N° RG 23/03540 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPUQ

+ 24/00602

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 2 AVRIL 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/02491

Tribunal judiciaire de Rouen du 16 octobre 2023

APPELANTES et INTIMÉES :

SCI MANHATTAN IMMOBILIER

RCS de Rouen 352 903 975

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée et assistée par M^e Vincent GACOUIN de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Jason CORROYER

SARL CITYA FLAUBERT

RCS de Rouen 347 432 874

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée et assistée par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

INTIMÉS :

SA GAN ASSURANCES

RCS de Paris 542 063 797

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic Sarl Cabinet Sauvage gestion

RCS de Rouen 413 189 937

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée et assistée par M^e Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 20 janvier 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 20 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 2 avril 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Le 8 août 2012, un incendie est survenu dans les parties communes de l’immeuble soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 2]. Il a détruit l’appartement de la Sci Manhattan Immobilier situé au premier étage et loué à M. [Y] [H], médecin psychiatre et gérant de cette Sci.

Le 4 juillet 2014, une lettre d’accord a été régularisée entre la Sa Gan Assurances, assureur de la copropriété, et le syndic de copropriété en exercice, la Sarl Citya Flaubert. L’indemnité totale et définitive a été fixée à la somme de 3 194 038 euros, dont 1 593 360 euros en paiement immédiat et 980 678 euros en paiement différé sur présentation de factures.

Le 22 mai 2018, le mandat de la Sarl Citya Flaubert n’a pas été renouvelé et la Sarl Cabinet Sauvage Gestion a été nommée en qualité de syndic.

Suivant actes d’huissier de justice des 21 et 24 juin 2021, la Sci Manhattan Immobilier a fait assigner la Sa Gan Assurances, le syndicat de copropriétaires, et la Sarl Citya Flaubert devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 16 octobre 2023, le tribunal a :

— rejeté toute demande de la Sci Manhattan Immobilier à l’encontre du Gan Assurances,

— condamné le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à verser à la Sci Manhattan Immobilier une somme de 57 190,24 euros au titre de la réfection de son bien immobilier,

— condamné in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et la Sarl Citya Flaubert à verser à la Sci Manhattan Immobilier une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et la Sarl Citya Flaubert aux entiers dépens de la procédure,

— condamné la Sarl Citya Flaubert à relever et garantir le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation prononcée par la présente décision,

— rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 26 octobre 2023, la Sarl Citya Flaubert a formé un appel contre ce jugement uniquement à l’encontre de la Sci Manhattan Immobilier et du syndicat de copropriétaires.

Par déclaration du 16 février 2024, la Sci Manhattan Immobilier a formé un appel contre ce jugement à l’encontre de toutes les parties.

Ces instances ont été jointes par ordonnance du 22 mai 2024.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 8 juillet 2024, la Sarl Citya Flaubert demande de voir en application des articles 1240 et 1242 du code civil, la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967 :

— confirmer la décision rendue en ce qu’elle a rejeté la demande formée à son encontre visant à obtenir une indemnisation pour le prétendu retard pris dans l’exécution des travaux,

— infirmer la décision rendue en ce qu’elle l’a condamnée à relever et garantir le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] des condamnations prononcées à hauteur de 57 190,24 euros,

et statuant à nouveau,

— débouter tant la Sci Manhattan Immobilier que le syndicat de copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

— limiter la somme à allouer à la Sci Manhattan Immobilier à la somme de

57 190,24 euros soit 76 788,24 euros ' (19 598,04 climatisation = 15 780 +

3 818,04),

en tout état de cause,

— condamner la Sci Manhattan Immobilier et le syndicat de copropriétaires au règlement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que c’est à bon droit que le tribunal ne lui a pas imputé de faute dans l’exécution des travaux de réhabilitation de l’appartement de la Sci Manhattan Immobilier et a rejeté la demande indemnitaire de celle-ci pour retard pris dans leur exécution.

