ARRET N°416

N° RG 18/03656 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FTMV

Z

C/

Y

E

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03656 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FTMV

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 novembre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur K L M Z

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMES :

Monsieur F Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame X, G E épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Claude REYNAUDI de la SELARL REYNAUDI – CHAUVET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE venant aux droits de la société FONCIA TRANSACTION POITOU CHARENTES,

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 Juin 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me I J,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me I J,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte authentique du 7 mars 2017, M. Z a acquis de Mme et M. Y un immeuble à usage d’habitation sis à La Rochelle (Charente-Maritime), […], moyennant le prix de 310.000 euros.

L’immeuble construit en 1958 avait fait l’objet d’une extension selon permis de construire des 15 juillet 2009 et 25 février 2011.

Les vendeurs avaient fait construire un auvent et construit un balcon.

L’acte de vente contient une clause de non garantie des vices apparents, des vices cachés, précise que l’exonération de garantie ne s’applique pas au vendeur constructeur, ni s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

L’acquéreur a soutenu avoir constaté divers désordres affectant la toiture de l’habitation principale et de l’extension, l’assainissement, le balcon.

Il a , par courriers recommandés du 7 juillet 2017, mis en demeure les vendeurs et la société Foncia , agence immobilière chargée de la vente de l’immeuble de l’indemniser de ses préjudices.

Par actes des 12 et 13 octobre 2017, M. Z a fait assigner les époux Y et la société Foncia devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Il fondait son action s’agissant des vendeurs sur la garantie des vices cachés et sur le dol, s’agissant de l’agence immobilière sur la responsabilité délictuelle pour faute.

Il demandait leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de :

. 20.615,90 euros au titre de son préjudice matériel,

. 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

. 1. 500 euros au titre de son préjudice moral,

M. Z soutenait avoir subi deux mois après l’acquisition des infiltrations en toiture, un dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux pluviales et usées. Il avait en outre réalisé que le balcon était dégradé et dangereux, que l’auvent était non-conforme.

S’agissant de la toiture, il reprochait aux vendeurs et à l’agence immobilière de l’avoir assuré qu’elle était en excellent état alors qu’elle présentait de nombreux désordres sur la partie ancienne de l’immeuble et sur l’extension, qu’elle devait être remplacée.

Il estimait que la toiture de l’auvent n’était pas conforme aux normes en l’absence de planche de rive, que l’assainissement n’était pas conforme.

Il assurait que le balcon avait été repeint peu avant la vente afin de camoufler ses défauts, n’était pas aux normes s’agissant de la hauteur.

Il indiquait que les vendeurs avaient réalisé de nombreux travaux, avaient parfaitement connaissance des désordres affectant l’immeuble, les avaient intentionnellement cachés.

Il reprochait à l’agence immobilière de n’avoir en rien vérifié l’état réel du bien immobilier vendu.

Les époux Y et la société Foncia concluaient au débouté.

Par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal de grande instance de La Rochelle a statué comme suit :

'-DÉBOUTE M. K Z de l’intégralité de ses demandes,

-CONDAMNE M. K Z à payer à M. F Y et M^me X E épouse Y la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE M. K Z à payer à la société FONCIA TRANSACTION POITOU CHARENTES la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE M. K Z aux dépens,

-ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le premier juge a notamment retenu que :

-sur la responsabilité du vendeur

L’acte de vente prévoit une clause de non garantie des vices apparents, des vices cachés.

Il indique que le vendeur reconnaît qu’une extension de la notion de vendeur professionnel aux particuliers ayant pu concevoir ou réaliser des travaux au sein de leur logement peut entraîner sa responsabilité au même titre qu’un professionnel de la construction s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

S’agissant des désordres affectant la toiture, l’acquéreur produit des photographies, deux devis, une attestation émanant d’un voisin, éléments qui ne sont nullement probants.

Le vendeur n’a jamais caché l’absence de travaux de rénovation de la toiture depuis 1958.

L’annonce immobilière décrivait une toiture en bon état et non en excellent état. Elle apparaissait effectivement en bon état.

