N° RG 24/01720 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JU6Z

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 06 FEVRIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00089

Président du tribunal judiciaire du Havre du 23 avril 2024

APPELANTE :

S.A.S. JUMBO PNEUS [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Sophie HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE et assistée par M^e Sefik TOSUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, plaidant.

INTIMEE :

S.C.I. SCI DU VIADUC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Thomas DUGARD de la SELARL VD & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Blandine CHAUVIN, avocat au barreau de ROUEN.

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 novembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 14 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 06 février 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par sous seing privé du 1er décembre 2020, la SCI Du Viaduc a consenti à la SAS Jumbo Pneus Le Havre en formation, un bail commercial portant sur un local à usage de commerce situé au [Adresse 8], moyennant un loyer annuel de 50 400 euros HT indexable, payable trimestriellement et d’avance, outre charges, impôts, taxes, redevances et contributions, pour une durée de neuf années.

Le 4 décembre 2023, la SCI Du Viaduc a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette de 9 674,13 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus au 16 octobre 2023 inclus, outre clause pénale et frais de procédure.

Le 22 février 2024, la SCI Du Viaduc a assigné la Société Jumbo Pneus Le Havre devant le président du tribunal judiciaire du Havre statuant en référé aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial, prononcer la résiliation du bail, ordonner la libération des lieux sous astreinte, condamner à titre provisionnel la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc diverses sommes correspondant aux loyers et charges échus et dus, à une indemnité d’occupation du double du montant des loyers trimestriels TTC, soit 336 euros par jour, à la somme de 843,60 euros à titre de clause pénale.

Par ordonnance de référé du 23 avril 2024, le président du tribunal judiciaire du Havre a :

— constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er décembre 2020, portant sur un local commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 4 janvier 2024,

— ordonné l’expulsion de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois après la signification de la présente ordonnance,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 5.857,30 euros à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc la somme provisionnelle de 22.007,90 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— condamné la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] aux dépens,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Du Viaduc du surplus de ses demandes.

La société Jumbo Pneus [Localité 9] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 13 mai 2024.

Le 10 juin 2024, la SCI Du Viaduc a fait délivrer par commissaire de justice un commandement d’avoir à quitter les lieux pour la date du 17 juin 2024, un nouveau commandement aux fins de saisie vente.

Par acte extrajudiciaire du 19 juin 2024, la société Jumbo Pneus Le Havre a saisi le premier président de la cour d’appel de Rouen par afin de demander la suspension de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 6 août 2024, la première présidente a fait droit à la demande et a suspendu l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 12 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Jumbo Pneus [Localité 9] qui demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du Havre le 23 avril 2024 en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er décembre 2020, portant sur un local commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 4 janvier, 2024,

— ordonné l’expulsion de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 5.857,30 euros à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc la somme provisionnelle de 22.007,90 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] aux dépens,

Statuant à nouveau,

Sur les demandes formées par la SCI Du Viaduc,

— débouter la SCI Du Viaduc de toutes ses demandes, fins et prétentions tendant à ce qu’il soit confirmé l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er décembre 2020, portant sur un local commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 4 janvier, 2024,

— ordonné l’expulsion de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 5.857,30 euros à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc la somme provisionnelle de 22.007,90 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] aux dépens,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une somme de 843,60 euros en application de la clause pénale incluse au bail,

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a débouté la SCI Du Viaduc de sa demande formée au titre de la clause pénale,

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— accorder à la Société Jumbo Pneus [Localité 9] un délai de paiement rétroactif expirant le 25 juillet 2024 pour s’acquitter de sa dette locative arrêtée à cette date,

— constater que la Société Jumbo Pneus [Localité 9] s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai,

— dire en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

A titre principal,

— débouter la SCI Du Viaduc de sa demande tendant à condamner la Société Jumbo Pneus Le Havre au titre des frais irrépétibles et des dépens,

A titre subsidiaire,

— ramener le montant alloué à une plus juste proportion.

