrés en application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ; qu’en l’absence de demandes formées par elle ou contre elle, madame L X ne participera pas à la charge des dépens ;

Attendu que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et condamne monsieur A d’une part les consorts X constitués, et in solidum entre ces derniers (G, B, K X), à en supporter la moitié chacun, ces dépens étant recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le greffier La présidente