N° RG 25/02191 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J7WN

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 3 JUIN 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/03883

Tribunal judiciaire d’Evreux du 15 mai 2025

APPELANTS :

Madame [X] [B]

née le 8 septembre 1992 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Frédéric CAULIER de la SELARL CAULIER VALLET, avocat au barreau de Rouen

Monsieur [L] [Z]

né le 24 juin 1991 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Frédéric CAULIER de la SELARL CAULIER VALLET, avocat au barreau de Rouen

INTIMES :

Monsieur [V] [A]

né le 11 septembre 1988 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté et assistée de M^e Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

Madame [U] [F]

née le 10 avril 1988 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 2 mars 2026 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 2 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 3 juin 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière présente lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte notarié du 6 février 2023, M. [V] [A] et Mme [U] [F] ont consenti à M. [L] [Z] et Mme [X] [B] une promesse unilatérale de vente de leur appartement constituant les lots 3 et 6 dans le bâtiment A de l’ensemble immobilier, organisé en copropriété et situé [Adresse 3], ainsi que leur garage, constituant le lot 53, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B sis [Adresse 4] du même boulevard, pour le prix de 580 000 euros. Sa durée expirait le 31 août 2023 à 18 heures.

Par courrier daté du 4 septembre 2023 et adressé en copie à M. [A] et Mme [F], Mme [B] a indiqué au notaire instrumentaire que la promesse était entachée de nullité pour manque d’information préalable sur l’environnement immédiat de l’immeuble, pour indétermination de son objet pour chaque bénéficiaire indivisaire, et pour absence de notification à M. [Z] de son droit de rétractation. Elle a sollicité la restitution de la somme de 29 000 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation versée à l’étude notariale.

Par courrier recommandé du 15 septembre 2023, l’avocat de M. [A] et Mme [F] a mis en demeure M. [Z] et Mme [B] de verser à ses clients l’indemnité d’immobilisation de 58 000 euros.

M. [A] et Mme [F] ont, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, fait assigner M. [Z] et Mme [B] devant le tribunal judiciaire d’Evreux en paiement de cette indemnité, majorée des intérêts.

La Sas [R] et associés, agence immobilière investie d’un mandat de vendre les lots de copropriété en cause, est intervenue volontairement à l’instance en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 15 mai 2025, le tribunal a :

— rejeté la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 formulée par Mme [X] [B] et M. [L] [Z],

— condamné in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] la somme de 58 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023, au taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2023,

— ordonné l’anatocisme des intérêts conformément à l’article 1342-3 du code civil,

— ordonné que la somme de 29 000 euros, séquestrée entre les mains de Me [W] [S], notaire à [Localité 6], sera débloquée par simple signification du jugement à intervenir au profit de Mme [U] [F] et de M. [V] [A],

— ordonné que le solde de 29 000 euros soit réglé directement par Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] compte tenu de leur condamnation susmentionnée,

— rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à l’encontre de la société [R] et associée,

— rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par la société [R] et associée à l’encontre de Mme [X] [B] et de M. [L] [Z],

— condamné Mme [X] [B], M. [L] [Z] et la société [R] et associée aux dépens,

— condamné in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 13 juin 2025, Mme [B] et M. [Z] ont formé un appel contre ce jugement uniquement à l’encontre de M. [A] et Mme [F].

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025, Mme [X] [B] et M. [L] [Z] demandent, en application des articles 1124, 1163, 1130, 1112-1, 1178, et 1104 du code civil, de :

— se voir recevoir en leur appel du jugement rendu le 15 mai 2025 par le tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

. rejeté la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 formulée par Mme [X] [B] et M. [L] [Z],

. condamné in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] la somme de 58 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023, au taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2023,

. ordonné l’anatocisme des intérêts conformément à l’article 1342-3 du code civil,

. ordonné que la somme de 29 000 euros, séquestrée entre les mains de Maître [W] [S], notaire à [Localité 6], sera débloquée par simple signification du jugement à intervenir au profit de Mme [U] [F] et de M. [V] [A],

. ordonné que le solde de 29 000 euros soit réglé directement par Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] compte tenu de leur condamnation susmentionnée,

. condamné Mme [X] [B], M. [L] [Z] aux dépens,

. condamné in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à verser à Mme [U] [F] et à M. [V] [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— voir infirmer le jugement entrepris,