Vu les conclusions du 8 novembre 20424, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI Du Viaduc qui demande à la cour de :

— recevoir la SCI Du Viaduc en ses conclusions, fins et prétentions et son appel incident et la déclarer bien fondée,

— recevoir la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] en son appel principal mais l’en déclarer mal fondée, et la débouter de toutes ses demandes plus amples et contraires,

— confirmer partiellement l’ordonnance de référé en date du 23 avril 2024 du président du tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er décembre 2020, portant sur un local commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 7], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 4 janvier 2024,

— ordonné l’expulsion de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois après la signification de la présente ordonnance,

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 5 857,30 euros à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc la somme provisionnelle de 22.007,90 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— condamné la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] aux dépens ;

— condamné la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— infirmer et Réformer partiellement l’ordonnance de référé en date du 23 avril 2024 du Président du Tribunal judiciaire du Havre en ce qu’il a :

— débouté la SCI Du Viaduc du surplus de ses demandes ;

En conséquence, statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner à titre provisionnel la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc la somme de 843,60 euros à titre de clause pénale, tel que mentionnée dans le commandement de payer,

— à titre principal, débouter la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et sa demande de délais de paiement,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à la SAS Jumbo Pneus Le Havre, juger qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme et dans son entier montant, et sans qu’il ne soit besoin d’une mise en demeure préalable, la SCI Du Viaduc sera fondée à considérer l’échéancier comme caduc et inopposable, et ainsi :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des installations, objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9],

— condamner la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dispositif des conclusions de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9]

Moyens des parties

La SCI Du Viaduc fait valoir que :

* les conclusions d’appelant déposées le 14 juin 2024 par la SAS Jumbo Pneus se bornent à solliciter l’infirmation de l’ensemble des dispositions de l’ordonnance de référé et à demander la suspension des effets de la clause résolutoire, qu’il soit constaté que la dette est d’un montant de 2 609,88 euros à la date du 10 juin 2024, de lui accorder des délais de paiement de 12 mois ;

* elle ne conteste donc pas la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, le versement d’une indemnité d’occupation, la condamnation à une somme provisionnelle ; ces dispositions ne pourront qu’être confirmées par la Cour ;

* les écritures produites par la SAS Jumbo Pneus ne contiennent aucun moyen de fait tendant à justifier la demande de délais de paiement ;

* les seules demandes d’infirmation motivées sont celles relatives à la condamnation aux frais irrépétibles et dépens.

La SAS Jumbo Pneus [Localité 9] réplique que :

* il est bien demandé l’infirmation de l’ensemble des dispositions de l’ordonnance de première instance ; puis il est indiqué les prétentions de la Société Jumbo Pneus [Localité 9] tendant à la fixation du montant de la dette, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement ; enfin, il est demandé le rejet des demandes de la SCI Du Viaduc ;

* la demande de rejet des demandes émises par la SCI Du Viaduc revient évidemment à demande le rejet des points évoqués par cette dernière, à savoir :

—  «  La résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire,

—  Le versement d’une indemnité d’occupation,

—  La condamnation à la somme provisionnelle de 22.007,90euros, sauf à la voir diminuer en raison des paiements ultérieurs. »

* la Société Jumbo Pneus demande bien en conséquence le rejet des prétentions de la SCI Du Viaduc et émet des prétentions précises.

Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile que la partie qui entend voir infirmer un chef du jugement et accepter sa contestation doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel.

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées. En l’absence de prétentions sur les demandes tranchées dans le jugement, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Selon les dispositions de l’article 954, pris en ses alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Aux termes de ce même texte, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l’article 910-4 du même code, les parties doivent présenter dès leurs premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond (').

Il convient de relever que dans sa déclaration d’appel la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] a expressément cité les chefs de l’ordonnance qu’elle critique dont la cour est par conséquent saisie.

