N° RG 24/02372 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JWNG

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 26 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22-001461

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] du 14 novembre 2023

APPELANTE :

Madame [X] [S]

née le 10 Novembre 1961 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Patrick ALBERT de la SCP ALBERT PATRICK, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Juliette AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003168 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE :

S.A. MATMUT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assisté par M^e Astrid LEFEZ, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 03 avril 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 26 juin 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé avec effet au 27 février 2020, la société anonyme (SA) Matmut a consenti à M. [E] [U] un bail d’habitation portant sur un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 7], [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 844 euros, outre une provision pour charges de 105 euros.

M. [U] est décédé le 18 mai 2021.

Le 25 mars 2022, une sommation de payer la somme de 3754,08 euros au titre des loyers et charges a été délivrée à Mme [X] [S], qui était liée à M. [U] par un pacte civil de solidarité.

Par acte d’huissier du 9 août 2022, dénoncé au Préfet de la Seine-Maritime le 11 août 2022, la SA Matmut a fait assigner Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer la résiliation du bail verbal conclu entre les parties, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif.

Par jugement du 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

condamné Mme [S] à payer à la SA Matmut la somme de 19.77,95 euros au titre des loyers arrêtés au 29/08/2023, échéance du mois d’août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25/03/2022, ainsi que les loyers et charges qui seront dus depuis cette date jusqu’au jugement,

— prononcé la résiliation du bail verbal portant sur l’immeuble les Villas Palatines, [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 14/11/2023,

— ordonné la libération des lieux,

— dit qu’à défaut pour Mme [S] d’avoir quitté les lieux 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse,

— condamné Mme [S] à payer à la SA Matmut une indemnité d’occupation mensuelle, augmenté des charges, d’un montant total de 964,29 euros et ce à compter du présent jugement et jusqu’à libération des lieux,

— débouté Mme [S] de sa demande de délai de paiement,

— condamné Mme [S] à payer à la SA Matmut la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] aux dépens qui comprendront notamment les frais de sommation de payer du 25/03/2022.

Par déclaration électronique du 5 mars 2024, Mme [S] a interjeté appel de cette décision, sans toutefois joindre la décision à la déclaration d’appel. Une demande d’aide juridictionnelle a été adressée au bureau d’aide juridictionnelle le 3 avril 2024, laquelle a été accordée à hauteur de 100 % suivant décision du bureau d’aide juridictionnelle du 12 juin 2024. Par déclaration du 3 juillet enregistré au greffe le 4 juillet 2024, Mme [S] a régularisé une seconde déclaration d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions communiquées le 20 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [S] demande à la cour de :

voir infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre principal,

débouter la SA Matmut de ses demandes, faute de justifier d’une convention écrite ou de rapporter la preuve d’un accord verbal et de son contenu,

A titre subsidiaire,

débouter la SA Matmut de ses demandes faute d’exclure de ses décomptes les sommes dues avant le décès de M. [U] et de produire les comptes de régularisation de charges et les pièces justificatives de celle-ci,

Dans tous les cas, lui accorder un délai pour quitter les lieux jusqu’au printemps 2025,

débouter la SA Matmut de toute demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle conteste l’existence d’un accord ou d’un bail verbal au profit de la SA Matmut, ainsi que le décompte des sommes réclamées au titre des loyers qui comprennent ceux antérieurs au décès de M. [U] et au titre des provisions sur charges, en l’absence de justificatifs. Elle sollicite en tout état de cause des délais pour quitter les lieux.

Dans ses conclusions communiquées le 18 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SA Matmut demande à la cour de :

déclarer recevable mais mal fondé l’appel régularisé par Mme [S] à l’encontre du jugement rendu le 14 novembre 2023 ;

débouter Mme [S] de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement rendu le 14 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

dire que sa créance actualisée s’élève à 33.841,94 euros arrêtée au 6 décembre 2024,

dire que Mme [S] devra quitter les lieux au plus tard le 31 mars 2025, et qu’à défaut, son expulsion pourra être ordonnée dans les termes du jugement rendu le 14 novembre 2023 qui sera confirmé;

débouter Mme [S] de toutes autres demandes ;

condamner Mme [S] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Elle sollicite la confirmation du jugement qui a reconnu l’existence d’un bail verbal et souligne la particulière mauvaise foi de Mme [S], qui a saisi le juge de l’exécution aux fins de lui octroyer des délais pour quitter les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bail verbal

La SA Matmut se prévaut de la convention liant les parties, faisant valoir que dès lors que le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de son existence se fait par tout moyen, et une fois son existence reconnue et démontrée, il est soumis aux dispositions de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, l’absence d’écrit n’étant pas sanctionnée par la nullité du bail,

que les faits, ainsi que l’a relevé le premier juge, démontrent qu’il existe un bail verbal conclu avec Mme [S].

Mme [S], pour sa part, s’oppose aux demandes de la SA Matmut, niant l’existence d’un rapport locatif, soutenant qu’il n’existe aucune convention écrite, ni aucune preuve du contenu de la convention orale alléguée.

En l’espèce, le premier juge a retenu que la preuve de l’obligation dont se prévaut la bailleresse résulte des éléments du dossier, alors que celle-ci produit le bail initial signé à effet au 27 février 2020, la sommation de payer adressé à Mme [S] le 25 mars 2022 et un décompte des sommes dues à hauteur de 19.177,95 euros au 29 août 2023, et que Mme [S] ne contestait pas avoir repris l’exécution du bail après le décès de M. [U].

Mme [S] indique dans ses conclusions à hauteur d’appel qu’elle reconnaît qu’elle se trouvait dans les lieux du fait de M. [U], qu’elle pensait pouvoir s’entendre avec la SA Matmut sur les conditions d’un maintien dans les lieux, pour être attributaire des biens de ce dernier, mais qu’il lui a été opposé des conditions non discutées et un compte qui n’a pu être vérifié, que la somme réclamée au titre de la dette locative comprenait des sommes remontant à 2020, soit bien antérieures à son décès, qu’elle n’a pas cherché à se maintenir indûment dans les lieux mais à solliciter des délais nécessaires pour vendre son propre logement.

Ces explications permettent d’établir une reconnaissance implicite du principe de la dette et partant de la relation contractuelle, dont Mme [S] vient opportunément contester l’existence devant la cour, alors qu’il est produit deux avis de virement de la somme de 1025,45 euros effectués le 4 juillet 2024 précisant ' loyer [S] juillet’ et le 19 août 2024, que le jugement déféré a été signifié à son petit-fils le 8 mars 2024, que suivant requête déposée au greffe du juge de l’exécution le 14 septembre 2024, elle a sollicité des délais jusqu’au 31 mars 2025 pour quitter le logement expliquant qu’elle avait des problèmes de santé et qu’elle avait hérité d’un bien immobilier qu’elle souhaitait vendre pour payer sa dette, délais auxquels la SA Matmut ne s’est pas opposée, le juge de l’exécution ayant fait droit à sa demande suivant jugement du 4 décembre 2024.

Mme [S] n’est donc pas fondée à contester l’existence du bail verbal la liant à la SA Matmut. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré, au visa des articles 1709, 1728 et 1224 du code civil, que la locataire était tenue d’une obligation essentielle de paiement du loyer et des charges au terme convenu, et que le juge pouvait prononcer la résiliation du contrat en cas de manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations, ce qui était le cas en l’espèce, la locataire ayant cessé le paiement du loyer depuis le mois de février 2022, en dépit de la sommation de payer la somme de 3724,25 euros délivrée le 25 mars 2022, l’arriéré n’ayant cessé d’augmenter.

La SA Matmut justifie par les pièces produites que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 33.841,94 euros au 6 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, déduction faite des virements effectués par la SCP [Y], notaire en charge des opérations de la succession d'[E] [U] les 12 et 13 août 2021 à hauteur de 1827,93 euros et 2847 euros en règlement des loyers dus antérieurement au décès. La SA Matmut justifie également des régularisations opérées au titre des charges locatives par la production des extraits de compte des sociétés Foncia puis Esset property management au titre des exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le manquement de la locataire était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, et en ce qu’il a ordonné son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la quittance locative jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais aux fins de quitter les lieux

Mme [S] maintient sa seule demande de délai pour quitter le logement, ce jusqu’à fin mars 2025, en raison de ses problèmes de santé et ayant besoin de temps pour organiser son déménagement.

La SA Matmut s’oppose à l’octroi de plus amples délais.

Force est de constater que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen a déjà octroyé à Mme [S] un délai jusqu’à la date précitée suivant jugement du 4 décembre 2024, les délais octroyés par le juge de l’exécution étant dépassés à la date à laquelle la cour statue, sans que Mme [S] n’ait actualisé ses prétentions ou formulé une nouvelle demande de délai.

La demande est dès lors dépourvue d’objet.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] sera condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Matmut les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [X] [S] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

Déboute la SA Matmut de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente