N° RG 24/04358 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J2Y6

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

20/02191

Président du tribunal judiciaire de Rouen du 21 novembre 2024

APPELANTE :

SCCV PIERRE DE SEINE [Localité 1]

RCS de Rouen 829 824 333

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

Madame [R] [B]

à titre personnel et ès qualités d’héritière de [O] [B]

née le 8 août 1960 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Patrice LEMIEGRE de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e GUNEY

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 4 février 2026 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 4 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 21 novembre 2016, [O] [B] et Mme [R] [B] sa fille ont consenti à la société Bertin Groupe, avec faculté de substitution, une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier sis à [Localité 1], ancien siège social et lieu d’exploitation de la Sarl [B], entreprise de travaux de couverture,

Suivant acte notarié du 14 septembre 2018, en vue de réaliser une opération de construction d’immeubles de logements, la Sccv pierre de Seine [Localité 1] ( ci après la Sccv Pierre de Seine), usant de la faculté de substitution, a acquis de [O] [U] veuve [B] et Mme [R] [B] cet ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], cadastré section AB n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant la somme de 515 000 euros.

Préalablement aux opérations de démolition, la Sccv Pierre de Seine a confié à la Sarl Activ diag 76, assurée auprès de la Sa Mma Iard, la réalisation d’un diagnostic amiante.

Le 13 décembre 2018, la Sarl Activ diag 76 a déposé son rapport faisant état de la présence de matériaux amiantés localisée en divers endroits du site sans préconiser des investigations ou analyses complémentaires.

La Sccv Pierre de Seine a alors confié à la Sasu Normandie désamiantage démolition environnement (la Sasu Ndde) la réalisation des travaux de désamiantage et démolition. Au cours de ces travaux de démolition réalisés en juillet 2019, d’autres matériaux et produits amiantés ont été découverts et constatés par deux procès-verbaux établis par Me [L], commissaire de justice.

Saisi par la Sccv Pierre de Seine, par ordonnance de référé du 3 septembre 2019, le président du tribunal judiciaire de Rouen a ordonné une expertise au contradictoire des venderesses, de la Sarl Activ diag 76 et de son assureur la Sa Mma Iard. Mme [P] étant désignée en qualité d’expert. Elle a déposé son rapport le 21 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2020, la Sccv Pierre de Seine a fait assigner au fond Mmes [B], la Sarl Activ diag 76 et la Sa Mma Iard devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’indemnisation.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2021, Mmes [B] ont fait assigner en intervention forcée M. [Z] [A], ancien gérant de la Sarl [B]. Les procédures ont été jointes.

[O] [B] est décédée le 30 octobre 2021. Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, la Sccv Pierre de Seine a fait assigner Mme [R] [B], ès qualités d’héritière de [O] [B].

Par jugement contradictoire du 21 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la Sccv Pierre de Seine [Localité 1],

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [R] [B],

— rejeté la demande de M. [Z] [A] tendant à ordonner à Mme [R] [B] la production des documents comptables et notamment des factures, relatifs au transfert vers des sites de décharge spécialisée des matériaux de couverture résultant de l’activité de la société [B] entre 1996 et 2004,

— condamné la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile,

— condamné la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] à payer à Mme [R] [B] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] à payer à la Sarl Activ diag 76 et à la Sa Mma Iard la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration au greffe du 20 décembre 2024, la Sccv Pierre de Seine a formé appel du jugement à l’encontre de Mme [R] [B].

L’intimée a constitué avocat le 17 juin 2025.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 4 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 janvier 2026, la Sccv Pierre de Seine [Localité 1], au visa des articles 1602 et suivants, 1641 et suivants, 1137, 1103, 1104 et 1193, 1240 du code civil et 695 et suivants du code de procédure civile, demande à la cour de :

— recevoir la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] en son appel, la dire bien fondée et y faire droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la Sccv Pierre de Seine [Localité 1], et tendant à voir condamner in solidum Mme [R] [B], la société Activ diag 76 et la société Mma Iard, ès qualités d’assureur de la société Activ diag 76, à lui régler :

. la somme de 95 741,50 euros, au titre du coût de traitement des matériaux contenant de l’amiante ;

. la somme de 146 272 euros, au titre du préjudice lié au retard d’exécution du permis de construire ;