Dans ses premières conclusions du 1er juillet 2024, elle a présenté, outre l’énoncé des chefs de l’ordonnance critiqués, l’intégralité de ses prétentions en ces termes :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire incluse au bail ;

— Constater que la dette est d’un montant de 2 609,88 euros à la date du 10 juin 2024,

— Accorder à la société Jumbo Pneus des délais de paiement d’une durée de 12 mois à payer en sus du loyer en cours pour lui permettre d’apurer la dette,

En conséquence,

—  Débouter la SCI Du Viaduc de toutes demandes contraires.

(') Sur les frais irrépétibles et les dépens (…)

Et ses dernières conclusions reprennent l’énoncé des chefs de l’ordonnance critiqués ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions soit :

— Débouter la SCI Du Viaduc de toutes ses demandes,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— Accorder à la Société Jumbo Pneus [Localité 9] un délai de paiement rétroactif expirant le 25 juillet 2024 pour s’acquitter de sa dette locative arrêtée à cette date,

— Constater que la Société Jumbo Pneus [Localité 9] s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai,

— Dire en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas jouée,

('). sur les frais irrépétibles et les dépens (…)

Il s’ensuit que tant dans ses premières conclusions du 1er juillet 2024 que dans ses dernières conclusions du 8 novembre 2024, la SAS Jumbo Pneus Le Havre présente dans le dispositif des dites conclusions, outre l’énoncé des chefs de la décision critiqués, des prétentions incluant le rejet des demandes de la SCI Du Viaduc.

Par conséquent, la cour n’est pas tenue de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, condamné la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] au versement d’une indemnité d’occupation et au paiement d’une somme provisionnelle de 22.007,90 euros.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI Du Viaduc, la SAS Jumbo Pneus Le Havre invoque des moyens au soutien de sa demande de délais de paiement de sorte que la cour aura à l’examiner.

Enfin, si dans la partie discussion de ses conclusions, la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] soulève l’irrecevabilité des demandes nouvelles mais sans autre précision, son dispositif ne comporte aucune prétention tendant à l’irrecevabilité des demandes de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais rétroactifs

Moyens des parties

La SAS Jumbo Pneus [Localité 9] fait valoir que :

* le 25 juillet 2024, la dette a été soldée ;

* elle a versé le 24 octobre 2024 une somme de 6 000 euros sur un total de 17 436,30 euros ce qui démontre encore sa bonne foi ; le solde du loyer du 4e trimestre 2024 a été payé le 5 novembre 2024 ; à la date des présentes conclusions, elle est à jour du paiement des loyers ;

* la mauvaise foi est du côté de la SCI Du Viaduc qui ne cesse de rechercher jusque dans des détails insignifiants des motifs de contestation ; il faut se demander pourquoi le bailleur met tant d’énergie à vouloir chasser un locataire qui aujourd’hui n’a plus aucune dette et qui a repris le paiement des loyers et qui ne demande qu’à poursuivre son activité ;

* si les sommes dues ont été payées après le délai d’un mois du commandement de payer, le juge a le pouvoir d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; il peut octroyer des délais de paiement rétroactifs si la dette a été payée ; elle a repris le paiement des loyers ;

*il est justifié par les éléments produits par la SCI Du Viaduc elle-même que la société Jumbo Pneus Le Havre ne s’est pas soustraite de mauvaise foi à ses obligations ; cette situation n’était due qu’à des difficultés financières qui se sont résorbées.

La SCI Du Viaduc réplique que :

* dès 2023, la société Jumbo Pneus a rencontré des difficultés dans le règlement des loyers et charges ; la clause résolutoire a été acquise le 4 janvier 2024 ; le bail a donc pris fin ; la SAS Jumbo Pneus est débitrice, depuis cette dernière date d’une indemnité d’occupation ;

* si la dette locative a été soldée, l’indemnité d’occupation correspondant au loyer du 4e trimestre 2024 n’a pas été réglée dans son intégralité ; la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] fait preuve à nouveau de mauvaise foi ;

* le versement de la somme de 11.400 euros est en attente ; la SAS Jumbo Pneus Le Havre n’a toujours pas réglé les sommes auxquelles elle a été condamnée par le Premier Président de la Cour d’appel ;