— voir annuler la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 pour défaut de détermination de l’un de ses éléments essentiels et subsidiairement pour dol,

— voir condamner en conséquence in solidum Mme [F] et M. [A] :

* à leur restituer la somme totale de 67 025,24 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, dont la moitié à Mme [B] et la moitié à M. [Z],

* à payer à titre de dommages et intérêts en réparations et leur préjudice, une indemnité de 9 000 euros à Mme [B] et une indemnité de 9 000 euros à M. [Z],

— voir condamner in solidum Mme [F] et M. [A] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance, 8 600 euros, dont 4 300 euros à Mme [B] et 4 300 euros à M. [Z] et, pour la procédure d’appel, 9 600 euros, dont 4 800 euros à Mme [B] et 4 800 euros à M. [Z],

— voir condamner in solidum Mme [F] et M. [A] aux dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que la quotité de l’objet de la promesse de vente pour chacun des bénéficiaires indivisaires dans la copropriété n’y a pas été déterminée alors qu’elle constituait un élément essentiel du contrat ; qu’il a seulement été prévu un accord complémentaire et spécifique des parties pour déterminer cette quotité dans la vente à venir ; que les conditions de validité de la promesse édictées par l’article 1124 du code civil n’étant pas satisfaites, celle-ci est nulle pour indétermination de son objet; qu’au vu de l’article 1102 du même code, nul ne peut se substituer au consentement des parties pour conclure un contrat et décider en leur lieu et place de ses termes et de son économie.

Ils exposent subsidiairement que la promesse de vente est nulle pour dol en application des articles 1137 alinéa 2, 1130, et 1112-1 du code civil ; qu’à l’occasion d’une visite nocturne en juillet 2023 avec des proches pour leur montrer l’emplacement de leur futur logement, ils ont découvert qu’il se trouvait au coeur du quartier de [Localité 6] activement consacré à la prostitution nocturne ; que les promettants ont été d’une totale mauvaise foi car ils savaient qu’un environnement consacré à la prostitution nocturne aux abords de l’immeuble représentait un défaut de leur appartement dans le cadre de sa vente, information utile qu’ils leur ont dissimulée ; que, lors des deux visites du 7 janvier 2023 faites en journée, ces derniers n’ont rien dit sur cette réalité et ont eu postérieurement des positions contraires en niant l’existence de cette prostitution tout en la banalisant par la suite ; que, pourtant, ils les avaient questionnés sur l’environnement, ce à quoi M. [A] et Mme [F] leur avaient répondu en évoquant l’existence d’une boîte de nuit à 200 mètres.

Ils ajoutent que la prostitution nocturne aux portes de l’immeuble constituait une information déterminante pour eux, âgés d’une trentaine d’années, à la recherche d’un appartement familial, et ignorant légitimement ce fait ; que la clause prévoyant la connaissance par le bénéficiaire de la situation environnementale à la page 46 de la promesse est nulle dès lors qu’elle tend à limiter ou à exclure le devoir d’information du vendeur posé à l’article 1112-1 du code civil dont le 5ème alinéa précise qu’il est d’ordre public ; que, par contre, les dispositions de la page 47 condamnent tout défaut d’information sur la réalité du voisinage qui ne compte pas comme activité normale attendue la prostitution.

Ils précisent encore que le tribunal a à tort retenu que la présence de prostituées sur le boulevard des belges ne constituait pas une information objective susceptible d’intéresser tout acquéreur ; qu’en effet, les immeubles situés dans les quartiers où elle existe auxquels sont associés divers trafics notamment de substances toxiques sont invendables ; que la loi n°2016-444 du 13 avril 2016 sanctionne par une contravention le recours à la prostitution pour les clients des prostituées.

Ils indiquent à titre subsidiaire que la demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation se heurte au principe 'nemo auditur’ édicté par l’article 1104 du code civil pour l’exécution des contrats.

