N° RG 24/03570 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZCT

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 12 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1124000773

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 12 septembre 2024

APPELANTS :

Monsieur [P] [H]

né le 02 Avril 1982 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e Océane DUTERDE, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000875 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Madame [F] [J] épouse [H]

née le 02 Février 1985 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée et assistée par M^e Océane DUTERDE, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000876 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [I] [S]

né le 19 Décembre 1946 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Erick LECOEUR de la SELARL LECOEUR & DUMONTIER-SERREAU, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 10 avril 2025 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame DE MASCUREAU, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 12 juin 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 15 février 2015, M. [I] [S] a consenti à M. [P] [H] et à Mme [E] épouse [H] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] (76) moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 140 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, remis à étude, M. [S] a fait délivrer à M. et Mme [H] un congé pour vente de l’immeuble loué, pour le 14 février 2024, le montant du prix de la vente étant précisé, soit 265 000 euros.

Le 05 décembre 2023, le bailleur a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des impayés de loyers des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 04 décembre 2023, M. [S] a fait délivrer à M. et Mme [H] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire à hauteur de 4 040 euros d’arriérés locatifs dûs à la date du 31 octobre 2023, outre les frais d’acte.

En l’absence de réponse de M. et Mme [H] à l’offre de vente, Maître [C] [R], commissaire de justice, a vainement tenté d’établir un état des lieux de sortie et a dressé un procès-verbal de carence le 14 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, M. [S] a fait délivrer à M. et Mme [H] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, dénoncé au Préfet de Seine-Maritime par voie électronique le 11 avril 2024, M. [S] a fait assigner M. et Mme [H] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constat de résiliation du bail, d’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Suivant jugement réputé contradictoire du 12 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté la validité du congé pour vendre délivré par M. [S] le 10 août 2023 à M. et Mme [H] ;

— constaté à la date du 15 février 2024 la résiliation du bail conclu le 15 février 2015 entre M. [S] d’une part et M. et Mme [H] d’autre part, et portant sur un immeuble situé [Adresse 4] (76), par l’effet du congé pour vendre délivré le 10 août 2023 ;

— ordonné la libération des lieux ;

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [H] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

— condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. [S] la somme de 12 439 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouté M. [O] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. [S] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du congé pour vendre, du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces deux derniers actes aux administrations ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit ;

— dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal au Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration électronique du 12 octobre 2024, M. et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée suivant un calendrier de procédure à bref délai.

Suivant jugement du 26 décembre 2024 en rectification d’une erreur matérielle, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a modifié le prénom de [O] en [I], l’identité du demandeur étant M. [I] [S].

Suivant ordonnance de référé du 30 avril 2025, la juridiction de la Première Présidente de la cour d’appel de Rouen a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire assortissant les dispositions du jugement du 12 septembre 2024, présentée par les époux [H] et les a condamnés à payer à M. [I] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 27 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien-fondé ;

— infirmer le jugement sus-énoncé et daté en ce qu’il a :

constaté la validité du congé pour vendre délivré par M. [S] le 10 août 2023 à M. et Mme [H] ;

constaté à la date du 15 février 2024 la résiliation du bail conclu le 15 février 2015 entre M. [S] d’une part et M. et Mme [H] d’autre part, et portant sur un immeuble situé [Adresse 4] (76), par l’effet du congé pour vendre délivré le 10 août 2023 ;

ordonné la libération des lieux ;

dit qu’à défaut pour M. et Mme [H] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. [S] la somme de 12 439 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. [S] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du congé pour vendre, du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces deux derniers actes aux administrations ;

rappelé que l’exécution provisoire était de droit ;

dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal au Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;

— déclarer nul le congé pour vendre délivré à la demande de M. [S] le 10 août 2023 à M. et Mme [H] ;

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail conclu le 15 février 2015 entre M. [S] d’une part et M. et Mme [H] d’autre part, et portant sur un immeuble situé [Adresse 5] (76), par l’effet de la nullité du congé pour vendre délivré le 10 août 2023 ;

— fixer la créance de M. [S] au titre des loyers impayés à la somme de 15 995 euros ;

— ordonner le report de deux années du paiement des sommes dues par M. et Mme [H], ;

— dire que tout paiement s’imputera en priorité sur le capital ;