Elle précise sur ce point qu’il n’est pas démontré que les conditions de sa responsabilité délictuelle sont réunies, qu’aucune carence ne peut lui être imputée dans la gestion du chantier même s’il s’est déroulé dans des conditions chaotiques qui ne sont pas de son fait ; qu’elle a adressé des mises en demeure aux entreprises défaillantes, au maître d’oeuvre, et à la Sa Gan Assurances ; qu’elle n’avait pas à se substituer à la maîtrise d’oeuvre et aux entreprises dans le cadre de l’exécution du chantier, que l’assertion contraire de la société Archidual, maître d’oeuvre, est mensongère et ne repose sur aucun élément objectif ; qu’elle a oeuvré dans la limite du contrat de mandat confié par le syndicat de copropriétaires et en fonction des difficultés présentées par ce chantier ; que les difficultés ont perduré après la fin de son mandat le 22 mai 2018, ce qui démontre qu’elles étaient sans lien avec elle ; que le mécontentement récurrent d’un copropriétaire M. [F] ne permet pas de caractériser une carence de sa part, ni un préjudice direct et personnel subi par la Sci Manhattan Immobilier, ni encore un lien de causalité entre les deux.

Elle expose que le tribunal a à tort retenu une faute de gestion du sinistre contre elle alors que celle-ci n’est pas démontrée, ni un préjudice direct et personnel du syndicat de copropriétaires, ni encore un lien de causalité entre les deux ; qu’elle a bien transmis à ce dernier via son nouveau syndic tous les documents relatifs à la gestion du sinistre, notamment toutes les factures, de sorte qu’il ne leur est pas impossible de déterminer avec précision le bilan financier de l’opération et qu’elle n’a pas à pallier la carence du nouveau syndic dans l’exploitation de ces documents ; que le recours en garantie intenté contre elle doit être rejeté.

Elle avance à titre infiniment subsidiaire qu’elle est fondée à solliciter la limitation de la somme allouée à la Sci Manhattan Immobilier à 57 190,24 euros n’incluant pas les travaux d’installation d’une climatisation ; que l’indemnisation qui lui est demandée par la Sci Manhattan Immobilier au titre d’une perte d’exploitation ferait double emploi avec la réclamation de 76 788,28 euros et n’est pas en outre démontrée.

Par conclusions notifiées le 15 mai 2024, la Sci Manhattan Immobilier sollicite de voir en application des articles 1240 et 1241 du code civil :

— prononcer la jonction des dossiers n°RG 23/02962 et RG 24/00602,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen du 16 octobre 2023 en ce qu’il a :

. rejeté toute demande de la Sci Manhattan Immobilier à l’encontre du Gan Assurances,

. condamné le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] à verser à la Sci Manhattan Immobilier une somme de 57 190,24 euros au titre de la réfection de son bien immobilier,

. condamné la Sarl Citya Flaubert à relever et garantir le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] de toute condamnation prononcée par la présente décision,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— condamner la Sa Gan Assurances à lui payer la somme de 76 788,28 euros en réparation de son préjudice résultant de l’incendie survenu le 8 août 2012,

à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat de copropriétaires à lui verser la somme de 76 788,28 euros en réparation de son préjudice résultant de l’incendie survenu le 8 août 2012,

en tout état de cause,

— condamner la Sarl Citya Flaubert à lui verser la somme de 72 087,60 euros en réparation de son préjudice résultant du retard pris dans l’exécution des travaux de réhabilitation de son appartement,

— condamner in solidum la Sa Gan Assurances, le syndicat de copropriétaires, et la Sarl Citya Flaubert à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir à titre principal que la garantie de la Sa Gan Assurances au titre de la police d’assurance propriétaire non occupant souscrite par la copropriété est acquise, qu’une lettre d’accord a d’ailleurs été régularisée aux fins d’indemnisation des dommages causés par le sinistre le 8 août 2012 dans les parties communes et privatives ; que la Sa Gan Assurances doit en outre garantir une partie significative des travaux de réhabilitation à l’identique de son appartement que la Sci a personnellement pris en charge à hauteur de 76 788,28 euros et qui sont la conséquence directe de l’incendie ; que le tribunal a considéré à tort que la Sa Gan Assurances avait bien rempli ses obligations indemnitaires ; qu’il importe peu que cette dernière et le syndicat de copropriétaires se soient entendus pour considérer que l’assureur avait rempli ses obligations.

Elle met en cause à titre subsidiaire la responsabilité extracontractuelle du syndicat des copropriétaires, au cas où il serait jugé que la Sa Gan Assurances a déjà indemnisé complètement entre les mains du syndicat de copropriétaires les travaux que la Sci a fait réaliser pour la réhabilitation de son appartement. Elle lui reproche d’avoir commis une faute dans la gestion de cette indemnisation. Elle souligne que, le cas échéant, le syndicat de copropriétaires sera garanti par la Sarl Citya Flaubert pour sa faute dans la gestion du sinistre et des comptes correspondants.