Ils sollicitent du fait de la nullité de la promesse et en application de l’article 1178 du code civil la restitution des sommes versées en exécution du jugement, soit l’indemnité d’immobilisation de 58 000 euros, les intérêts de retard de 8 035,24 euros, et l’indemnité de 3 000 euros allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent également l’allocation de dommages et intérêts en raison de la procédure engagée par les vendeurs pour obtenir le versement d’une indemnité d’immobilisation alors que, depuis août 2023, ces derniers disposaient de tous les éléments pour comprendre qu’ils n’avaient pas régulièrement informé leurs acquéreurs sur l’environnement de l’immeuble. Ils estiment enfin avoir subi un préjudice causé par la privation de la somme de 29 000 euros et par la contrainte de demeurer dans un appartement ne correspondant plus à leurs besoins.

Par dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2025, M. [V] [A] et Mme [U] [F] sollicitent de voir :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 mai 2025 par le tribunal judiciaire d’Evreux,

— débouter et rejeter toutes demandes de Mme [B] et de M. [Z],

ajoutant au jugement :

— condamner in solidum Mme [B] et M. [Z] à payer en cause d’appel à Mme [F] et M. [A], unis d’intérêts, une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que la promesse de vente est arrivée à échéance le 31 août 2023 à 18 heures sans que les bénéficiaires aient signé l’acte authentique de vente, levé l’option, justifié avant le 28 avril 2023 de l’obtention ou du refus d’un financement dans les conditions imposées dans la promesse et du dépôt d’une ou de plusieurs demande(s) de prêts ; que cela démontre que bien avant leur prétendue 'découverte’ postérieure de l’existence d’une prostitution dans le quartier en juillet 2023, ces derniers n’avaient déjà pas ou plus l’intention d’acquérir l’immeuble ; que l’invocation d’un prétendu dol ou défaut d’information n’est qu’un prétexte pour ne pas régler l’indemnité d’immobilisation.

Ils indiquent que le fait que la promesse renvoie la détermination des quotes-parts indivises des bénéficiaires lors de la signature de l’acte authentique opérant transfert de propriété exclusivement à ceux-ci n’a pas pour effet de la priver de son objet qui a toujours été clairement déterminé ; qu’il n’y a donc pas eu atteinte ou remise en cause d’un élément essentiel de la promesse ; qu’en tout état de cause, il appartenait à Mme [B] et M. [Z], assistés de leur propre notaire, d’apporter dès le stade de la signature de l’avant-contrat la précision sur la quotité d’indivision applicable; que ces derniers ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude.

Ils concluent à l’absence d’un dol affectant la promesse aux motifs qu’à la page 46 de celle-ci, Mme [B] et M. [Z] ont déclaré s’être assurés des activités de toute nature exercées dans l’environnement de l’immeuble susceptibles d’occasionner des nuisances ; que cette clause ne fait pas échec aux règles d’ordre public de la vente mais font peser sur les acquéreurs une obligation de se renseigner sur les caractéristiques du quartier en général et sur les activités qui y sont exercées en particulier ; qu’à la page 47 de la promesse, le trouble n’est anormal que s’il est répétitif et intensif ou s’il gêne anormalement la vie du quartier, ce qui n’était pas le cas en l’espèce ; que l’existence d’une certaine prostitution à [Localité 6] était connue de tous eu égard à l’envergure de cette ville.

Ils ajoutent qu’ils ont informé Mme [B] et M. [Z] de l’existence d’une boîte de nuit à 200 mètres de l’immeuble, ce qui prouve leur bonne foi et leur communication de toutes les informations importantes qu’ils possédaient ; qu’en tout état de cause, même en considérant leur silence sur l’existence d’une prostitution, n’est pas établi son caractère volontaire et subjectif des nuisances alléguées ; qu’ils n’ont jamais subi de troubles inhérents dans le quartier.

Ils indiquent encore que les appelants échouent dans la preuve du caractère déterminant de cette information, ainsi que de la situation objective du quartier en général et de la présence nocturne de prostituées à proximité de leur bien ; que ces derniers ne les ont informés de leur découverte en juillet 2023 que le 4 septembre 2023, après la date butoir du 31 août 2023 ; qu’entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2024, de très nombreuses ventes sont intervenues dans le quartier.

Ils s’opposent à la demande de restitution des sommes qui leur ont été versées, celle-ci n’ayant pas lieu d’être du fait de la confirmation du jugement.

Ils concluent aussi au rejet de la demande de dommages et intérêts car la somme de 29 000 euros a été consignée en vertu d’un engagement contractuel et car le fait d’être soit-disant contraints de demeurer dans leur logement pour les appelants ne constitue pas un préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 février 2026.

MOTIFS

Sur la nullité de la promesse de vente

L’article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1124 alinéa 1er du même code définit la promesse unilatérale de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Les causes de nullité de l’acte s’apprécient au jour de sa formation.

1) pour défaut de précision sur la quote-part de chaque bénéficiaire indivis

La promesse de vente stipulait à page 2, dans le paragraphe relatif aux quotités acquises, que : 'Monsieur [L] [Z] et Madame [X] [B] acquièrent ensemble la totalité en pleine propriété selon des quote-parts indivises qui seront définies au plus tard le jour de la réitération des présentes par acte authentique.'.

L’objet de la promesse a été défini ainsi à la page 5 : 'Le PROMETTANT confère au BENEFICIAIRE la faculté d’acquérir, les [Etablissement 1] ci-dessous identifiés.

Le PROMETTANT prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés.

Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation.'.

L’identification des parties, ainsi que des lots de copropriété, objets de la vente à venir, les modalités de réalisation de la promesse de vente, et le prix ont été clairement spécifiés respectivement aux pages 1 à 3, à partir de la page 5, et à la page 16.

Les éléments essentiels à la formation de cet avant-contrat de vente n’ont donc pas fait défaut.

Mme [B] et M. [Z], assistés de leur propre notaire Me [I] au jour de la signature de cet acte, ont en connaissance de cause reporté la détermination entre eux de leurs quotes-parts respectives dans leur indivision au plus tard au jour de la conclusion de la vente à venir. Cette décision, dont ils étaient seuls à l’initiative, n’a pas remis en cause la validité de leur consentement envers les promettants de la faculté d’acquérir les lots de copropriété offerts à la vente.

Ce moyen de nullité infondé sera écarté.

2) pour dissimulation dolosive sur l’environnement de l’appartement

L’article 1130 du code civil énonce que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1137 alinéa 2 du même code, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1112-1 du même code précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoyait aux pages 46 et 47, dans un paragraphe ayant trait à la situation environnementale quant aux activités dans l’environnement proche de l’immeuble, que : ' Préalablement à la signature des présentes, le BENEFICIAIRE déclare s’être assuré par lui-même, des activités, professionnelles ou non, de toute nature, exercées dans l’environnement proche de l’immeuble, susceptibles d’occasionner des nuisances, sonores, olfactives, visuelles ou autres.

Le rédacteur des présentes a spécialement informé le BENEFICIAIRE savoir :

[…] ' Qu’outre les dispositions législatives ou réglementaires spéciales dont relèvent certaines activités, la législation, relative aux troubles anormaux du voisinage, se fonde sur les articles 1240 et 1241 du Code civil […].

Chaque rapport de voisinage peut susciter des désagréments, il n’en reste pas moins qu’il ne caractérise pas nécessairement un trouble 'anormal'. Serait considéré, par le Tribunal judiciaire, comme anormal, un trouble répétitif, intensif, ou un trouble qui outrepasse les activités normales attendues de la part du voisinage.'.

La nullité du premier paragraphe de cette clause n’est pas sollicitée par les appelants dans le dispositif de leurs écritures. En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n’a donc pas à statuer sur ce moyen invoqué dans leur argumentation.

Il ne peut être fait grief à Mme [B] et M. [Z] de ne pas s’être renseignés le jour de la promesse sur l’existence d’activités de prostitution dans le voisinage de l’appartement qu’ils envisageaient d’acquérir.

Aucun élément d’une prostitution nocturne pratiquée dans le quartier du boulevard des belges, à proximité immédiate du lieu d’implantation de l’immeuble, et de nature à attirer leur attention avant la conclusion de la promesse sur cette activité susceptible de leur occasionner des nuisances, n’est justifié.

Il en est de même à l’égard de M. [A] et Mme [F].

Les trois procès-verbaux de constat du 5 mars 2024 qui reproduisent des photographies prises par M. [Z] sur un temps très limité et en plein été les 11, 13, et 16 août 2023 à proximité du [Adresse 2], versés aux débats par les appelants, ne sont pas révélateurs d’un trouble de voisinage. Dans le premier, M. [Z] a effectué une observation de 1h11 à 1h53 au cours de laquelle deux à quatre femmes étaient aux abords du trottoir sans avoir été abordées par d’autres personnes. Dans le deuxième, sont visibles deux à trois femmes à proximité du passage clouté sur la plage horaire surveillée de 1h33 à 2h26, qui n’ont pas davantage été approchées par d’autres personnes. Dans le troisième, le même constat est fait s’agissant d’un groupe d’une à deux femmes entre 1h33 et 2h45.

Aux termes de son procès-verbal du 13 septembre 2023, Me [T], huissier de justice, fait état de constatations ponctuelles entre 1h30 et 3h00 de la présence de quatre personnes qui attendent et à 2h50 de l’intervention d’un camion de Médecins du monde pour des personnes devant le [Adresse 5] pour une cause ignorée. Aucun élément évocateur de 'clients’ n’en ressort.

L’entreprise Exposito astrée détectives mandatée par Mme [B] et M. [Z] a effectué une surveillance pendant 20 heures 50 du 16 au 23 février 2024, soit un peu plus d’un an après la conclusion de la promesse de vente critiquée. Il ne peut donc en être tiré d’éléments probants contemporains de celle-ci.

La seule présence de quelques femmes en pleine nuit dans le quartier du [Adresse 6], sur une période très limitée en termes de nuits et d’heures de présence, ne caractérise pas un trouble de voisinage.

De plus, n’est pas apportée la preuve de la connaissance par M. [A] et Mme [F] au jour de la conclusion de la promesse de vente d’une implantation récurrente de prostituées aux abords de leur immeuble. Il ne peut être déduit aucun élément probant de la teneur de leurs écritures successives.

L’existence d’une boîte de nuit située à environ 200 mètres de leur immeuble n’induit pas davantage celle d’une activité attenante de prostitution.

Enfin, comme le soulignent justement les intimés, Mme [B] et M. [Z], qui ne produisent pas de courriers antérieurs, n’ont soulevé la nullité de la promesse qu’aux termes de leur écrit du 4 septembre 2023, soit après le terme de celle-ci survenu le 31 août 2023 et sans avoir justifié l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 28 avril 2023.

En définitive, M. [A] et Mme [F] n’ont pas manqué à leur devoir d’information précontractuelle, ni n’ont commis de réticence dolosive ou fait preuve de mauvaise foi, à l’égard de leurs cocontractants le 6 février 2023. Ce moyen de nullité sera rejeté et la décision ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1304-3 du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, la promesse de vente a prévu que l’indemnité d’immobilisation serait restituée aux bénéficiaires dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et qu’elle serait versée aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et les conditions prévus, toutes les conditions suspenvives ayant été réalisées.

Mme [B] et M. [Z] n’ont pas justifié avant le 28 avril 2023 du dépôt d’une ou de plusieurs demande(s) de prêts d’un montant de 220 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, et assorti d’un taux nominal d’intérêt maximal de 3,50 % hors assurance.

N’ayant pas accompli cette condition suspensive et n’ayant pas levé l’option le 31 août 2023, la non-réalisation de la vente leur est imputable et les rend débiteurs de l’indemnité d’immobilisation de 58 000 euros.

La décision du tribunal les ayant condamnés à payer cette somme à M. [A] et Mme [F] sera confirmée. Subséquemment, la demande de restitution formée par les appelants sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [B] et M. [Z]

L’article 1240 du même code énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’exercice de l’action par M. [A] et Mme [F] aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse du 6 février 2023, à laquelle il a d’ailleurs été fait droit, et le versement de la moitié de celle-ci à l’étude notariale, n’ont pas été fautifs.

N’est pas davantage caractérisée une faute des promettants en lien avec une prétendue inadaptation de l’appartement parisien des appelants à leurs besoins.

Mme [B] et M. [Z] seront déboutés de leurs prétentions indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Parties perdantes, Mme [B] et M. [Z] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il est équitable de les condamner également à payer in solidum aux intimés la somme de 3000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont exposés pour cette procédure.

Mme [B] et M. [Z] seront déboutés de leur demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Dans les limites de l’appel formé,

Confime le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] à payer à M. [V] [A] et Mme [U] [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne in solidum Mme [X] [B] et M. [L] [Z] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,