— dire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit équivalent à un taux légal ;

A titre subsidiaire,

— autoriser M. et Mme [H] à s’acquitter de la somme due au bailleur par versement mensuel de 660 euros pendant 23 mensualités et le solde à la 24ème mensualité ;

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner l’octroi d’un délai de grâce au bénéfice de M. et Mme [H] quant à l’expulsion portant sur l’immeuble situé [Adresse 5] (76) ;

— dire n’y avoir lieu à expulsion jusqu’à l’expiration du délai d’un an courant à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner M. [S] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions communiquées le 24 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [I] [S] demande à la cour de :

A titre principal,

— dire et juger que les demandes présentées par M. et Mme [H] en cause d’appel s’analysent en des demandes nouvelles ;

En conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [H] ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— débouter M. et Mme [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner solidairement M. et Mme [H] lui à payer une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [H] enfin et de la même façon aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes nouvelles en cause d’appel

M. [S] soulève l’irrecevabilité des demandes formulées par les appelants comme étant nouvelles en cause d’appel, au visa des articles 561 à 566 du code de procédure civile.

Il fait valoir que Mme [H], présente en première instance n’a pas contesté la validité du congé pour vendre, ni le prix énoncé dans le congé, qu’elle n’est donc plus recevable à former en appel de telles demandes, qualifiées de nouvelles et devant être déclarées irrecevables.

Les époux [H] répondent que M. [H] n’a pas comparu en personne à l’audience et qu’il n’a pas été représenté, le jugement étant qualifié de décision réputée contradictoire; que Mme [H], seule à l’audience, a fait état de la situation financière difficile du couple, mais n’a pu présenter ses demandes sous une forme juridique, ses arguments tendant néanmoins à solliciter un maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement. Ils soutiennent en conséquence que leurs demandes formulées en appel ne sont donc pas nouvelles, mais tendent à conforter les arguments de première instance soulevés par Mme [H] et à répondre aux prétentions du bailleur.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, Mme [H], en sa qualité de défenderesse, a fait état en première instance d’une situation financière précaire du couple, mais n’a formulé aucune prétention à l’encontre de M. [S].

M. [H], également défendeur, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter devant le premier juge.

Leurs demandes formulées en appel sont donc nouvelles.

Cependant, leurs demandes tendent, en leur qualité de défendeurs en première instance, à faire écarter les prétentions adverses, formulées devant le premier juge et maintenues en appel par M. [T]. Elles critiquent la régularité du congé pour vendre, ayant notamment pour conséquence de faire résilier leur bail et de leur ordonner de libérer les lieux.

Elles sont donc recevables.

En revanche, la demande de délai de grâce, formulée à titre subsidiaire, ne tend pas à faire écarter directement les prétentions du bailleur, dès lors que ces délais prévus par le code des procédures civiles d’exécution pour surseoir à l’expulsion prononcée par le juge du fond, ne s’appliquent qu’après la signification du commandement de quitter les lieux, ce qui n’est pas l’objet de la première instance, ni de l’instance d’appel.

Les demandes formulées par les appelants seront donc déclarées recevables, à l’exception de la demande de délai de grâce, formulée à titre subsidiaire par les époux [H].

Sur la régularité du congé pour vente du 10 août 2023 et ses conséquences

M. et Mme [H] critiquent la décision du premier juge ayant retenu la validité du congé, sa prise d’effet régulière au 15 février 2024 et la résiliation du bail en conséquence à cette date.

Ils font valoir pour l’essentiel que le congé est au contraire entaché d’irrégularités, que le prix de vente fixé et annoncé dans l’acte de congé pour vendre à hauteur de 265 000 euros était particulièrement surévalué et en réalité uniquement destiné à mettre fin au bail des locataires, sans que le bailleur-propriétaire n’ait la réelle intention de vendre, aucun DPE du bien n’ayant été réalisé lors de la mise à bail par ailleurs.

Ils concluent au caractère frauduleux d’une part et nul d’autre part, du congé pour vendre.

Les appelants ajoutent que l’acte de congé n’a pas été délivré à Mme [H], celle-ci n’ayant pas reçu le courrier d’accompagnement de l’étude adressé à son seul époux, et le congé pour vendre ne mentionnant pas les modalités de sa remise à son égard.