Elle estime que le tribunal a soustrait à tort l’indemnisation de la climatisation dont l’installation avait été régularisée a posteriori et dont la prise en charge avait été admise par la Sa Gan Assurances.

Elle recherche en tout état de cause la responsabilité de la Sarl Citya Flaubert à l’origine du retard anormal de plus de cinq ans dans l’exécution des travaux de réhabilitation de l’immeuble du fait d’une mauvaise gestion du chantier et d’une inaction répétée, ce qui l’a forcée à reprendre la direction des travaux dans son appartement pour les voir aboutir et l’a privée pendant cinq ans, à compter de la fin de l’indemnisation par la Sa Gan Assurances pendant deux ans jusqu’au 30 juin 2019, des loyers que lui aurait versés son preneur ; que l’ensemble des parties s’accordait sur cette cause lors de l’instance en référé-provision qu’elle a intentée, que cela ressort également de nombreux courriels de copropriétaires.

Par conclusions notifiées le 15 avril 2024, le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet Sauvage Gestion, demande de voir sur la base des articles 1384 ancien devenu 1242, 1992 du code civil, et 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

— infirmer le jugement rendu le 16 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il l’a condamné à payer à la Sci Manhattan Immobilier la somme de

57 190,24 euros et celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Sci Manhattan Immobilier de toutes ses demandes formées à son encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Citya Flaubert à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens de toute nature,

— en toute hypothèse, condamner in solidum la Sci Manhattan Immobilier et la Sarl Citya Flaubert à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Il fait valoir que la demande de la Sci Manhattan Immobilier à son encontre ne repose sur aucun fondement juridique ; que sa responsabilité tirée de l’article 1242 alinéa 2 du code civil ne peut être engagée à l’égard des copropriétaires au titre de l’incendie né dans les parties communes et dont l’origine est indéterminée ; qu’elle ne peut pas davantage être recherchée sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que la Sci Manhattan Immobilier ne justifie pas du principe, ni du montant, de sa créance ; que la réclamation de 76 788,28 euros n’a aucun caractère contradictoire, car elle ne repose que sur son architecte et non par sur l’expertise d’assurance, et ne correspond pas à des travaux indispensables à la remise en état initial de son appartement ; qu’elle ne peut pas se prévaloir d’une créance sur lui sans produire un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes annuels relatifs aux sinistres incendie incluant les indemnités versées aux copropriétaires pour reconstruire leurs parties privatives ; que ces comptes ont été approuvés par des assemblées générales aujourd’hui définitives comme n’ayant pas été contestées dans le délai de deux mois ; qu’elle ne prouve pas qu’il aurait perçu des sommes qu’il n’aurait pas reversées aux copropriétaires intéressés.

Il indique ensuite que la manière dont la Sarl Citya Flaubert a géré les comptes consécutifs à l’incendie rend impossible l’établissement d’un bilan définitif du sinistre par le nouveau syndic ; qu’il n’existe pas de comptes précis dans les documents que celle-ci a transmis ; qu’elle ne produit aucun élément pour établir un bilan financier précis et définitif du sinistre, de son indemnisation, et des travaux réalisés ; que la Sarl Citya Flaubert n’explique pas les retards dans la réalisation des travaux dans les parties communes et privatives.

Il précise qu’à partir des éléments épars retrouvés dans les archives communiquées par la Sarl Citya Flaubert, le service comptable du Cabinet Sauvage Gestion a établi un essai de récapitulatif du sinistre incendie selon lequel la Sa Gan Assurances a versé des indemnités pour un total fin 2019 de 3 303 084,68 euros, alors que les charges exposées pour la réparation de l’immeuble s’élèvent à 3 336 538,66 euros, soit un solde négatif pour le sinistre de 33 453,98 euros qui, après compensation partielle, s’est élevé à 6 504,27 euros.

Il en conclut que sa responsabilité ne peut pas être engagée car la gestion quotidienne, financière et comptable, du sinistre relevait de son ancien syndic de l’époque ; que, si le jugement était confirmé, la Sarl Citya Flaubert le garantirait pour inexécution de son mandat en application de l’article 1992 du code civil.

Par conclusions notifiées le 17 juillet 2024, la Sa Gan Assurances sollicite de voir :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter la Sci Manhattan Immobilier de toutes ses réclamations à son encontre,

— condamner celle-ci au paiement d’une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle souligne que son obligation d’assureur est de verser des indemnités à son assuré dans les termes et conditions prévus au contrat d’assurance, et non pas d’assurer l’exécution des travaux de reconstruction du bien sinistré, ni de s’immiscer dans le planning de reconstruction décidé par le maître de l’ouvrage, le maître d’oeuvre, et les entreprises ; qu’elle a rempli son obligation indemnitaire comme il ressort des quittances versées aux débats et conformément à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2014 d’approuver le montant de l’indemnité qu’elle proposait ; qu’elle ne peut donc pas être tenue responsable des retards de chantier allégués.