. la somme de 3 000 euros, au titre du préjudice lié à la perte de chiffre d’affaires ;

. la somme de 10 000 euros, au titre du préjudice d’atteinte à l’image ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] à payer à Mme [R] [B] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau :

à titre principal, pour manquement à l’obligation de délivrance conforme du bien

— condamner Mme [R] [B], tant pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B] à régler à la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] :

. 95 741,50 euros au titre du coût de traitement des matériaux contenant de l’amiante ;

. 146 272 euros au titre du préjudice lié au retard d’exécution du permis de construire ;

. 43 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de chiffre d’affaires ;

. 10 000 euros au titre du préjudice d’atteinte à l’image ;

à titre subsidiaire, au titre de la garantie des vices cachés

— condamner Mme [R] [B], tant pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B] à régler à la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] :

. 95 741,50 euros au titre du coût de traitement des matériaux contenant de l’amiante ;

. 146 272 euros au titre du préjudice lié au retard d’exécution du permis de construire ;

. 43 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de chiffre d’affaires ;

. 10 000 euros au titre du préjudice d’atteinte à l’image ;

à titre infiniment subsidiaire, au titre de l’existence d’une réticence dolosive

— condamner Mme [R] [B], tant pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B] à régler à la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] :

. 95 741,50 euros au titre du coût de traitement des matériaux contenant de l’amiante ;

. 146 272 euros au titre du préjudice lié au retard d’exécution du permis de construire ;

. 43 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de chiffre d’affaires ;

. 10 000 euros au titre du préjudice d’atteinte à l’image ;

par ailleurs,

— débouter Mme [R] [B], pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B], de sa demande de confirmation du jugement rendu le 21 novembre 2024 (n°20/02191) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter en toute hypothèse, Mme [R] [B], pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B], de toutes demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] ;

— débouter, au surplus, Mme [R] [B], pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B], de son appel incident tendant à voir condamner la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] à payer à Mme [R] [B] la somme de 8 000 euros «à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi » ;

— débouter Mme [R] [B], pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B] de sa demande de condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

en tout état de cause

— condamner Mme [R] [B], tant pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B] à régler à la Sccv Pierre de Seine [Localité 1] la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour la première instance et l’appel ;

— condamner Mme [R] [B], tant pris en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier venant à la succession de Mme [O] [U] veuve [B] aux entiers dépens de l’instance de référé, de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise pour un montant de 2 899,05 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 8 janvier 2026, Mme [R] [B], à titre personnel et ès qualités d’héritière de [O] [B], au visa des articles 1103, 1603 et suivants, 1641 et suivants et 1147 et suivants du code civil, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 21 novembre 2024 (RG 20/02191) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Mme [R] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter en conséquence la société Pierre de Seine [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [R] [B] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de sa mère Mme [O] [U] veuve [B] ;

au surplus et y ajoutant,

— condamner la société Pierre de Seine [Localité 1] à payer à Mme [R] [B] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

— condamner la société Pierre de Seine [Localité 1] à payer à Mme [R] [B] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Pierre de Seine [Localité 1] aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de la Selarl Patrice Lemiegre, Philippe Fourdrin, Suna Guney, associés.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIVATION

1- Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

La Sccv Pierre de Seine reproche aux venderesses d’avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien litigieux.

Elle soutient que la clause de l’acte de vente selon laquelle le vendeur déclare qu’ « à sa connaissance » aucun déchet n’est entreposé dans le bien vendu ou enfoui dans le sol garantit l’acquéreur de l’absence de déchet susceptible de remettre en cause la consistance du bien ou les conditions de jouissance de celui-ci. Seule l’amiante dans le bâti était connue : il était convenu qu’aucun autre déchet amianté ne devait être retrouvé entreposé ou enfoui sur le site.

Elle ajoute que le projet de construire sur le terrain était connu des venderesses et était donc entré dans le champ contractuel.

Elle précise que Mme [R] [B], ultime gérante de la Sarl [B] avant sa liquidation judiciaire, avait parfaitement connaissance de l’entreposage et l’enfouissement de matériaux amiantés sur le site en violation de la réglementation environnementale.