Le diagnostic immobilier qui était joint au compromis relevait des indices d’infestation de capricornes. L’acquéreur avait donc connaissance de l’état de la charpente, de la nécessité de prévoir des travaux.

Il a pu visiter l’immeuble à plusieurs reprises avant d’acheter.

L’attestation émanant du voisin est sujette à caution au regard d’un conflit antérieur entre les voisins. Elle est insuffisante à démontrer des manoeuvres frauduleuses.

La nécessité de travaux sur la toiture résulte de l’ancienneté de la construction, de la vétusté de la toiture, caractéristiques dont le vendeur avait connaissance.

S’agissant de l’assainissement, de l’évacuation des eaux usées, la clause figurant dans l’acte précise que le vendeur ne garantissait pas la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur. Le service d’assainissement avait néanmoins indiqué le 1 octobre 2010 que les installations étaient correctement raccordées.

Si les désordres peuvent constituer un vice caché, il n’est aucunement établi que les vendeurs avaient connaissance des défauts affectant le raccordement des eaux usées.

S’agissant du balcon et de l’auvent, les photographies, les devis produits ne sont pas probants. Il n’est pas établi que le vendeur ait réalisé des travaux sur le balcon, qu’il ait eu connaissance des infiltrations d’eau, d’une hauteur de garde-corps non conforme aux normes.

Si le balcon présente des désordres, ils ne sont pas imputables aux vendeurs.

La clause de non-garantie s’applique.

L’auvent a été réalisé par un professionnel, l’entreprise De Sousa.

La non-conformité de l’auvent n’est pas démontrée, ni les désordres affectant la toiture de l’auvent.

-sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’agence immobilière n’est pas un professionnel de la construction. En l’absence de contradiction entre les déclarations du vendeur et l’état apparent de la maison, elle n’était pas tenue de réaliser des investigations complémentaires.

Si l’agence dans sa publicité a décrit une maison en excellent état, cela s’entendait d’une maison construite en 1958. La toiture apparaissait effectivement en excellent état .

L’agence n’a commis aucune faute.

LA COUR

Vu l’appel général du 5 décembre 2018 interjeté par M. Z

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 4 mars 2019, M. Z a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1137, 1241, 1643 et suivants du Code civil,

Vu les articles 56, 58, 515, 696, 699 et 700 du Nouveau Code de procédure civile,

-Infirmer purement et simplement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

Dire et juger Monsieur Z bien fondé dans ses demandes.

Dire et juger que la responsabilité contractuelle de Monsieur et Madame Y, sur le fondement des vices cachés et du dol, est engagée.

Dire et juger que la responsabilité délictuelle de la Société FONCIA est engagée.

-Condamner in solidum Monsieur et Madame Y et la Société FONCIA à payer à Monsieur Z les sommes de :

' 20.615,90 € au titre de son préjudice matériel,

' 5.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

' 1.500 € au titre de son préjudice moral.

-Condamner in solidum Monsieur et Madame Y et la Société FONCIA TRANSACTION POITOU CHARENTE à payer à Monsieur Z la somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

-Condamner in solidum Monsieur et Madame Y et la Société FONCIA TRANSACTION POITOU CHARENTE aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de ceux de première instance.

-Autoriser Maître Diane BOTTE, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir été reçu provision.

A l’appui de ses prétentions, M. Z soutient notamment que :

— Il exerce une action estimatoire en dommages et intérêts fondée sur les vices cachés et le dol.

— Les vendeurs ont réalisé l’auvent, le balcon, le raccordement d’assainissement, l’électricité, la plomberie, le carrelage de l’extension.

— L’agence Foncia n’a pas fait les vérifications de base, a été négligente.

— Il chiffre son préjudice matériel à 20.615,90 euros, son préjudice de jouissance à 5000 euros.

— Il a fait une dépression, est retourné vivre à Troyes, a remis l’immeuble en vente en dépit des travaux qu’il a réalisés.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions du 3 juin 2019, les époux Y ont présenté les demandes suivantes :

Monsieur et Madame Y sollicitent de la Cour d’Appel de POITIERS :

Vu les articles 1137, 1241, 1643 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 10. 56.58.696.699 et 700 et 784 du Code de Procédure Civile,

Vu le jugement en date du 20 novembre 2018,

-Débouter Monsieur Z de l’ensemble de ses demandes ;

Par conséquent :

-Confirmer en son intégralité le jugement en date du 20 novembre 2018 ;

-Condamner Monsieur Z au paiement de la somme de 4.000,00 € à Monsieur et Madame Y au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les époux Y soutiennent notamment que:

— M. Z a acheté l’immeuble le 22 avril 2006 310.000 euros , l’a remis en vente au prix de 330.000 euros . Il a décrit l’immeuble comme en parfait état et rénové.

— Il ne démontre pas les stratagèmes qu’il impute aux vendeurs.

— Ils produisent des photographies de leur toiture, estiment inexploitables les photographies de l’appelant.

— La nécessité de reprendre la charpente et la toiture de l’immeuble n’est pas démontrée.

— M. Z avait visité, pouvait mandater un technicien. La toiture était accessible par la trappe. Il

n’a pas demandé non plus d’expertise.

— Il convient d’écarter l’attestation émanant de M. C, voisin car les vendeurs ont été en conflit avec lui dans le passé.

— Les photographies produites en appel prises le 3 juin 2017 ne leur sont pas opposables.

— Le 1 janvier 2018, postérieurement à la vente la tempête Carmen 140 km /h a soulevé des tuiles.

— Leurs travaux n’avaient modifié ni les branchements, ni les réseaux d’évacuation.M. Z en revanche a créé des toilettes dans la salle de bains de l’étage , un tuyau d’évacuation le long de la façade.

— Ils ont modifié le raccordement quand ils ont construit l’auvent. Le raccordement des eaux pluviales a été fait par la société de Sousa.

— Le désordre affectant le balcon est contesté. La peinture ne s’est jamais écaillée.

— L’acquéreur qui avait acheté 310.000 euros, revend 330.000 euros alors qu’il soutient l’existence de vices cachés. Il voulait revendre, faire une plus-value.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 mai 2019, la société Foncia a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1241 et suivants du code civil,

Vu les pièces du dossier,

Vu le jugement rendu le 20 novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE,

-Confirmer le jugement rendu le 20 novembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE dans toutes ses dispositions,

Y additant,

-Condamner Monsieur K L-M Z à régler à la société FONCIA TRANSACTION POITOU CHARENTE la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

-Condamner Monsieur K L-M Z aux entiers dépens de l’instance.

-Débouter Monsieur K L-M Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

A l’appui de ses prétentions, la société Foncia soutient notamment que :

— L’acquéreur avait été avisé au stade du compromis que les vendeurs avaient réalisé des travaux d’extension de l’habitation, modifié les ouvertures, suivant permis de construire des 15 juillet 2009 et 25 février 2011.

— L’obligation de l’agence s’arrête à ce qui est décelable par son propre examen.Elle ne s’étend pas aux vices cachés non vérifiables.

— L’agence est un professionnel de l’immobilier, pas de la construction.

Elle doit recueillir des informations sur tout ce qui peut influer sur la vente ou y faire obstacle.

Elle n’est pas tenue de réaliser des investigations techniques sur la structure du bien.

Elle ne peut être tenue pour responsable des vices cachés dans l’ignorance desquels le vendeur l’aurait tenue.

— Le balcon, l’auvent, la toiture semblaient en bon état.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est du 27 avril 2020.

SUR CE

M. Z exerce une action en indemnisation des préjudices que lui causent le dol qu’il impute à ses vendeurs, les vices cachés qui affectent l’immeuble vendu.

Il estime que ses vendeurs lui ont caché l’état réel de la toiture, la non-conformité de l’assainissement, du balcon.

-sur la toiture

L’acquéreur soutient avoir subi peu après l’acquisition une infiltration.

Il a fait examiner la toiture, réalisé alors qu’elle était en mauvais état pour la partie ancienne, non conforme pour la partie rénovée en 2009, 2010 (toiture de l’auvent) du fait des tuiles non scellées, de l’absence de faîtage.

Il estime que le vendeur devait l’informer de la vétusté de la toiture d’autant qu’il n’ a pu accéder à la toiture avant l’achat, la toiture n’étant pas accessible à la différence des combles.

Il fait valoir qu’un artisan a constaté cette vétusté après un simple examen visuel, que les voisins avaient averti le vendeur avant la vente du mauvais état de la toiture.

M. Z produit un descriptif sommaire, des photographies établis le 3 juin 2017 par un artisan couvreur, la société Atlantique CCZ.

Le descriptif distingue :

— la charpente ( présence de capricornes, traces d’humidité, voutement des pannes), état moyen de l’ensemble de la charpente

— la couverture (volige:état moyen, tuiles: état critique, faîtage: état très critique)

détection d’une fuite apparente sur partie basse

— avancée de toit (bois) :état très moyen

— zinc, gouttières: état très moyen.

La société Atlantique CCZ a établi deux devis les 9 juin 2017, 29 juin 2017 pour des montants de 14 339,71 euros, 6 122,67 euros.

Elle a établi un autre devis le 28 août 2017 portant sur la pose rive équerre pour auvent d’un montant de 429 euros.

L’artisan qui a rédigé le descriptif a en outre écrit : Le 23 juin 2017 'après avoir regardé votre toiture qui est pas dans un état correct ( tuiles cassées au faîtage, faîtage décollé, la colle s’effrite et les tuiles sont moyennes d’époque) le pire c’est lorsque je constate que le mur porteur au centre et en partie pignon est monté en parpaing de 10 ( non réglementé surtout interdit)'.

L’acquéreur produit en outre une attestation émanant de son voisin M. C, qui certifie ' avoir très clairement informé M. Y du très mauvais état de la toiture au début de l’année 2009.

A cette période, j’ai déplacé un conduit de cheminée sur ma toiture, au 18, et j’avais déjà constaté plusieurs tuiles félées . A cette occasion , je suis également allé colmater provisoirement des tuiles de faîtage au SICA pour leur éviter quelques infiltrations'.

Un autre voisin , M. D, atteste le 2 janvier 2018 que suite à des vents violents le 1 janvier 2018 une rangée de tuiles non scellées sur le toit au niveau du faîtage s’est soulevée, que des tuiles ont fini chez lui. Il ajoute 'J’avais signalé à l’ancien propriétaire le risque de ses tuiles , non scellées et débordante en partie haute du toit. Rien n’a été fait.3

Il ressort clairement des photographies et du plan remis à l’acquéreur par le vendeur qu’une petite partie de la toiture avait été refaite récemment (auvent, local à vélo, partie entrée de la buanderie), l’essentiel de la toiture datant de 1958.

Les deux témoignages émanant de voisins démontrent qu’ils avaient l’un et l’autre constaté que la toiture était en mauvais état et /ou avait été mal refaite, disent l’avoir fait remarquer au vendeur. Ces témoignages établissent que les malfaçonset l’usure étaient apparentes.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’acquéreur de ses demandes au titre de la toiture dans la mesure où l’état réel de la toiture ancienne, la qualité de la couverture de la partie rénovée étaient facilement vérifiables avant la vente.

Le vendeur rappelle qu’un examen visuel a suffi au charpentier qu’il a mandaté pour faire des devis.

Le mauvais état de la charpente connu de l’acquéreur permettait de présumer de l’état comparable de la toiture ancienne, toiture dont l’acquéreur savait que la plus grande partie n’avait pas été refaite depuis l’origine (1958).

-sur l’assainissement

M. Z soutient que le vendeur, qui a vécu dix ans dans l’immeuble, a modifié les réseaux d’eaux, construit un second réseau de raccordement des eaux usées et pluviales. Il assure que le système d’évacuation dysfonctionne dans la mesure où les eaux usées s’évacuent dans les eaux pluviales.

Le service d’ assainissement l’a mis en demeure le 3 juillet 2017 quatre mois après l’achat de réaliser les travaux nécessaires.