* il ne saurait être accordé de délais de paiement y compris de façon rétroactive ; la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] n’a jamais respecté l’échéancier pourtant proposé par le bailleur dès le mois d’avril 2023 et a manqué à son obligation de bonne foi ; elle a su quasiment solder l’intégralité de sa dette en deux paiements réalisés concomitamment à l’ordonnance de référé ;

* elle ne démontre aucunement en quoi elle peut garantir à l’avenir le règlement des loyers ;

* le bailleur ne saurait subir, à nouveau, des retards de paiement et devoir menacer de recourir à justice pour obtenir le règlement tardif de ses loyers.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de ce même article en son alinéa 2 : ''Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.''

Par renvoi de ce texte aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, ces délais peuvent être consentis en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.

Saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le 4 décembre 2023 la SCI Du Viaduc a fait signifier à la SAS Jumbo Pneus Le Havre un commandement de payer la somme de 9 764,13 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus au 16 octobre 2023, outre clause pénale et frais de procédure et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Ce commandement de payer portait sur le solde dû au titre des loyers de l’année 2023 soit en principal

8 436 euros.

Aucun argument ne vient remettre en cause l’existence de cet arriéré au moment de la délivrance du commandement, dès lors délivré de bonne foi par le bailleur.

Il n’est pas discuté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti à la locataire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc effectivement réunies à la date du 4 janvier 2024.

Il ressort du décompte établi par l’intimée qu’un versement de 4000 euros a été effectué le 26 janvier 2024 ramenant la dette en principal à 4 436 euros qui a été soldée le 19 avril 2024 par un virement dont il est justifié par l’appelante de 19 398 euros couvrant par ailleurs une partie du loyer du 1er trimestre 2024. Le 10 mai 2024, la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] a fait procéder à un nouveau virement de 17 571,92 euros au titre du loyer du 2ème trimestre 2024 puis elle a payé par virement le 21 juin 2024 la somme de 4 531,77 euros telle que présentée dans le commandement aux fins de saisie vente signifié le 10 juin 2024 et enfin la somme de 15,48 euros le 25 juillet 2024 qui n’était pas visée dans l’acte de saisie vente du 10 juin 2024 mais qui correspond au reliquat du coût du commandement de quitter les lieux signifié ce même jour.

Il s’ensuit que la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] a apuré le 19 avril 2024 les causes du commandement de payer délivré le 4 décembre 2023 ainsi que l’arriéré locatif qui s’était ultérieurement constitué outre la dette de frais et la clause pénale aux dates ci-dessus énoncées et ceci dans les deux mois de la signification le 6 mai 2024 de l’ordonnance entreprise.

Le paiement total de la dette locative est admis par la SCI Du Viaduc qui écrit dans ses conclusions que la dette est soldée.

Il est constant entre les parties que la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] n’a pas eu de retard dans le paiement du troisième trimestre 2024.

Il est par ailleurs justifié que, si la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] a ensuite à nouveau eu un retard dans le paiement du quatrième trimestre 2024 dès lors que la somme de 17 436,30 euros exigible le 10 octobre 2024 a été réglée par un premier virement de 6 000 euros le 24 octobre 2024, elle a finalement été réglée en totalité par deux ordres de virement du 5 novembre 2024 qui ont été exécutés ainsi que justifié par la pièce 18b de l’appelante.

Si le conseil de la bailleresse déplore aux termes de ses écritures que la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] n’a pas réglé la somme de 2 000 euros pour frais irrépétibles mise à sa charge par l’ordonnance du 6 août 2024 qui a arrêté l’exécution provisoire de l’ordonnance du 24 avril 2024, cette somme n’entre pas dans la dette locative.

Ainsi au jour où la cour statue, l’appelante ne doit plus aucune somme à la SCI Du Viaduc et cette dernière ne démontre aucunement que la société Jumbo Pneus Le Havre s’est soustraite de mauvaise foi à l’exécution de ses obligations.