Mme [B] fait valoir que la clause par laquelle le vendeur indique ne pas connaître l’existence d’une pollution du site n’est pas un engagement contractuel mais simplement une déclaration de nature à satisfaire l’obligation d’information de l’acquéreur. Elle explique que dès lors que les diagnostics préalables à la vente ont été mis en 'uvre, lesquels ont révélé la présence d’éléments amiantés tant au sein des bâtiments qu’à l’extérieur, la Sccv Pierre de Seine était informée de cette pollution et l’a acceptée. Elle déduit de l’absence de demande de diagnostic complet après les conclusions du diagnostic initial annexé à l’acte de vente et de la poursuite du chantier à la suite de la découverte d’importante quantité d’éléments amiantés que la pollution du site n’était pas un élément déterminant du consentement de la Sccv Pierre de Seine pour acquérir le bien, celle-ci ayant accepté ce risque.

L’article 1582 du code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1603 du même code énonce que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1604 suivant prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

Il n’est pas contesté que les terres sont affectées de pollution par déchets contenant de l’amiante.

Selon la Sccv Pierre de Seine l’absence de pollution des sols était indéniablement un point déterminant de son consentement et était donc entrée dans le champ contractuel.

La promesse de vente du 21 novembre 2016, entre les consorts [B] et la société Groupe Bertin à laquelle s’est substituée la Sccv Pierre de Seine lors de la réalisation de la vente, prévoit la condition suspensive suivante, relative à la pollution du sol :

« la réalisation des présentes est soumise à la condition que les investigations, sondages et analyses du sol et du sous-sol auxquels le bénéficiaire pourra faire procéder à ses frais par un bureau d’études spécialisé, ne révèlent pas l’existence de pollution, déchet ou autre contamination (notamment amiante) nécessitant compte-tenu de la destination des constructions projetées des restrictions d’usage ou des mesures spéciales de traitement(..) entraînant un surcoût du projet de construction tel que défini ci-dessus (..) le bénéficiaire devra faire effectuer lesdites études de sol au plus tard le 31 décembre 2016 et indiquer au promettant s’il entend se prévaloir de la présente clause ».

L’insertion de cette condition suspensive est la preuve que la pollution des sols a fait l’objet d’une discussion des parties et qu’elle est entrée dans le champ contractuel, mais que la vérification en a été laissée à la charge de la Sas Normandie réalisations.

Cependant il est constant que celle-ci a fait le choix de ne pas faire réaliser d’études de sol. Elle ne peut donc reprocher aux venderesses, non débitrices de ces investigations, d’avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien litigieux.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la Sccv Pierre de Seine, l’emploi de la formule « déclare qu’à sa connaissance » dans la mention selon laquelle « le vendeur déclare qu’à sa connaissance il n’a jamais été déposé ni utilisé sur le terrain ou enfoui dans celui-ci de déchets ou substances quelconques telles que, par exemple, amiante », constitue une garantie à l’encontre de toute fausse déclaration mais ne signifie nullement que les parties avaient convenu que le terrain vendu était exempt pollution à l’amiante.

Enfin la mention de l’acte selon laquelle le vendeur n’a reçu en qualité de « détenteur » aucune injonction de faire des travaux de remise en état de l’immeuble ne s’analyse nullement, comme le soutient la Sccv Pierre de Seine, comme la reconnaissance par les venderesses de leur qualité de « détenteur » de déchets mais constitue, en cohérence avec l’ensemble du paragraphe, l’affirmation qu’elles n’ont jamais été qualifiées de « détenteur ».

Il ne résulte d’aucune clause expresse que le terrain vendu était exempt d’amiante.

Dès lors l’objet du contrat porte sur un terrain constructible et il résulte du rapport d’expertise de Mme [P] que le terrain acquis était constructible. L’opération immobilière a d’ailleurs été réalisée depuis, après dépollution des terres.

L’obligation dans laquelle s’est trouvée la Sccv Pierre de Seine de dépolluer le sol ne caractérise donc nullement un manquement à l’obligation de délivrance de terrain conforme à l’acte de vente.

En considération de ces éléments c’est justement que le tribunal a considéré que n’était caractérisé aucun manquement à l’obligation de délivrance.

La Sccv Pierre de Seine soutient « de manière surabondante » que l’obligation d’information est un accessoire de l’obligation de délivrance du vendeur. Elle soutient qu’au regard de l’activité qui a été exercée sur le site par l’entreprise familiale [B], dont les venderesses avaient connaissance en raison de la qualité qu’elles ont eu au sein de cette société elle auraient dû répondre 'oui’ aux questions sur l’exercice d’activités dangereuses ou à inconvénient pour la santé sur le site et l’environnement et que le dépôt ou l’enfouissement de substances dangereuses telles que l’amiante.