M. Z a effectivement reçu un courrier le 3 juillet 2017 du service assainissement.

Le service indique avoir réalisé un diagnostic le 26 juin 2017,avoir constaté des anomalies qu’il émunère:

— les regards doivent être munis de couvercles étanches

— les fonds faits au fil d’eau et les parois remaçonnées

— la machine à laver du cellier et les installations sanitaires de la salle de bain de l’étage doivent être raccordées au réseau d’eaux usées

— les gouttières derrière la maison doivent être disconnectées du réseau d’eaux usées

M. Z estime qu’il a été trompé dans la mesure où il avait été assuré à tort de la conformité du raccordement. Il estime à 700 euros le coût des travaux nécessaires selon devis du 23 juillet 2017.

Il ressort des pièces produites les élément suivants :

Le permis de construire relatif à l’extension prévoyait que l’ensemble des eaux usées sera séparé des eaux pluviales, que l’ouvrage sera raccordé au réseau public d’assainissement à partir du réseau intérieur existant.

L’ acte de vente précise que le vendeur déclare qu’il ne peut justifier d’aucune vérification de ce raccordement mais qu’à sa connaissance celui-ci est conforme.

L’acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

Le 1 octobre 2010, une autorisation de déversement était accordée qui indiquait que les installations étaient correctement raccordées. L’autorisation visait le permis de construire.

Il apparaît que le service d’assainissement fait référence d’une part aux installations sanitaires de la salle de bain de l’étage qui est une création de l’acquéreur mais également aux gouttières derrière la maison, gouttières qui n’avaient pas été disconnectées du réseau des eaux usées.

Les gouttières ont été réalisées par la société de Sousa, maçon selon facture du 8 août 2011 .

Dans la mesure où l’acquéreur avait expressément renoncé à un recours au titre du raccordement contre le vendeur, il sera débouté des demandes d’indemnisation formées au titre de ce défaut.

-sur le balcon

M. Z reproche au balcon d’être hors norme du fait de la hauteur insuffisante de la main courante, d’être dangereux. Il aurait constaté des infiltrations d’eaux aux points d’assemblage du balcon, une dégradation anormale du bois qui serait imbibé d’eau, un écaillement de la peinture.

Il soutient que le vice a été dissimulé par l’ enduit de peinture.

Il produit des photographies, un devis établi par la société l’atelier le 22 juin 2017 pour un montant de 3684,45 euros.

Le devis porte sur le remplacement du garde-corps extérieur suite à notre constat sur la dangerosité de l’ouvrage existant.

Selon le rédacteur du devis, des infiltrations d’eau aux points d’assemblage ont causé une importante dégradation des éléments bois, la hauteur n’est pas conforme aux normes en vigueur H1000 mm.

Les vendeurs font valoir qu’un devis ne constitue pas la preuve de la non-conformité du balcon, de sa dangerosité, d’un défaut de fabrication.

Il est certain que la hauteur du balcon était parfaitement apparente.

La dégradation du balcon en relation avec des infiltrations d’eaux, sa non-conformité ne sont pas établies par les photographies et le devis produits .

M. Z ne produit pas devant la cour d’autre élément que le devis du 22 juin 2017, ne justifie pas non plus avoir exposé des frais pour remplacer le balcon ou le faire réparer.

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

-sur la responsabilité délictuelle de l’agence

Le texte de la publicité rédigé par l’agence décrit une maison en excellent état.

Il ressort de la fiche qui a été remise par l’agence immobilière que le descriptif précise que la maison a été construite en 1958, qualifie l’état de la toiture de bon.

L’agent immobilier fait valoir qu’elle n’a qu’une mission d’entremise, n’a pas à se substituer à des techniciens experts, n’a pas à vérifier l’absence de vice caché.

Il n’est pas démontré qu’elle ait commis une faute au regard de l’état général de l’immeuble compte tenu de son ancienneté.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de l’acquéreur.

Il est équitable de condamner l’acquéreur à payer aux vendeurs et à l’agence immobilière la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-confirme le jugement entrepris

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

-condamne M. Z aux dépens d’appel

-condamne M. Z à payer à M^me E épouse Y et M. Y la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

-condamne M. Z à payer à la société Foncia la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,