Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximite, 9 octobre 2025, n° 25/01267

TGI Le Havre 27 février 2025

CA Rouen
Confirmation 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Perspective de vente amiable
La cour a estimé que la valeur de l'immeuble, selon les estimations fournies, était supérieure au prix de vente proposé, et que l'opposition du créancier à la vente amiable justifiait le rejet de la demande.
Autre
Fixation des conditions de la vente amiable
La cour a confirmé le jugement ordonnant la vente forcée, sans statuer sur la demande de renvoi pour fixation des conditions de vente amiable, puisque celle-ci a été rejetée.
Autre
Dépens de la procédure
La cour a décidé que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente, sans statuer spécifiquement sur la demande des appelants.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. et Mme [T] ont interjeté appel d'un jugement du juge de l'exécution du Havre qui avait rejeté leur demande d'autorisation de vente amiable de leur bien immobilier saisi. La question juridique principale était de savoir si les conditions pour autoriser une vente amiable étaient réunies. Le juge de première instance a conclu que la valeur du bien était supérieure au prix proposé par les appelants, justifiant ainsi le rejet de leur demande. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a confirmé le jugement de première instance, estimant que la vente forcée était justifiée en raison de l'opposition du créancier et des incohérences dans l'évaluation du bien. La cour a donc infirmé la demande d'autorisation de vente amiable et a renvoyé l'affaire au juge de l'exécution pour poursuivre la saisie immobilière.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximite, 9 oct. 2025, n° 25/01267
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	25/01267
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Le Havre, JEX, 27 février 2025, N° 24/00016
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stanislas MORELGuillaume DES ACRES DE L'AIGLE
Cabinet(s) :	DPCMKBONIFACE - DAKIN & ASSOCIES
Parties :	S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

Texte intégral

N° RG 25/01267 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5ZZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 09 OCTOBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00016

Jugement du Juge de l’exécution du Havre du 27 février 2025

APPELANTS :

Monsieur [D] [T]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté et assisté par M^e Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE

Madame [K] [S] épouse [T]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée et assistée par M^e Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n°379 502 644

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Guillaume DES ACRES DE L’AIGLE de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 juin 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 09 octobre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la SA Crédit immobilier de France ouest a fait délivrer à M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] , un commandement de payer valant saisie, régulièrement publié au Service de la publicité foncière du Havre le 4 juin 2024, sous le volume 2024 S Numéro 14, portant sur les biens et droits immobiliers constitués d’une maison individuelle à usage d’habitation, située [Adresse 1] à [Localité 15] (76), cadastrés section AI, n°[Cadastre 7] et [Cadastre 10], d’une contenance totale de 3a 54ca, pour avoir paiement de la somme de la somme de 106.169,23 euros , en vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant prêt consenti par la SA Crédit immobilier de France ouest à hauteur de 119 400 euros remboursable en 360 mensualités de 366,16 euros pour les 51 premières échéances, hors assurance, puis de 586,59 euros pour les 309 échéances suivantes, hors assurance, au taux contractuel de 3,55 % l’an et au taux annuel effectif global de 4,09 %, garanti par le privilège de prêteur de deniers ainsi que d’une hypothèque conventionnelle.

Par acte du 15 juillet 2024, la SA Crédit immobilier de France developpement a fait assigner M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] à l’audience d’orientation aux fins de voir fixer sa créance et ordonner la vente forcée dudit bien.

Par acte authentique du 21 janvier 2025 établi par M. [C] [J], notaire à [Localité 11] (94), M. et Mme [T] ont régularisé un compromis de vente du bien désigné ci-dessus pour un prix net vendeur de 50 000 euros au profit de M. [R] [F].

Par jugement contradictoire du 27 février 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Havre a :

— déclaré régulière en la forme la procédure de saisie immobilière ;

— mentionné la créance de la SA Crédit immobilier de France developpement à l’égard de M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] pour la somme globale de 102 935,64 euros, outre les intérêts au taux contractuel de 3,3 % sur 99 290,98 euros et au taux légal sur le surplus à compter du 23 janvier 2024 ;

— débouté M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] de leur demande d’autorísation de vendre le bien saisi amiablement ;

— ordonné la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 17 mai 2024 ;

— fixé l’audience d’adjudication devant se tenir dans les locaux du tribunal judiciaire situés [Adresse 5] au jeudi 26 juin 2025 à 14h00 ;

— dit qu’il sera procédé à la visite de l’immeuble par un commissaire de justice, le cas échéant, assisté d’un serrurier et de la force publique ;

— autorisé si besoin le commissaire de justice mandaté par le créancier poursuivant à pénétrer dans les lieux saisis en présence des personnes désignées à l’alinéa 1 de l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution et des experts dont l’intervention serait obligatoire préalablement à la vente ;

— réservé la taxe des frais de poursuite ;

— dit que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelé que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 1er avril 2025.

Après avoir été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du président de chambre délégué par le premier président du 10 avril 2025 sur la requête présentée le 4 avril 2025, par actes du 9 mai 2025, la Caisse de crédit mutuel a fait assigner M. et Mme [T] pour le jour fixé.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions communiquées le 4 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] demandent à la cour de voir :

— annuler et/ou infirmer, à tout le moins réformer le jugement rendu en date du 27 février 2025 (RG n°24/00016) par le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire du Havre ;

— constater que M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] justifient de la perspective de vente amiable pouvant être réalisée dans des conditions satisfaisantes;

En conséquence,

— autoriser la vente amiable de l’immeuble saisi ;

— renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire du Havre aux fins de fixation des conditions de ladite vente amiable, conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 20 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SA Crédit immobilier de France développement demande à la cour de :

— débouter M. [D] [T] et Mme [K] [S] épouse [T] de leur appel ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 février 2025 par le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire du Havre ;

— rejeter la demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi ;

— renvoyer l’affaire devant le juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire du Havre aux fins de fixation des nouvelles conditions de la vente forcée ;

— condamner les débiteurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 600 euros ;

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé que l’appel ne porte que sur la disposition du jugement déféré qui a rejeté la demande d’autorisation de vente amiable, les appelants ne contestant ni le principe, ni le montant de la dette.

1 – Sur la demande d’autorisation de vente amiable

Selon l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Le premier juge a rejeté la demande de vente amiable formulée sur la base d’un prix net vendeur de 50.000 euros au motif que le créancier poursuivant justifiait que la valeur de l’immeuble avoisinait 90.000 euros et que le compromis réservait la conclusion de la vente à l’accord de ce dernier.

A hauteur d’appel, M. et Mme [T] réitèrent leur demande d’autorisation de vente amiable et produisent le compromis de vente signé le 21 janvier 2025. Ils versent en outre aux débats deux attestations de valeur établies le 26 décembre 2024, estimant le prix de vente du bien à 60.000,00 euros avec une marge en deçà ou au-delà de 5% (cabinet [Localité 14] pièce n° 6), ou le situant dans une fourchette comprise entre 65.000 et 75.000 euros. (cabinet Lemaistre immobilier, pièce n° 7).

La SA Crédit immobilier de France développement s’oppose à cette demande aux motifs que la promesse de vente a été régularisée à hauteur d’un prix constituant moins de la moitié de sa créance qui s’établit à 109.694,44 euros au 22 janvier 2025, que la valeur du bien se fixe à 90.000 euros en tenant compte de son état et qu’il est surtout prévu dans la promesse de vente que la réitération de la vente ne pourra s’effectuer que si elle renonce au surplus de sa créance et accepte son cantonnement à hauteur de 50.000 euros, ce qu’elle refuse.

M. et Mme [T] expliquent la différence de valeur d’avec l’estimation produite par la SA Crédit immobilier de France développement par le fait que l’expert commis n’aurait pas tenu compte des travaux nécessaires pour remettre le bien en état et en particulier de la nécessité de changer la toiture, ce qui vient diminuer le prix de vente, ce que conteste l’intimée qui excipe diverses photographies jointes au rapport d’évaluation.

Au regard en outre des pièces versées par les appelants eux-mêmes, il peut être attendu un prix de vente bien supérieur à celui fixé dans la promesse de vente, la fourchette haute atteignant 75.000 euros, ce que du reste ils concèdent lorsqu’ils indiquent 'justifier une mise en vente qui ne peut dépasser 75.000,00 euros'. En tout état de cause, ils n’explicitent pas le prix convenu dans le cadre de la promesse régularisée le 21 janvier 2025 qui n’apparaît pas correspondre à la réalité du marché.

Par ailleurs, force est de relever que l’opposition du créancier poursuivant fait obstacle à la vente envisagée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a ordonné la vente forcée de l’immeuble.

2 – Sur les frais de procédure

Les dépens seront employés en frais de vente soumis à taxe.

L’équité commande de rejeter la demande formée par la SA Crédit immobilier de France développement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Renvoie la procédure au juge de l’exécution du Havre aux fins de poursuite de la saisie immobilière,

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

Déboute la SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la SA Crédit immobilier de France ouest de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La greffière La présidente