Les déchets d’amiante (ardoises, plaques de fibrociment) ont été découverts en grande quantité en arrière du mur situé au sud haut de quinze parpaings derrière lequel ont été découverts de nombreux déchets.

Il résulte des débats que l’entreprise [B] a été créée en 1965 par [S] [B] et exerçait des activités de couverture. [S] [B] a été le gérant de la Sarl [B] jusqu’en 1996. De 1996 à 2004, la gérance de la société a été exercée par M. [Z] [A], ex-époux de Mme [R] [B]. Après le divorce d’avec son époux, Mme [R] [B] est devenue gérante de la Sarl en mars 2004 jusqu’à sa liquidation judiciaire en 2015.

Par ailleurs, il n’est établi par aucune pièce que Mme [O] [B] ait exercé des fonctions dirigeantes ou administratives au sein de la société de son époux. Il n’est pas contesté qu’elle souffrait de problèmes de santé depuis 1990 en raison de la maladie de Crohn.

Selon les attestations versées aux débats, le mur derrière lequel ont été découverts les déchets d’amiante a été édifié avant 2004 :

— M. [E], comptable de la société entre 2003 et octobre 2015, atteste que Mme [B] n’a entrepris aucun travaux dans les locaux et lieux de stockage de l’entreprise, que tous les aménagements étaient préexistants à son arrivée et conservés en l’état ;

— M. [J], expert comptable certifie qu’il n’y a eu aucun travaux de maçonnerie dans la Sarl à partir de mars 2004 ;

— M.[G], salarié de l’entreprise du 4 juillet 1966 au 31 mars 2008 atteste qu’aucun travaux de maçonnerie n’ont été réalisés après l’arrivée de Mme [R] [B] en tant que gérante. Les murs et le remblaiement existaient avant mars 2004 ;

— M. [T], salarié de l’entreprise entre novembre 2003 et mai 2012, atteste qu’il passait tous les jours dans la cour de l’entreprise et que le mur de soutènement existait avant mars 2004 ;

— M. [H] atteste qu’en 2003, le mur du fond de l’entreprise servant de stockage des palettes de produits de couverture était existant ;

— M. [C] a exercé des fonctions de cadre dirigeant dans l’entreprise après le départ de M. [A], entre juillet 2004 et octobre 2005. Il atteste que les murs existaient avant son arrivée.

Mme [R] [B], qui n’était en charge que de l’établissement des bulletins de salaires des employés lorsque son mari était gérant de la société est devenue gérante après 2004. Le mur était alors déjà construit et s’y appuyaient des palettes de matériaux : le stockage de déchets d’amiante en arrière de ce mur ce mur n’était donc pas visible.

La seule affirmation de M. [A], ex-époux, dans des conclusions de mise hors de cause devant le premier juge, de ce que Mme [R] [B] pouvait parfaitement voir les manipulations de matériaux dans la cour est insuffisante pour établir la connaissance qu’elle avait du stockage de déchets d’amiante.

Aucun manquement au devoir d’information ne saurait lui être reprochée à l’égard de la Sccv, laquelle est en outre un professionnel de l’immobilier.

Ce moyen sera rejeté.

2- Sur la garantie des vices cachés

La Sccv Pierre de Seine soutient que constitue un vice caché antérieur à la vente la découverte, au cours des opérations de démolition du bâti, d’une importante quantité de déchets amiantés provenant de l’exploitation de la Sarl [B], dont Mme [R] [B] était l’ultime gérante jusqu’à la liquidation judiciaire de la société. Seule la démolition d’un mur de soutènement, derrière lequel étaient dissimulés des déchets amiantés, a pu lui permettre de connaître l’ampleur de la pollution du site. Elle souligne qu’aucune étude de sol et sous-sol en vue de connaître la nature des sol pour dimensionner le type de fondation à mettre en 'uvre, n’aurait pu lui permettre de prendre la mesure de l’ampleur de la pollution du site.