Elle ajoute qu’elle n’a pas à supporter les conséquences des décisions de

M. [H] et des actes de gestion du sinistre par le syndic ; que la difficulté résulte du désaccord entre les parties sur l’imputabilité à l’incendie des travaux préfinancés par la Sci Manhattan Immobilier laquelle a été indemnisée à hauteur des travaux justifiés ; qu’au surplus, cette dernière n’oppose aucun argument pour justifier que l’indemnité d’assurance versée ne serait pas suffisante, ni que des garanties devraient lui être personnellement acquises pour asseoir sa réclamation.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, la jonction sollicitée par la Sci Manhattan Immobilier a d’ores et déjà été prononcée. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur cette demande.

Sur la garantie de la Sa Gan Assurances

En l’espèce, la Sa Gan Assurances a accepté de garantir les conséquences de l’incendie du 8 août 2012 aux termes de la lettre d’accord signée par le syndic de copropriété le 4 juillet 2014 à hauteur de l’indemnité totale et définitive de

3 194 038 euros. Celle-ci a été approuvée à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires du même jour, sous réserve des dommages non encore apparents et des éventuelles aggravations.

Les travaux ont été achevés dans le lot de la Sci Manhattan Immobilier le 1er juillet 2019 selon l’attestation de son maître d’oeuvre Mme [M].

La quittance d’indemnité différée définitive a été régularisée par le Cabinet Sauvage, syndic de copropriété, le 24 septembre 2019, qui a déchargé la Sa Gan Assurances 'de toutes obligations relatives au sinistre précité et aux dommages qui en ont résulté, le présent document valant quittance définitive et sans réserve à réception des fonds.'.

La Sa Gan Assurances a versé en définitive la somme totale de 3 296 767,03 euros (indemnité immédiate de 2 213 360 euros + indemnités différées de 984 141,03 euros et de 99 266 euros) au vu des quittances des 12 septembre 2014, 10 novembre 2017, et 24 septembre 2019.

La Sci Manhattan Immobilier ne démontre pas que la Sa Gan Assurances a commis à son égard une faute dans l’exécution de ses obligations d’assureur de la copropriété à l’origine du dommage allégué.

La Sa Gan Assurances justifie au contraire avoir fait diligenter une expertise par le Cabinet Elex sur l’examen d’une réclamation postérieure à la date de prescription en matière de règlement de l’indemnité différée. Dans sa note d’expertise du 25 mars 2019, celui-ci a indiqué que 'Dans de nombreux cas, l’assuré ne nous avait pas présenté de devis et a validé des travaux sans notre accord.'. S’agissant des travaux de chaudière et de blindage de la porte palière dans l’appartement de la Sci Manhattan Immobilier, il a chiffré le coût des travaux en distinguant l’indemnité immédiate et l’indemnité différée et en retenant une vétusté.

A l’issue, la Sa Gan Assurances a pris en compte les indemnités immédiates déterminées par l’expert au titre de ces travaux.

La Sci Manhattan Immobilier ne réclame d’ailleurs pas le dédommagement de ces postes de travaux. Elle ne critique pas le montant de l’indemnisation totale, ni n’invoque un retard dans son versement.

En conséquence, la responsabilité de la Sa Gan Assurances n’étant pas établie, les demandes formées contre elle par la Sci Manhattan Immobilier seront rejetées. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur la responsabilité du syndicat de copropriétaires

La Sci Manhattan Immobilier fonde son action uniquement sur les articles 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et 1241 du même code, selon lequel chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en cause de la responsabilité du syndicat de copropriétaires n’exige pas un vote préalable de l’assemblée générale sur la créance revendiquée contre celui-ci par un copropriétaire.

En l’espèce, la Sa Gan Assurances a versé à son assuré la somme totale de

3 296 767,03 euros en indemnisation des conséquences dommageables de l’incendie.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir disposé d’une indemnité totale de

3 303 084,68 euros incluant notamment les intérêts des indemnités placées sur des livrets A et B. S’il précise avoir déterminé, au vu des pièces transmises par la Sarl Citya Flaubert à l’issue de son mandat, que la somme de 2 113 euros a été affectée au paiement de factures de la Sci Manhattan Immobilier sur 2019/2020, il ne peut pas déterminer les montants affectés aux travaux respectivement dans les parties communes et dans les parties privatives, ni la quote-part attribuée à cet effet à chaque lot de copropriété, notamment celui de la Sci Manhattan Immobilier. Le syndicat de copropriétaires reconnaît d’ailleurs que la gestion des comptes consécutifs à l’incendie par son syndic de l’époque rend impossible l’établissement d’un bilan financier précis et définitif du sinistre et de son indemnisation.

Au 18 octobre 2018, date du procès-verbal établi par Me [W], huissier de justice, en présence notamment du gérant de la Sci Manhattan Immobilier qui l’avait mandaté et de son avocat, des avocats de la société Archidual, maître d’oeuvre, et du syndicat de copropriétaires, restaient à exécuter dans l’appartement des travaux :

— de menuiseries, de peintures, de plomberie et de chauffage dans la pièce principale et la salle d’attente,

— de reprise de la cheminée dans la pièce principale,

— de pose de faux plafonds, de peintures, et de menuiseries dans le couloir,

— de pose de faux plafonds, de peintures, de menuiseries, et de plomberie dans les Wc, – de menuiseries et de peintures dans le secrétariat,

— de pose d’un séparateur de balcon avec l’appartement situé au nord,

— de serrurerie pour tous les appareillages des portes intérieures,

— d’électricité dans la salle d’attente pour l’installation d’un thermostat,

— de climatisation prévus pas un devis de la société Sovimef.

Les importants retards dans l’exécution des travaux de remise en état et, consécutivement, l’absence d’affectation des indemnités perçues par le syndicat de copropriétaires destinées à leur réalisation ont déterminé la Sci Manhattan Immobilier à y faire procéder à ses frais avancés pour lui permettre de reprendre possession de son appartement afin de le louer. Elle justifie avoir mandaté à cet effet un maître d’oeuvre Mme [M]. Les travaux qui ont été effectués entre mars et juin 2019, hormis ceux relatifs à la climatisation laissés à la société Archidual, comme il ressort du planning opérationnel versé aux débats, correspondent à ceux précités qui nécessitaient d’être poursuivis et achevés pour rendre l’appartement habitable.

La faute de gestion du syndicat de copropriétaires, qui a participé à l’engagement par la Sci Manhattan Immobilier de dépenses qui devaient être couvertes par l’indemnisation versée par la Sa Gan Assurances pour restaurer son appartement dans l’état où il se trouvait avant le sinistre, engage sa responsabilité délictuelle.

La Sci Manhattan Immobilier ne démontre pas que la climatisation, mise en place en octobre 1999, avant l’incendie, avait été autorisée par la copropriété et les services d’urbanisme de la ville de Rouen. Elle n’établit pas davantage que cette installation a été indemnisée par l’assureur, lequel souligne dans ses écritures le défaut d’autorisation par une assemblée générale de la copropriété. Il ressort enfin du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2018 que l’autorisation donnée postérieurement à la Sci Manhattan Immobilier d’effectuer l’installation de climatisation l’a été à ses frais exclusifs. Le coût de son installation selon les factures de la Sarl Durand Fils du 19 décembre 2019 de 3 818,04 euros et de la Sas Sovimef du 30 janvier 2020 de 15 780 euros demeure donc à sa charge.

En définitive, le syndicat de copropriétaires sera condamné à rembourser à la Sci Manhattan Immobilier le coût des travaux qu’elle a préfinancés à hauteur de

57 190,24 euros (76 788,28 euros ' 3 818,04 euros '15 780 euros). La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur la responsabilité de la Sarl Citya Flaubert

Les dispositions de l’article 1240 du code civil ont été précisées ci-dessus.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des retards importants de plusieurs mois ont affecté le chantier de réhabilitation de l’immeuble incendié.

Toutefois, la Sci Manhattan Immobilier ne démontre pas que ce retard est imputable à la Sarl Citya Flaubert.

Lors de l’instance en référé-provision intentée par la Sci Manhattan Immobilier le

25 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires et la société Archidual ont évoqué respectivement 'une certaine indolence’ et une 'inaction’ de la Sarl Citya Flaubert dans la gestion des conséquences du sinistre. Un autre copropriétaire

M. [F], outre la Sci Manhattan Immobilier, se sont plaints de la 'gestion catastrophique’ du chantier par le syndic en lui adressant plusieurs courriels entre le 13 novembre 2015 et le 11 juillet 2017.

Cependant, la société Archidual, en sa qualité de maître d’oeuvre du chantier, avait tout intérêt, dans le but de se dédouaner, à faire peser le retard sur le seul maître de l’ouvrage représenté par son syndic.

En outre, la Sarl Citya Flaubert justifie qu’elle n’est pas restée inactive dans le suivi de l’exécution des travaux. Elle a signé des ordres de service aux entreprises émis par le maître d’oeuvre entre janvier 2014 et juillet 2015. Entre le 24 avril 2015 et le 24 janvier 2017, elle a adressé des mises en demeure recommandées aux entreprises défaillantes, dont l’absence avait été relevée lors du procès-verbal de constat établi à la demande du syndicat de copropriétaires le 6 octobre 2016. Elle a également assisté à des réunions de chantier comme il ressort de courriels de

M. [F].

De plus, des discussions sur la prise en charge de l’installation de chauffage central entre la Sci Manhattan Immobilier et le maître d’oeuvre entre le 28 avril 2016 et le 28 février 2017, lesquelles se sont poursuivies jusqu’à la décision finale de la Sa Gan Assurances transmise par courriel du 7 mai 2019 de verser l’indemnité immédiate de 1 624 euros après déduction de la vétusté, ont contribué au retard dans l’avancement du chantier. Il en a été de même de la décision sur la prise en charge du coût de l’installation de la porte blindée qui date du même jour. Une mise en demeure avait été adressée le 11 décembre 2017 par la Sarl Citya Flaubert à la Sa Gan Assurances pour que celle-ci prenne position sur ces deux postes de travaux.

Aucun défaut de diligence ne peut davantage être retenu contre la Sarl Citya Flaubert pour l’installation de la climatisation. Comme il a été vu ci-dessus, celle-ci n’a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires que le 13 décembre 2018 et uniquement aux frais exclusifs de la Sci Manhattan Immobilier. La déclaration de non-opposition à déclaration préalable a été délivrée par le maire de [Localité 6] le 20 mai 2019 et la facture des travaux afférents date du 30 janvier 2020.

La Sci Manhattan Immobilier s’appuie par ailleurs sur le procès-verbal précité de constat du 18 octobre 2018 pour étayer ses griefs. Mais, à cette date et depuis plus de quatre mois, le mandat de syndic de la Sarl Citya Flaubert avait pris fin.

En définitive, les conditions de la responsabilité délictuelle de la Sarl Citya Flaubert dans le retard pris dans l’exécution des travaux n’étant pas réunies, la Sci Manhattan Immobilier sera déboutée de son action engagée à son encontre. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur le recours en garantie du syndicat de copropriétaires contre la Sarl Citya Flaubert

L’article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 18 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à ce litige, précise que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

En l’espèce, la Sarl Citya Flaubert n’a pas tenu un état financier et comptable précis de l’indemnisation versée par la Sa Gan Assurances en réparation des conséquences dommageables de l’incendie, de son affectation aux travaux concernant les parties communes et les parties privatives, et de la détermination de la part revenant à chaque lot de copropriété. Elle n’a pas davantage soumis les comptes définitifs retraçant les affectations retenues au final à la connaissance et au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ces manquements fautifs, elle a privé son mandant de la possibilité d’en justifier auprès des copropriétaires, ce qui a conduit à la condamnation prononcée ci-dessus contre lui.

Elle engage donc sa responsabilité contractuelle à son égard.

L’explication non prouvée de la Sarl Citya Flaubert selon laquelle les éléments qu’elle a transmis n’ont pas été correctement exploités par le syndicat de copropriétaires et/ou son nouveau syndic n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

La Sarl Citya Flaubert sera donc condamnée à garantir le syndicat de copropriétaires de toute condamnation prononcée contre lui au profit de la Sci Manhattan Immobilier. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Partie perdante, la Sarl Citya Flaubert sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable de la condamner également à payer à la Sci Manhattan Immobilier la somme de 1 500 euros que celle-ci réclame au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés pour cette procédure d’appel.

Partie perdante à l’égard de la Sa Gan Assurances qu’elle a attraite inutilement en cause d’appel, la Sci Manhattan Immobilier sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de ses frais de procédure.

Les autres demandes présentées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Citya Flaubert à payer à la Sci Manhattan Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne la Sci Manhattan Immobilier à payer à la Sa Gan Assurances la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne la Sarl Citya Flaubert aux dépens d’appel.

Le greffier, La résidente de chambre,