Quand bien même la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] ne produit aucun élément sur sa situation financière, les efforts de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] pour apurer sa dette locative, tandis que la bailleresse ne fait pas valoir de besoins particuliers la concernant, justifient que lui soient accordés des délais rétroactifs, suspensifs de la clause résolutoire du bail, qui sont possibles en l’espèce puisque la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Par conséquent, il convient d’accorder à la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] un délai de paiement rétroactif jusqu’au 25 juillet 2024 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et est réputée ne pas avoir joué.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail commercial du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit et ordonné l’expulsion de la SAS Jumbo Pneus [Localité 9].

Sur l’indemnité d’occupation

La clause résolutoire n’ayant pas produit ses effets, il convient de débouter la SCI Du Viaduc de sa demande de condamnation de la SAS Jumbo Pneus Le Havre à lui payer une indemnité d’occupation et d’infirmer l’ordonnance qui l’a condamnée en ce sens.

Sur la clause pénale

Moyens des parties

La SCI Du Viaduc fait valoir que :

* la clause pénale est stipulée dans le bail ;

* elle sollicite uniquement la somme de 843,60 euros en compensation du préjudice subi sur la base d’une dette de 70.287euros ; cette demande n’est pas sérieusement contestable, pas plus qu’elle ne saurait être considérée comme disproportionnée.

La SAS Jumbo Pneus [Localité 9] réplique que :

* une sanction de 10 % du montant des sommes non payées à leur échéance est totalement disproportionnée ; le juge des référés n’est pas compétent pour apprécier le caractère disproportionné ou non du montant de la clause pénale.

Réponse de la cour

Il est possible au juge des référés d’accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale mais il n’entre pas dans ses pouvoirs d’en réduire le montant.

Il est stipulé au bail au paragraphe ''Clause résolutoire'' : ''toute somme due en vertu du présent Bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du Preneur.''

Le commandement de payer du 4 décembre 2024 mentionne à titre de clause pénale la somme de 843,60 euros, correspondant à 10 % des loyers et charges impayés alors de 8.436 euros représentant le solde dû au titre de l’année 2023.

Il a été précédé d’une mise en demeure délivrée à la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] le 30 octobre 2023.

La somme de 8 436 euros réclamée n’est pas contestée et a été soldée le 19 avril 2024.

La SAS Jumbo Pneus [Localité 9] ne propose pas de démontrer en quoi le montant de l’indemnité résultant de l’application de la clause pénale de 10 % qu’elle a acceptée, est contestable en considération, notamment, des chances de modération au fond en raison de son caractère manifestement excessif. Son application ne se heurte à aucune contestation sérieuse de sorte qu’il convient d’infirmer l’ordonnance de ce chef et de condamner la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la La SCI Du Viaduc la somme de 843,60 euros en deniers ou quittances.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sort des dépens et l’indemnité de procédure ont été exactement appréciés par le premier juge.

Les dépens que la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] a exposés pour la procédure d’appel seront mis à sa charge.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que la SCI Du Viaduc sera déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance rendue le 23 avril 2024 en ce qu’elle constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 4 janvier 2024 et en ce qu’elle condamne la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

L’infirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde des délais rétroactifs jusqu’au 25 juillet 2024 à la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] pour apurer les causes du commandement et ses suites ;

Dit que par l’effet des délais rétroactifs accordés jusqu’au 25 juillet 2024 à la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] pour apurer les causes du commandement et ses suites, la clause résolutoire du bail est réputée n’avoir jamais joué,

Déboute en conséquence la SCI Du Viaduc de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail commercial, à l’expulsion de la SAS Jumbo Pneus Le Havre, au paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne la SAS Jumbo Pneus Le Havre à payer à la SCI Du Viaduc en deniers ou quittances la somme provisionnelle de 843,60 euros au titre de la clause pénale,

Déboute la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] de sa demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Jumbo Pneus [Localité 9] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,