Mme [R] [B] souligne que la présence d’éléments amiantés sur le site étaient visibles à l''il nu au moment de la vente sans que des travaux de décaissement soient nécessaires pour les mettre au jour. Elle admet que les travaux de démolition mis en 'uvre ont permis à son acquéreur de mieux appréhender la quantité de déchets enfouis mais estime que la Sccv Pierre de Seine avait connaissance de la présence de la pollution du site dès lors qu’elle est une professionnelle de la construction et qu’elle avait connaissance de l’activité antérieurement exercée par la Sarl [B]. Elle précise que la réalisation de la condition suspensive d’investigations, sondages et analyses du sol et sous-sol, insérée aux termes de la promesse de vente, aurait permis à la Sccv Pierre de Seine de prendre connaissance de l’étendue de la pollution du site, acceptée par son acquéreur.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 suivant précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager sur ce fondement la responsabilité des vendeurs, l’acquéreur doit établir l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et affectant l’usage de la chose vendue, la rendant impropre à son usage, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, la présence de déchets et résidus d’amiante entreposés sur le site avant la vente n’est pas contestée.

— le caractère caché du vice

Ainsi que l’a justement relevé le tribunal , il ressort du rapport d’expertise que

130 m3 de déchets ont été découverts derrière le mur de soutènement lors de sa démolition. Leur présence était donc cachée.

— l’impropriété à destination

La Sccv Pierre de Seine fait valoir que l’ampleur du vice découvert est suffisamment grave pour remettre en cause la faisabilité du projet immobilier projeté.

Mme [R] [B] conteste toute impropriété à destination des lieux dès lors que la découverte de la pollution du site n’a pas empêché son acquéreur de réaliser le projet immobilier envisagé, la livraison de l’ouvrage étant intervenue le 2ème trimestre 2021.

Le volume de déchets et le coût du traitement de ces déchets, environ 95 000 euros, selon factures versées aux débats, correspondant à environ 18 % du prix d’achat du terrain qui était de 515 000 euros caractérisent un vice rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix.

— la clause d’exclusion de garantie

La Sccv Pierre de Seine soutient que la clause de non-garantie insérée à l’acte de vente ne peut lui être opposable dès lors que Mme [R] [B] avait connaissance du vice au jour de la vente.

Mme [R] [B] oppose la clause de non-garantie en relevant qu’elle n’avait pas connaissance précisément de la présence d’enfouissement d’éléments amiantés.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause. Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

La charge de la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs ou de leur qualité de vendeur constructeur pèse sur l’acquéreur.

En l’espèce, il n’est pas discuté entre les parties que les déchets contenant de l’amiante proviennent de l’activité de l’entreprise de couverture [B].

Pour établir la connaissance du vice par les venderesses, la Sccv Pierre de Seine soutient que l’entreprise était une entreprise familiale dont l’activité était nécessairement connue de tous ses membres, a fortiori par Mme [O] [B] qui y a travaillé durant plusieurs années et par Mme [R] [B] qui en a été la dernière gérante durant plusieurs années et que les déchets ont été entreposés sur le site de l’entreprise.

La Sccv Pierre de Seine soutient « de manière surabondante » que l’obligation d’information est un accessoire de l’obligation de délivrance du vendeur. Elle soutient qu’au regard de l’activité qui a été exercée sur le site par l’entreprise familiale [B], dont les venderesses avaient connaissance en raison de la qualité qu’elles ont eu au sein de cette société elle auraient dû répondre 'oui’ aux questions sur l’exercice d’activités dangereuses ou à inconvénient pour la santé sur le site et l’environnement et que le dépôt ou l’enfouissement de substances dangereuses telles que l’amiante.

Les déchets d’amiante (ardoises, plaques de fibrociment) ont été découverts en grande quantité en arrière du mur situé au sud haut de quinze parpaings derrière lequel ont été retrouvés de nombreux déchets.

Il résulte des débats que l’entreprise [B] a été créée en 1965 par [S] [B] et exerçait des activités de couverture. [S] [B] a été le gérant de la Sarl [B] jusqu’en 1996. De 1996 à 2004, la gérance de la société a été exercée par M. [Z] [A], ex-époux de Mme [R] [B]. Après le divorce d’avec son époux, Mme [R] [B] est devenue gérante de la Sarl en mars 2004 jusqu’à sa liquidation judiciaire en 2015.

Par ailleurs, il n’est établi par aucune pièce que Mme [O] [B] ait exercé des fonctions dirigeantes ou administratives au sein de la société de son époux. Il n’est pas contesté qu’elle souffrait de problèmes de santé depuis 1990 en raison de la maladie de Crohn.

Selon les attestations versées aux débats, le mur derrière lequel ont été découverts les déchets d’amiante a été édifié avant 2004 :

— M. [E], comptable de la société entre 2003 et octobre 2015, atteste que Mme [B] n’a entrepris aucun travaux dans les locaux et lieux de stockage de l’entreprise, que tous les aménagements étaient préexistants à son arrivée et conservés en l’état ;

— M. [J], expert comptable certifie qu’il n’y a eu aucun travaux de maçonnerie dans la Sarl à partir de mars 2004 ;

— M.[G], salarié de l’entreprise du 4 juillet 1966 au 31 mars 2008 atteste qu’aucun travaux de maçonnerie n’ont été réalisés après l’arrivée de Mme [R] [B] en tant que gérante. Les murs et le remblaiement existaient avant mars 2004 ;

— M. [T], salarié de l’entreprise entre novembre 2003 et mai 2012, atteste qu’il passait tous les jours dans la cour de l’entreprise et que le mur de soutènement existait avant mars 2004 ;

— M. [H] atteste qu’en 2003, le mur du fond de l’entreprise servant de stockage des palettes de produits de couverture était existant ;

— M. [C] a exercé des fonctions de cadre dirigeant dans l’entreprise après le départ de M. [A], entre juillet 2004 et octobre 2005. Il atteste que les murs existaient avant son arrivée.

Mme [R] [B], qui n’était en charge que de l’établissement des bulletins de salaires des employés lorsque son mari était gérant de la société, est devenue gérante après 2004. Le mur était alors déjà construit et s’y appuyaient des palettes de matériaux : le stockage de déchets d’amiante en arrière de ce mur ce mur n’était donc pas visible.

La seule affirmation de M. [A], ex-époux, dans des conclusions de mise hors de cause devant le premier juge, de ce que Mme [R] [B] pouvait parfaitement voir les manipulations de matériaux dans la cour n’établit nullement la connaissance du vice caché par les venderesses.

Les seules déductions tirées par la Sccv Pierre de Seine du caractère familial de l’entreprise et de ce que les venderesses y avaient assumé des tâches administratives sont insuffisantes pour établir la connaissance qu’elles auraient eu de la pollution par déchets retrouvés après démontage d’un mur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que la clause d’exclusion de garantie des vices cachées devait recevoir application.

3- Sur la réticence dolosive

La Sccv Pierre de Seine considère que le défaut d’information par ses venderesses de la présence d’une grande quantité de déchets amiantés sur le site constitue une réticence dolosive emportant leur responsabilité.

Mme [R] [B] expose que n’ayant qu’une fonction limitée au sein de la Sarl [B] et n’étant pas une professionnelle de la construction et de l’immobilier, elle n’avait aucune connaissance des méthodes de gestion des déchets amiantés en vigueur. Elle rappelle que lors de sa prise de fonction en tant que gérant de la Sarl [B] en 2005, la société ne réalisait plus de chantier de désamiantage.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Dès lors qu’il n’est pas établi que les venderesses avaient connaissance de l’existence de déchets d’amiante, aucune réticence dolosive ne saurait leur être reprochée.

La cour relève d’ailleurs que dans le cadre de la promesse de vente elles avaient accepté une condition suspensive d’examen des sols en cas de présence d’amiante, ce qui atteste de leur bonne foi.

Aucune faute ne pouvant être reprochée aux venderesses, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la Sccv Pierre de Seine de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

4- Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [R] [B]

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice ni une quelconque résistance abusive, en l’absence de justification d’un préjudice spécifique, c’est justement que le tribunal dont le jugement sera confirmé sur ce point a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [R] [B].

5- Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Succombant en son appel, la Sccv Pierre de Seine sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [B] les sommes exposées par elle et non comprise dans les dépens. Il convient de lui allouer 5 000 euros de ce chef, la Sccv Pierre de Seine étant déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen ;

Y ajoutant

Condamne la Sccv Pierre de Seine aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de la Selarl Lemiegre, Fourdrin, Guney ;

Condamne la Sccv Pierre de Seine à payer à Mme [R] [B] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sccv Pierre de Seine de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,