M. [S] sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, il résulte des pièces produites que l’acte de congé pour vendre a bien été délivré le 10 août 2023 à étude, aussi bien à M. [H] qu’à Mme [H].

En outre, le premier juge a exactement retenu, par des motifs que la cour adopte que les mentions et délais prévus par les articles 15-I et 15-II de la loi du 06 juillet 1989 avaient été respectés.

Enfin, les époux [H] qualifient le prix de vente fixé à 265 000 euros de prix surélevé, en ne fondant leurs allégations que sur une estimation d’un prix moyen du mètre carré d’un appartement ou d’une maison obtenue sur internet dans le secteur d’habitation concerné, au 1er décembre 2024.

L’intimé soutient valablement que le prix fixé se situe dans la fourchette haute du prix moyen pour un appartement de la même surface dans ce quartier, sans cependant dépasser le maximum. La cour ajoute qu’aucune estimation du bien immobilier lui-même n’est produit, ce qui ne permet pas d’avoir une évaluation précise du bien, avec ses caractéristiques particulières.

Ce seul document ne peut donc être considéré comme probant.

Les appelants échouent donc à prouver que le prix fixé par M. [S] était excessif et uniquement destiné à obtenir de façon déguisée le départ des locataires.

Le jugement ayant constaté la régularité du congé pour vendre délivré le 10 août 2023 par M. [I] [S] aux époux [H] sera donc confirmé.

Seront en conséquence confirmées les dispositions relatives au constat de résiliation du bail à la date du 15 février 2024, par l’effet du congé pour vendre, à la libération des lieux, si besoin par la voie de l’expulsion, à la condamnation solidaire des époux [H] à payer à M. [I] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’à la condamnation solidaire des époux [H] à payer à M. [I] [S] la somme de 12 439 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

M. et Mme [H] sollicitent, au visa du texte susvisé, des délais de paiement de leur dette, soit par un report de paiement de deux ans, avec imputation prioritaire sur le capital et intérêts à taux réduit, soit par un échelonnement comportant le versement de 23 mensualités de 660 euros et le paiement du solde lors de la 24ème mensualité, actualisant leur dette à un montant dû de 15 995 euros, déduction faite d’une somme de 1 200 euros versée volontairement par M. [H].

Les époux indiquent s’acquitter de l’indemnité d’occupation mensuelle fixée dans le jugement entrepris et précisent avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de Seine Maritime, justificatif à l’appui.

M. [S] s’oppose à cette demande de délais de paiement, faisant état d’une augmentation de la somme due depuis le jugement entrepris.

Il résulte des pièces versées aux débats que si les époux [H] justifient bien s’être acquittés, le 25 février 2025, du paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation due pour janvier et février 2025, ils ne justifient pas s’en acquitter régulièrement.

Malgré quelques paiements, la dette s’est accrue.

L’incapacité des époux [H] à payer régulièrement l’indemnité d’occupation due chaque mois et leur situation précaire financière ne permet pas de considérer qu’ils seront à même de respecter un échéancier, ni de payer l’intégralité de leur dette au bout de deux ans.

Il seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

Ils seront également déboutés de leur demande de fixation de leur dette à 15 995 euros, M. [T] versant, quant à lui, un décompte actualisé au 02 janvier 2025, portant la somme due à 18 683,05 euros.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [H], parties succombantes, seront condamnés aux dépens d’appel.

Ils seront en outre condamnés à verser à M. [I] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande présentée à ce titre.

Enfin, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première iinstance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare recevables les demandes formulées par M. [P] [H] et Mme [F] [J] épouse [H] en appel, à l’exception de leur demande subsidiaire tendant à obtenir un délai de grâce pour surseoir à leur expulsion,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [P] [H] et Mme [F] [J] épouse [H] de leur demande de fixation de leur dette, au titre de l’arriéré locatif, à la somme de 15 995 euros,

Déboute M. [P] [H] et Mme [F] [J] épouse [H] de leur demande de délais de paiement,

Condamne M. [P] [H] et Mme [F] [J] épouse [H] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Condamne M. [P] [H] et Mme [F] [J] épouse [H] à verser à M. [I] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [P] [H] et Mme [F] [J] épouse [H] de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente